民法第四百二十六條裁判彙編-就租賃物設定物權之效力002584

民法第426條規定：

出租人就租賃物設定物權，致妨礙承租人之使用收益者，準用第四百二十五條之規定。

說明：

謹按出租人就租賃物上設定物權，例如在租賃之不動產上設定地上權，因地上權人於其土地上有建築物或其他工作物之設置，致妨礙承租人之使用收益者，此種物權之設定，與以租賃物之所有權讓與同，故準用前條所有權讓與之規定，使租賃契約，對於權利取得人仍繼續存在，以保護承租人之利益。此本條所由設也。

按民法第七百六十五條規定：「所有人於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。」是故，所有人雖與他人訂立租賃契約，將所有物租予他人使用收益，只是其使用收益權能受到限制，並未改變其所有權之內容，仍得自由處分其所有物，如有擔保債務之必要，並得就所有物設定不動產抵押權（民法第八百六十條），而承租人如因出租人設定抵押權導致使用收益租賃物受妨礙時，依民法第四百二十六條之規定：「出租人就租賃物設定物權，致妨礙承租人之使用收益者，準用第四百二十五條之規定。」即所設定物權之權利人，仍受租賃契約之拘束，而應尊重承租人就該租賃物之使用收益權利。 惟若係不動產先設定抵押權後，再出租給他人，則依民法第八百六十六條之規定，該租賃契約不得妨礙抵押權之行使，應以抵押權為優先。

民法第四百二十六條規定：「出租人就租賃物設定物權，致妨礙承租人之使用收益者，準用第四百二十五條之規定。」此一條文在形式上僅以「準用」一語銜接前條，然其體系意義卻極為深遠。它將「買賣不破租賃」所建立的例外原則，從所有權移轉的場景，擴張至出租人於租賃存續中另行設定物權的情形，使租賃關係在物權變動體系中獲得連續而實質的保障。換言之，第四百二十六條所處理的，不是單純的物權技術問題，而是如何在「所有權自由處分」與「既存利用關係之安定」之間，建立一條可預測、可運作的平衡線。

依民法第七百六十五條之規定，所有人於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。所有權因此具有高度的排他性與處分自由。出租人縱與他人訂立租賃契約，將所有物交付承租人使用收益，僅係在租賃期間內，使自身的使用收益權能受到限制，並未改變所有權本身的內容。出租人仍得自由處分其所有物，如因擔保債務之必要，仍得依民法第八百六十條之規定，就不動產設定抵押權，或於法令允許範圍內設定其他物權。若完全依循所有權自由之邏輯，出租人於租賃存續中所為的任何物權處分，原則上均不因租賃而受限，承租人僅能向出租人主張債務不履行責任，對於物權取得人則無從對抗。

然而，若法律僅止於此，租賃制度在不動產利用中的功能，勢將大幅削弱。承租人不論投入多少資本與時間於居住或營業，只要出租人另行設定物權並進入實質行使階段，即可能被排除於標的物之外，既有的生活與經濟安排瞬間崩解。正是在此結構性風險之下，立法者選擇以第四百二十五條及第四百二十六條，對債之相對性與物權絕對性加以調整，使租賃關係在特定情形下得突破其相對性，對抗後手或權利取得人。第四百二十六條的功能，正是將「所有權讓與不破租賃」的價值邏輯，延伸至「設定物權不破租賃」的場景。

條文所稱「出租人就租賃物設定物權」，係指出租人於租賃關係存續中，就租賃標的物另行設定足以影響利用狀態的物權，例如地上權、典權，或抵押權在進入實質行使階段時所產生的排他效果。立法說明即以「在租賃之不動產上設定地上權」為典型例子，指出地上權人得於土地上設置建築物或其他工作物，必然排擠承租人原本的使用空間，致妨礙其使用收益。此種物權之設定，在效果上與將租賃物所有權讓與第三人並無二致，均會使承租人面臨「原本穩定的利用關係被後手取代或壓縮」的結果，故應準用第四百二十五條，使租賃契約對權利取得人仍繼續存在，以保護承租人之利益。

