法規解析

民法第430條規定： 租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。 說明： 按「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」、「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」，民法第423條、第430條分別定有明文。另按「出租人以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人後，不僅須消極的不妨礙承租人使用收益，且須積極的在租賃關係存續中，保持其合於約定使用收益之狀態，此觀民法第四百二十三條規定自明。故租賃物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態。倘出租人怠於履行此項義務，致承租人受有損害，自應負債務不履行之損害賠償責任。」（最高法院96年度台簡上字第18號判決意旨參照）。按「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。」，民法第435條雖定有明文，被告並據以主張依最高法院85年度台上字第808號判決意旨，在承租人未為減租之請求前，出租人仍有全部租金請求權，如承租人已按原定租額全部履行，不得依不當得利之規定請求返還等詞。惟該法條既曰滅失，自指已回復不能，無法修繕之情形。本件西三碼頭雖遭損害，惟其後既已經參加人修復，自無適用該法條之情形。依最高法院30年渝上字第345號判例：「租賃物因不可歸責於雙方當事人之事由而毀損，致全部不能為約定之使用收益者，當事人間之法律關係，因其租賃物是否尚能修繕而異。其租賃物已不能修繕者，依民法第二百二十五條第一項、第二百六十六條第一項之規定，出租人免其以該物租與承租人使用收益之義務，承租人亦免其支付租金之義務，租賃關係即當然從此消滅。其租賃物尚能修繕者，依民法第二百二十五條第一項、第二百六十六條第一項之規定，在修繕完畢以前，出租人免其以該物租與承租人使用收益之義...

民法第430條規定： 租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。 說明： 出租人不履行修繕義務時，承租人可主張的權利，民法第 430 條有明文規定，除了該條的規定，承租人是否可以主張同時履行抗辯權，進而主張拒絕給付修繕完畢前的租金，此為實務上重要的爭點。 謹按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，其修繕之費用，應由出租人負擔者，即既無使承租人負擔修繕費用之特約，亦無使承租人負擔修繕費用之習慣是也。此際承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人逾期不為修繕，則承租人或為終止契約，或自行修繕而請求出租人償還其費用，或將其費用於租金中扣除之，承租人有自由選擇之權，藉以保護其利益。此本條所由設也。 民法第430條所指「租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔」，其立法理由明揭：此乃針對【未約定"由承租人負擔"，亦無習慣"由承租人負擔"】之情況而言，可見房東未必有修繕義務，一旦簽約時已約定「租賃物由房客自負維修」、事後當然就沒有要求房東出錢出力可言（臺灣高等法院101年度重上字第83號）。 內政部公告之《房屋租賃契約書範本》第8條、《房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項》第壹-九點亦明揭：雙方可以個別約定租賃物修繕由何造承擔，益証法令並無強制規定房東非負責維修不可，此一權義關係著實仍得看個別契約內容才能斷定。 租賃物因不可歸責於雙方當事人之事由而毀損，致全部不能為約定之使用收益者，當事人間之法律關係，因其租賃物是否尚能修繕而異。其租賃物已不能修繕者，依民法第二百二十五條第一項、第二百六十六條第一項之規定，出租人免其以該物租與承租人使用收益之義務，承租人亦免其支付租金之義務，租賃關係即當然從此消滅。其租賃物尚能修繕者，依民法第二百二十五條第一項、第二百六十六條第一項之規定，在修繕完畢以前，出租人免其以該物租與承租人使用收益之義務，承租人亦免其支付租金之義務，惟其租賃關係，依民法第四百三十條之規定並不當然消滅，必承租人定相當期限催告負擔修繕義務之出租人修繕，而出租人於其期限內不為修繕者，承租人始得終止契約，更須承租人為終止契約之意思表示，其租賃關係始歸消滅（最高法院判例30年渝上字第345號）。 ...

