民法第五百六十五條裁判彙編-居間之定義002826

民法第565條規定：

稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。

說明：

按「民法第五百六十五條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付」最高法院五十二年台上字第二六七五號著有判例，而所謂報告之機會，係指受他人之委託，尋覓及指示其可與訂相對人，而提供訂約之機會之謂，故須本無訂約之相對人而端賴居間人尋覓或向之指示訂約之相對人，而因此提供委託人訂約之機會始得謂之。(臺灣臺北地方法院91年度訴字第1900號民事判決)

其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年台上字第1646號判例參照），而且委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬；委託人雖得隨時終止居間契約，然契約之終止，究不應以使居間人喪失報酬請求權為目的而為之，否則仍應支付報酬（最高法院58年台上字第2929號參照）。

查民法第五百六十五條規定之居間既分為報告居間與媒介居間二種，原審認被上訴人係受上訴人之委託向彰化市第四信用合作社報告訂約之機會云云，似指被上訴人係為報告居間而言。然原審又謂：被上訴人於上訴人向彰化市第四信用合作社表示願以一坪一百二十萬元出賣上開土地後，始介入本件買賣，是上訴人與彰化市第四信用合作社間早就買賣土地事宜有所商洽。類此情形，與報告居間之居間人僅為委託人報告訂約之機會為已足者，是否相符，即滋疑義。又依原審認定之事實以觀，彰化市第四信用合作社似係以一坪一百萬元之價格委託被上訴人為訂約之媒介居間，究竟上訴人與彰化市第四信用合作社以一坪一百十八萬元成交，係因被上訴人居中斡旋說合所致，抑或買賣契約當事人間自行接觸商洽而成？事實既尚欠明瞭，本院無從為法律上判斷（最高法院82年度台上字第420號民事判決）。

按關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定；居間契約係指當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介他方給付報酬之契約而言，民法第529條、第565條分別定有明文。是居間契約係屬委任契約之特別規定，應優先於委任契約而為適用，反之，若無特別規定，仍有委任契約相關規定之適用。系爭土地專任委託銷售契約書及委託銷售契約，係被告委託原告代為處理銷售系爭土地之事務，原告允為系爭土地銷售訂約之媒介，被告給付報酬之契約，是居間契約所未規定者，仍有委任契約規定之適用。次按契約成立生效後，債務人除負有給付義務(包括主給付義務與從給付義務)外，尚有附隨義務。所謂附隨義務，乃為履行給付義務或保護債權人人身或財產上利益，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務，包括協力及告知義務以輔助實現債權人之給付利益。倘債務人未盡此項義務，應負民法第227條第1項不完全給付債務不履行之責任。又附隨義務性質上屬於非構成契約原素或要素之義務，如有違反，債權人原則上固僅得請求損害賠償，然倘為與給付目的相關之附隨義務之違反，而足以影響契約目的之達成，使債權人無法實現其訂立契約之利益，則與違反主給付義務對債權人所造成之結果，在本質上並無差異(皆使當事人締結契約之目的無法達成)，自亦應賦予債權人契約解除權，以確保債權人利益得以獲得完全之滿足，俾維護契約應有之規範功能與秩序(最高法院100年度台上字第2號判決意旨參照)。又居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567條定有明文。再按當事人之任何一方，得隨時終止委任契約，民法第549條第1項定有明文。惟終止契約不失為當事人之權利，雖非不得由當事人就終止權之行使另行特約，然按委任契約，係以當事人之信賴關係為基礎所成立之契約，如其信賴關係已動搖，而使委任人仍受限於特約，無異違背委任契約成立之基本宗旨。因此委任契約縱有不得終止之特約，亦不排除民法第549條第1項之適用(最高法院95年度台上字第1175號判決意旨參照)。契約終止權之行使，依民法第263條準用同法第258條之規定，應向他方當事人以意思表示為之，若契約當事人未約定終止契約須用一定之方式，則當事人終止契約之意思表示到達相對人時，如依法已生終止契約之效力，自不得因未以一定之方式為之，而否定其效力。則系爭契約已因被告向原告表示不願讓原告繼續銷售而生終止之效力，被告縱於104 年10月19日將系爭土地出賣並於104年11月2日移轉登記予訴外人，已非屬於委託期間內自行將系爭土地出售之行為，故被告辯稱已終止系爭契約，原告不得再依系爭契約第10條第1項第1款之約定請求給付服務費，應屬可採，原告請求被告給付服務費，即屬無據，為無理由(臺灣屏東地方法院105年度訴字第646號民事判決參照)。

