民法第四百三十條裁判彙編-修繕義務不履行之效力002596

民法第430條規定：

租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。

說明：

按「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」、「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」，民法第423條、第430條分別定有明文。另按「出租人以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人後，不僅須消極的不妨礙承租人使用收益，且須積極的在租賃關係存續中，保持其合於約定使用收益之狀態，此觀民法第四百二十三條規定自明。故租賃物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態。倘出租人怠於履行此項義務，致承租人受有損害，自應負債務不履行之損害賠償責任。」（最高法院96年度台簡上字第18號判決意旨參照）。按「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。」，民法第435條雖定有明文，被告並據以主張依最高法院85年度台上字第808號判決意旨，在承租人未為減租之請求前，出租人仍有全部租金請求權，如承租人已按原定租額全部履行，不得依不當得利之規定請求返還等詞。惟該法條既曰滅失，自指已回復不能，無法修繕之情形。本件西三碼頭雖遭損害，惟其後既已經參加人修復，自無適用該法條之情形。依最高法院30年渝上字第345號判例：「租賃物因不可歸責於雙方當事人之事由而毀損，致全部不能為約定之使用收益者，當事人間之法律關係，因其租賃物是否尚能修繕而異。其租賃物已不能修繕者，依民法第二百二十五條第一項、第二百六十六條第一項之規定，出租人免其以該物租與承租人使用收益之義務，承租人亦免其支付租金之義務，租賃關係即當然從此消滅。其租賃物尚能修繕者，依民法第二百二十五條第一項、第二百六十六條第一項之規定，在修繕完畢以前，出租人免其以該物租與承租人使用收益之義務，承租人亦免其支付租金之義務，惟其租賃關係，依民法第四百三十條之規定並不當然消滅，必承租人定相當期限催告負擔修繕義務之出租人修繕，而出租人於其期限內不為修繕者，承租人始得終止契約，更須承租人為終止契約之意思表示，其租賃關係始歸消滅。」等語，則原告主張應回歸民法第266條第2項之適用，自有所據。

臺灣臺中地方法院103年度重訴字第274號民事判決

租賃物因不可歸責於雙方當事人之事由而毀損，致全部不能為約定之使用收益者，當事人間之法律關係，因其租賃物是否尚能修繕而異。其租賃物已不能修繕者，依民法第二百二十五條第一項、第二百六十六條第一項之規定，出租人免其以該物租與承租人使用收益之義務，承租人亦免其支付租金之義務，租賃關係即當然從此消滅。其租賃物尚能修繕者，依民法第二百二十五條第一項、第二百六十六條第一項之規定，在修繕完畢以前，出租人免其以該物租與承租人使用收益之義務，承租人亦免其支付租金之義務，惟其租賃關係，依民法第四百三十條之規定並不當然消滅，必承租人定相當期限催告負擔修繕義務之出租人修繕，而出租人於其期限內不為修繕者，承租人始得終止契約，更須承租人為終止契約之意思表示，其租賃關係始歸消滅（最高法院判例30年渝上字第345號）。

按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第四百二十三條定有明文。出租人未盡此項義務時，依民法第四百四十一條之反面解釋，承租人於其不能依約定為租賃物使用、收益之期間，應得按其不能使用、收益之程度免其支付租金之義務。三三一地震後，系爭房屋有柱底保護層剝落、底部斜裂、樑柱交介處保護層剝落、鋼筋外露、地坪開裂，地坪水平裂縫等毀損，及一樓後側加建部分禁止進入情形，為原審認定之事實，則徐○○自應按其不能使用、收益之程度，免除其支付租金之義務（最高法院96年度台上字第1692號民事判決）。

民法第四百三十條規定：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」此一規定，係承接民法第四百二十三條與第四百二十九條所建構之出租人給付義務體系而來，其核心目的，在於將「出租人須於租賃關係存續中，維持租賃物合於約定使用收益狀態」此一抽象義務，轉化為承租人得以實際行使之具體救濟權能，使租賃契約不致淪為形式上存在、實質上失衡之空殼關係。租賃之本質，在於以租金為對價，換取一定期間內之使用與收益，若出租人僅於契約成立時交付標的物，卻於其後放任其損壞、失能，承租人仍被迫依約給付全額租金，則所謂「對價關係」即告崩解，租賃制度亦將失去其經濟與社會機能。第四百三十條正是在此結構性風險下，賦予承租人主動回應之法律工具。

