民法第五百六十五條規定註釋-居間之定義002825

民法第565條規定：

稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。

說明：

查民律草案第七百五十七條理由謂居間契約之成立，必規定明確，始可杜無益之爭議。此本條所由設也。

並不是在一切具有委任意義之勞務契約，受任人皆有義務處理受委任之事務，例如居間與行紀。在這兩種情形，由於系爭居間或行紀事務之成功與否繫於居間人或行紀人不能掌控之第三人的締約意願，所以只要其就居間或行紀事務成功未表示願負擔保義務，在締約後其如消極的根本不為居間或行紀的努力，亦不構成債務不履行。此與典型之委任情形不同。另在典型之委任，其實也應分按有償或無償異其拘束力的強度 。

查民法第五百六十五條規定之居間既分為報告居間與媒介居間二種，原審認被上訴人係受上訴人之委託向彰化市第四信用合作社報告訂約之機會云云，似指被上訴人係為報告居間而言。然原審又謂：被上訴人於上訴人向彰化市第四信用合作社表示願以一坪一百二十萬元出賣上開土地後，始介入本件買賣，是上訴人與彰化市第四信用合作社間早就買賣土地事宜有所商洽。類此情形，與報告居間之居間人僅為委託人報告訂約之機會為已足者，是否相符，即滋疑義。又依原審認定之事實以觀，彰化市第四信用合作社似係以一坪一百萬元之價格委託被上訴人為訂約之媒介居間，究竟上訴人與彰化市第四信用合作社以一坪一百十八萬元成交，係因被上訴人居中斡旋說合所致，抑或買賣契約當事人間自行接觸商洽而成？事實既尚欠明瞭，本院無從為法律上判斷（最高法院82年度台上字第420號民事判決）。

按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第五百六十五條定有明文。依上開房地產委任代理銷售契約書第五條之約定，若委任期限內未能達成銷售目的，則乙方（即上訴人）所預支費用不得向甲方（即陳清火）請求補償，是渠等間所訂定之契約屬訂約之媒介居間，其居間之報酬，須於雙方當事人因居間而成立契約時，始得為請求。本件系爭不動產在委託上訴人銷售期間，並未經上訴人居間而成立買賣契約，已如前述，上訴人對陳清火當無報酬請求權可言。雖系爭不動產委任代理銷售契約第五條後段約定「惟甲方如合約期限過後，將本房地出售予乙方所曾介紹客戶仍應依第六條規定支付乙方服務費用」，核其約定之旨在於防範買賣雙方為規避仲介費用所設，其報酬請求權於出賣人待合約期限過後，有將房地出售予居間人所曾介紹客戶之情事發生時，上訴人自可依約對陳清火請求仲介報酬，該約定已盡保護上訴人權利之目的。本件被上訴人鄭玉梅與謝雲喜雖為規避仲介費用而以陳王雙妹之名義私下完成買賣系爭房地，然上訴人對陳清火之報酬請求權在被上訴人鄭玉梅與陳王雙妹訂立買賣契約後，當得請求。次按，若因第三人之行為，致債務人不為給付，是屬債務人之不履行債務，應由債務人自負其責。如責令第三人亦應對此結果負責，則以該第三人之行為具有不法之內容，始足當之，因此，權利之行使為適法行為，雖因而加害於他人，亦非不法，所發生之損害，尚難依侵權行為的理論請求賠償。被上訴人鄭玉梅代理陳清火出售系爭不動產，被上訴人謝雲喜以陳王雙妹名義承買，要為行使權利之行為，並無不法，縱令渠等間之買賣行為致令陳清火不為仲介報酬之給付，是屬債務人之不履行債務，應由債務人自負其責，核諸上開說明，尚難以侵權行為之法律關係請求賠償，更非屬故意以背於善良風俗之方法加損害於他人之行為。從而，上訴人本於民法第一百八十四條第一項、第一百八十五條第一項規定，請求損害賠償即無理由，不應准許（臺灣高等法院84年度上字第1611號民事判決）。

按居間者，乃當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。又居間人於契約因其報告或媒介而成立時，即得請求報酬，此觀之民法第五百六十五條、第五百六十八條之規定甚明。又民法第五百二十九條規定，關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定。居間契約係指當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介：他方給付報酬之契約而言（民法第五百六十五條）。是居間契約為勞務給付契約之一種，其與委任契約不同者（一）居間之內容限於他人間行為之媒介，且以有償為原則。（二）居間人報酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立者為限。（三）所支出之費用非經約定，不得請求償還（民法第五百六十八條），從而居間契約之有關規定應優先於委任契約之規定而適用。惟按民法第五百六十五條規定，稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他人給付報酬之契約。又居間人於約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其報酬並無影響。（參照最高法院七十二年度台上字第一五三七號、七十九年度台上字第五七九號、四十九年度台上字第一六四六號判例）。依仲介交易慣例，關於居間之報酬皆係在居間人提供勞務前即為約定，倘雙方對報酬無法達成合意，居間契約無法成立，居間人自不可能代其尋覓適合之廠房並為訂約之媒介（臺灣高等法院87年度上易字第3號民事判決）。

民法第565條規定：「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」此一條文，開啟我國居間契約制度之法定基礎，亦標誌著居間自一般勞務給付關係中獨立成為一種具備特殊結構與功能的有名契約類型。居間契約的核心精神，在於「提供締約機會」或「促成他人間締約」，而非由居間人自己承擔給付義務。其法律性質，介於純粹資訊提供與實際斡旋媒介之間，立法者藉由第565條之明文定義，使其構成要件、權利義務與報酬請求基礎得以明確，避免在實務上與委任、行紀或僱傭混淆，徒增爭議。

