法規解析

民法第450條規定： 租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。 未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。 前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。 說明： 租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，民法第四百五十條第一項定有明文，如無同法第四百五十一條所定視為以不定期限繼續契約情事，依同法第四百五十五條規定，承租人應於租期屆滿時返還租賃物，否則，即應負給付遲延責任（最高法院判例69年台上字第4001號）。民法第四百五十條第三項所定之出租人應以曆定星期，半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知，係列舉之規定，非謂不動產之租金以一年或半年定其支付之期限者，亦得類推適用該條項之規定（最高法院判例67年台上字第2293號）。民法第四百五十條第三項所定應先期通知終止租約，係指依同條第二項規定，對於未定期限之租賃，隨時任意終止租約者而言，本件係以欠租為理由而終止租約，自無該條項之適用。 （最高法院判例60年台上字第223號） 民法第四百五十條第二項固規定租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但土地法為民法之特別法，土地法規定，租用建築房屋之基地，非有土地法第一百零三條所列各款情形之一，出租人不得收回。故縱該土地上之房屋因故滅失，而租用基地之契約，若未合法終止，契約之效力仍續存在，承租人仍得使用基地申請重建房屋（最高法院五十一年台上字第二九八七號判例參照）。故上訴人主張其依民法第四百五十條第二項規定終止兩造之不定期基地租賃契約，並謂兩造租賃契約已終止，被上訴人為無權占有系爭土地云云，容有誤會，亦無足取。再基地租賃如承租人無土地法第一百零三條所定各款之情事，出租人即不得終止基地租賃契約收回土地，尤無因房屋之老舊與土地價值不相當，而得據為終止基地租賃契約之正當事由，上訴人所謂之類推土地法第一百條第一款規定請求被上訴人拆屋還地，亦非可取。上訴人聲請鑑定被上訴人所有之房屋是否為危險建物，與本件基地租賃契約原無關係，自無必要。 （最高法院86年度台上字第2258號民事判決） 按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依民法第八百二十條第一項規定，應由共有人全體共同協...

民法第450條規定： 租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。 未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。 前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。 說明： 謹按租賃契約之定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，此屬當然之事。其未定期限者，各當事人固得隨時終止契約，然若另有習慣，則應從其習慣，但其習慣僅以有利於承租人為限耳。至當事人之一，無論其方為隨時終止契約，或依習慣終止契約，均應使負通知相對人之義務，俾得有所準備。惟不動產之租金，係以星期、半個月、或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月、或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月、或一個月前通知之，以保護承租人之利益。故設本條以明示其也。 租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，民法第四百五十條第一項定有明文，如無同法第四百五十一條所定視為以不定期限繼續契約情事，依同法第四百五十五條規定，承租人應於租期屆滿時返還租賃物，否則，即應負給付遲延責任（最高法院判例69年台上字第4001號）。民法第四百五十條第三項所定之出租人應以曆定星期，半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知，係列舉之規定，非謂不動產之租金以一年或半年定其支付之期限者，亦得類推適用該條項之規定（最高法院判例67年台上字第2293號）。民法第四百五十條第三項所定應先期通知終止租約，係指依同條第二項規定，對於未定期限之租賃，隨時任意終止租約者而言，本件係以欠租為理由而終止租約，自無該條項之適用（最高法院判例60年台上字第223號）。 民法第四百五十條第二項固規定租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但土地法為民法之特別法，土地法規定，租用建築房屋之基地，非有土地法第一百零三條所列各款情形之一，出租人不得收回。故縱該土地上之房屋因故滅失，而租用基地之契約，若未合法終止，契約之效力仍續存在，承租人仍得使用基地申請重建房屋（最高法院五十一年台上字第二九八七號判例參照）。故上訴人主張其依民法第四百五十條第二項規定終止兩造之不定期基地租賃契約，並謂兩造租賃契約已終止，被上訴人為無權占有系爭土地云云，容有誤會，亦無足取。再基地租...