民法第429條規定： 租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。 出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。 說明： 費用償還義務規範 出租人對承租人因租賃物支出的相關費用的處理。必要費用是指維持租賃物正常使用所必須支出的費用，例如防止租賃物進一步損壞的修繕費用。承租人支出必要費用後，可向出租人請求償還。有益費用則是指增加租賃物價值的非必要支出，例如改善租賃物的設施或功能。出租人知情且未反對的情況下，承租人可以在租賃關係終止時請求出租人償還這些有益費用，但償還的限度以租賃物現存的增價額為準。 第按「因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方之給付全部不能者，他方免為對待給付之義務，如僅一部不能者，應按其比例減少對待給付，民法第266條第1項所明定。又按民法第423條後段及第429條第1項固規定，出租人應於租賃關係存續中，保持租賃物合於約定使用、收益之狀態；租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔，然該二規定並未排除民法第225條第1項、第266條第1項規定之適用。是以，系爭土地部分已成為河川地，部分因河水沖刷，已成為石頭地，已無法耕作，既已全部喪失耕地之性質，其情形與租賃物全部滅失相類，雖非可歸責於承租人之事由，承租人依民法第225條第1項及第266條第1項規定得免支付租金之義務，然亦屬不可歸責於出租人之事由，出租人亦得依民法第225條第1項及第266條第1項規定，免以系爭土地供承租人使用收益之義務，其等間之耕地租賃關係即當然從此消滅」（臺灣高等法院100年度上字第1307號判決意旨參照）。 出租人之修繕義務，在使承租人就租賃物能為約定之使用收益，如承租人就租賃物以外有所增設時，該增設物即不在出租人修繕義務範圍（最高法院判例63年台上字第99號）。 按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔，民法第429條第1項定有明文。又契約關係在發展過程中，債務人除應負契約所約定之義務（包括主給付義務與從給付義務）外，依其情事，為達成給付結果或契約目的所必要，以確保債權人之契約目的或契約利益（債權人透過債務人之給付所可能獲得之利益），得以圓滿實現或滿足；或為保護當事人之生命、身體、健康、所有權或其他財產法益遭受侵害，尚可發生附隨義務，如協力、告知、通知、保護、保管、照顧、忠實、守密等義務（最高法院104年度台上字第799號判決意旨參照...

民法第429條規定： 租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。 出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。 說明： 謹按出租人有使承租人使用租賃物之義務，雖已交付其物，亦須為以後使用上必要之修繕，故除契約另有訂定或另有習慣外，其因修繕所需之費用，應由出租人負擔。此本條第一項所由設也。又為完全其修繕義務計，於承租人之權利，亦不得不略加以限制，故出租人關於保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕，為雙方均得持平之保護。此第二項所由設也。 由於標的物之占有的交付，造成其所有權及占有分屬於不同之人的結果，而必須是占有人始能就近對於標的物採取必要的防護措施，以避免其毀損或滅失。是故，該結果引起對於用益權之接受者課以保管義務的規範需要。至其管理費用應由誰負擔？這與用益權之授與者就標的物所負維持義務、修繕義務的範圍相推移，不能一概而論。租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕（第429條）。惟如有疑義還是應由所有人負擔。此為保管的問題。 出租人之修繕義務，在使承租人就租賃物能為約定之使用收益，如承租人就租賃物以外有所增設時，該增設物即不在出租人修繕義務範圍（最高法院判例63年台上字第99號）。 按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔，民法第429條第1項定有明文。又契約關係在發展過程中，債務人除應負契約所約定之義務（包括主給付義務與從給付義務）外，依其情事，為達成給付結果或契約目的所必要，以確保債權人之契約目的或契約利益（債權人透過債務人之給付所可能獲得之利益），得以圓滿實現或滿足；或為保護當事人之生命、身體、健康、所有權或其他財產法益遭受侵害，尚可發生附隨義務，如協力、告知、通知、保護、保管、照顧、忠實、守密等義務（最高法院104年度台上字第799號判決意旨參照）。第按，定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知，民法第453條定有明文。又解除契約，係指當事人之一方，行使其本於法律或契約所定之解除權，使契約自始歸於消滅之一方的意思表示而言。租賃契約一經合法成立，除有終止之原因外，不能以解除之意思表示使之消滅（最高法院51年台上字第2829號判例意旨參照）。依系爭租約第3條、第4條分別約定：「租金每個月新...

