民法第五百六十七條裁判彙編-居間人據實報告及妥為媒介義務002830

民法第567條規定：

居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。

以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。

說明：

實務見解認為不動產仲介人僅就當事人的行為能力、履行能力、權利瑕疵（如權利存在、權利欠缺及法令限制）及物之瑕疵（如凶宅、海砂屋、嫌惡設施等），確認為不動產仲介人調查義務的調查事項範圍內，關於不動產仲介人有調查管理規約的義務，已有相關實務見解肯認之（最高法院103年度台上字第2122號民事裁定）。

按買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，自應負不完全給付之債務不履行責任。又居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務；居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。民法第567條第1項前段、第2項、第571條，不動產經紀業管理條例第26條第2項分別定有明文。(最高法院 112 年度台上字第 924 號民事判決)

按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第567條第1項、第571條定有明文。次按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227條第1項亦有明文。經查，依卷附代銷契約1.4約定：「展延期間屆期時，如有任何未售出的選定單位，本代理商（按即亞太地產）應：(i)展延期間屆期時或之前，就未出售的選定單位以相關最高限額簽署SPA」；1.5約定：「除了且在不影響上述第1.4條規定之情況下，開發商（按即N公司）得依本代理商之書面要求，撤銷依上述第1.4條規定所簽署的任何SPA，但必須符合下列條件：(i)本代理商應找到一最終買家，代替本代理商購買相關選定單位」…逕以最高限價直接銷售予原告，對於「事後買斷」一事，未據實告知原告，已違反居間人之忠實義務，係可歸責於亞太地產之事由，致為不完全給付，原告誤認亞太地產僅擔任居間仲介，對其同時為賣家之角色毫無所悉，亦無從與之磋商價格，亞太地產已失其公正立場，無法盡其居間仲介之義務，就A建案買賣價格之決定更具有利益衝突，顯然違反其對於委託人之義務，以違反誠實及信用方法，逕以最高限價直接銷售予原告，由相對人即N公司收受利益，依民法第571條規定亞太地產不得向原告請求報酬。惟亞太地產已向原告收取15戶仲介報酬共9,555,120元，已如前述，則原告依民法第571條、第227條第1項規定請求亞太地產賠償其所受仲介報酬損害9,555,120元，自屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據。

臺灣臺北地方法院 108 年度重訴字第 1269 號民事判決

按「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。」、「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」，民法第567條第1項前段、不動產經紀業管理條例第26條第2項固定有明文。原告主張其於買受系爭房屋後，被告侯阿美曾委託被告盛家昌公司經紀人即被告胡詠鈁賣屋，被告盛家昌公司、胡詠鈁就系爭房屋是否有重大瑕疵並未盡善良管理人注意義務，並未據實向原告解說，應對原告負債務不履行損害賠償責任云云。惟查，被告盛家昌公司、胡詠鈁係受被告侯阿美委任出售系爭房屋，與原告間並無居間契約存在，對原告本即不負任何契約義務。再查，以居間為營業之人，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567條第2項固有明文。惟此調查義務，若未特別約定，自應以通常所能查證之方法為已足，就房屋隱藏之瑕疵諸如氯離子含量、鋼筋輻射量、水塔供水設備等隱藏之瑕疵，每須待專家、儀器檢測方知者，未必為仲介員專業知識、經驗所及，尚難期待其完足無誤之查證。而本件建物混凝土氯離子含量過高與否，本難從外觀上加以判斷，須由具備相當專業之技術人員及設備之專業機構，以科學方法現場採樣檢驗，難僅憑肉眼觀察方式知悉，被告盛家昌公司、胡詠鈁僅為仲介人員，自無從憑自身之感官察覺系爭房屋有氯離子含量過高之情，原告復未舉證證明於仲介過程中有何特殊情事可使上揭被告二人得悉系爭房屋可能有氯離子含量過高問題而應進一步調查，自難認為被告二人有何疏未查知系爭房屋為氯離子過高之情況及未盡調查義務，進而苛責被告有何違反注意義務之居間契約義務債務不履行可言。從而，原告主張依民法第567條、不動產經紀業管理條例第26條請求被告盛家昌公司、胡詠鈁負債務不履行損害賠償責任，揆之前開說明，顯於法無據，應無理由。臺灣新北地方法院102年度訴字第1246號民事判決