民法第449條規定： 租賃契約之期限，不得逾二十年。逾二十年者，縮短為二十年。 前項期限，當事人得更新之。 租用基地建築房屋者，不適用第一項之規定。 說明： 按土地之租賃契約，以承租人自行建築房屋而使用之為其目的者，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，但應受民法第449條第1項期限不得逾20年之限制，20年期滿後，如有民法第451條規定情形，應視為不定期限繼續契約，至房屋不堪使用時始消滅。 （最高法院78年度台上字第1408號判決、84年度台上字第1870號判決參照） 最高法院102年度台上字第580號判決要旨： 按違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記，而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。而未辦保存登記建物雖因無法辦理所有權移轉登記，僅得以事實上處分權為讓與，然受讓人所取得之事實上處分權，與所有權人之權能，實屬無異。故民法第425條之1第1項規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制」，解釋上應包括違章建築之受讓人為坐落土地之所有人，嗣僅將違章建築或僅將土地出賣讓與他人之情形。 按租地建屋契約，係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約目的探求當事人之真意，應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。而現代建築技術發達，房屋之使用期限一般超過20年，如租賃雙方於租期滿20年時未達更新契約之合致，契約即行消滅，對承租人之保障欠週，且有礙社會經濟利益，故88年4月21日公布修正增訂民法第449條第3項之規定，使租用基地建築房屋者，不適用同條第1項之20年租賃期限。準此，於民法第449條第3項規定增訂前締立之租地建屋契約，締約未逾20年，房屋未至不堪使用情形，租賃契約仍然有效存續期間，民法第449條第3項規定已生效施行，除該規定之適用有侵害當事人之既得權，損害其信賴保護外，其契約期限約定之法效即應適用該規定。又按民法第833條之1所定地上權當事人請求定地上權存...

民法第449條規定： 租賃契約之期限，不得逾二十年。逾二十年者，縮短為二十年。 前項期限，當事人得更新之。 租用基地建築房屋者，不適用第一項之規定。 說明： 僅按租賃契約之期限，如過於長久，是使各當事人受此契約之拘束，殊有害於公益。故本法定其期間為二十年，其以二十年以上之期間訂立租賃契約者，亦縮短為二十年。但當事人對於此法定之期限，得更新契約，使與另定租賃契約無異，法律亦所允許。故設本條以明示其旨。現代建築技術發達，房屋之使用期限一般超過二十年。如出租人與承租人於租賃契約滿二十年時未達更新契約之合致，契約即行消滅，對承租人之保障欠週，且有礙社會經濟利益，為袪除此弊端，並配合第四百二十五條之一之增訂，爰增訂第三項，使租用基地建築房屋者，不適用二十年租賃期限。 租賃期間為租賃契約之重要內容，當租賃因約定或法定而有一定之租賃期間，其變更即當遵循契約原則，當事人之一方既無形成權擅為變更，亦不能求助於法院為其命相對人將不定期租賃改變為定期租賃 。未明示定有期限之租賃契約，是否有可能經由解釋認定其有一定之得確定的期限為其租賃期限 ？最高法院在實務上曾採肯定的見解，但解釋出來之不動產的租賃期限仍應受民法第四百四十九條第一項的限制 。不過，其解釋之結果如逾一年，還是可能因與民法第四百二十二條衝突，而影響到其效力。是故，做為其解釋基礎的契約，最高法院認為必須是書面契約 。 民法第四百四十九條第一項之規定，不適用於不定期租賃，此觀之該條項所定「逾二十年者縮短為二十年」，可以瞭然（最高法院判例65年台上字第2722號）。民法第四百四十九條第一項所定租賃契約之期限不得逾二十年，係指定有期限之租賃而言（最高法院判例62年台上字第3128號）。 按租賃契約之期限，不得逾二十年，逾二十年者，縮短為二十年，為民法第四百四十九條第一項所明定。查上訴人與汪聖農等於五十五年八月二十二日訂立之契約書第二條約定：「租期永久使用」，可見係訂有租期逾二十年期限之定期租約，而非不定期租約。依上開法條規定，系爭土地租賃契約之期限應縮短為二十年。被上訴人學校之原始捐助人汪聖農等代表籌設中之被上訴人與上訴人簽訂契約書，其法律效果於被上訴人在六十三年七月三十日完成財團法人登記後，歸屬於被上訴人，為原審認定之事實。果係如此，則兩造間之租賃關係，至七十五年八月二十一日二十年租期屆滿後，除有契約更新，或以不定期限繼續契約之情形...

