民法第五百六十七條規定註釋-居間人據實報告及妥為媒介義務002829

民法第567條規定：

居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。

以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。

說明：

謹按居間人關於訂約事項，應就其所知之事項，負據實報告於各當事人之義務，其相對人係顯無支付能力或知其無訂約能力之人者，即不得為其媒介，以免一方受不測之損失。蓋此種據實報告或不為媒介之情事，乃居間人當然之義務也。以居間為營業者日多，為保障當事人權益及維護交易安全，爰增訂第二項，明定此種以居間為營業之人，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。

按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。又居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於當事人；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。民法第565條、第567條第1項前段、第2項分別定有明文。是依民法第567條第1項規定，居間人關於訂約事項，仍應就其所知，據實報告於當事人。其注意之程度應盡善良管理人之注意，即依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意（最高法院42年台上字第865號民事裁判意旨參照），另按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227條定有明文。再按不動產經紀業管理條例第23條第1項：「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。」、第26條第2項規定：「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」。而「經紀業：指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。」、「經紀人員︰指經紀人或經紀營業員。經紀人之職務為執行仲介或代銷業務；經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。」，同條例第4條第4、7款定義甚明。前開法律雖課予經紀人員有以不動產說明書向買受人解說之義務，惟並非謂一旦不動產說明書之記載與現實情況有所落差，不動產經紀業者及經紀人員即應依不動產經紀業管理條例第26條第2項負損害賠償責任，尚需進一步認定不動產經紀業者或經紀人員有無可歸責之事由，及交易相對人有無損害、其間有無相當因果關係等要件。是原告需於被告夏珮玲、陳雪霞、陳峻祺、品格公司未盡善良管理人之注意及可歸責或有過失時，方得依民法第567條、227條、不動產經紀業管理條例第26條第2項請求被告夏珮玲、陳雪霞、陳峻祺、品格公司連帶賠償(臺灣桃園地方法院108年度訴字第1915號民事判決)。

按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第565條、第567條分別定有明文。而經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說；前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章；雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章；前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分，不動產經紀業管理條例第23條、第24條亦有明文。經查上訴人信○房屋與上訴人了○約定，由信○房屋就系爭房地為了○為訂約之媒介，了○並應給付報酬，故信○房屋與了○締結居間契約，為兩造所不爭執。則信○房屋依上開民法規定，應將訂約事項報告被上訴人與了○，並應積極調查被上訴人與了○之信用、行為能力或是否有代理權等事項。而被上訴人與了○就渠等訂約能力及履行能力並無爭執，足證信○房屋就此已盡調查義務。又信○房屋業已依上開不動產經紀業管理條例規定，製作不動產說明書，並經了○簽名認可，且依附件即「標的物現況說明書」所示，第13項「是否有越界建築之情形？」出賣人了○係勾選「否」，信○房屋再就此已知之事項作成不動產說明書，據實告知買受人即被上訴人，有該說明書影本可稽。是據此足證信○房屋已善盡居間契約之據實告知義務。另依不動產說明書附件即「產權調查表」所示，其「注意事項」欄第4點載有：「本案為土地或20年以上屋齡之透天厝，買方如欲新建或改建，建議於簽約前徵詢專業建築師之意見；另建議買賣雙方於簽約時辦理土地鑑界確認土地範圍。」有被上訴人所提出之該說明書與調查表影本可證，並為被上訴人所不爭執。從而信○房屋既已於產權調查表中建議買賣雙方進行鑑界，且被上訴人就該注意事項之記載，亦於簽訂買賣契約時已知悉清楚，並簽有確認書一紙為證。則據此足證信○房屋於履行居間契約義務時，已善盡照顧、通知、協力之契約義務。故被上訴人雖主張信○房屋未以言詞告知要鑑界云云，惟據此仍不足以認為信○房屋有何債務不履行之情事。且了○復辯稱：信○房屋雖有建議鑑界，但被上訴人當初並未要求，了○則無義務進行鑑界等語，有言詞辯論筆錄可稽。足證被上訴人與了○是否合意將「鑑界」列為系爭買賣契約之履行內容，屬於買賣雙方談判磋商之事項；而雙方漏未詳訂其內容，即應依民法相關規定，合理分配契約上的危險，以平衡契約當事人的利益。至於信○房屋已於雙方訂約前，以書面建議雙方鑑界，有如前述。但被上訴人與了○並未進行鑑界，導致本件糾紛，應認為信○房屋已盡其注意義務。是被上訴人主張信○房屋應負損害賠償責任，並與了○負不真正連帶責任云云，並不可採（臺灣高等法院96年度重上字第248號民事判決）。

民法第567條規定：「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。」本條係居間制度中關於居間人行為義務之核心規範，直接界定居間人在交易過程中應負之誠實義務、消極避免損害義務，以及營業性居間人之積極調查義務，其制度目的在於保障交易當事人之資訊對等與風險可預測性，並藉由強化居間人之專業責任，維護市場交易秩序與信賴基礎。

