民法第四百三十條規定註釋-修繕義務不履行之效力002595

民法第430條規定：

租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。

說明：

出租人不履行修繕義務時，承租人可主張的權利，民法第 430 條有明文規定，除了該條的規定，承租人是否可以主張同時履行抗辯權，進而主張拒絕給付修繕完畢前的租金，此為實務上重要的爭點。

謹按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，其修繕之費用，應由出租人負擔者，即既無使承租人負擔修繕費用之特約，亦無使承租人負擔修繕費用之習慣是也。此際承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人逾期不為修繕，則承租人或為終止契約，或自行修繕而請求出租人償還其費用，或將其費用於租金中扣除之，承租人有自由選擇之權，藉以保護其利益。此本條所由設也。

民法第430條所指「租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔」，其立法理由明揭：此乃針對【未約定"由承租人負擔"，亦無習慣"由承租人負擔"】之情況而言，可見房東未必有修繕義務，一旦簽約時已約定「租賃物由房客自負維修」、事後當然就沒有要求房東出錢出力可言（臺灣高等法院101年度重上字第83號）。

內政部公告之《房屋租賃契約書範本》第8條、《房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項》第壹-九點亦明揭：雙方可以個別約定租賃物修繕由何造承擔，益証法令並無強制規定房東非負責維修不可，此一權義關係著實仍得看個別契約內容才能斷定。

租賃物因不可歸責於雙方當事人之事由而毀損，致全部不能為約定之使用收益者，當事人間之法律關係，因其租賃物是否尚能修繕而異。其租賃物已不能修繕者，依民法第二百二十五條第一項、第二百六十六條第一項之規定，出租人免其以該物租與承租人使用收益之義務，承租人亦免其支付租金之義務，租賃關係即當然從此消滅。其租賃物尚能修繕者，依民法第二百二十五條第一項、第二百六十六條第一項之規定，在修繕完畢以前，出租人免其以該物租與承租人使用收益之義務，承租人亦免其支付租金之義務，惟其租賃關係，依民法第四百三十條之規定並不當然消滅，必承租人定相當期限催告負擔修繕義務之出租人修繕，而出租人於其期限內不為修繕者，承租人始得終止契約，更須承租人為終止契約之意思表示，其租賃關係始歸消滅（最高法院判例30年渝上字第345號）。

按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第四百二十三條定有明文。出租人未盡此項義務時，依民法第四百四十一條之反面解釋，承租人於其不能依約定為租賃物使用、收益之期間，應得按其不能使用、收益之程度免其支付租金之義務。三三一地震後，系爭房屋有柱底保護層剝落、底部斜裂、樑柱交介處保護層剝落、鋼筋外露、地坪開裂，地坪水平裂縫等毀損，及一樓後側加建部分禁止進入情形，為原審認定之事實，則徐○○自應按其不能使用、收益之程度，免除其支付租金之義務（最高法院96年度台上字第1692號民事判決）。

民法第四百三十條規定：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」此一條文，位處租賃制度體系之關鍵節點，銜接第四百二十九條所揭示之出租人修繕義務，進一步建構當該義務不被履行時，承租人得以採取之救濟機制。其制度目的，並非僅在形式上宣示出租人之責任，而在於避免承租人陷於「必須支付租金，卻無法獲得合於約定使用收益狀態之租賃物」之不對等處境，藉由賦予承租人主動行使之權能，使租賃關係回復對價平衡，並確保用益關係之實質可行性。

租賃契約之本質，在於以租金為對價，交換一定期間內之使用與收益。出租人之主要給付義務，並非僅止於交付租賃物一次，而是於租賃關係存續中，持續維持該物合於約定使用收益之狀態。民法第四百二十三條明文規定，出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。第四百二十九條則具體化此一義務之內容，指出租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。第四百三十條正是在此前提下，設計出租人不履行修繕義務時之法律效果，使修繕義務不再僅具宣示性，而轉化為具體可執行之制度。

本條所稱「租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者」，其意涵須回歸立法理由加以理解。立法理由明揭，此乃針對「未約定由承租人負擔，亦無習慣由承租人負擔」之情況而言。換言之，出租人是否負有修繕義務，並非不可動搖之命題，而仍取決於契約內容與交易慣行。臺灣高等法院101年度重上字第83號判決即指出，倘雙方於契約中已明確約定「租賃物由房客自負維修」，則出租人即不再負有第四百二十九條及第四百三十條所稱之修繕義務，自無由主張本條所定之救濟。內政部公告之房屋租賃契約書範本第八條，以及房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項，亦均承認雙方得就修繕責任另為約定，益證法令並未將「房東必須負責一切維修」設定為強制規範，而係尊重契約自治，使權利義務之歸屬回歸個案契約判斷。

