民法第四百二十九條規定註釋-出租人之修繕義務002593

民法第429條規定：

租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。

出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。

說明：

謹按出租人有使承租人使用租賃物之義務，雖已交付其物，亦須為以後使用上必要之修繕，故除契約另有訂定或另有習慣外，其因修繕所需之費用，應由出租人負擔。此本條第一項所由設也。又為完全其修繕義務計，於承租人之權利，亦不得不略加以限制，故出租人關於保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕，為雙方均得持平之保護。此第二項所由設也。

由於標的物之占有的交付，造成其所有權及占有分屬於不同之人的結果，而必須是占有人始能就近對於標的物採取必要的防護措施，以避免其毀損或滅失。是故，該結果引起對於用益權之接受者課以保管義務的規範需要。至其管理費用應由誰負擔？這與用益權之授與者就標的物所負維持義務、修繕義務的範圍相推移，不能一概而論。租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕（第429條）。惟如有疑義還是應由所有人負擔。此為保管的問題。

出租人之修繕義務，在使承租人就租賃物能為約定之使用收益，如承租人就租賃物以外有所增設時，該增設物即不在出租人修繕義務範圍（最高法院判例63年台上字第99號）。

按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔，民法第429條第1項定有明文。又契約關係在發展過程中，債務人除應負契約所約定之義務（包括主給付義務與從給付義務）外，依其情事，為達成給付結果或契約目的所必要，以確保債權人之契約目的或契約利益（債權人透過債務人之給付所可能獲得之利益），得以圓滿實現或滿足；或為保護當事人之生命、身體、健康、所有權或其他財產法益遭受侵害，尚可發生附隨義務，如協力、告知、通知、保護、保管、照顧、忠實、守密等義務（最高法院104年度台上字第799號判決意旨參照）。第按，定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知，民法第453條定有明文。又解除契約，係指當事人之一方，行使其本於法律或契約所定之解除權，使契約自始歸於消滅之一方的意思表示而言。租賃契約一經合法成立，除有終止之原因外，不能以解除之意思表示使之消滅（最高法院51年台上字第2829號判例意旨參照）。依系爭租約第3條、第4條分別約定：「租金每個月新台幣柒萬伍仟元整，乙方不得藉任何理由拖延或拒繳。」、「租金應於每月20日以前繳納，每次應繳12個月份，乙方不得藉詞拖延。」等語；系爭協議約定：「甲、乙雙方同意坐落於南投市○○段000○0地號上之鐵皮屋整修費用以發票為佐證，實報實銷方式由乙方先行支付，甲方同意由乙方每月由租金抵扣，整修之物件所有權歸甲方所有。雙方拍照存證屆時乙方如不承租時，做為恢復之依據。整修項目：6座貨櫃屋及浪板移除，可用的浪板做為與鄰居間的隔間。新設兩座活動廁所及15人份化糞池，需開挖地面埋設，需在側邊另外開門以方便進出（需由甲乙雙方於施工前確認金額並取得共識再行施作）。漏水上方的屋頂浪板更新補強，屋頂上加裝抽風扇（需由甲乙雙方於施工前確認金額並取得共識再行施作）。」等語，是依上開系爭租約、系爭協議之約定，可知上訴人承租系爭房屋時，因屋頂浪板鉚釘生鏽而損壞，雨水易侵入，及鋼柱生鏽等缺失（見原審卷第24至26頁），不合於所約定使用收益之目的，兩造乃於系爭協議約定由上訴人負責修繕，被上訴人則同意以租金抵扣，並約定修繕完成後之系爭房屋所有權，仍歸屬被上訴人所有。又上訴人業已完成前揭整修項目之工程，並支付35萬7500元整修費用，此為被上訴人所不爭執，並有估價單附卷可查。據此，被上訴人業已將系爭房交予上訴人使用收益，而上訴人則支付35萬7500元租金予被上訴人，則依上開說明，系爭協議約定之內容，乃屬系爭租約之一部分，而為系爭租約所約定之義務，並非屬附隨義務，且兩造業已履行系爭租約之約定，故兩造對此繼續性之系爭租約，原則上嗣後如有債務不履行，或契約約定情事，以終止方法行使終止權，而消滅其契約關係。從而，上訴人主張被上訴人違反系爭協議之附隨義務，依解除權主張「解除」系爭租約云云，尚有誤會，委無足採。又依系爭租約第5條約定：「乙方應於訂約時，交於甲方新台幣壹拾伍萬元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，應於一個（漏載「月」）前書面通知甲方……」；第17條：「契約期間內乙方若擬提前遷離他處……」等語，於此情形，本件租賃契約顯然同意任何上訴人於租約期限屆滿前，得終止租約，蓋依該條文規定，並未明文禁止不得於期前終止租約，上訴人自得於租賃期限屆滿前，依法終止租約。又終止權之性質，係屬形成權一種，而形成權係賦予一方當事人得依其單方之意思表示，使法律關係之效力得以消滅，因此上訴人不需被上訴人之同意，即得單方終止本件租賃契約，故被上訴人另主張上訴人終止租約，未得其承諾，該終止不生終止租約效力云云，有所誤會，要無足採。於此情形，依上開約定之內容，可認兩造特約約定，上訴人如不願繼續承租系爭房屋，得不附理由隨時終止系爭租約，惟須於一個月前以書面通知被上訴人。又上訴人曾於106年9月22日以尚律茂字第0000000000號律師函，通知被上訴人於收受該律師函後三日內提供系爭協議所載上開整修項目、工程之報價、廠商；倘逾期提出，上訴人亦以此律師函代通知，解除系爭租約，請被上訴人立即返還上訴人已交付之六張租金及一張保證金支票，並支付35萬7500元整修費用等情，而被上訴人業於同年月25日收受前揭律師函，此為兩造所不爭執，並有律師函附卷可查，則上訴人催告所定期限三日雖較系爭租約約定期限一個月為短。是本院認兩造間之系爭租約，應自催告時起，經過該約定之期限一個月，方為終止（最高法院90年台上字第1231號判例意旨參照），故系爭租約於106年10月25日終止（臺灣高等法院臺中分院108年度上易字第7號民事判決）。

