法規解析

民法第570條規定： 居間人因媒介應得之報酬，除契約另有訂定或另有習慣外，由契約當事人雙方平均負擔。 說明： 只要有居間媒介之約定與事實，不論上訴人是否有簽名於買賣契約之介紹人或見證人，並不影響居間契約之成立按居間契約不以訂定居間書面為必要，亦不以有無在不動產買賣契約書上簽名或記載為必要，只要有居間媒介之約定與事實，不論上訴人是否有簽名於買賣契約之介紹人或見證人，並不影響居間契約之成立。按居間人報告訂約機會或媒介契約訂立之給付，係以委託人支付報酬為報償，而其中媒介居間者，居間人為訂約之媒介，與當事人雙方發生關係，且即使僅由一方當事人受有委託，因其締約之媒介，而與相對人交涉，其結果亦係為雙方當事人之利益而活動，與相對人方面通常認為有默示之居間契約之訂立，故民法第570條之規定，使契約雙方當事人各負擔居間人之報酬之一半，應屬公平且符合當事人之意思。 臺灣高等法院臺中分院96年度上字第265號民事判決 按居間，依民法第五百六十五條規定，有報告居間與媒介居間之分。報告居間，因居間人僅為委託人報告訂約之機會，居間人之報酬固僅由委託人給付，而媒介居間，因居間人與當事人之雙方均有關係，故民法第五百七十條規定：「居間人因媒介應得之報酬，除契約另有訂定或另有習慣外，由契約當事人雙方平均負擔。」。本件居間仲介兩造訂立借款契約之江昇達、吳文宗、林進來三人，究竟屬於報告居間人或媒介居間人？契約當事人間有無約定由何人負擔報酬，或是否另有負擔報酬之特別習慣？此均與系爭仲介費（居間報酬）八萬四千元應由何人負擔，應否算入被上訴人交付借款人李武雄之借款，至有關聯，乃原審未予調查釐清，遽認系爭仲介費八萬四千元由借款人負擔與常情無違，該仲介費應列入借貸金額，因而為上訴人不利之判決，亦嫌速斷（最高法院95年度台上字第2921號民事判決）。 居間人因媒介應得之報酬，除契約另有訂定或另有習慣外，由契約當事人雙方平均負擔，民法第570條定有明文，是在未有特別約定之情況下，居間人同時為與委託人交易之相對人活動及受報酬，即所謂之「雙重居間」並非法所不許…按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（臺灣高等法院臺中分院108年度上易字第155號民事判決）。 民法第五百七十條規定：「居間人因媒介應得之報酬，除契約另有訂定或另有習慣外，由契約當事人雙方平均負擔。」本條係居間契約制...

民法第570條規定： 居間人因媒介應得之報酬，除契約另有訂定或另有習慣外，由契約當事人雙方平均負擔。 說明： 謹按居間人因媒介應得之報酬，應歸何人負擔，亦須明白規定，方免爭論。若契約當事人雙方有特別約定，歸一方負擔或雙方負擔額區分多寡者，則從其約定，或另有習慣者，亦即從其習慣。若既無約定，又無習慣，則由契約當事人雙方平均負擔，以昭公允。此本條所由設也。 按居間，依民法第五百六十五條規定，有報告居間與媒介居間之分。報告居間，因居間人僅為委託人報告訂約之機會，居間人之報酬固僅由委託人給付，而媒介居間，因居間人與當事人之雙方均有關係，故民法第五百七十條規定：「居間人因媒介應得之報酬，除契約另有訂定或另有習慣外，由契約當事人雙方平均負擔。」。本件居間仲介兩造訂立借款契約之江昇達、吳文宗、林進來三人，究竟屬於報告居間人或媒介居間人？契約當事人間有無約定由何人負擔報酬，或是否另有負擔報酬之特別習慣？此均與系爭仲介費（居間報酬）八萬四千元應由何人負擔，應否算入被上訴人交付借款人李武雄之借款，至有關聯，乃原審未予調查釐清，遽認系爭仲介費八萬四千元由借款人負擔與常情無違，該仲介費應列入借貸金額，因而為上訴人不利之判決，亦嫌速斷（最高法院95年度台上字第2921號民事判決）。 居間人因媒介應得之報酬，除契約另有訂定或另有習慣外，由契約當事人雙方平均負擔，民法第570條定有明文，是在未有特別約定之情況下，居間人同時為與委託人交易之相對人活動及受報酬，即所謂之「雙重居間」並非法所不許…按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（臺灣高等法院臺中分院108年度上易字第155號民事判決）。 民法第570條規定：「居間人因媒介應得之報酬，除契約另有訂定或另有習慣外，由契約當事人雙方平均負擔。」本條係居間制度中關於「報酬應由何人負擔」之核心規範，與前揭第568條「報酬請求之時期」及第569條「費用償還之限制」共同構成居間報酬體系的三大支柱。其立法目的，在於補充當事人未約定、交易上亦無既存習慣時，報酬負擔歸屬不明所生之爭議，藉由「平均負擔」的設計，回應媒介居間本質上同時使雙方受益的交易結構，並維持居間人制度上應有之中立性與公平性。 立法理由指出，居間人因媒介應得之報酬，應歸何人負擔，須有明白規定，方免爭論。若契約當事人雙方有特別約定，歸一方負擔或雙方負擔...