按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第五百六十五條定有明文。依上開房地產委任代理銷售契約書第五條之約定，若委任期限內未能達成銷售目的，則乙方（即上訴人）所預支費用不得向甲方（即陳清火）請求補償，是渠等間所訂定之契約屬訂約之媒介居間，其居間之報酬，須於雙方當事人因居間而成立契約時，始得為請求。本件系爭不動產在委託上訴人銷售期間，並未經上訴人居間而成立買賣契約，已如前述，上訴人對陳清火當無報酬請求權可言。雖系爭不動產委任代理銷售契約第五條後段約定「惟甲方如合約期限過後，將本房地出售予乙方所曾介紹客戶仍應依第六條規定支付乙方服務費用」，核其約定之旨在於防範買賣雙方為規避仲介費用所設，其報酬請求權於出賣人待合約期限過後，有將房地出售予居間人所曾介紹客戶之情事發生時，上訴人自可依約對陳清火請求仲介報酬，該約定已盡保護上訴人權利之目的。本件被上訴人鄭玉梅與謝雲喜雖為規避仲介費用而以陳王雙妹之名義私下完成買賣系爭房地，然上訴人對陳清火之報酬請求權在被上訴人鄭玉梅與陳王雙妹訂立買賣契約後，當得請求。次按，若因第三人之行為，致債務人不為給付，是屬債務人之不履行債務，應由債務人自負其責。如責令第三人亦應對此結果負責，則以該第三人之行為具有不法之內容，始足當之，因此，權利之行使為適法行為，雖因而加害於他人，亦非不法，所發生之損害，尚難依侵權行為的理論請求賠償。被上訴人鄭玉梅代理陳清火出售系爭不動產，被上訴人謝雲喜以陳王雙妹名義承買，要為行使權利之行為，並無不法，縱令渠等間之買賣行為致令陳清火不為仲介報酬之給付，是屬債務人之不履行債務，應由債務人自負其責，核諸上開說明，尚難以侵權行為之法律關係請求賠償，更非屬故意以背於善良風俗之方法加損害於他人之行為。從而，上訴人本於民法第一百八十四條第一項、第一百八十五條第一項規定，請求損害賠償即無理由，不應准許（臺灣高等法院84年度上字第1611號民事判決）。

按居間者，乃當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。又居間人於契約因其報告或媒介而成立時，即得請求報酬，此觀之民法第五百六十五條、第五百六十八條之規定甚明。又民法第五百二十九條規定，關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定。居間契約係指當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介：他方給付報酬之契約而言（民法第五百六十五條）。是居間契約為勞務給付契約之一種，其與委任契約不同者（一）居間之內容限於他人間行為之媒介，且以有償為原則。（二）居間人報酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立者為限。（三）所支出之費用非經約定，不得請求償還（民法第五百六十八條），從而居間契約之有關規定應優先於委任契約之規定而適用。惟按民法第五百六十五條規定，稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他人給付報酬之契約。又居間人於約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其報酬並無影響。（參照最高法院七十二年度台上字第一五三七號、七十九年度台上字第五七九號、四十九年度台上字第一六四六號判例）。依仲介交易慣例，關於居間之報酬皆係在居間人提供勞務前即為約定，倘雙方對報酬無法達成合意，居間契約無法成立，居間人自不可能代其尋覓適合之廠房並為訂約之媒介（臺灣高等法院87年度上易字第3號民事判決）。

民法第565條明定：「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」此一條文雖僅以簡短文字揭示居間契約之核心結構，然其所涵攝之法律關係，卻在不動產仲介、企業併購、商業交易媒合、金融商品銷售等實務場域中，發揮極為關鍵之功能。居間制度之設計，本質上係回應市場中「資訊不對稱」與「交易成本」之問題，使專業居間人透過其資訊蒐集、引介、斡旋之能力，促成原本難以直接接觸之當事人完成交易，並以報酬作為其勞務之對價。

最高法院五十二年台上字第二六七五號判例已明確指出，民法第565條所定之居間，區分為「報告居間」與「媒介居間」兩種類型。所謂報告居間，並不以居間人於訂約過程中周旋於雙方之間、進行說合為必要，其要件僅在於為委託人「報告訂約之機會」即已足夠。換言之，居間人只要受委託而尋覓、指示可能之相對人，使委託人因此獲得訂約之機會，即構成居間行為。其報酬之發生，仍以雙方當事人因該居間而實際成立契約為前提。此一見解，強調居間之本質在於「創造機會」，而非必然要求「全程斡旋」。