第四百二十六條的適用要件，關鍵不在於形式上是否為所有權移轉，而在於實質上是否「致妨礙承租人之使用收益」。所謂妨礙，並非僅指完全喪失使用可能性，凡因物權人行使權利，使承租人無法依原租賃內容為通常使用或收益，均屬其範圍。例如地上權人實際進場施工，占據原租賃範圍；典權人依約行使占有使用；抵押權人於執行程序中實質排除承租人繼續占有，均可能構成妨礙。反之，若出租人僅設定抵押權，而尚未進入實質行使階段，承租人仍可依原契約正常使用租賃物，則尚難謂已發生妨礙，第四百二十六條未必立即啟動。此種以「實質影響」為核心的判斷，使制度兼顧彈性與精準，避免過度壓縮所有權自由。

一旦構成妨礙，準用第四百二十五條之效果即生。亦即，物權取得人須承受既存之租賃關係，租賃契約對其仍繼續存在。此時，物權人之權能，必須在不妨礙承租人既有使用收益之範圍內行使。地上權人不得以其物權為由，排除承租人原本依租賃享有的利用；典權人亦不得逕行占有而否定租賃；抵押權人或拍賣後之買受人，在符合第四百二十五條要件之租賃存在時，亦應承受該租賃。此種效果，實質上構成對物權絕對性的修正，使其在面對既存利用關係時，轉為相對化。

實務上，第四百二十六條最常與抵押權發生交會。出租人於租賃存續中，就不動產設定抵押權，本身並不當然妨礙承租人之使用，因抵押權於未實行前，僅為擔保權，並不排他占有。惟於抵押權實行、進入強制執行程序後，買受人若主張排除承租人，即涉及租賃是否得對抗後手之問題。若該租賃原本符合第四百二十五條之要件，例如租賃物已交付並由承租人占有，且屬可對抗的不動產租賃，則於拍賣後，買受人原即須承受租賃關係。即便租賃成立於抵押權設定之後，只要執行法院未依聲請或依職權除去該租賃關係，並於拍賣公告載明有租賃存在，實務亦認為該租賃已成為拍賣契約內容之一部，買受人應承受其法律效果。此一運作模式，正是第四百二十六條精神在強制執行場域中的具體展現。

與此相對，若係不動產先設定抵押權後，再出租予他人，則適用民法第八百六十六條之規定，該租賃契約不得妨礙抵押權之行使，應以抵押權為優先。此一規定，清楚劃分了風險歸屬的時間界線。於抵押權已存在之情形，承租人於締約時即應認知標的物負有優先權利，其利用地位本即處於不穩定狀態，法律不再額外賦予其對抗力；反之，若租賃先於物權設定存在，則承租人之既得利用關係，值得制度性保護，物權取得人須承擔後手風險。第四百二十六條正是在此脈絡下運作，與第八百六十六條形成前後秩序的分工。

若以體系角度觀察，第四百二十六條與第四百二十五條、第四百二十五條之一，以及第八百七十六條關於擬制地上權之規定，共同構成我國民法中一套以「利用關係優先於權利形式」為核心的調和機制。其共同精神，在於承認不動產的經濟價值，往往不在於抽象的物權歸屬，而在於其上既存的利用狀態。若法律僅以物權形式為唯一標準，勢將導致大量既有利用關係在權利變動瞬間被切斷，造成居住不安、投資風險擴大與社會資源浪費。是以，立法者選擇在特定情境下，使租賃這種本質上屬於債權的關係，獲得近似物權的對抗力，使其得在物權變動浪潮中維持延續。

因此，民法第四百二十六條雖僅一行文字，卻在不動產法制中扮演關鍵角色。它不僅是第四百二十五條的補充，更是「買賣不破租賃」原則在物權設定場景中的延伸與深化。透過此一規範，法律向市場傳遞明確訊息：出租人固可自由處分其物權，但不得以此為手段，恣意犧牲承租人已建立之利用基礎；物權取得人亦應承擔既存租賃關係之風險，並將之納入交易評價。此種制度設計，使租賃得以真正成為穩定社會生活與經濟活動的基石，而非僅是脆弱可破的契約安排，亦彰顯我國民法在形式權利與實質利用之間，所作出的深刻價值選擇。