居間契約依民法第565條之定義，係當事人約定，一方為他方報告訂約機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，其本質為勞務給付契約之一種。居間人雖非交易當事人，亦不直接成為契約權利義務之主體，但其角色正是促成交易、彌補資訊落差之中介者，故其行為品質對交易安全具有決定性影響。第567條第1項前段所揭示之「據實報告義務」，即要求居間人就其所知關於訂約事項之內容，如標的物現況、交易條件、風險因素、重要瑕疵或足以影響交易決定之事實，應誠實、完整告知各當事人，不得隱匿、歪曲或選擇性揭露。此一義務並非要求居間人對未知事項負無限責任，而是以「就其所知」為界線，然其注意程度，實務上認為應達善良管理人之注意義務標準，即依交易上一般觀念，具相當知識經驗與誠意之人所應盡之注意。最高法院42年台上字第865號民事裁判即指出，居間人之注意程度，應以交易上通常可期待之專業水準為衡量。

同項後段進一步規定，對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。此一規範將居間人之義務由「誠實告知」推進至「消極不作為義務」，亦即當居間人已知或依通常觀察即可知對方顯無支付能力、欠缺行為能力、無代理權或明顯無法履約時，即不得仍為其牽線媒介，否則將使相對人暴露於高度風險之中。此一義務之立法精神，在於避免居間人僅以促成交易為目的，而對交易可行性與安全性漠然置之，導致一方當事人承受不測損失。

第567條第2項則進一步針對「以居間為營業者」課以更高標準之積極調查義務。立法理由明示，因居間業日益專業化、營業化，為保障當事人權益及維護交易安全，爰增訂此項，要求營業性居間人不僅應就其所知據實報告，尚須就訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力負調查義務。此一規範反映出法律對專業中介者之期待提升，認為其既以此為業，即應具備相應之查證能力與制度工具，不能僅以「不知情」作為免責理由。

實務上，居間人違反第567條義務時，其法律效果主要透過民法第227條不完全給付責任予以實現。因居間契約成立後，居間人除負有主要勞務給付義務外，尚負有附隨義務，包括告知、協力、照顧等義務，倘其未盡此等義務，即構成不完全給付，委託人得請求損害賠償，必要時亦得依契約目的是否已無法達成，主張解除契約。臺灣桃園地方法院108年度訴字第1915號民事判決即指出，居間人是否應負損害賠償責任，仍須進一步認定其是否未盡善良管理人之注意、是否具有可歸責事由，以及損害與其行為間是否具有相當因果關係，並非僅因說明書內容與現況不符，即當然成立責任。此一見解凸顯，第567條並非結果責任，而係過失責任體系，仍須回歸可歸責性與因果關係之判斷。

在不動產交易領域，第567條之精神亦與不動產經紀業管理條例形成制度呼應。該條例第23條規定經紀人員應以不動產說明書向相對人解說，第26條第2項並課予經紀業與經紀人員連帶賠償責任，顯示立法者將營業性居間人定位為交易安全之重要把關者。然而，實務亦強調，說明書與現況不符，尚須審查經紀業或經紀人員是否具有過失，以及相對人是否因此受有損害，不能將經紀人員轉化為無過失責任之保證人。

臺灣高等法院96年度重上字第248號民事判決即提供具體範例。該案中，仲介業者依規定製作不動產說明書，並於產權調查表中明確建議買賣雙方於簽約前辦理鑑界，且買方亦於說明書上簽名確認。嗣後因未實際鑑界而發生糾紛，買方主張仲介未盡告知義務。法院認為，仲介已以書面建議並據實告知，且買方明知而未要求鑑界，屬買賣雙方磋商事項之結果，仲介已善盡其據實告知與協力義務，不構成債務不履行。此一裁判顯示，第567條要求的是「合理可期待之注意與告知」，而非代替當事人作成交易決策或承擔一切風險。

由此可見，民法第567條所建構之居間人義務體系，具有層次分明之結構。一般居間人須就其所知據實報告，並避免為顯無履行能力或無訂約能力之人媒介；營業性居間人則進一步負有調查義務，須主動確認訂約事項與當事人能力。違反此等義務者，可能構成不完全給付，須依民法第227條負損害賠償責任，並在特定情形下影響報酬請求權之成立。

制度上，第567條的功能在於平衡交易效率與交易安全。一方面，居間制度本即以促成交易為目的，若對居間人課以過高、無限之保證責任，將抑制市場中介功能；另一方面，若僅要求其消極不詐欺，卻不賦予任何積極義務，則居間人可能成為風險外部化之管道，導致資訊不對稱擴大。第567條透過「據實報告」、「不得媒介顯無能力者」及「營業性居間人調查義務」三層規範，恰當劃定責任邊界，使居間人既非結果保證人，亦不得僅充當傳聲筒，而應成為具專業倫理之交易中介者。

在現代高度專業化與高價值交易環境下，居間人之角色早已由單純介紹人轉化為資訊整合與風險過濾之專業節點。民法第567條正是回應此一變遷而設計之規範，其精神不僅在於保護個別交易當事人，更在於維繫整體市場之信賴基礎。居間人若能依本條要求，誠實告知、審慎媒介並妥為調查，交易雙方即得在較為對稱之資訊環境中作成決定，市場亦能在效率與安全之間取得平衡，這正是居間制度於現代民法體系中不可替代之價值所在。