法律新說

民法第66條規定： 稱不動產者，謂土地及其定著物。 不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部分。 說明： 民法第六十六條規定稱不動產者，謂土地及其定著物，而不動產之出產物尚未分離者，為該不動產之部分，此規定看似簡潔，但在實務運作與法律效力判斷上卻蘊含極為重要且複雜的法律效果，包括物權歸屬、買賣效力、租賃法律關係、無權占有者之權利義務、強制執行程序中拍賣標的範圍、契稅計算與補稅問題、侵權行為損害賠償等多項議題，都圍繞著「尚未分離之出產物是否為不動產之部分」這一句話延伸出深遠化的法律後果。 民法第66條第2項的核心精神在於：只要出產物仍與土地保持自然結合狀態，即未以人力加工使其脫離土地母體，該出產物便不具獨立性，法律上視為土地不可分割之構成部分，並隨土地之法律命運而移轉或變動。最高法院多年來的裁判在這一核心規範上形成穩定見解，並於多樣化紛爭中逐步精緻化規範內容，使民法第66條得以成為土地法制與物權體系的重要基石。 首先，就不動產之出產物與土地所有權的關係而言，土地上之茶樹、桐樹等植物在未與土地分離之前，並非附合於土地之動產，而是天然形成的土地一部分，與民法第811條至第815條所規範之動產附合、不可分物之情形皆不相符合，因此不得透過不當得利法律關係請求返還此類未分離之出產物。 出產物之法律屬性並不因其自然成長或由人為種植而改變，只要尚未自土地剝離，即在物權法上屬於土地所有權的一部份。此見解意義重大，因為它不僅排除出產物在未分離前成為獨立法律客體的可能性，也阻卻任何第三人或承租人在租期屆滿後主張該樹木或出產物之所有權，除非特別法另有規定或契約另有約定。 出產物視為土地的一部分：  像茶樹、桐樹這樣的未與土地分離的植物，屬於土地的一部分，而不是動產附合於土地後成為土地的「重要成分」。因此，訴請返還這些樹木的請求不能成立，因為它們在未分離時屬於土地的一部分。 系爭地上茶樹、桐樹等未與土地分離前為土地之一部分並非附合於土地之動產而成為土地之重要成分，與民法第八百十一條至第八百十五條所定之情形無一相符，則上訴人依同法第八百十六條規定訴求被上訴人返還不當得利，自難謂合。 (最高法院64年台上字第2739號民事判例) 果樹的歸屬問題：  即使承租人在承租期間種植的果樹，租賃關係結束後，這些果樹仍視為土地的一部分，屬於土地所有權人所有。這一裁判進一步確認了出產物在未...

民法第66條規定： 稱不動產者，謂土地及其定著物。 不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部分。 說明： 民法第六十六條對不動產的定義看似簡短，卻是土地法制中極具基礎且深具實務重要性的規範。條文除明確指出「土地及其定著物」為不動產外，更於第二項規定「不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部分」。這一句話表面單純，然其背後所隱含的法律效果卻極為深遠，牽涉物權法定原則、不動產附屬物之歸屬、買賣契約效力、侵權損害賠償、行政稅捐徵收、強制執行標的認定等諸多領域。 尤其在台灣高度農牧發展、山林資源與林地買賣普遍、竹木交易頻繁、農產經濟行為日常化的情況下，不動產出產物是否為不動產一部分的判斷，時常成為民刑事爭議、行政課稅與財產處分程序的重要核心。 民法第六十六條第二項透過「尚未分離者」一語，將出產物的性質完整界定，使得所有尚未從土地上脫離的天然產物，如樹木、竹林、作物、水果、未收割蔬果、原木等，均在法律上視同土地的一部分。其意義不僅止於物權界定，更直接影響買賣契約是否生效、所有權是否移轉、第三人是否得主張權利、土地所有人是否保留對出產物之支配，以及稅務機關是否得將土地與出產物價值合併計算作為不動產買賣之契價。 