臺灣臺北地方法院九十一年度訴字第一九○○號判決亦進一步闡明，「報告之機會」係指本無訂約之相對人，而端賴居間人之尋覓或指示，始得知悉可與之締約之對象，並因此獲得訂約之可能性。若當事人原已知悉相對人，交易基礎早已存在，則僅事後參與之第三人，是否仍屬居間，即須從「是否實質提供訂約機會」之角度加以嚴格審認。

居間制度之另一重要特徵，在於報酬請求權之獨立性。最高法院四十九年台上字第一六四六號判例指出，居間人於其媒介或報告而促成契約成立後，即取得報酬請求權，縱使其後該契約因故解除，亦不影響其既得之報酬。此乃因居間契約之目的，在於促成交易「成立」，而非確保交易「履行完成」。居間人既已完成其約定之勞務，即應獲得對價，否則將使居間制度之風險過度集中於居間人一方，顯失公平。

更進一步，最高法院五十八年台上字第二九二九號判例揭示誠實信用原則在居間關係中的具體展現。委託人若為避免支付報酬，故意拒絕與已由居間人媒介就緒之相對人訂約，而改由自己與該相對人締結同一內容之契約，依誠信原則，仍應負報酬給付義務。同理，委託人雖得隨時終止居間契約，然終止權之行使，不得以剝奪居間人既成之報酬期待為目的，否則仍應支付報酬。此一法理，實質上防止當事人濫用形式上之契約自由，以達成不當免責之效果。

最高法院八十二年度台上字第四二○號判決，則揭示實務中常見之爭議型態，即當交易雙方原已有接觸基礎，第三人事後介入時，究竟屬報告居間、媒介居間，抑或僅為「旁觀者」，需從事實脈絡加以細緻判斷。法院指出，若原告與相對人早已就交易條件有所商洽，居間人僅於價格確定後始介入，其是否仍屬「報告訂約機會」，即生疑義；又成交結果究竟係居間人居中斡旋所致，抑或當事人自行接觸完成，若事實未明，法院即無從作成法律評價。此顯示居間關係之認定，並非僅憑契約名稱，而須回歸實質貢獻之判斷。

民法第529條規定，凡屬勞務給付之契約，而非法律所定其他類型者，適用委任之規定。居間契約固屬勞務給付契約之一種，然因民法已於第565條以下設有特別規範，故其性質為「委任之特別類型」，應優先適用居間之專屬規定；僅在居間條文未規定之部分，始補充適用委任相關規定。實務上常見之不動產專任委託銷售契約，即屬典型居間契約，委託人將出售事務交由仲介處理，仲介允為媒介訂約之勞務，委託人則於交易成立時給付報酬。

居間契約成立後，當事人間除主給付義務外，尚生附隨義務。附隨義務係基於誠信原則，為輔助契約目的實現而生之協力、告知與保護義務。若居間人違反其應盡之調查、告知義務，致委託人遭受損害，即可能構成民法第227條所稱之不完全給付。民法第567條更明定，居間人應就訂約事項據實報告，對於顯無履行能力或無訂約能力之人，不得為其媒介；以居間為營業者，尚負有調查義務。此顯示居間人並非僅為「訊息傳遞者」，而須具備專業注意義務，以維護交易安全。

在終止問題上，居間契約若未另有約定，仍得類推適用民法第549條關於委任隨時終止之規定。然而，法院一再強調，終止權之行使，不得違背誠信原則，亦不得以剝奪居間人既有報酬期待為目的。契約終止之意思表示，依民法第263條準用第258條，只要到達相對人，即生效力，無須特定形式。實務如臺灣屏東地方法院一○五年度訴字第六四六號判決所示，委託人於終止後自行出售標的物，若已非屬委託期間內之行為，即不再負仲介報酬給付義務；然若終止本身係為規避報酬，仍可能因違反誠信而負責。

綜合上述法條與裁判意旨可知，民法第565條所建構之居間制度，核心在於「以資訊與媒合換取報酬」之法律機制。居間人不必保證交易一定履行，亦不必全程參與談判，只要其行為實質上提供訂約機會，並促成契約成立，即可取得報酬請求權。委託人則不得透過形式操作、終止權濫用或私下成交，規避其對居間人應負之對價義務。法院藉由誠實信用原則與判例法理，將居間契約由單純之勞務交換，提升為一套兼顧交易效率與公平分配之制度，使其在現代商業社會中，得以發揮穩定交易秩序、降低市場摩擦成本之功能。