民法第448條規定： 承租人得提出擔保，以免出租人行使留置權，並得提出與各個留置物價值相當之擔保，以消滅對於該物之留置權。 說明： 謹按承租人提出擔保，以避免出租人之行使留置權，或提出與各個留置物價值相當之擔保，以消滅對於該物之留置權，均於出租人之利益無害。故應許承租人為之。此本條所由設也。 被告既同意原告暫緩搬遷，則在兩造未就最後搬遷期限達成協議前，被告在未事先通知原告之情形下，自無逕行將系爭房屋內之物品任意遷移之權利。被告固主張其係依法行使留置權云云，惟按不動產之出租人，就租賃契約所生之債權，對於承租人之物置於該不動產者，有留置權；前頂情形，僅於已得請求之損害賠償及本期與以前未交之租金之限度內，得就留置物取償；復按承租人得提出擔保，以免出租人行使留置權，並得提出與各個留置物價值相當之擔保，以消滅對於該物之留置權，民法第445條、第448條分別定有明文。查原告於訂立系爭房屋之租賃契約時，已有給付被告140,000元之押租金作為租賃契約債務履行之擔保，扣除應給付被告之租金95,000元、電費9,544元後，並無不足之情形，雖被告以切結書所載：「若未騰空交還者，本人願按每日5,000元之違約金處罰，至騰空搬遷為止，並願給付相當租金5倍之損害賠償金」，認其對原告尚有自94年7月25日起至同年8月2日止共8日、每日5,000元之違約金，及300,000元之損害賠償金之債權，惟兩造既已合意另簽立搬遷同意書，被告同意暫緩搬遷期限，自不能再就原告未依切結書所載搬遷期限遷讓系爭房屋，主張切結書內容之違約金及損害賠償金，是被告主張行使留置權云云，於法不合，自不足取。…按物經加害人侵害而滅失者，已不能回復原狀，依民法第215條規定，被害人自得請求以金錢賠償其所受之損害。被告既坦承於僱請貨運公司將系爭房屋內之物品移置他處保管時，並未會同原告逐一清點，並製作清單，僅裝箱打包，而原告所稱保管部分物品之地點，係開放式地點，有照片2張可參，兩造於95年1月7日會同清點後，已製作清點記錄在卷足憑，此部分兩造並不爭執，則被告保管之物品於清點期日確定如前開清點記錄所載無誤。然原告主張尚有部分物品遺失部分，雖據被告否認，並主張應由原告就物品遺失之事實負舉證責任；惟兩造間既已有暫緩搬遷之協議，已據本院認定如前，被告自無權未經原告之同意逕行處理系爭房屋內之物品，而一般人對於自己居住房屋內之物品之名稱、數量...

民法第448條規定： 承租人得提出擔保，以免出租人行使留置權，並得提出與各個留置物價值相當之擔保，以消滅對於該物之留置權。 說明： 謹按承租人提出擔保，以避免出租人之行使留置權，或提出與各個留置物價值相當之擔保，以消滅對於該物之留置權，均於出租人之利益無害。故應許承租人為之。此本條所由設也。 被告既同意原告暫緩搬遷，則在兩造未就最後搬遷期限達成協議前，被告在未事先通知原告之情形下，自無逕行將系爭房屋內之物品任意遷移之權利。被告固主張其係依法行使留置權云云，惟按不動產之出租人，就租賃契約所生之債權，對於承租人之物置於該不動產者，有留置權；前頂情形，僅於已得請求之損害賠償及本期與以前未交之租金之限度內，得就留置物取償；復按承租人得提出擔保，以免出租人行使留置權，並得提出與各個留置物價值相當之擔保，以消滅對於該物之留置權，民法第445條、第448條分別定有明文。查原告於訂立系爭房屋之租賃契約時，已有給付被告140,000元之押租金作為租賃契約債務履行之擔保，扣除應給付被告之租金95,000元、電費9,544元後，並無不足之情形，雖被告以切結書所載：「若未騰空交還者，本人願按每日5,000元之違約金處罰，至騰空搬遷為止，並願給付相當租金5倍之損害賠償金」，認其對原告尚有自94年7月25日起至同年8月2日止共8日、每日5,000元之違約金，及300,000元之損害賠償金之債權，惟兩造既已合意另簽立搬遷同意書，被告同意暫緩搬遷期限，自不能再就原告未依切結書所載搬遷期限遷讓系爭房屋，主張切結書內容之違約金及損害賠償金，是被告主張行使留置權云云，於法不合，自不足取。…按物經加害人侵害而滅失者，已不能回復原狀，依民法第215條規定，被害人自得請求以金錢賠償其所受之損害。被告既坦承於僱請貨運公司將系爭房屋內之物品移置他處保管時，並未會同原告逐一清點，並製作清單，僅裝箱打包，而原告所稱保管部分物品之地點，係開放式地點，有照片2張可參，兩造於95年1月7日會同清點後，已製作清點記錄在卷足憑，此部分兩造並不爭執，則被告保管之物品於清點期日確定如前開清點記錄所載無誤。然原告主張尚有部分物品遺失部分，雖據被告否認，並主張應由原告就物品遺失之事實負舉證責任；惟兩造間既已有暫緩搬遷之協議，已據本院認定如前，被告自無權未經原告之同意逕行處理系爭房屋內之物品，而一般人對於自己居住房屋內之物品之名稱、數量...