民法第569條規定： 居間人支出之費用，非經約定，不得請求償還。 前項規定，於居間人已為報告或媒介而契約不成立者適用之。 說明： 查民律草案第七百六十條理由謂居間人所支出之費用，不問其契約因居間人報告或媒介成立與否，但使訂有特約，委託人即應照約支給。蓋此項費用，通常皆包在報酬之中，若契約不成，不予報酬，恐居間人並此項費用亦無從取償也。 按「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬。」、「居間人支出之費用，非經約定，不得請求償還。前項規定，於居間人已為報告或媒介而契約不成立者適用之。」民法第568條、第569條第定有明文。查，原告主張被告雖未與和○建設簽訂系爭不動產買賣契約，惟兩造於系爭契約第3條第1項約定於斡旋期間，如賣方（即和○建設）接受買方（即被告）之承買價款及條款時，買方同意應買買賣契約即已生效成立。本件賣方即和○建設已依被告委託價格2,250萬元委託銷售，系爭系爭不動產買賣契約即已成立，被告自應給付報酬15萬元。又被告故意不簽約，亦應負侵權行為損害賠償之責等情，已為被告所否認，並辯稱其與和○建設就系爭不動產並未成立買賣契約，自無依約給付報酬之義務，亦無損害賠償等語。經查，兩造間之系爭居間契約雖係以不動產買賣意願書及買方給付服務費承諾書為名，依其約定立書人即被告承諾應於契約（買賣）成立時，給付服務報酬15萬元。若立書人或其配偶、二等親內之親屬於賣方委託期間屆滿後二個月內，與賣方成交時，立書人同意視為受託人即原告已完成居間仲介之義務，立書人仍應給付服務報酬15萬元及相關斡旋金等約定，核兩造真意乃系爭契約乃係以因原告報告或媒介而成立系爭不動產買賣契約始得請求報酬之居間契約。易言之，被告於因原告報告或媒介而成立系爭不動產買賣契約時，固應依約給付報酬，惟於未因原告報告或媒介而成立系爭不動產買賣契約時，縱被告拒絕訂約係出於任意或其他個人經濟因素，被告亦無給付報酬之義務。況，原告既係以居間為業，本應就其居間業務之成敗負經營之責。原告如於所居間之不動產契約成立前，已為買賣雙方磋商、協調而已支出之成本及人事等費用，於居間不成立時，自應視為原告經營居間業務之風險，亦為原告所明知，並得自其他於居間成立之業務所收取之報酬獲得補償，並不當然應由委託之一方即被告負擔，如由民法第568條、第569條規定自明（臺灣桃園地方...