民法第428條規定： 租賃物為動物者，其飼養費由承租人負擔。 說明： 用益之債的類型特徵：用益之債的特徵首先表現在標的物之交付，其次是為達到用益之目的，有時需要用益權之授與者對於其接受者提供關於其用益之事實上或法律上的信息，此為履行上的問題。雖然用益權的存續有期間上的限制，但在此限度內用益權之授與者還是應負價金危險及物之瑕疵擔保的責任。這還包括排除第三人干擾用益權之接受者，就契約標的物為使用收益，此為擔保的問題。 由於標的物之占有的交付，造成其所有權及占有分屬於不同之人的結果，而必須是占有人始能就近對於標的物採取必要的防護措施，以避免其毀損或滅失。是故，該結果引起對於用益權之接受者課以保管義務的規範需要。至其管理費用應由誰負擔？這與用益權之授與者就標的物所負維持義務、修繕義務的範圍相推移，不能一概而論。對此民法有以下一般規定：租賃物為動物者，其飼養費由承租人負擔（第428條）。 謹按以動物為租賃之標的，其飼養費之費用，本為承租人之所預期，故應使承租人負擔飼養之義務，俾符當事人之原意。此本條所由設也。 民法第四百二十八條規定：「租賃物為動物者，其飼養費由承租人負擔。」此一條文在文字上極為簡潔，然其所承載之制度意義，卻涉及租賃作為用益之債的核心結構、標的物性質對風險與費用分配之影響，以及所有權與占有分離後，法律如何在權利與義務之間建立合理對應。動物不同於一般無生命之物，其存在本身即須仰賴持續而即時的照料與供養，否則即可能迅速衰弱、毀損甚至死亡。立法者正是基於此一自然事實，在動物成為租賃標的時，明確將飼養費配置於承租人負擔，使「使用收益」與「維持生命之成本」在租賃關係中形成一致結構，避免權利與負擔之間產生斷裂。 從用益之債的一般理論觀之，租賃的本質，在於出租人將標的物交付承租人使用、收益，承租人則以租金作為對價。用益之債的特徵，首先表現在標的物之交付，其次，為達成用益之目的，出租人有時須提供關於標的物使用的事實上或法律上資訊，此屬履行層面的問題；再者，在租賃期間內，出租人仍須負價金危險與物之瑕疵擔保責任，並排除第三人干擾承租人之使用收益，此屬擔保層面的問題。即使租賃僅具期間性，於該期間內，出租人仍負有確保承租人得依契約本旨使用、收益標的物之義務。 然而，租賃關係成立後，標的物之占有即移轉於承租人，使所有權與占有分屬不同之人。此一結構，在法理上必然引出保管義務的配置問題。由...

民法第428條規定： 租賃物為動物者，其飼養費由承租人負擔。 說明： 用益之債的類型特徵：用益之債的特徵首先表現在標的物之交付，其次是為達到用益之目的，有時需要用益權之授與者對於其接受者提供關於其用益之事實上或法律上的信息，此為履行上的問題。雖然用益權的存續有期間上的限制，但在此限度內用益權之授與者還是應負價金危險及物之瑕疵擔保的責任。這還包括排除第三人干擾用益權之接受者，就契約標的物為使用收益，此為擔保的問題。 由於標的物之占有的交付，造成其所有權及占有分屬於不同之人的結果，而必須是占有人始能就近對於標的物採取必要的防護措施，以避免其毀損或滅失。是故，該結果引起對於用益權之接受者課以保管義務的規範需要。至其管理費用應由誰負擔？這與用益權之授與者就標的物所負維持義務、修繕義務的範圍相推移，不能一概而論。對此民法有以下一般規定：租賃物為動物者，其飼養費由承租人負擔（第428條）。 謹按以動物為租賃之標的，其飼養費之費用，本為承租人之所預期，故應使承租人負擔飼養之義務，俾符當事人之原意。此本條所由設也。 民法第四百二十八條規定：「租賃物為動物者，其飼養費由承租人負擔。」此一條文雖僅短短一行，卻在租賃制度中呈現出極為鮮明的類型化思考，亦充分反映用益之債在「動物」此一特殊標的上所展現的法理結構。