按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第565條、第567條分別定有明文。而經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說；前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章；雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章；前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分，不動產經紀業管理條例第23條、第24條亦有明文。經查上訴人信○房屋與上訴人了○約定，由信○房屋就系爭房地為了○為訂約之媒介，了○並應給付報酬，故信○房屋與了○締結居間契約，為兩造所不爭執。則信○房屋依上開民法規定，應將訂約事項報告被上訴人與了○，並應積極調查被上訴人與了○之信用、行為能力或是否有代理權等事項。而被上訴人與了○就渠等訂約能力及履行能力並無爭執，足證信○房屋就此已盡調查義務。又信○房屋業已依上開不動產經紀業管理條例規定，製作不動產說明書，並經了○簽名認可，且依附件即「標的物現況說明書」所示，第13項「是否有越界建築之情形？」出賣人了○係勾選「否」，信○房屋再就此已知之事項作成不動產說明書，據實告知買受人即被上訴人，有該說明書影本可稽。是據此足證信○房屋已善盡居間契約之據實告知義務。另依不動產說明書附件即「產權調查表」所示，其「注意事項」欄第4點載有：「本案為土地或20年以上屋齡之透天厝，買方如欲新建或改建，建議於簽約前徵詢專業建築師之意見；另建議買賣雙方於簽約時辦理土地鑑界確認土地範圍。」有被上訴人所提出之該說明書與調查表影本可證，並為被上訴人所不爭執。從而信○房屋既已於產權調查表中建議買賣雙方進行鑑界，且被上訴人就該注意事項之記載，亦於簽訂買賣契約時已知悉清楚，並簽有確認書一紙為證。則據此足證信○房屋於履行居間契約義務時，已善盡照顧、通知、協力之契約義務。故被上訴人雖主張信○房屋未以言詞告知要鑑界云云，惟據此仍不足以認為信○房屋有何債務不履行之情事。且了○復辯稱：信○房屋雖有建議鑑界，但被上訴人當初並未要求，了○則無義務進行鑑界等語，有言詞辯論筆錄可稽。足證被上訴人與了○是否合意將「鑑界」列為系爭買賣契約之履行內容，屬於買賣雙方談判磋商之事項；而雙方漏未詳訂其內容，即應依民法相關規定，合理分配契約上的危險，以平衡契約當事人的利益。至於信○房屋已於雙方訂約前，以書面建議雙方鑑界，有如前述。但被上訴人與了○並未進行鑑界，導致本件糾紛，應認為信○房屋已盡其注意義務。是被上訴人主張信○房屋應負損害賠償責任，並與了○負不真正連帶責任云云，並不可採（臺灣高等法院96年度重上字第248號民事判決）。

關於房仲業者未告知免徵奢侈稅之全部條件是否為不完全給付的判斷

房地仲介業者於委託人諮詢是否免徵奢侈稅時，未告知免徵奢侈稅之全部條件，是否已善盡預見委託人恐遭徵奢侈稅危險及調查之義務？就委託人未諮詢或未告知之事項，是否即無主動告知免徵奢侈稅全部條件之義務？主動告知免徵奢侈稅全部條件，是否非一般不動產仲介具相當知識經驗之人所能盡之注意？