民法第569條規定： 居間人支出之費用，非經約定，不得請求償還。 前項規定，於居間人已為報告或媒介而契約不成立者適用之。 說明： 查民律草案第七百六十條理由謂居間人所支出之費用，不問其契約因居間人報告或媒介成立與否，但使訂有特約，委託人即應照約支給。蓋此項費用，通常皆包在報酬之中，若契約不成，不予報酬，恐居間人並此項費用亦無從取償也。 按「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬。」、「居間人支出之費用，非經約定，不得請求償還。前項規定，於居間人已為報告或媒介而契約不成立者適用之。」民法第568條、第569條第定有明文。查，原告主張被告雖未與和○建設簽訂系爭不動產買賣契約，惟兩造於系爭契約第3條第1項約定於斡旋期間，如賣方（即和○建設）接受買方（即被告）之承買價款及條款時，買方同意應買買賣契約即已生效成立。本件賣方即和○建設已依被告委託價格2,250萬元委託銷售，系爭系爭不動產買賣契約即已成立，被告自應給付報酬15萬元。又被告故意不簽約，亦應負侵權行為損害賠償之責等情，已為被告所否認，並辯稱其與和○建設就系爭不動產並未成立買賣契約，自無依約給付報酬之義務，亦無損害賠償等語。經查，兩造間之系爭居間契約雖係以不動產買賣意願書及買方給付服務費承諾書為名，依其約定立書人即被告承諾應於契約（買賣）成立時，給付服務報酬15萬元。若立書人或其配偶、二等親內之親屬於賣方委託期間屆滿後二個月內，與賣方成交時，立書人同意視為受託人即原告已完成居間仲介之義務，立書人仍應給付服務報酬15萬元及相關斡旋金等約定，核兩造真意乃系爭契約乃係以因原告報告或媒介而成立系爭不動產買賣契約始得請求報酬之居間契約。易言之，被告於因原告報告或媒介而成立系爭不動產買賣契約時，固應依約給付報酬，惟於未因原告報告或媒介而成立系爭不動產買賣契約時，縱被告拒絕訂約係出於任意或其他個人經濟因素，被告亦無給付報酬之義務。況，原告既係以居間為業，本應就其居間業務之成敗負經營之責。原告如於所居間之不動產契約成立前，已為買賣雙方磋商、協調而已支出之成本及人事等費用，於居間不成立時，自應視為原告經營居間業務之風險，亦為原告所明知，並得自其他於居間成立之業務所收取之報酬獲得補償，並不當然應由委託之一方即被告負擔，如由民法第568條、第569條規定自明（臺灣桃園...

民法第568條規定： 居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。 契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬。 說明： 按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第568條第1項定有明文。又民法第565條所定之居間，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。其中媒介居間，以斡旋於委託人與相對人雙方之間，折衷協調並為之說合，以促成雙方當事人訂立契約，如委託人與相對人因其斡旋而訂立契約，媒介居間人得請求報酬。經查：追加被告房尚公司屬經營仲介及代銷業務之公司，雙方均委託房尚公司居間仲介，由追加被告白嘉進擔任上訴人之經紀人。又據兩造所陳約定以買賣契約成立時為給付報酬之時，足認系爭居間契約當屬媒介居間性質。則以追加被告房尚公司、白嘉進不動產仲介業者，以勞務之提供及資訊之交換，付出相當勞力、時間及成本賺取仲介報酬為其主要獲利來源，其等為兩造居中協調為之說合，促成雙方當事人訂立契約，業已付出相當勞務、時間及成本，自得請求上訴人給付約定報酬。從而，追加被告房尚公司、白嘉進等依居間契約受領報酬，有法律上原因，即與不當得利有間。上訴人依民法第571條規定主張追加被告不得收取報酬，並依民法第179條規定請求返還不當得利，不應准許。(臺灣彰化地方法院110年度簡上字第97號民事判決) 末按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第五百六十八條第一項固有明文。惟契約因居間人媒介而成立者，若因『事後發生』之原因致契約因故解除者，居間人固仍得請求報酬，惟若因『契約成立』時存在之原因，致當事人之一方依法解除契約者，應認居間人不得請求居間之報酬，方屬公允。(臺灣臺北地方法院90年度重訴字第79號民事判決) 按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求求報酬，民法第五百六十八條第一項規定甚明，亦即契約之成立，須與居間人報告或媒介之努力有相當因果關係，居間人始得享有報酬請求權，委任人始有給付報酬之義務，而媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬。又委託人雖得隨時終止居間契約，然契約之終止，究不應以使居間...