動物不同於一般無生命之物，其存在以持續的照料、餵養與管理為前提，否則即可能迅速衰弱、毀損甚至死亡。立法者正是基於此一客觀特性，在租賃物為動物之情形下，將飼養費明確歸屬於承租人負擔，藉此在租賃期間內，使「使用收益」與「日常維護成本」形成一致的配置，避免權利與義務脫節而破壞契約均衡。 從用益之債的一般結構觀察，租賃關係的核心，在於出租人將標的物交付承租人使用、收益，承租人則以租金作為對價。此種關係的成立，首先表現在標的物之交付，其次則在於為達成用益目的，出租人須提供關於標的物使用所必要之事實上或法律上資訊，並於契約存續期間內，負價金危險、物之瑕疵擔保以及排除第三人干擾之責任。即使租賃具有期間性，在該期間內，出租人仍須確保承租人得依契約本旨使用、收益標的物。這些義務，構成租賃作為「用益之債」的基本輪廓。 然而，租賃關係成立後，標的物之占有即由出租人移轉至承租人，使所有權與占有分離。此一分離結構，在法理上必然導出「由占有人負擔即時保護義務」的要求，因為唯有實際占有人，方能就近對標的物採取防護...

民法第427條規定： 就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔。 說明： 查民律草案第六百四十六條理由謂關於租賃物上應納之諸項租稅、均以租賃物為目的，而租賃物仍為出租人所有，故以契約無特別訂定者為限，仍使出租人任其責，以期合於事理。此本條所由設也。 民法第四百二十七條所謂就租賃物應納之稅捐由出租人負擔並非強制規定，當事人不妨為相反之約定（最高法院判例65年台上字第1119號）。 按民法第四百二十七條固規定：「就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔。」惟該條並非強制規定，當事人自不妨為相反之約定，最高法院著有六十五年台上字第一一一九號判例可資參照。是系爭租賃契約第三條約定：「租賃稅由乙方（即林兆欽）負擔」，自非法所不許。惟查上開系爭租賃契約書就租賃稅之定義及稅額之計算方式，均未明定，惟對照該契約書第十六條約定：「本件租屋之房屋稅、綜合所得稅等，若較出租前之稅額增加時，其增加部份，應由乙方負責補貼，乙方決不異議。」觀之，兩造約定租賃稅由林兆欽負擔之意義，應指蘇陳鶴梅因本件租賃契約所收取之租金總額，於減除必要損耗及費用後之餘額即為其租賃所得總額，於計入個人綜合所得總額並扣除全部免稅額及扣除額後計算出應納之稅額，如較未出租時實際應繳納之綜合所得稅額為多者，所增加之稅額部分始應由林兆欽負擔之謂。本件上訴人蘇陳鶴梅因系爭租賃契約所收取之租金，致增加之個人綜合所得稅，於八十三年度為三千七百八十二元，已據其提出財政部台灣省北區國稅局八十三年綜合所得稅稅額證明書一紙為證，且為林兆欽所不爭執，固屬可採（臺灣新北地方法院85年度簡上字第238號民事判決）。 民法第四百二十七條規定：「就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔。」此一條文在文字上極為簡潔，然其背後所建構者，乃租賃法制中關於「成本歸屬」與「風險配置」的核心原則。租賃關係之本質，在於出租人以其所有之物供承租人使用、收益，承租人則以租金作為對價，換取對租賃物之占有與利用。租賃物本身所生之一切稅捐，無論為房屋稅、地價稅或其他以物為課稅標的之公課，均係以「物之存在與權利歸屬」為基礎而發生，並非因承租人之使用行為始然。立法者因此將其原則上歸屬於出租人負擔，反映「稅捐附著於所有權」之法理，亦維持租賃制度中權利與義務之基本均衡。 民律草案第六百四十六條之立法理由明確指出，關於租賃物上應納之諸項租稅，均以租賃物為目的，而租賃物仍為出租人所有，故在契約無...