在出租人依法或依約負有修繕義務之前提下，第四百三十條首先賦予承租人「定相當期限，催告出租人修繕」之權利。此一催告程序，具有雙重功能，其一在於促使出租人履行原本即應負擔之義務，其二則在於作為後續法律效果發生之門檻。所謂「相當期限」，並非僵化之日數，而應依修繕事項之性質、規模、技術難度及對使用安全之影響程度加以判斷。涉及結構安全、漏水、電線走火等重大缺失者，所容許之期限自應較短；若僅屬輕微功能障礙或外觀性瑕疵，則可給予較寬裕之處理期間。此一設計，使法律效果與實際修繕條件相互貼合，避免形式化運作導致權利濫用。

出租人於該期限內不為修繕時，本條即賦予承租人三種選擇權，其一為終止契約，其二為自行修繕並請求出租人償還費用，其三為自行修繕並於租金中扣除。此三種救濟方式，分別對應不同程度之利益調整需求。當租賃物之瑕疵已嚴重影響契約目的，使承租人無法再合理期待繼續使用時，承租人得選擇終止契約，使法律關係歸於消滅；若瑕疵尚屬可修復，且承租人仍有繼續使用之意願，則得自行修繕，以避免生活或營業活動受阻，並將所生費用轉嫁回原應負擔之出租人。此一制度，使承租人不致陷於「只能等待房東處理」之被動狀態，而得以行動回應現實需求，維持使用收益之連續性。

第四百三十條之設計，亦須與民法第二百二十五條、第二百六十六條之給付不能與對待給付關係一併理解。租賃物因不可歸責於雙方之事由而毀損，致全部不能為約定之使用收益者，其法律效果，須視該物是否尚能修繕而異。若租賃物已不能修繕，依第二百二十五條第一項及第二百六十六條第一項規定，出租人免其以該物供承租人使用收益之義務，承租人亦免其支付租金之義務，租賃關係即當然消滅。若租賃物尚能修繕，則在修繕完畢以前，出租人免其供給使用收益之義務，承租人亦免其支付租金之義務，惟租賃關係並不當然消滅，仍須承租人依第四百三十條定相當期限催告修繕，出租人逾期不為修繕，並經承租人為終止之意思表示，租賃關係始歸消滅。最高法院三十年渝上字第三四五號判例即明確指出，修繕可能性之存在，使租賃關係不當然消滅，而須透過第四百三十條所設之程序，方得終止。

此外，出租人未盡維持租賃物合於約定使用收益狀態之義務時，承租人是否仍須全額支付租金，亦為實務上重要爭點。依第四百四十一條之反面解釋，承租人於不能依約定為使用收益之期間，得按其不能使用收益之程度，免其支付租金之義務。最高法院九十六年度台上字第一六九二號判決即以三三一地震後房屋嚴重受損為例，認為承租人得按不能使用之程度，免除其支付租金之義務。此一見解顯示，修繕義務之不履行，不僅關乎第四百三十條所定之終止與自行修繕權，更牽動對價關係之調整，使租金給付與使用收益能力保持比例對應。

因此，第四百三十條之規範意義，並不僅在於提供幾項技術性手段，而是在整體債法體系中，將租賃關係由靜態之權利宣示，轉化為動態之風險分配與利益平衡機制。其透過催告程序，賦予出租人最後履行機會；透過選擇性救濟，賦予承租人彈性應對空間；透過與給付不能、對待給付原則之連結，使租賃制度在不可預測之事變中仍能維持公平結構。此一設計，使租賃不再只是形式上的「交付與給付」，而成為一種以持續可用性為核心之法律關係，真正體現用益契約之本質。

從體系觀之，第四百三十條所展現者，乃現代契約法由靜態契約自由走向動態風險調整之典型例證。出租人之修繕義務，並非僅具道德性質，而係與承租人之租金給付義務形成實質對價關係；當此一對價基礎動搖時，法律即透過本條介入，重新分配風險與成本，使契約目的得以維繫，或在無法維繫時，提供合理退出之路徑。正因如此，第四百三十條不僅是租賃編中之技術規範，更是整體債法公平理念於用益契約領域之具體展現。