民法第四百二十九條規定：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。」此條文在租賃關係體系中，構成出租人核心義務之一，其規範目的在於確保承租人得依契約本旨，持續、安定地使用及收益租賃物，並在所有權與占有分離的結構下，合理分配修繕風險與管理責任。謹按出租人有使承租人使用租賃物之義務，雖已交付其物，亦須為以後使用上必要之修繕，故除契約另有訂定或另有習慣外，其因修繕所需之費用，應由出租人負擔，此即本條第一項所由設也。又為完全其修繕義務計，於承租人之權利，亦不得不略加以限制，故出租人關於保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕，使出租人得實現其修繕與維持之責任，為雙方權利義務均得持平之保護，此為第二項所由設也。此一制度設計，實係在所有權仍屬出租人、而占有與使用已移轉予承租人之結構下，調和用益與保管、權利與風險之分配，使租賃契約得以長期穩定運作。

由於標的物之占有交付，造成所有權與占有分屬不同主體之結果，實際控制與管理租賃物者為承租人，而租賃物之經濟價值與本質利益仍歸屬於出租人，因此，法律必須在兩者之間設計一套合理的義務配置。承租人既為占有人，自應負有就近保管、防止毀損滅失之義務，而出租人既為所有人，且係因其出租行為而使租賃物進入長期使用狀態，則應負有維持其可供使用之責任。管理費用與修繕義務應由誰負擔，並非一概而論，而應隨用益權授與者所負維持義務與修繕義務之範圍而移轉。民法即在此基礎上，於第429條明定，租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔，並進一步要求承租人對於出租人為保存租賃物所為之必要行為不得拒絕。此一規定，顯示立法者在原則上仍以所有權人為風險歸屬之核心，將修繕負擔配置於出租人，並藉由限制承租人拒絕權，使出租人得實際履行其修繕義務。惟如有疑義，仍應回歸所有權歸屬，原則上由所有人負擔，此乃保管問題在租賃法制中的具體展現。

出租人之修繕義務，並非抽象之義務，而係以確保承租人得依契約約定為使用收益為其功能界線。凡屬租賃物本體及其附屬構造之維持，足以影響承租人依約使用之部分，原則上均屬出租人修繕義務範圍。然而，若承租人就租賃物以外自行增設設施，其增設物並非出租人原始交付之標的，則不在出租人修繕義務範圍內，最高法院63年台上字第99號判例即明確指出，出租人之修繕義務在於使承租人就租賃物能為約定之使用收益，如承租人就租賃物以外有所增設時，該增設物即不在出租人修繕義務範圍。此一界線，使出租人免於因承租人自行改裝、擴建而承擔無限責任，亦促使承租人於自行增設時，自負風險與維護義務，維持租賃關係之公平。

