法規解析

民法第355條規定： 買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。 買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。 說明： 要旨：土地編定為都市計畫特定用地 按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第三百五十四條第一項定有明文。又買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責，但故意不告知其瑕疵者，不在此限，同法第三百五十五條第一項、第二項亦有明文。台中市都市計畫通盤檢討案，於七十五年二月二十二日公告實施，將系爭土地列為後期發展區，並編定為住宅區，需俟擬定細部計畫完成並辦理市地重劃後始得建築，台中市政府並依都市計畫法第十九條規定，於八十六年一月二十三日公開展覽該地區細部計畫草案，依此草案系爭土地為兒童遊戲場用地，惟尚未完成法定程序等情…。上訴人於簽訂買賣契約前，對於系爭土地位於重劃區域中，將通盤檢討，並經限建等事實知之甚明已詳前述，且依證人何素惠前開證詞，得知上訴人於簽約前亦已申請分區使用圖及都市計畫圖，是上訴人於簽約前對系爭土地因位於後期發展區且限建中，及將重劃等情自難諉為不知。按土地參加重劃，其結果能否如願本難逆料，上訴人明知系爭土地在市地重劃區域中，是否能如願被劃為其所冀望之地目本屬不定之數，非地主所能保證，其購買重劃區內之土地本有一定之風險，而有風險該點亦已在其購買前加以評估。是縱被上訴人曾於兩造協談是否成立土地買賣契約時，提及以系爭土地之條件，重劃後不是住二，也有住三云云，亦屬其個人臆測之詞，難謂因被上訴人曾為此語即認係其個人對系爭土地將來必定劃為住二或住三之保證。系爭土地果因通盤檢討經重劃而編定為公共設施用地，或如本件編定為兒童遊戲場用地，亦屬上訴人於買受土地時即知可能會存在之風險之一，為上訴人所得預見，是縱未如其所願而被劃為兒童遊戲場用地，該瑕疵亦屬其購地之初即明知可能會存在者，是依民法第三百五十五條第一項規定，出賣人即被上訴人即不負物之瑕疵擔保之責。退一步言，縱認上訴人對於該土地被編定為...

民法第355條規定： 買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。 買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。 說明： 資訊是自主決定的基礎，而自主決定又同是私法自治與競爭秩序的核心基礎，隨著現代經濟社會的高度分工、專業化與複雜化，締約當事人間因資訊不對稱所導致的交易地位不對等問題，備受關注，因資訊不對稱所導致的契約失靈與市場失靈，亦亟待法律的介入調整，修正契約自由下的當事人自我負責原則，而資訊義務的強化，便成為民事法實質化過程中的一項重要工具。資訊義務(Informationspflicht)，意指提供資訊之義務，狹義意指當事人就特定事項，負有主動向他方告知及說明的義務，若將此義務再作廣義的延伸，則資訊的揭露必須真實完整。 由於資訊是一經濟財，具有財產價值，而資訊的搜集也需要投入成本及風險，因此，資訊的揭露會影響締約當事人的行為誘因，故在資訊義務的賦加上，涉及當事人私法自治利益的保障調和，若再加進法律經濟分析面向，則資訊的社會福祉效用、交易成本與效率觀點，也應被考慮，所以資訊誘因、資訊成本、資訊價值等觀點也應納入個案的利益衡量中，蓋契約法也具有經濟任務的功能面向。 謹按買受人於締結買賣契約時，若已明知標的物之價值或效用有滅失或減少之瑕疵，則是拋棄本於瑕疵而請求擔保之權利，不必使出賣人負其責任。又關於標的物之價值或效用，有滅失或減少之瑕疵，買受人因重大過失不知者，以出賣人曾經保證其無瑕疵為限，始負擔保之責，如未保證其無瑕疵時，出賣人即可不負責任。但出賣人明知標的物有瑕疵，而故意不告知買受人，則應使出賣人就其瑕疵，負擔保責任，蓋期確保交易之誠實及信用也。故設本條以明示其旨。 在買賣債權契約成立之前，要求出賣人在現況說明書上載明「海砂屋」、「輻射屋」、「漏水屋」、「兇殺」等事項，以保障自己的權益外，得認其具有通常效用之瑕疵，除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵，出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外，買受人得以民法第359條、第365條之規定，解除其契約或請求減少其價金。更甚者，出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，無民法第356條及第365條第1項所定六個月之法定期間之適用。 按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規...