查民律草案第七百五十七條理由謂，居間契約之成立，必規定明確，始可杜無益之爭議，此本條所由設也。此一立法說明，已揭示居間制度的政策考量。市場交易中，介紹、仲介、媒合行為極為常見，若無明確法制定位，極易發生「究竟有無成立契約」「是否負有積極義務」「報酬是否已發生請求權基礎」等爭端。立法者乃以「報告訂約機會」與「為訂約之媒介」為居間的兩大典型型態，將居間人之角色界定為「他人間交易的促成者」，而非「自己給付之履行者」。

居間制度最重要的特徵，在於其成功與否，繫於居間人無法完全掌控之第三人締約意願。這也是居間與典型委任最根本的差異所在。並不是在一切具有委任意義之勞務契約中，受任人皆負有「完成事務」的義務，例如居間與行紀。在這兩種情形，由於系爭居間或行紀事務之成功與否，繫於居間人或行紀人不能掌控之第三人的締約意願，所以只要其就居間或行紀事務成功未表示願負擔保義務，即便在締約後其消極地不為居間或行紀的努力，亦不構成債務不履行。此與典型委任情形截然不同。典型委任中，受任人原則上負有依指示處理事務之義務，其是否盡到合理努力，直接影響是否構成不完全給付或債務不履行；而居間人，則僅負有提供機會或媒介之勞務義務，其報酬發生的關鍵，並非「努力程度」，而是「結果是否成立契約」。

民法第565條所謂居間，明確區分為報告居間與媒介居間二類。前者僅須為委託人報告訂約機會即可，例如告知某不動產出售資訊、某投資案有意出讓等；後者則須實際介入雙方之間，促成意思表示之合致，典型如房屋仲介居中斡旋價格、條件，說合買賣雙方。兩者在法律構造上同屬居間，但在實務判斷上，對於「是否因其報告或媒介而成立契約」，往往產生重大差異，亦影響報酬請求權是否成立。

最高法院82年度台上字第420號判決即曾指出，原審認被上訴人係為報告居間，但又認其介入時，買賣雙方早已有所商洽，此時是否仍符合「僅為報告訂約機會」之型態，即生疑義。又若事實顯示第三人係以特定價格委託居間人為媒介，而最終成交價格與條件是否因居間人居中斡旋而成，抑或係當事人自行接觸商洽而成，事實若未釐清，法院即無從為法律判斷。此一判決顯示，居間報酬之歸屬，並非僅取決於形式上是否「介紹過」，而必須實質判斷契約成立與居間行為間是否具有相當因果關係。

在不動產仲介實務中，居間契約尤為常見。民法第565條結合第568條，構成居間報酬制度的核心架構。依實務見解，若契約性質屬於訂約媒介居間，其報酬原則上須於雙方當事人因居間而成立契約時，始得請求。臺灣高等法院84年度上字第1611號判決即指出，房地產委任代理銷售契約，性質上屬媒介居間，若於委託期間內未經居間而成立買賣契約，居間人即無報酬請求權。即便契約中另設「防脫逃條款」，約定委託期限屆滿後，出賣人仍將房地出售予居間人曾介紹之客戶者，仍應給付服務費，其本質亦是將「因果關係」延後觀察，以防範當事人規避仲介費。

值得注意的是，居間人之權利救濟，原則上係向其委託人請求報酬，而非對第三人主張侵權責任。即使買賣雙方刻意規避仲介費用，私下完成交易，亦僅屬委託人對居間人之債務不履行問題，第三人行使權利本身並不構成不法。實務上反覆強調，權利之行使為適法行為，縱因而加害他人，亦非當然不法，除非具有背於善良風俗之手段。此一見解，確立居間報酬的風險分配原則：居間人應透過契約條款保護自身，而非事後轉以侵權法補救。

居間契約雖屬勞務給付契約之一種，民法第529條規定，關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定，然居間既為有名契約，其特別規定即應優先適用。居間與委任之主要差異，至少體現在三點：其一，居間之內容限於他人間行為之媒介，並以有償為原則；其二，居間人報酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立者為限；其三，居間人所支出之費用，非經約定，不得請求償還。此等規範，使居間制度形成獨立於委任之外的風險配置結構，居間人承擔「不成交即無報酬」的經濟風險，而委託人則免於為未成立之交易負擔報酬。

最高法院歷來判例亦反覆確認，居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，對其報酬並無影響。此一見解，突顯居間報酬的「一次性成果對價」性質。居間人之給付標的，在於「促成締約」，而非「維持契約存續」或「確保履行完成」。只要契約曾因其居間而成立，其報酬請求權即告發生，不因事後解除、終止而受影響，除非契約另有約定。

從制度功能觀察，民法第565條所建構的居間概念，實質上是現代市場中「資訊中介」與「交易媒合」角色的法制化。居間人既非單純僱員，亦非典型受任人，而是以結果導向的勞務提供者，其經濟地位與風險結構，與市場效率緊密相連。法律透過明確定義居間，使當事人得預見自身權利義務，亦使法院得以在個案中依「是否因其報告或媒介而成立契約」此一核心標準，判斷報酬是否發生。

總結而言，民法第565條不僅提供居間之概念定義，更奠定居間契約的整體法理基礎。其意義在於，將市場中普遍存在的介紹、仲介、媒合行為，轉化為具有明確構成要件與風險配置的法律關係。居間人之義務，不在於保證成功，而在於提供機會或媒介；其報酬，亦非努力之對價，而是結果之對價。此一制度設計，使居間契約在委任、行紀與僱傭之外，形成獨立而精緻的規範體系，既符合交易實務需求，亦兼顧法律安定與風險公平分配，正是民法第565條作為居間制度起點的核心價值所在。