民法第568條規定： 居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。 契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬。 說明： 查民律草案第七百五十九條理由謂居間之報酬，俟居間人報告或媒介契約成立後支付，此當然之理，亦最協當事人之意思。故契約無效，或契約已成而撤銷者，居間人不得請求報酬。至契約雖已成立，而附有停止條件者，其停止條件成就前，亦不得請求報酬，蓋停止條件成就，契約即不成立也。附有解除條件者，亦可以此類推，無待明文規定也。 按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。又居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第五百六十五條、第五百六十八條第一項定有明文。又居間人於契約因媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響，最高法院四十九年台上字第一六四六號判例亦足資參照。 民法第568條規定：「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬。」本條乃居間制度中關於報酬發生時點之核心規範，明確劃定居間人何時得以行使其報酬請求權，藉以平衡居間人勞務投入與委託人風險承擔之界線，使居間契約不致淪為「只要牽線即有酬」之片面利益機制，而是緊扣於交易實質成果。查民律草案第七百五十九條理由指出，居間之報酬，俟居間人報告或媒介契約成立後支付，此當然之理，亦最協當事人之意思，故契約無效，或契約已成而撤銷者，居間人不得請求報酬；至契約雖已成立，而附有停止條件者，其停止條件成就前，亦不得請求報酬，蓋停止條件成就前，契約尚未發生效力，附有解除條件者，亦可類推處理。由此可知，立法者將「契約成立並發生效力」視為居間報酬之唯一正當基礎，居間人之勞務價值，並非存在於「努力本身」，而在於「促成有效契約」之結果。 居間契約依民法第565條之定義，係當事人約定，一方為他方報告訂約機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，其本質係以「結果導向」為核心之勞務給付契約。居間人並不負保證交易成功之義務，亦不負交易內容之履行責任，但其報酬權利，卻必須以「因其報告或媒介而成立契約」為前提，這正是第568條第1項所揭示之因果連結要件。所謂「因其報告或媒介而成立」，並非要求居間人必須自始至終參與談判，而係要求其行為與契約成立間，具有實質相當因果關係，亦即若無其...

民法第567條規定： 居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。 以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。 說明： 實務見解認為不動產仲介人僅就當事人的行為能力、履行能力、權利瑕疵（如權利存在、權利欠缺及法令限制）及物之瑕疵（如凶宅、海砂屋、嫌惡設施等），確認為不動產仲介人調查義務的調查事項範圍內，關於不動產仲介人有調查管理規約的義務，已有相關實務見解肯認之（最高法院103年度台上字第2122號民事裁定）。 按買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，自應負不完全給付之債務不履行責任。又居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務；居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。民法第567條第1項前段、第2項、第571條，不動產經紀業管理條例第26條第2項分別定有明文。(最高法院 112 年度台上字第 924 號民事判決) 按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第567條第1項、第571條定有明文。次按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227條第1項亦有明文。經查，依卷附代銷契約1.4約定：「展延期間屆期時，如有任何未售出的選定單位，本代理商（按即亞太地產）應：(i)展延期間屆期時或之前，就未出售的選定單位以相關最高限額簽署SPA」；1.5約定：「除了且在不影響上述第1.4條規定之情況下，開發商（按即N公司）得依本代理商之書面要求，撤銷依上述第1.4條規定所簽署的任何SPA，但必須符合下列條件：(i)本代理商應找到一最終買家，代替本代理商購買相關選定單位...

民法第567條規定： 居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。 以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。 說明： 謹按居間人關於訂約事項，應就其所知之事項，負據實報告於各當事人之義務，其相對人係顯無支付能力或知其無訂約能力之人者，即不得為其媒介，以免一方受不測之損失。蓋此種據實報告或不為媒介之情事，乃居間人當然之義務也。以居間為營業者日多，為保障當事人權益及維護交易安全，爰增訂第二項，明定此種以居間為營業之人，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。 按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。又居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於當事人；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。民法第565條、第567條第1項前段、第2項分別定有明文。是依民法第567條第1項規定，居間人關於訂約事項，仍應就其所知，據實報告於當事人。其注意之程度應盡善良管理人之注意，即依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意（最高法院42年台上字第865號民事裁判意旨參照），另按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227條定有明文。再按不動產經紀業管理條例第23條第1項：「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。」、第26條第2項規定：「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」。而「經紀業：指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。」、「經紀人員︰指經紀人或經紀營業員。經紀人之職務為執行仲介或代銷業務；經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。」，同條例第4條第4、7款定義甚明。前開法律雖課予經紀人員有以不動產說明書向買受人解說之義務，惟並非謂一旦不動產說明書之記載與現實情況有所落差，不動產經紀業者及經紀人員即應依不動產經紀業管理條例第26條第2項負損害賠償責任，尚需進一步認定不動產經紀業者或經紀人員有無可歸責之事由，及交易相對人有無損害、其間有...