進一步觀之，民法第429條第1項所定修繕義務，屬於出租人之主給付義務之一，其性質與出租人交付租賃物之義務同屬核心義務，目的在於實現租賃契約之經濟功能。然在現代契約法體系中，契約關係並非僅止於明文約定之給付內容，債務人除應負契約所約定之義務外，依其情事，為達成給付結果或契約目的所必要，尚應負擔各種附隨義務，以確保債權人之契約目的與契約利益得以圓滿實現，或為保護當事人之生命、身體、健康、所有權或其他財產法益不受侵害，而生協力、告知、通知、保護、保管、照顧、忠實、守密等義務。最高法院104年度台上字第799號判決即指出，附隨義務係契約關係內在生成之義務，非以明文約定為必要。就租賃關係而言，出租人之修繕義務，不僅止於被動回應承租人之請求，尚包括於合理範圍內，主動維持租賃物於可使用狀態，以免承租人之使用利益遭受實質侵害。

在契約存續期間，修繕義務與終止、解除之界線，亦須予以明確區分。解除契約，係指當事人之一方，行使其本於法律或契約所定之解除權，使契約自始歸於消滅之一方意思表示；而終止契約，則係使契約自將來向後消滅。租賃契約一經合法成立，除有終止之原因外，不能以解除之意思表示使之消滅，最高法院51年台上字第2829號判例即明確指出，租賃契約性質上屬繼續性契約，原則上應以終止制度處理，而非解除。定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前得終止契約者，其終止應依民法第450條第3項規定先期通知，民法第453條亦明定其程序要件。修繕義務之違反，原則上應循債務不履行體系，請求履行、損害賠償或終止契約，而不宜逕以解除制度處理，否則將破壞租賃關係之安定性。

實務上，租賃契約常伴隨補充協議，約定修繕方式與費用負擔。例如，租約明定出租人應負修繕義務，惟雙方另以協議約定，由承租人先行修繕，再以租金抵扣，其性質仍屬租賃契約之一部分，而非僅屬附隨義務。承租人依約完成修繕，出租人以租金抵扣方式履行其對價義務，雙方均已依契約履行，即屬契約內容之實現，而非單方施惠。於此情形，若嗣後發生爭議，應以終止制度處理，而非誤以為出租人違反附隨義務即可解除契約。臺灣高等法院臺中分院108年度上易字第7號民事判決即指出，當事人就鐵皮屋整修費用約定由承租人先行支付、出租人以租金抵扣，並約定整修完成後所有權仍歸出租人，此一協議屬租賃契約之一部分，兩造已履行，則其後若有爭議，應循終止制度處理，而非解除。

由此可見，民法第429條所揭示之修繕義務，並非孤立存在，而是嵌入整個租賃法制與契約法體系之中。其一方面以所有權歸屬為風險配置基準，使出租人原則上負擔修繕費用，以維護承租人使用收益之安定；另一方面又以不得拒絕必要行為之規範，確保出租人得實際履行其義務，避免承租人以占有優勢阻卻修繕，導致租賃物價值流失。此種設計，使租賃物在長期使用關係中，得維持其功能與經濟價值，亦避免承租人因租賃物瑕疵而陷於不利地位。

在現代不動產租賃高度普遍之社會中，租賃關係早已不再僅為短期暫用之工具，而常具有準長期、準生活基礎之性質，住宅租賃尤然。若出租人得任意怠於修繕，僅以交付當時狀態為限，承租人即須自行承擔所有使用風險，將使租賃關係之功能嚴重失衡。民法第429條透過明確之義務配置，使出租人對租賃物之可使用性負長期責任，確保租賃制度得以成為安定生活與經濟活動之基礎。此一規範，不僅具有私法上契約平衡之意義，更具有社會政策層面之功能。

總結而言，民法第429條所揭示之出租人修繕義務，係以所有權歸屬為核心，結合用益關係之特性，構築一套兼顧承租人使用利益與出租人財產維護之制度。其第一項以原則方式配置修繕費用於出租人，確保租賃物得維持可使用狀態；第二項則限制承租人拒絕權，使出租人得實際履行其保存行為，避免權利行使失衡。配合實務對於增設物、附隨義務、終止與解除之區分，形成一完整體系，使租賃關係得以在長期、複雜的社會環境中穩定運作。此一制度，既回應所有權與占有分離所生之風險配置問題，亦展現民法在契約法制中對於公平、安定與經濟效率之深層追求。