最高法院與最高行政法院多則裁判均支持此一立場，並排除任何將未分離出產物視為獨立動產的可能，使得不動產之出產物在法律體系中具有高度穩定性與明確性。 出產物作為土地一部分的法律效力：  未與土地分離的樹木視為土地的構成部分，與定著物（如建築物等）不同，後者可以作為獨立的不動產。因此，土地所有人在出售土地時保留樹木的所有權，僅能向受讓人主張砍伐的權利，而不能對於更進一步的第三人主張獨立的所有權。 物之構成部分，除法律有特別規定外，不得單獨為物權之標的物。未與土地分離之樹木，依民法第六十六條第二項之規定，為土地之構成部分，與同條第一項所稱之定著物為獨立之不動產者不同。故土地所有人保留未與土地分離之樹木，而將土地所有權讓與他人時，僅對於受讓人有砍伐樹木之權利，不得對於更自受讓人受讓所有權之第三人，主張其有獨立之樹木所有權。(最高法院29年渝上字第1678號民事判例) 未分離的樹木屬於土地的構成部分，而與民法第六十六條第一項所稱定著物（如建築物）不同。建築物為獨立不動產，可為物權客體，而未分離樹木僅得被視為土地一部分，不能被獨立主張所有權。故土地所有人若於出售土地時保留樹...

民法第66條規定： 稱不動產者，謂土地及其定著物。 不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部分。 說明： 民法第六十六條所揭示的不動產定義，看似僅為法律基礎概念，但實務運作中，其影響範圍深廣，涵蓋建物所有權、物權變動、登記效力、附屬建物判斷、增建合法性、抵押權擴張、強制執行標的認定、違建處理與增建房屋的法律定位等各項核心問題。因此，建物何時成為不動產、何種建物能作為物權客體、增建部分是否獨立存在、未竣工建物能否視為不動產，都必須透過民法第六十六條與最高法院歷年裁判加以統一判準。本篇文章即以此條文為中心，透過裁判彙編方式，完整整理最高法院對建物「定著物」概念的詮釋，建立建物被認定為不動產的法律標準，讓不動產所有權、交易、執行與紛爭處理得以清楚操作。 民法第六十六條規定：稱不動產者，謂土地及其定著物，不動產出產物尚未分離者，為不動產之一部分。這兩句話建構出不動產範圍，但「定著物」究竟為何，法律並未定義，需由實務加以填補。最高法院判例逐步形成共識，認為「定著物」應具備三項條件：第一為非土地構成部分，第二為繼續附著於土地而不易移動，第三為達到一定經濟使用目的。三項要件缺一不可，而建物為最典型的定著物，因此建築物的法律性質是否為不動產，應從是否符合上述三要件判斷。 定著物的定義與構成條件： 根據《民法》第66條，不動產包括土地及其定著物。定著物指的是非土地的構成部分，但長期附著於土地，並達到一定經濟效用且不易移動的物品。最高法院70年台上字第2221號判例進一步指出，即便房屋尚未完全竣工（如門窗尚未安裝、內部裝潢未完成），只要其已足以避風雨，並能達到經濟使用目的，則該房屋就可以被認定為不動產。 所有權客體的獨立性： 所有權客體必須具備「獨立性」，這獨立性不僅限於物理上的分離，更應從社會交易的觀點來看。最高法院105年度台上字第1119號判例強調，如果一個建物在構造上具備獨立性，並能產生獨立的經濟效益，則其可被認定為獨立的不動產。這樣的建物即便附著於土地，也應視為獨立的物權客體。 增建部分的處理： 增建部分若僅在構造上具備獨立性，但使用上仍依附於原有建築物（例如共享功能或效用），則其屬於附屬建物，而不能成為物權的獨立客體。最高法院92年度台上字第998號判例指出，附屬物的使用機能和原建築物一體運作，缺乏獨立使用的經濟效用，因此不能作為獨立的不動產。但如果增建部分在構造上和使用...