民法第447條規定： 出租人有提出異議權者，得不聲請法院，逕行阻止承租人取去其留置物；如承租人離去租賃之不動產者，並得占有其物。 承租人乘出租人之不知或不顧出租人提出異議而取去其物者，出租人得終止契約。 說明： 查被告與訴外人甲○○間系爭房屋租賃契約之期限，已於95年4月15日屆滿，惟甲○○承租後供利錦公司為廠房使用屆期後並未搬遷，其內機器設備仍留置於屋內，且仍積欠95年4月分租金7萬元未付之事實，已據兩造所不爭，並為證人甲○○所證述屬實。而依系爭房屋租賃契約書第17條約定「租賃期滿遷出時，乙方所有任何傢俬雜物等，若有留置不搬者，應視作廢棄物論，任憑甲方（即被告）處理，乙方決不異議。」，被告因而主張依約逕予處理變賣抵充所積欠租金及依租賃契約書第6條約定應賠償每月按租金5倍計算之違約金。原告雖抗辯系爭房屋內動產係原告所有而出租予利錦公司，並為被告所明知，且係被告拒絕原告前往搬遷，伊並非留置不搬，被告自不得任意視作廢棄物處理等情。惟按不動產之出租人，就租賃契約所生之債權，對於承租人之物置於該不動產者，有留置權。出租人有提出異議權者，得不聲請法院，逕行阻止承租人取去其留置物；如承租人離去租賃之不動產者，並得占有其物，民法第445條第1項前段、第447條第1項定有明文。是上開留置於系爭租賃房屋內之動產，縱屬原告所有，被告亦得行使留置權，且於承租人甲○○自承於95年5、6月間即離去系爭租賃房屋時（見同前筆錄），並得占有其物，則被告拒絕原告前往取去留置屋內動產，自屬有據。是被告占有留置屋內動產，既係本於法定留置權之規定，並非因侵權行為而占有，即非無權占有。而按所有權人之物上請求權，僅能對於無權占有或侵奪其所有物者請求，若占有人對所有人而言，係正當之權利者，無論是債權如借貸、租賃，或物權如地上權、留置權，或同時履行抗辯權，或其他權源，所有人依法有忍受之義務，不得對之行使此項請求權，是原告自不得以其物之所有權及其物上請求權對抗被告法定留置權。次查留置權為法定擔保物權，以占有為要件，如債權人於其債權已屆清償期而未受清償時，即得依民法第936條規定實行換價程序，或拍賣留置物，或取得其所有權，就其留置物取償，則被告依上開房屋租賃契約書第17條約定及法定留置權之規定，逕就留置屋內動產占有取償，依法即屬正當權利行使，自難指係侵權行為。至兩造對被告取償換價程序當否及違約金債權債務金額多少，如有...

