法規解析

民法第350條規定： 債權或其他權利之出賣人，應擔保其權利確係存在，有價證券之出賣人，並應擔保其證券未因公示催告而宣示為無效。 說明： 謹按債權或其他權利之出賣人對於買受人，應擔保其權利之確係存在。前者如甲寄存乙處米穀十石，乙以之出讓與丙，設甲對丙主張該米穀為自己所有之物，則乙應負賠償之責。後者如著作權之出賣，應由出賣人擔保其有專有權是也。若有價證券之出賣人，並應擔保其證券未因公示催告而宣示無效。例如甲所遺失之有價證券，已依公示催告程序，宣示證券無效，被乙拾得出賣於丙，則丙因買受其證券所受之損失，應由乙負賠償之責任是也。本條特為保護買受人之利益而設此規定。 所謂他人之物的買賣，指以所有權屬於第三人之物為買賣標的物。由於買賣之法律性質為債權行為。它不但只使出賣人 ，而不使該物之所有權人，依民法第三四八條負交付買賣標的物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，而且買受人並不依該債權的買賣契約即取得該物所有權。因此他人之物的買賣對於其所有人並無加害能力。是故，以他人之物為買賣標的物，並不會阻止該買賣契約之成立。至於該契約是否因出賣人之主觀給付不能 而在效力上受到影響，尚視雙方之具體約定如何而定 。主觀給付不能雖屬於債務不履行的問題，但在物之買賣，這仍不屬於權利瑕疵擔保的問題。蓋僅就權利的買賣，出賣人始擔保權利之存在，而就物之買賣，則否。鑑於債權行為與民法第一百十八條所規定之處分行為的之法律性質或功能不同，所以它們應被分別對待，不得誤引民法第一百十八條第一項認為「以他人之物為標的物之買賣，須經所有權人之承認始生效力」，而主張出賣人之債權行為不生效力。蓋第一百十八條所規範者僅物權（處分）行為，而不及於債權行為。 在他人之物的買賣，真正所有權人得否依民法第二百四十四條行使撤銷訴權，應採否定的見解。蓋如上所述，出賣人雖以他人之物為買賣之標的物，然其效力，極其量，僅使出賣人對買受人負獲取該物之義務，並不使真正所有權人遭受任何損害。是故，真正所有權人自不得主張撤銷該他人之物的買賣契約。何況，民法第二百四十四條以債權，而非以物權之詐害為其規範對象。 又縱買賣雙方已為該物所有權移轉之合意，根據民法第一百十八條，只要真正所有權人不予承認，該處分行為即不生效力，既不生效力，則何庸撤銷？是故真正所有權人在此所得，與所必須主張者，當非第二百四十四條之撤銷權，而是依民法第一百十八條該處分行為對其不生...

民法第350條規定： 債權或其他權利之出賣人，應擔保其權利確係存在，有價證券之出賣人，並應擔保其證券未因公示催告而宣示為無效。 說明： 次按所謂權利瑕疵擔保，依民法第349條及第350條規定，出賣人僅擔保第三人就買賣之標的物對買受人不得主張任何權利及擔保其權利確係存在，亦即出賣人應擔保買賣標的之權利完整無缺或權利存在之謂。買賣不動產之面積短少，與權利瑕疵無涉，應屬民法第354條所定物之瑕疵之範圍（最高法院96年度台上字第2617號、72年度台上字第4265號裁判意旨參照）。 按請求權，因15年間不行使而消滅；出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利；債權或其他權利之出賣人，應擔保其權利確係存在；出賣人不履行前開義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利，民法第125條、第349條、第350條前段及第353條定有明文，而買受人依民法第353條規定按債務不履行之規定行使損害賠償請求權，既未有法律特別規定其時效期間，則此部分請求權應適用之時效期間，應為15年（臺灣高等法院107年度重上字第291號民事判決）。 按債權或其他權利之出賣人，應擔保其權利確係存在，而債務人不履行上開擔保責任者，債權人得依債務不履行之規定，行使其權利。民法第350條、第353條分別定有明文。從而，債權或其他權利之買賣，其買賣契約不因其債權自始不存在，而影響其契約之效力，民法第246條第1項前段之規定於此情形即無適用餘地。(臺灣高等法院96年度上字第412號民事判決) 按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利；債權或其他權利之出賣人，應擔保其權利確係存在；買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務，為民法第348條第1項、第349條、第350條、第367條所明文規定，可知買賣契約為雙務契約，出賣人負有交付買賣標的予買受人並使其取得所有權及擔保買賣標的之權利完整無缺或權利存在之義務，買受人則應依約交付價金及領受買賣標的。次按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264條第1項前段定有明文。所謂他方未為對待給付，應包括他方之對待給付有可歸責於債務人之事由致生瑕疵之情形在內，而買賣契約為雙務有償契約，如買受人於付清價金前，知悉買賣標的物有權利瑕疵或有可歸責於...