民法第427條規定： 就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔。 說明： 費用償還義務規範 出租人對承租人因租賃物支出的相關費用的處理。必要費用是指維持租賃物正常使用所必須支出的費用，例如防止租賃物進一步損壞的修繕費用。承租人支出必要費用後，可向出租人請求償還。有益費用則是指增加租賃物價值的非必要支出，例如改善租賃物的設施或功能。出租人知情且未反對的情況下，承租人可以在租賃關係終止時請求出租人償還這些有益費用，但償還的限度以租賃物現存的增價額為準。 本條之立法理由略以，查民律草案第六百四十六條理由謂關於租賃物上應納之諸項租稅、均以租賃物為目的，而租賃物仍為出租人所有，故以契約無特別訂定者為限，仍使出租人任其責，以期合於事理。此本條所由設也。 民法第四百二十七條所謂就租賃物應納之稅捐由出租人負擔並非強制規定，當事人不妨為相反之約定（最高法院判例65年台上字第1119號）。 按民法第四百二十七條固規定：「就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔。」惟該條並非強制規定，當事人自不妨為相反之約定，最高法院著有六十五年台上字第一一一九號判例可資參照。是系爭租賃契約第三條約定：「租賃稅由乙方（即林兆欽）負擔」，自非法所不許。惟查上開系爭租賃契約書就租賃稅之定義及稅額之計算方式，均未明定，惟對照該契約書第十六條約定：「本件租屋之房屋稅、綜合所得稅等，若較出租前之稅額增加時，其增加部份，應由乙方負責補貼，乙方決不異議。」觀之，兩造約定租賃稅由林兆欽負擔之意義，應指蘇陳鶴梅因本件租賃契約所收取之租金總額，於減除必要損耗及費用後之餘額即為其租賃所得總額，於計入個人綜合所得總額並扣除全部免稅額及扣除額後計算出應納之稅額，如較未出租時實際應繳納之綜合所得稅額為多者，所增加之稅額部分始應由林兆欽負擔之謂。本件上訴人蘇陳鶴梅因系爭租賃契約所收取之租金，致增加之個人綜合所得稅，於八十三年度為三千七百八十二元，已據其提出財政部台灣省北區國稅局八十三年綜合所得稅稅額證明書一紙為證，且為林兆欽所不爭執，固屬可採（臺灣新北地方法院85年度簡上字第238號民事判決）。 民法第四百二十七條規定：「就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔。」此一條文表面上僅以簡短文字處理「稅捐由誰負擔」之問題，然其背後所蘊含者，實為租賃關係中「所有權」與「使用收益權」分離後，關於成本歸屬與風險配置之基本原則。租賃契約之核心，在於出租人以...