最高法院110年台上字第717號民事判決

按受任人處理委任事務，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之，為民法第535條所明定。所謂盡善良管理人之注意，係指依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人所具有之注意。而房地仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，此所以一般消費者願委由仲介業者處理買賣事宜之原因。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之酬金，即應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務，始能就其所知，依民法第567條第1項之規定，據實報告於當事人。…瑞○公司與上訴人簽訂系爭委託契約，於上訴人向瑞○公司履行輔助人劉○平諮詢其出售系爭房地是否免徵奢侈稅時，此關涉房屋交易所生事項，為瑞○公司、劉○平所具專業，自有提供奢侈稅相關規定之義務，劉○平並據上訴人所提供其與配偶僅有1戶系爭房地，且辦竣戶籍登記，系爭房屋為自用，判斷如符合自用，可免徵奢侈稅，為原審認定之事實。果爾，稽諸系爭委託契約簽訂時之修正前奢侈稅條例第5條第1項第1款規定免徵奢侈稅之要件，除上訴人夫妻僅1戶不動產、辦竣戶籍登記外，尚須系爭房屋於持有期間無供營業使用或出租，似見劉○平於上訴人諮詢系爭房地是否免徵奢侈稅時，並未告知免徵規定之全部條件，酌以上訴人確以系爭房屋為采○公司之登記地址，亦為原審所是認。上訴人已於原審一再主張：倘劉○平告知該不動產不能為營業使用，伊必會有所反應，當無可能甘冒上百萬元重稅負擔仍默默決意出售等語，是否毫無可採，已非無疑。而奢侈稅既涉及系爭房地之買賣，且瑞○公司、劉○平較諸一般人具有專業知識，則其於上訴人諮詢是否免徵奢侈稅時，未告知免徵奢侈稅包括持有期間無供營業使用或出租之全部條件，是否已善盡預見上訴人恐遭徵奢侈稅危險及調查之義務？就上訴人未諮詢或未告知之事項，劉○平是否即無主動告知免徵奢侈稅全部條件之義務？倘劉○平未主動告知免徵奢侈稅全部條件，是否非一般不動產仲介具相當知識經驗之人所能盡之注意？非無研求餘地。

乃原審就此未遑詳加審究，遽以劉○平就上訴人所提供事實告知出售系爭房地免徵奢侈稅，無主動提醒、調查義務，而為不利上訴人之判斷，非無可議。

上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。

民法第567條規定：「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。」本條係居間制度中最具實質意義之規範，其核心在於將居間人由單純「牽線者」提升為「交易安全守門人」，要求其在促成契約之同時，負有誠實告知、避免風險與專業查證之責任，藉以平衡交易效率與交易安全，維繫市場整體信賴基礎。居間契約依民法第565條之定義，係當事人約定，一方為他方報告訂約機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，其本質屬於勞務給付契約之一種，居間人雖非交易當事人，卻居於資訊流通與風險揭露之關鍵節點，故其行為品質，直接影響交易雙方能否在合理資訊基礎上作成決定。第567條第1項前段所揭示之「據實報告義務」，即要求居間人就其所知之訂約事項，誠實、完整告知各當事人，不得隱匿、扭曲或選擇性揭露重要資訊，其注意程度，實務認為應達善良管理人之注意，即依交易上一般觀念，具相當知識經驗與誠意之人所應盡之注意標準。最高法院42年台上字第865號裁判即指出，居間人注意義務之程度，應以交易上通常可期待之專業水準為衡量。

同項後段規定，對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介，此乃將居間人義務由消極不詐欺，提升為積極避免損害之消極不作為義務。居間人一旦已知或依通常觀察即可知對方顯無支付能力、欠缺行為能力、無代理權或明顯無法履約，即不得仍為其牽線，否則即係將交易相對人置於高度風險之中。此一設計，目的在於防止居間人僅以「促成交易」為唯一目標，而對交易可行性與安全性漠然置之。第567條第2項更針對「以居間為營業者」課以更高標準，明定其就訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，負有調查義務。立法理由明示，因居間業日益專業化、營業化，為保障當事人權益及維護交易安全，爰增訂此項，要求專業中介者不得僅被動轉述資訊，而須主動查證，不能以「不知情」作為免責藉口。

實務對於不動產仲介人調查義務之範圍，已逐步形成穩定見解，認為其應就當事人之行為能力、履行能力、權利瑕疵如權利存在、權利欠缺及法令限制，以及物之重大瑕疵如凶宅、海砂屋、嫌惡設施等，列為合理可期待之調查事項。最高法院103年度台上字第2122號裁定即肯認，不動產仲介人負有調查管理規約等影響交易安全之事項的義務，顯示營業性居間人之責任，已不再侷限於「如實轉述」，而必須就交易風險進行基本把關。

