民法第四百二十六條規定註釋-就租賃物設定物權之效力002586

民法第426條規定：

出租人就租賃物設定物權，致妨礙承租人之使用收益者，準用第四百二十五條之規定。

說明：

謹按出租人就租賃物上設定物權，例如在租賃之不動產上設定地上權，因地上權人於其土地上有建築物或其他工作物之設置，致妨礙承租人之使用收益者，此種物權之設定，與以租賃物之所有權讓與同，故準用前條所有權讓與之規定，使租賃契約，對於權利取得人仍繼續存在，以保護承租人之利益。此本條所由設也。

民法第四百二十六條規定：「出租人就租賃物設定物權，致妨礙承租人之使用收益者，準用第四百二十五條之規定。」此一條文表面上簡短，實則在體系上具有極為重要的意義。它將第四百二十五條「所有權讓與不破租賃」之精神，延伸適用於「出租人於租賃存續中，就租賃物設定物權」之情形，使承租人不因出租人另行設定物權而喪失其依租賃契約所享有之使用收益地位。換言之，第四百二十六條乃是將「買賣不破租賃」之保護邏輯，自所有權移轉的場景，擴張至物權負擔的場景，使租賃關係在物權變動體系中，獲得更為完整而連續的保障。

在民法體系中，租賃本質上屬於債權關係，原則上僅在當事人間發生效力，第三人不受拘束，這正是「債之相對性」之體現。然而，第四百二十五條與第四百二十六條，正是對此原則所設的重要例外。立法者清楚意識到，在不動產利用高度依賴長期使用關係的社會中，若完全遵循債之相對性，使承租人必須隨時承擔出租人處分物權所帶來的風險，將導致居住與營業關係極度不安定，並使租賃制度喪失其經濟與社會功能。因此，法律選擇在特定要件下，使租賃關係突破相對性，得以對抗後手或權利取得人，第四百二十六條正是在此價值基礎上，將保護範圍由「所有權讓與」擴張至「設定物權」。

所謂「出租人就租賃物設定物權」，係指出租人於租賃關係存續中，在租賃標的物上設定他項物權，例如設定抵押權、地上權、典權，或其他足以影響租賃物利用狀態之物權。此種行為雖屬出租人對其物權所為之處分或負擔，原則上應屬其權利自由之範圍，但若該物權之設定，實際上「致妨礙承租人之使用收益」，即構成第四百二十六條之適用前提。所謂「妨礙」，並不限於完全剝奪承租人使用可能性，凡因物權人行使權利，使承租人無法依原租賃內容為通常使用或收益，例如地上權人於土地上興建建物占據租賃標的範圍，抵押權人於執行程序中實質排除承租人之利用，均屬其典型態樣。

立法理由即明白指出，若出租人在租賃不動產上設定地上權，因地上權人得於其土地上設置建築物或其他工作物，而妨礙承租人之使用收益，則此種物權之設定，與將租賃物所有權讓與第三人，在效果上並無二致。既然第四百二十五條於所有權讓與時，仍使租賃關係對受讓人繼續存在，以保護承租人之利益，則於出租人設定物權而實質侵蝕租賃利用狀態時，亦應賦予承租人同等保護，故準用第四百二十五條之規定。此即第四百二十六條之規範本旨。

從體系上觀察，第四百二十六條並非獨立創設一套全新規則，而是明確宣示，凡在功能上等同於「所有權讓與」之物權變動，只要其效果足以動搖承租人原本穩定的使用收益狀態，均應比照第四百二十五條處理。換言之，本條所關注者，並非形式上是否為所有權移轉，而是實質上是否產生「承租人使用收益地位被後手取代或壓縮」之結果。此種以實質影響為判斷核心的設計，使租賃保護不受物權技術分類之拘束，而得回歸其社會經濟功能。

依第四百二十五條之準用效果，於出租人設定物權且妨礙承租人使用收益之情形，承租人得主張其租賃關係對該物權取得人仍繼續存在。亦即，物權取得人不得僅以其物權為由，否認承租人基於租賃契約所享有之使用權限。此時，物權人即立於類似「受讓人」之地位，必須承受租賃關係所設定的限制。此種法律效果，實質上構成對物權絕對性之調整，使物權人之權能，受制於先存之租賃利用關係。

然而，第四百二十六條並非一概否定出租人設定物權之自由，亦非無條件優先保護承租人。其適用仍須具備「致妨礙承租人之使用收益」之要件。若出租人所設定之物權，並未對承租人之利用產生實質影響，例如設定抵押權而尚未進入執行程序，且承租人仍可依原契約正常使用租賃物，則尚難謂已構成妨礙，第四百二十六條未必立即發生作用。唯有當物權之行使進入實質階段，對承租人之使用構成現實干預時，始有準用第四百二十五條以維持租賃關係對抗力之必要。