民法第66條規定： 稱不動產者，謂土地及其定著物。 不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部分。 說明： 民法第六十六條所稱不動產，包括土地及其定著物，而未分離之出產物亦視為不動產的一部分。立法上雖僅以精簡條文界定不動產概念，但在司法實務中，建物是否屬於定著物、增建部分是否為獨立建物、未完工建物是否具備不動產性質、附屬建物是否可成為物權客體、動產附加於建物後是否喪失獨立性等問題，均涉及物權判斷的核心原理，也深刻影響不動產交易、權利登記、強制執行、抵押權效力與所有權歸屬。 首先，民法第六十六條核心概念在於「定著物」是否具備獨立性。定著物應具備三個基本要件：其一為非土地本身之構成部分，其二為繼續附著於土地而不易移動，其三為具有一定經濟使用目的。建築物為定著物中最典型的存在，因此建物何時成為不動產、增建部分是否獨立、未完工房屋是否屬不動產，均以此三原則為判斷基礎。然而，實務在適用時更進一步發展「構造上獨立性」與「使用上獨立性」之雙軌標準，形成判斷建物是否具備獨立物權客體的重要公式。 最高法院一貫見解指出，建築物若已足以避風雨，並能達成基礎的經濟使用目的，即使尚未全部完工，仍屬土地之定著物，為獨立之不動產。七十年度台上字第一七七九號與第二二二一號判決均認為，建物只要結構體已完成並具備基本功能，即具備不動產之性質。反之，即使行政上已變更起造人名義，若未完成所有權登記，仍不得取得不動產所有權。此見解強化了物權變動必須遵循公示登記原則之理念，使得行政程序不致凌駕民法物權法定主義。 建物增建部分是否屬獨立建物，則涉及構造與使用雙重標準。最高法院九十二年度台上字第九九八號及一一〇年度台上字第一一六九號判決均指出，增建部分如具構造上獨立且具使用上獨立性，即得成為物權客體；反之，若僅具有構造上獨立，但實際使用上仍依附於原有建物，則屬附屬建物，所有權應隨原建物所有人而擴張。這是一個關鍵性的法律結論，因為增建常見於老舊聚落、違章加建、透天增層、屋突加蓋、廠房擴建等情形，若與原建物一體使用，便不具獨立性；但若具獨立功能，例如有獨立出入口、獨立水電、獨立隔間，即可能被認定為新建物。 使用獨立性的判斷指標，包含對外通行是否直接、面積配置、隔間功能、是否具備獨立生活或經濟使用目的、是否具備原建物以外之獨立效用等。亦即，建物增建是否成為不動產，取決於是否能被一般社會觀念視為獨立建築物，而非單純附加構...

民法第66條規定： 稱不動產者，謂土地及其定著物。 不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部分。 說明： 民法第六十六條明文稱不動產者，謂土地及其定著物，而不動產之出產物尚未分離者，為該不動產之部分。此條文看似簡潔，但其內涵在司法實務中卻具有極高的複雜度，尤其牽涉到建物是否為定著物、未完工建物是否屬不動產、動產附合於建築物後的法律效果，以及建物在強制執行、抵押權範圍、所有權移轉制度下的認定標準，均直接關係到不動產交易與權利移轉之安全。因此，最高法院的多數裁判逐步累積出一套具有高度可預見性且足以指導實務的判斷模式，形成完整的判例體系，成為理解民法第六十六條最重要的素材。 首先，民法第六十六條的核心概念是「定著物」。定著物必須具備三要件，其一為非土地本身之構成部分，其二為繼續附著於土地，其三為達到一定經濟上目的且不易移動。在此三項要件下，建築物當然屬於典型的不動產，而其他附著物如橋樑、養魚池、水井、未竣工房屋、輕便軌道等，只要具備經濟使用目的且不易移動，均有可能構成不動產。尤其在建築工程與預售制度興盛的現代，未竣工建物是否已可視為不動產，更成為法院判斷的重點。