民法第349條規定： 出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。 說明： 謹按出賣人之義務，在擔保無第三人就買賣之標的物，對於買受人主張任何權利。若有，則出賣人應負除去之義務，所謂追奪擔保是也。故買受人基於買賣關係取得標的物後，設遇有第三人對於買受人主張標的物上之任何權利時，應由出賣人負其責任，以保護買受人之利益。但第四百二十五條之情形，則為例外。此本條所由設也。 按開放空間及退縮空地，在直轄市、縣（市）政府核准範圍內，得依規約或區分所有權人會議供營業使用；約定專用部分之範圍及使用主體，非經載明於規約者，不生效力；區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件（如規約、管理委員會會議紀錄等），並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項，公寓大廈管理條例第16條第2項但書、第23條第2項第1款、第24條第1項、第35條固有明文。惟觀諸上開規定之立法理由，公寓大廈管理條例第16條旨在維護公共安全，第23條在規範住戶規約應由區分所有權人自訂，並不得違反法令，及非經載明於規約不生效力之事項，第24條則明定區分所有權之繼受人應繼受前區分所有人權利義務，以維護區分所有關係之一貫性，第35條係明定與規約及區分所有權人會議之會議紀錄權益關係之第三人得請求閱覽，管理負責人或管理委員會不得拒絕，俱非課有意購買所謂約定專用部分（即公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者）之買受人即上訴人有事先查證使用權源之義務，況出賣人即被上訴人就所謂約定專用部分之使用現況及權源本難諉為不知，其既於系爭買賣契約擔保有系爭空地之專用權，自應就不履行擔保所致上訴人之損害負全部責任，縱使上訴人可得依上開規定向惠安大樓管委會或相關人員查詢系爭空地之使用權源，卻未查詢，致未能於系爭買賣契約成立前發現被上訴人並無所謂約定專用權，亦不能逕而認定上訴人未查證即與被上訴人訂立系爭買賣契約，及之後因被上訴人不履行權利瑕疵擔保責任而受有損害，為與有過失（臺灣高等法院104年度重上更（二）字第109號民事判決）。 所謂標的物權利瑕疵擔保責任，係指出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利所負之責任而言。至買賣不動產之面積短少，與權利瑕疵無涉，應屬民法第三百五十四條所定物之瑕疵之範圍。郭玉花主張白雲公司出賣之房屋面積短少，請...

民法第349條規定： 出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。 說明： 次按所謂權利瑕疵擔保，依民法第349條及第350條規定，出賣人僅擔保第三人就買賣之標的物對買受人不得主張任何權利及擔保其權利確係存在，亦即出賣人應擔保買賣標的之權利完整無缺或權利存在之謂。買賣不動產之面積短少，與權利瑕疵無涉，應屬民法第354條所定物之瑕疵之範圍（最高法院96年度台上字第2617號、72年度台上字第4265號裁判意旨參照）。 關於民法第349條所稱對於買受人不得主張任何權利的闡釋 最高法院109年台上字第2601號民事判決 按依民法第349條規定，出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。所謂不得主張任何權利，係指不得對於買受人所取得之買賣標的物，主張有所有權、用役物權或抵押權等權利。此與買賣之標的物自身存有缺點，足使其價值、效用或品質有欠缺，屬物之瑕疵者有別。…查被上訴人向上訴人買受系爭房地，上訴人已將之移轉登記與被上訴人所有，為原審認定之事實。果爾，上訴人已使被上訴人取得該房地所有權，且上訴人出賣與被上訴人之標的，並未包括黃○等2人所有之313地號等2筆土地，其自不負使被上訴人取得該2筆土地所有權之義務，縱系爭房屋越界占用該2筆土地，亦僅生黃○等2人得本於其所有權受侵害，而對被上訴人請求拆除該越界之建築，致該房屋有發生物理性質變動之風險，然黃○等2人對於被上訴人所取得系爭房地所有權，並無何得為主張之權利。似此情形，能否謂上訴人所為給付有權利瑕疵，非無研求之餘地。原審就此未詳加審究，徒以上訴人無法使被上訴人取得該越界建築之土地，即認上訴人應負權利瑕疵擔保責任，進而為其不利之判斷，不無可議。 按開放空間及退縮空地，在直轄市、縣（市）政府核准範圍內，得依規約或區分所有權人會議供營業使用；約定專用部分之範圍及使用主體，非經載明於規約者，不生效力；區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件（如規約、管理委員會會議紀錄等），並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項，公寓大廈管理條例第16條第2項但書、第23條第2項第1款、第24條第1項、第35條固有明文。惟觀諸上開規定之立法理由，公寓大廈管理條例第16條旨在維護公共安全，第23條在規範住戶規約應由區分所有權人自訂，並不得違反法令...