此一設計，展現出立法者對於利益衡量的細緻安排。一方面，出租人仍保有其設定物權之權能，並得藉此進行融資或其他財產運用；另一方面，承租人亦不致因出租人之片面處分，而陷於利用關係隨時被排除的不安狀態。物權人則於取得權利時，必須承擔既存租賃關係之風險，並在行使權利時尊重承租人之既得利用地位。此三者間的平衡，正是第四百二十六條所欲建構的制度圖像。

在實務運作上，第四百二十六條最常與抵押權發生交會。出租人於租賃存續中，就不動產設定抵押權，原則上並不立即影響承租人之使用，惟於抵押權實行、進入拍賣程序後，買受人若主張排除承租人，即涉及租賃是否得對抗後手之問題。若該租賃原本符合第四百二十五條之要件，例如已交付並由承租人占有，且屬可對抗之不動產租賃，則於拍賣後，買受人原即須承受租賃關係。即便租賃成立於抵押權設定之後，只要執行法院未除去該租賃關係，而於拍賣公告中載明有租賃存在，實務亦認為該租賃已成為拍賣契約內容之一部，買受人仍應承受。此種運作邏輯，正可視為第四百二十六條精神在強制執行程序中的具體化。

至於地上權之設定，更是第四百二十六條所直接指涉的典型案例。出租人於土地租賃存續中，另行設定地上權，使地上權人得在土地上興建建物，勢必排擠承租人原本之利用範圍。若容許地上權人完全排除承租人，則承租人之租賃利益將因出租人單方處分而歸於消滅，與第四百二十五條所欲防止之「所有權移轉破壞租賃」並無二致。故立法明定準用第四百二十五條，使租賃關係對地上權人仍繼續存在，迫使地上權之內容與行使，必須在不妨礙承租人既有使用收益之範圍內調整。

從更宏觀的角度觀察，第四百二十六條與第四百二十五條、第四百二十五條之一、以及第八百七十六條關於擬制地上權之規定，共同構成我國民法中一套「利用關係優先於權利形式」的調和機制。其共同核心，在於承認不動產之經濟價值，往往不在於抽象的物權歸屬，而在於其上既存之利用狀態。法律若僅以權利形式為唯一標準，勢將導致大量既有利用關係被瞬間切斷，進而造成社會資源浪費與交易秩序動盪。是以，立法者選擇在特定情境下，讓債權性的租賃關係獲得近似物權之對抗力，使其得在物權變動浪潮中維持延續。

因此，民法第四百二十六條雖僅一行文字，卻在不動產法制中扮演關鍵角色。它不僅是第四百二十五條的補充，更是「買賣不破租賃」原則在物權設定場景中的延伸與深化。透過此一規範，法律向市場傳遞明確訊息：出租人固可自由處分其物權，但不得以此為手段，恣意犧牲承租人已建立之利用基礎；物權取得人亦應承擔既存租賃關係之風險，並將之納入交易評價。此種設計，使租賃制度得以真正成為穩定社會生活與經濟活動的基石，而非僅是脆弱可破的契約安排，亦彰顯我國民法在形式權利與實質利用之間，所作出的深刻價值選擇。

民法第四百二十六條規定：「出租人就租賃物設定物權，致妨礙承租人之使用收益者，準用第四百二十五條之規定。」此一條文表面上簡短，實則在體系上具有極為重要的意義。它將第四百二十五條「所有權讓與不破租賃」之精神，延伸適用於「出租人於租賃存續中，就租賃物設定物權」之情形，使承租人不因出租人另行設定物權而喪失其依租賃契約所享有之使用收益地位。換言之，第四百二十六條乃是將「買賣不破租賃」之保護邏輯，自所有權移轉的場景，擴張至物權負擔的場景，使租賃關係在物權變動體系中，獲得更為完整而連續的保障。

在民法體系中，租賃本質上屬於債權關係，原則上僅在當事人間發生效力，第三人不受拘束，這正是「債之相對性」之體現。依此邏輯，出租人縱使已將標的物出租予承租人，仍保有其所有權之核心內容，得自由處分其物，包括移轉所有權或設定各種物權；承租人僅能向出租人主張債務不履行責任，對第三人原則上無從對抗。然而，在不動產利用高度依賴長期、穩定使用關係的社會中，若完全遵循債之相對性，使承租人必須隨時承擔出租人處分物權所帶來的風險，將導致居住與營業關係極度不安定，並使租賃制度喪失其經濟與社會功能。正因如此，立法者於第四百二十五條創設「買賣不破租賃」之例外，並於第四百二十六條進一步將該保護擴張至「設定物權」之場景。

第四百二十六條所稱「出租人就租賃物設定物權」，係指出租人於租賃關係存續中，在租賃標的物上設定他項物權，例如設定地上權、典權、抵押權，或其他足以影響租賃物利用狀態之物權。此類行為雖屬出租人對其物權所為之處分或負擔，原則上應屬其權利自由之範圍，但若該物權之設定，實際上「致妨礙承租人之使用收益」，即構成本條之適用前提。所謂「妨礙」，並不限於完全剝奪承租人使用可能性，凡因物權人行使權利，使承租人無法依原租賃內容為通常使用或收益，例如地上權人於土地上興建建物而占據租賃標的範圍，或抵押權人於執行程序中實質排除承租人之利用，均屬其典型態樣。