民法第446條規定： 承租人將前條留置物取去者，出租人之留置權消滅。但其取去係乘出租人之不知，或出租人曾提出異議者，不在此限。 承租人如因執行業務取去其物，或其取去適於通常之生活關係，或所留之物足以擔保租金之支付者，出租人不得提出異議。 說明： 謹按不動產出租人，就承租人所設備之動產而行使留置權時，原以置於該不動產者為限，若承租人已將其留置物取去，則其物已脫離得以留置之範圍，其留置權當然消滅。然出租人不知之時，或知之並有異議而仍支去時，則有背誠實及信用，應使其留置權依然存續。但若承租人取去其物，係因執行業務，或適於通常之生活關係，非取去不足以維持其通常之生活時，或其所留之物尚足擔保租金支付者，雖經承租人將該物取去，乃無背於情理，故使出租人不得提出異議，即有異議，亦為無效。此本條之所由設也。 按承租人將物置於其承租之不動產上時原無以之為其所負租賃債務之特別擔保的意思。只是因有租賃債務給付遲延而依法成為該債務之擔保物，並使出租人為維持其擔保權而必須留置之。於是構成取去與留置之間的衝突。禁止扣押之物 ，含承租人執行業務 ，或通常之生活關係上所需要之物，因不在得留置之範圍內，承租人可自由取去，出租人不得提出異議（第四百四十五條第一項但書、第四百四十六條第二項）。 惟倘承租人後來還是成功的取去一部分其不得取去之物，則因出租人對於取去之物的留置權並不因其遭承租人取去而消滅，而可能造成一個狀態︰即帶有留置權負擔之物的所有權人占有其所有物。就該留置權而言，該狀態構成該物無留置權之負擔的表見事實。因之，在取去後，產生承租人之其他債權人如以該留置物為標的物聲請強制執行時，出租人是否還享有優先受償權，承租人如果破產，出租人是否享有別除權，第三人如以該留置物為標的物與承租人締結買賣契約，或甚至因之受其所有權之移轉，該買賣契約或所有權之讓與行為對於出租人之效力為何？ 基於債權效力之相對性，承租人之債權人之取得債權不論是否由於對該表見事實的信賴，皆不得引為對抗出租人之留置權的權利基礎，是故，出租人不但在以債權為基礎之強制執行程序中可據該留置權優先受償 ，而且在承租人之破產程序中享有別除權 。惟第三人基於對該表見事實的信賴所從事之投入，如已發展至受該留置物之所有權的移轉，或以之為客體設定擔保物權的程度，則第三人取得之權利是否得對抗出租人，應依善意取得有關規定定之。至於存在於租賃留置權發生前之擔保...

民法第446條規定： 承租人將前條留置物取去者，出租人之留置權消滅。但其取去係乘出租人之不知，或出租人曾提出異議者，不在此限。 承租人如因執行業務取去其物，或其取去適於通常之生活關係，或所留之物足以擔保租金之支付者，出租人不得提出異議。 說明： 謹按不動產出租人，就承租人所設備之動產而行使留置權時，原以置於該不動產者為限，若承租人已將其留置物取去，則其物已脫離得以留置之範圍，其留置權當然消滅。然出租人不知之時，或知之並有異議而仍支去時，則有背誠實及信用，應使其留置權依然存續。但若承租人取去其物，係因執行業務，或適於通常之生活關係，非取去不足以維持其通常之生活時，或其所留之物尚足擔保租金支付者，雖經承租人將該物取去，乃無背於情理，故使出租人不得提出異議，即有異議，亦為無效。此本條之所由設也。 按承租人將物置於其承租之不動產上時原無以之為其所負租賃債務之特別擔保的意思。只是因有租賃債務給付遲延而依法成為該債務之擔保物，並使出租人為維持其擔保權而必須留置之。於是構成取去與留置之間的衝突。禁止扣押之物 ，含承租人執行業務 ，或通常之生活關係上所需要之物，因不在得留置之範圍內，承租人可自由取去，出租人不得提出異議（第四百四十五條第一項但書、第四百四十六條第二項）。 惟倘承租人後來還是成功的取去一部分其不得取去之物，則因出租人對於取去之物的留置權並不因其遭承租人取去而消滅，而可能造成一個狀態︰即帶有留置權負擔之物的所有權人占有其所有物。就該留置權而言，該狀態構成該物無留置權之負擔的表見事實。因之，在取去後，產生承租人之其他債權人如以該留置物為標的物聲請強制執行時，出租人是否還享有優先受償權，承租人如果破產，出租人是否享有別除權，第三人如以該留置物為標的物與承租人締結買賣契約，或甚至因之受其所有權之移轉，該買賣契約或所有權之讓與行為對於出租人之效力為何？ 基於債權效力之相對性，承租人之債權人之取得債權不論是否由於對該表見事實的信賴，皆不得引為對抗出租人之留置權的權利基礎，是故，出租人不但在以債權為基礎之強制執行程序中可據該留置權優先受償 ，而且在承租人之破產程序中享有別除權 。惟第三人基於對該表見事實的信賴所從事之投入，如已發展至受該留置物之所有權的移轉，或以之為客體設定擔保物權的程度，則第三人取得之權利是否得對抗出租人，應依善意取得有關規定定之。至於存在於租賃留置權發生前之擔保...