民法第348條規定： 物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。 權利之出賣人，負使買受人取得其權利之義務，如因其權利而得占有一定之物者，並負交付其物之義務。 說明： 謹按買賣以財產權之移轉為標的，不僅以移轉占有或擔保其處分為標的。故所有權之出賣人，負交付標的物於買受人，並使買受人取得該物所有權之義務，其所有權以外權利之出賣人，負使買受人取得其權利之義務，如買受人因其權利而得占有一定之物者，(如地上權之買受以占有其物為必要)出賣人並負交付其物之義務，否則買受人不能達其目的也。 契約之債權性上的分類，為相對於物權性而言。此為民法在建制上將法律行為區分為債權行為與物權行為的結果。債權行為與物權行為之最重要的區別在於其效力。債權行為的效力特徵在於使當事人之一方或雙方因之對於他方負給付義務，因此，債權行為屬於一種負擔行為；而物權行為則在於使權利在歸屬上因之發生改變，或在內容或範圍上因之受到限制。在歸屬發生改變者為移轉的物權行為，在內容或範圍因之受到限制者為他項物權之負擔的設定。 買賣契約之債權性，乃指買賣契約之訂立，僅使出賣人負擔交付買賣標的物及移轉所有權之義務，並不使買受人因契約之作成，立即取得該所有權。買賣契約之債權性，可從物權之無因性和民法第三四八條之規範意旨，探求得之。 買賣契約之債權性，在第三四八條第一項完全表現出來。按第三四八條第一項規定「物之出賣人，負交付其物於買受人並使其取得該物所有權之義務。」該條既明文規定，物之出賣人應負標的物之交付及所有權之移轉義務，則依買賣契約之締結，買受人並不即取得該物之占有或所有權 ，買賣契約之債權性，由此可證。反之，其若具物權性，則買受人不待於移轉，即可取得該物所有權，也不待於交付，即可取得占有（例如間接占有），從而出賣人也不再負交付、移轉之義務。由於在買賣契約尚須經由履行，買受人始能實現其債權，取得作為買賣標的之「權利」或「物之占有及其所有權」，所以，在履行上如有障礙事由，致債務人遲延給付或給付不能，即構成債務不履行。其給付不能者，買受人不得再請求履行契約 。至於是否因此得請求損害賠償，除非債務人事先允負擔保責任，否則，尚須視其遲延給付或給付不能是否可歸責於債務人而定（民法第二百三十條、第二百二十六條）。 買賣為讓與之債，以物或權利之歸屬的變更義務為其內容。因此，在出賣人方依買賣契約所負之主要給付義務為：移轉...

民法第348條規定： 物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。 權利之出賣人，負使買受人取得其權利之義務，如因其權利而得占有一定之物者，並負交付其物之義務。 說明： 最高法院 80 年度台上字第 649 號 民事 物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法 第三百四十八條第一項規定甚明，本件系爭房屋一至六樓係依據兩造於民 國五十七年五月八日訂立之土地借用合約，由上訴人出資建造，並由台北 市辦理保存登記為所有人，為原審認定之事實。查所謂保存登記即建物所 有權第一次登記，依土地登記規則第七十條規定以觀，申請建物所有權第 一次登記者，除使用執照所載起造人外，其在辦理保存登記前，受讓建物 所有權之人亦得為之。故建物所有權之受讓人苟經讓與人同意，以起造人 名義申請，發給使用執照，或出具移轉契約書，以受讓人名義逕行辦理保 存登記，即因登記而發生所有權移轉效力，本件上訴人建造系爭房屋自始 以被上訴人為起造人，並由被上訴人辦理保存登記，自已取得所有權，土 地登記規則係依土地法第三十七條第二項訂定，此為民法之特別法，得優 先於民法第七百五十九條規定而為適用。 按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。又物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；權利之出賣人，負使買受人取得其權利之義務，如因其權利而得占有一定之物者，並負交付其物之義務，民法第三百四十五條第一項、第三百四十八條分別定有明文。故出賣人於買賣契約有效成立後，即負有移轉財產權於買受人之義務，此種義務之履行視物之出賣或權利之出賣，而異其內容。物（指動產或不動產所有權）之出賣人須交付標的物，並移轉所有權予買受人，至交付之方法，不以現實交付為限，即觀念交付亦包括在內，而所有權移轉之方法，應視買賣之標的物為動產或不動產分別依民法物權編之規定辦理；而權利（指所有權以外之財產權）之出賣人須將權利移轉予買受人，移轉之方法則視權利之種類（債權、物權、準物權或無體財產權等）而有不同，而買賣之各種權利中，若有因該權利而得占有一定之物者，例如依典權得占有典物，於此等情形之下，出賣人並負交付其物於買受人之義務。本件之買賣契約之名稱，固書以股票買賣契約，然其實質內容，則係屬股東權利之買賣，此觀該契約之首，開宗明義書為：「立契約書人雙方就賣方持有之新頻道有線電視股份有限公...