最高法院明確指出，只要建物結構體已完成，可避風雨並具經濟使用目的，即便尚未完全竣工，仍屬不動產，並須依不動產公示原則辦理登記，否則不得作為所有權得喪的依據。 動產附合於建築物的處理： 最高法院84年度台上字第1411號判決說明，當動產附加於建築物並成為其一部分時，該動產喪失獨立性，成為建築物的組成部分。這意味著，建築物所有權範圍會因此擴張到包括該附加物，且如果該建築物已供抵押，抵押權範圍亦擴及這些附加物。 未完工建物的法律地位： 在最高法院75年度台上字第2027號判決中，法院指出，雖然建物未完全完工，但如果已能達到基本的經濟使用目的（例如能避風雨），並具有獨立性作為交易和使用的客體，則該建物即視為定著物。這說明建物不需完全完工即可成為不動產。 附合原則的適用： 最高法院74年度台上字第1833號判決進一步強調，當一棟設計為多層樓的建物尚未完全建造完成時，其已建成的部分與未完工的部分在法律上視為一體。當這種建物被查封或涉及執行程序，未完成部分也因附合原則而受查封效力影響。 未完全完工房屋的所有權取得： 最高法院70年度台上字第1779號及第2221號判決進一步解釋，即使房屋尚未完全完工（如屋頂或內部裝潢未完成），...

民法第66條規定： 稱不動產者，謂土地及其定著物。 不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部分。 說明： 民法第六十六條規定稱不動產者，謂土地及其定著物，而不動產之出產物尚未分離者，為該不動產之部分。此條作為民法物權編中對「物」分類的最核心規範，雖僅有二項文義，卻形塑了整個不動產法制的基礎架構。其中「建物是否屬不動產」與「建物何時成為不動產」為實務最常見、影響最重大的問題，因為建物是否屬不動產會影響所有權得喪、附合效果、抵押權效力、租賃對抗力、強制執行程序、繼承分割、買賣瑕疵、增建合法性等多項權利義務。最高法院近年判決更進一步釐清「未完工建物是否已成為不動產」、「區分所有建築物何時具備獨立性」、「增建部分是否可為單獨所有」、「鐵皮屋、鐵皮增建、平台加建、未取得使用執照之建物是否屬不動產」等爭議，使得第六十六條之建物適用形成完整的體系。 首先，建物作為不動產的基本條件在於其必須屬於土地之定著物，而定著物的要件在我國實務中已被高度具體化，包括持續性附著、具有一定經濟目的、不易移動、能獨立發揮建物功能等。最高法院多次指出，建物的「完成」並非以行政法上的「竣工」或「取得使用執照」為標準，而是依據民法體系下的「物之經濟用途」判斷。例如最高法院七十年度台上字第二二二一號判例即表示，房屋即使尚未完全完工，但若已能遮蔽風雨並具備經濟效用，即屬不動產。此判例的核心法理在於，建物是否為不動產應依實體功能認定，而不是以行政程序是否完成作為決定性的標準。此一原則奠定後續所有未完工建物之法律認定基準，也成為近年最高法院解決預售屋糾紛、建案爭議、抵押權擴張、附合爭議時的重要判斷依據。 未完工建物是否可作為區分所有權標的： 即使建物尚未完全竣工，但若其已能達到基本的經濟使用目的（如避風雨）且具有經濟價值，則該建物可被視為不動產的一部分。該判例中，雖然建物尚未完工，但主結構體已完成，具備基本功能，法院認為該建物已可作為區分所有權的標的。因此，建物不必完全竣工才能享有不動產權利，只需具備獨立經濟效用即可。 關於未完工之集合住宅是否已足以為區分所有權之客體的判斷 經濟上目的，不易移動其所在之物而言。尚未完全完工之房屋，其已足避風雨，可達經濟上使用之目的者，即屬土地之定著物，此於預定為區分所有建築物者，亦同。…查系爭建案預定興建之建物為地上6層之集合住宅，屬區分所有建築物，雖尚未全部完工，然各樓層均已...