居間人違反第567條義務時，其法律效果，主要透過民法第227條不完全給付責任與第571條報酬喪失制度加以實現。最高法院112年度台上字第924號判決明確指出，買賣標的物如於契約成立前已存在瑕疵，而出賣人於締約時因故意或過失未告知，構成不完全給付；同時，居間人關於訂約事項應據實報告，營業性居間人並負調查義務，若居間人違反對委託人之義務，而為利於相對人之行為，或違反誠實信用方法，使相對人收受利益者，依民法第571條規定，不得向委託人請求報酬及償還費用。此一體系，使居間人不僅可能負損害賠償責任，亦可能喪失報酬請求權，形成實質制裁。

臺灣臺北地方法院108年度重訴字第1269號判決，即提供典型案例。該案中，代銷業者依契約於展延期間屆期時，逕以最高限價買斷未售單位，卻未據實告知買方其同時兼具賣方身分，致買方誤認其僅為中立居間人，喪失與之磋商價格之機會。法院認為，該業者已失去公正立場，構成利益衝突，違反居間人忠實義務與誠實信用原則，依民法第571條不得請求報酬，且因其行為可歸責，構成不完全給付，買方得依第227條請求返還已給付之仲介費。此案清楚揭示，第567條所保障者，不僅是資訊正確性，更包含居間人立場中立與角色透明之要求。

然第567條並非將居間人轉化為結果保證人。臺灣新北地方法院102年度訴字第1246號判決即指出，營業性居間人之調查義務，原則上以通常所能查證之方法為已足，就房屋隱藏瑕疵如氯離子含量、鋼筋輻射量、水塔設備等，須專業機構與儀器方能檢測者，未必為仲介人員專業能力所及，除非有特殊情事足使其知悉或懷疑，否則難以苛責其未進一步查證。此一見解維持了責任邊界，使第567條運作於過失責任體系，而非無限責任。

同樣地，臺灣高等法院96年度重上字第248號判決亦認為，仲介業者已於不動產說明書及產權調查表中建議雙方鑑界，並據實告知，買方亦簽名確認，嗣後因未鑑界發生糾紛，屬買賣雙方磋商結果所生風險，仲介已善盡告知與協力義務，不構成債務不履行。此類裁判顯示，第567條要求的是「合理可期待之注意與揭露」，而非代替當事人決策。

在稅務風險領域，最高法院110年度台上字第717號判決則進一步擴張對營業性居間人專業義務之期待。該案涉及房仲業者於委託人諮詢是否免徵奢侈稅時，僅告知部分要件，未完整說明尚須「持有期間無供營業使用或出租」之條件，致委託人誤判稅負風險。最高法院指出，房仲業者既向消費者收取高額報酬，即應負善良管理人之注意，善盡預見危險與調查義務；奢侈稅既屬房地交易核心事項，仲介較諸一般人具有專業知識，即負有主動告知完整條件之義務，不能以委託人未特別詢問為由免責。該判決並質疑原審僅以仲介係依委託人所提供事實回答，而否認其主動告知義務，是否違背第567條之精神。此一見解，標誌著實務已將營業性居間人定位為「專業風險提示者」，要求其不僅回應詢問，更須預見交易風險並主動揭露。

綜合上述裁判可知，民法第567條所建構之居間人義務體系，具有明確層次：一般居間人須就其所知據實報告，並避免為顯無能力者媒介；營業性居間人則須進一步主動調查，預見風險並揭露。違反此等義務者，可能構成不完全給付，負損害賠償責任，並在特定情形下喪失報酬請求權。然此一責任並非無限擴張，而係以「合理可期待之專業注意」為界線，避免將居間人轉化為交易結果之保證人。

制度上，第567條的真正功能，在於平衡市場效率與交易安全。一方面，居間制度本即以促成交易為目的，若課以過高、無限之責任，將抑制中介功能；另一方面，若僅要求其不詐欺，卻不賦予任何積極義務，居間人將成為風險外部化之管道，擴大資訊不對稱。第567條透過「據實報告」、「不得媒介顯無能力者」與「營業性居間人調查義務」三層規範，精準劃定責任邊界，使居間人既非結果保證人，亦不得僅充當傳聲筒，而應成為具專業倫理與風險意識之交易中介者。此一設計，不僅保障個別交易當事人，更維繫整體市場之信賴基礎，正是現代居間制度於民法體系中不可替代之價值所在。