民法第426條規定： 出租人就租賃物設定物權，致妨礙承租人之使用收益者，準用第四百二十五條之規定。 說明： 謹按出租人就租賃物上設定物權，例如在租賃之不動產上設定地上權，因地上權人於其土地上有建築物或其他工作物之設置，致妨礙承租人之使用收益者，此種物權之設定，與以租賃物之所有權讓與同，故準用前條所有權讓與之規定，使租賃契約，對於權利取得人仍繼續存在，以保護承租人之利益。此本條所由設也。 民法第四百二十六條規定：「出租人就租賃物設定物權，致妨礙承租人之使用收益者，準用第四百二十五條之規定。」此一條文表面上簡短，實則在體系上具有極為重要的意義。它將第四百二十五條「所有權讓與不破租賃」之精神，延伸適用於「出租人於租賃存續中，就租賃物設定物權」之情形，使承租人不因出租人另行設定物權而喪失其依租賃契約所享有之使用收益地位。換言之，第四百二十六條乃是將「買賣不破租賃」之保護邏輯，自所有權移轉的場景，擴張至物權負擔的場景，使租賃關係在物權變動體系中，獲得更為完整而連續的保障。 在民法體系中，租賃本質上屬於債權關係，原則上僅在當事人間發生效力，第三人不受拘束，這正是「債之相對性」之體現。然而，第四百二十五條與第四百二十六條，正是對此原則所設的重要例外。立法者清楚意識到，在不動產利用高度依賴長期使用關係的社會中，若完全遵循債之相對性，使承租人必須隨時承擔出租人處分物權所帶來的風險，將導致居住與營業關係極度不安定，並使租賃制度喪失其經濟與社會功能。因此，法律選擇在特定要件下，使租賃關係突破相對性，得以對抗後手或權利取得人，第四百二十六條正是在此價值基礎上，將保護範圍由「所有權讓與」擴張至「設定物權」。 所謂「出租人就租賃物設定物權」，係指出租人於租賃關係存續中，在租賃標的物上設定他項物權，例如設定抵押權、地上權、典權，或其他足以影響租賃物利用狀態之物權。此種行為雖屬出租人對其物權所為之處分或負擔，原則上應屬其權利自由之範圍，但若該物權之設定，實際上「致妨礙承租人之使用收益」，即構成第四百二十六條之適用前提。所謂「妨礙」，並不限於完全剝奪承租人使用可能性，凡因物權人行使權利，使承租人無法依原租賃內容為通常使用或收益，例如地上權人於土地上興建建物占據租賃標的範圍，抵押權人於執行程序中實質排除承租人之利用，均屬其典型態樣。 立法理由即明白指出，若出租人在租賃不動產上設定地上權，因地上權人得於...

民法第426條規定： 出租人就租賃物設定物權，致妨礙承租人之使用收益者，準用第四百二十五條之規定。 說明： 謹按出租人就租賃物上設定物權，例如在租賃之不動產上設定地上權，因地上權人於其土地上有建築物或其他工作物之設置，致妨礙承租人之使用收益者，此種物權之設定，與以租賃物之所有權讓與同，故準用前條所有權讓與之規定，使租賃契約，對於權利取得人仍繼續存在，以保護承租人之利益。此本條所由設也。 按民法第七百六十五條規定：「所有人於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。」是故，所有人雖與他人訂立租賃契約，將所有物租予他人使用收益，只是其使用收益權能受到限制，並未改變其所有權之內容，仍得自由處分其所有物，如有擔保債務之必要，並得就所有物設定不動產抵押權（民法第八百六十條），而承租人如因出租人設定抵押權導致使用收益租賃物受妨礙時，依民法第四百二十六條之規定：「出租人就租賃物設定物權，致妨礙承租人之使用收益者，準用第四百二十五條之規定。」即所設定物權之權利人，仍受租賃契約之拘束，而應尊重承租人就該租賃物之使用收益權利。 惟若係不動產先設定抵押權後，再出租給他人，則依民法第八百六十六條之規定，該租賃契約不得妨礙抵押權之行使，應以抵押權為優先。 民法第四百二十六條規定：「出租人就租賃物設定物權，致妨礙承租人之使用收益者，準用第四百二十五條之規定。」此一條文在形式上僅以「準用」一語銜接前條，然其體系意義卻極為深遠。它將「買賣不破租賃」所建立的例外原則，從所有權移轉的場景，擴張至出租人於租賃存續中另行設定物權的情形，使租賃關係在物權變動體系中獲得連續而實質的保障。換言之，第四百二十六條所處理的，不是單純的物權技術問題，而是如何在「所有權自由處分」與「既存利用關係之安定」之間，建立一條可預測、可運作的平衡線。 依民法第七百六十五條之規定，所有人於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。所有權因此具有高度的排他性與處分自由。出租人縱與他人訂立租賃契約，將所有物交付承租人使用收益，僅係在租賃期間內，使自身的使用收益權能受到限制，並未改變所有權本身的內容。出租人仍得自由處分其所有物，如因擔保債務之必要，仍得依民法第八百六十條之規定，就不動產設定抵押權，或於法令允許範圍內設定其他物權。若完全依循所有權自由之邏輯，出租人於租賃存續中所為的任何物...