立法理由即明白指出，若出租人在租賃不動產上設定地上權，因地上權人得於其土地上設置建築物或其他工作物，而妨礙承租人之使用收益，則此種物權之設定，與將租賃物所有權讓與第三人，在效果上並無二致。既然第四百二十五條於所有權讓與時，仍使租賃關係對受讓人繼續存在，以保護承租人之利益，則於出租人設定物權而實質侵蝕租賃利用狀態時，亦應賦予承租人同等保護，故準用第四百二十五條之規定。此即第四百二十六條之規範本旨。

從體系上觀察，第四百二十六條並非獨立創設一套全新規則，而是明確宣示，凡在功能上等同於「所有權讓與」之物權變動，只要其效果足以動搖承租人原本穩定的使用收益狀態，均應比照第四百二十五條處理。換言之，本條所關注者，並非形式上是否為所有權移轉，而是實質上是否產生「承租人使用收益地位被後手取代或壓縮」之結果。此種以實質影響為判斷核心的設計，使租賃保護不受物權技術分類之拘束，而得回歸其社會經濟功能。

依第四百二十五條之準用效果，於出租人設定物權且妨礙承租人使用收益之情形，承租人得主張其租賃關係對該物權取得人仍繼續存在。亦即，物權取得人不得僅以其物權為由，否認承租人基於租賃契約所享有之使用權限。此時，物權人即立於類似「受讓人」之地位，必須承受租賃關係所設定的限制。此種法律效果，實質上構成對物權絕對性之調整，使物權人之權能，受制於先存之租賃利用關係，從而在權利體系中引入「時間先後」與「既存利用」的價值考量。

然而，第四百二十六條並非一概否定出租人設定物權之自由，亦非無條件優先保護承租人。其適用仍須具備「致妨礙承租人之使用收益」之要件。若出租人所設定之物權，並未對承租人之利用產生實質影響，例如僅設定抵押權而尚未進入執行程序，且承租人仍可依原契約正常使用租賃物，則尚難謂已構成妨礙，本條未必立即發生作用。唯有當物權之行使進入實質階段，對承租人之使用構成現實干預時，始有準用第四百二十五條以維持租賃關係對抗力之必要。此一設計，展現出立法者在所有權自由與租賃安定之間所為的精細衡量。

在實務運作上，第四百二十六條最常與抵押權發生交會。出租人於租賃存續中，就不動產設定抵押權，原則上並不立即影響承租人之使用，惟於抵押權實行、進入拍賣程序後，買受人若主張排除承租人，即涉及租賃是否得對抗後手之問題。若該租賃原本符合第四百二十五條之要件，例如已交付並由承租人占有，且屬可對抗之不動產租賃，則於拍賣後，買受人原即須承受租賃關係。即便租賃成立於抵押權設定之後，只要執行法院未除去該租賃關係，而於拍賣公告中載明有租賃存在，實務亦認為該租賃已成為拍賣契約內容之一部，買受人仍應承受。此種運作邏輯，正可視為第四百二十六條精神在強制執行程序中的具體化。

至於地上權之設定，更是第四百二十六條所直接指涉的典型案例。出租人於土地租賃存續中，另行設定地上權，使地上權人得在土地上興建建物，勢必排擠承租人原本之利用範圍。若容許地上權人完全排除承租人，則承租人之租賃利益將因出租人單方處分而歸於消滅，與第四百二十五條所欲防止之「所有權移轉破壞租賃」並無二致。故立法明定準用第四百二十五條，使租賃關係對地上權人仍繼續存在，迫使地上權之內容與行使，必須在不妨礙承租人既有使用收益之範圍內調整。

從更宏觀的角度觀察，第四百二十六條與第四百二十五條、第四百二十五條之一，以及第八百七十六條關於擬制地上權之規定，共同構成我國民法中一套「利用關係優先於權利形式」的調和機制。其共同核心，在於承認不動產之經濟價值，往往不在於抽象的物權歸屬，而在於其上既存之利用狀態。法律若僅以權利形式為唯一標準，勢將導致大量既有利用關係被瞬間切斷，進而造成社會資源浪費與交易秩序動盪。是以，立法者選擇在特定情境下，讓債權性的租賃關係獲得近似物權之對抗力，使其得在物權變動浪潮中維持延續。

因此，民法第四百二十六條雖僅一行文字，卻在不動產法制中扮演關鍵角色。它不僅是第四百二十五條的補充，更是「買賣不破租賃」原則在物權設定場景中的延伸與深化。透過此一規範，法律向市場傳遞明確訊息：出租人固可自由處分其物權，但不得以此為手段，恣意犧牲承租人已建立之利用基礎；物權取得人亦應承擔既存租賃關係之風險，並將之納入交易評價。此種設計，使租賃制度得以真正成為穩定社會生活與經濟活動的基石，而非僅是脆弱可破的契約安排，亦彰顯我國民法在形式權利與實質利用之間，所作出的深刻價值選擇。