民法第565條規定： 稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。 說明： 按「民法第五百六十五條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付」最高法院五十二年台上字第二六七五號著有判例，而所謂報告之機會，係指受他人之委託，尋覓及指示其可與訂相對人，而提供訂約之機會之謂，故須本無訂約之相對人而端賴居間人尋覓或向之指示訂約之相對人，而因此提供委託人訂約之機會始得謂之。(臺灣臺北地方法院91年度訴字第1900號民事判決) 其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年台上字第1646號判例參照），而且委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬；委託人雖得隨時終止居間契約，然契約之終止，究不應以使居間人喪失報酬請求權為目的而為之，否則仍應支付報酬（最高法院58年台上字第2929號參照）。 查民法第五百六十五條規定之居間既分為報告居間與媒介居間二種，原審認被上訴人係受上訴人之委託向彰化市第四信用合作社報告訂約之機會云云，似指被上訴人係為報告居間而言。然原審又謂：被上訴人於上訴人向彰化市第四信用合作社表示願以一坪一百二十萬元出賣上開土地後，始介入本件買賣，是上訴人與彰化市第四信用合作社間早就買賣土地事宜有所商洽。類此情形，與報告居間之居間人僅為委託人報告訂約之機會為已足者，是否相符，即滋疑義。又依原審認定之事實以觀，彰化市第四信用合作社似係以一坪一百萬元之價格委託被上訴人為訂約之媒介居間，究竟上訴人與彰化市第四信用合作社以一坪一百十八萬元成交，係因被上訴人居中斡旋說合所致，抑或買賣契約當事人間自行接觸商洽而成？事實既尚欠明瞭，本院無從為法律上判斷（最高法院82年度台上字第420號民事判決）。 按關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定；居間契約係指當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介他方給付報酬之契約而言，民法第529條、第565條分別定有明文。是居...

民法第565條規定： 稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。 說明： 查民律草案第七百五十七條理由謂居間契約之成立，必規定明確，始可杜無益之爭議。此本條所由設也。 並不是在一切具有委任意義之勞務契約，受任人皆有義務處理受委任之事務，例如居間與行紀。在這兩種情形，由於系爭居間或行紀事務之成功與否繫於居間人或行紀人不能掌控之第三人的締約意願，所以只要其就居間或行紀事務成功未表示願負擔保義務，在締約後其如消極的根本不為居間或行紀的努力，亦不構成債務不履行。此與典型之委任情形不同。另在典型之委任，其實也應分按有償或無償異其拘束力的強度 。 查民法第五百六十五條規定之居間既分為報告居間與媒介居間二種，原審認被上訴人係受上訴人之委託向彰化市第四信用合作社報告訂約之機會云云，似指被上訴人係為報告居間而言。然原審又謂：被上訴人於上訴人向彰化市第四信用合作社表示願以一坪一百二十萬元出賣上開土地後，始介入本件買賣，是上訴人與彰化市第四信用合作社間早就買賣土地事宜有所商洽。類此情形，與報告居間之居間人僅為委託人報告訂約之機會為已足者，是否相符，即滋疑義。又依原審認定之事實以觀，彰化市第四信用合作社似係以一坪一百萬元之價格委託被上訴人為訂約之媒介居間，究竟上訴人與彰化市第四信用合作社以一坪一百十八萬元成交，係因被上訴人居中斡旋說合所致，抑或買賣契約當事人間自行接觸商洽而成？事實既尚欠明瞭，本院無從為法律上判斷（最高法院82年度台上字第420號民事判決）。 按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第五百六十五條定有明文。依上開房地產委任代理銷售契約書第五條之約定，若委任期限內未能達成銷售目的，則乙方（即上訴人）所預支費用不得向甲方（即陳清火）請求補償，是渠等間所訂定之契約屬訂約之媒介居間，其居間之報酬，須於雙方當事人因居間而成立契約時，始得為請求。本件系爭不動產在委託上訴人銷售期間，並未經上訴人居間而成立買賣契約，已如前述，上訴人對陳清火當無報酬請求權可言。雖系爭不動產委任代理銷售契約第五條後段約定「惟甲方如合約期限過後，將本房地出售予乙方所曾介紹客戶仍應依第六條規定支付乙方服務費用」，核其約定之旨在於防範買賣雙方為規避仲介費用所設，其報酬請求權於出賣人待合約期限過後，有將房地出售予居間人所曾介...