依民法第四百二十三條，出租人不僅須消極不妨礙承租人之使用收益，並須積極在租賃關係存續中，保持租賃物合於約定使用收益之狀態。最高法院九十六年度台簡上字第十八號判決即明確指出，租賃物在租賃關係存續中受有妨害，致無法圓滿使用收益者，不問其妨害係可歸責於出租人抑或第三人行為所生，出租人均負有除去之義務，以維持租賃物合於約定使用收益之狀態；倘出租人怠於履行此項義務，致承租人受有損害，自應負債務不履行之責。此一見解，將出租人之義務定位為「持續性給付義務」，而非僅止於交付時點之一次性行為，亦揭示修繕義務之本質，係租賃契約核心內容之一環。

然而，出租人是否負有修繕義務，並非絕對。民法第四百二十九條即明示，租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。此意味著，當事人得透過契約自治，將修繕責任轉由承租人負擔，實務亦一再確認此點。倘雙方已於契約中明確約定由承租人自行負責修繕，則第四百三十條所設之催告、終止或自行修繕並求償之權能，自無適用餘地。是以，第四百三十條所稱「租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者」，其前提即在於，該修繕責任依法或依約仍屬出租人。

在此基礎上，第四百三十條建構一套分階段之救濟機制。首先，承租人須「定相當期限，催告出租人修繕」。此一催告程序，並非形式要件而已，而係兼具程序保障與實質平衡之功能。一方面，使出租人得以知悉瑕疵存在並獲得合理修繕機會；另一方面，亦避免承租人逕自終止或自行修繕而導致權利濫用。所謂「相當期限」，應依修繕事項之性質、規模、緊急性與技術可行性綜合判斷，涉及安全、結構、基本功能者，自應給予較短期限；僅屬輕微瑕疵者，則得容許較寬鬆之處理期間。此種彈性設計，使法律效果得以貼合具體生活情境，而不致僵化。

出租人於該期限內不為修繕時，承租人即取得三種選擇權，其一為終止契約，其二為自行修繕並請求出租人償還費用，其三為自行修繕並於租金中扣除。此三種手段，分別對應不同層次之利益調整需求。當租賃物之瑕疵已嚴重破壞契約目的，使承租人無法再合理期待繼續使用時，終止契約乃回復自由之手段；若瑕疵尚可修復，而承租人仍有繼續使用之意願，則得自行修繕，以避免生活或營業活動中斷，並將成本回歸原應負擔之出租人。此一設計，使承租人不致陷於「只能等待房東」之被動狀態，而得依實際需要採取行動，維持用益關係之連續性。

第四百三十條之適用，尚須與民法第二百二十五條及第二百六十六條之給付不能與對待給付規範相互勾連。最高法院三十年渝上字第三四五號判例即指出，租賃物因不可歸責於雙方當事人之事由而毀損，致全部不能為約定使用收益者，其法律關係須視該物是否尚能修繕而異。若租賃物已不能修繕，依第二百二十五條第一項及第二百六十六條第一項規定，出租人免其以該物供承租人使用收益之義務，承租人亦免其支付租金之義務，租賃關係當然消滅；若租賃物尚能修繕，則在修繕完畢以前，出租人免其供給使用收益之義務，承租人亦免其支付租金之義務，惟租賃關係並不當然消滅，仍須承租人依第四百三十條定相當期限催告修繕，出租人逾期不為修繕，並經承租人為終止之意思表示，契約始歸消滅。此一體系安排，顯示修繕可能性之存在，使租賃關係具有「可回復性」，法律並不輕易宣告其終結，而是先透過修繕機制維持關係存續，僅在出租人怠於履行時，始開啟終止之門。

臺灣臺中地方法院一百零三年度重訴字第二七四號判決，即依循此一脈絡指出，租賃物雖受損，惟其後已修復，尚非屬不可回復之滅失，自無民法第四百三十五條所稱「滅失」之適用，而應回歸第二百六十六條第二項及第四百三十條之體系處理。該判決並引用最高法院三十年渝上字第三四五號判例，說明在尚可修繕之情形下，租賃關係並不當然消滅，而須經承租人依第四百三十條完成催告與終止程序，始生消滅效果。此一見解，突顯第四百三十條在整體租賃體系中之關鍵地位，其不僅是修繕義務不履行時之救濟條款，更是決定租賃關係存續或終結之樞紐。

此外，出租人未盡維持租賃物合於約定使用收益狀態之義務時，承租人是否仍須全額支付租金，亦屬實務關注之重點。依民法第四百四十一條之反面解釋，承租人於其不能依約定為使用收益之期間，得按其不能使用收益之程度，免其支付租金之義務。最高法院九十六年度台上字第一六九二號判決即以三三一地震後房屋嚴重受損為例，認為承租人得依其不能使用收益之程度，免除其支付租金之義務。此一見解，將修繕義務不履行之效果，進一步延伸至對價關係之調整，使租金給付與使用收益能力維持比例對應，避免承租人承擔超過其實際受益程度之對價負擔。

綜合而論，民法第四百三十條並非僅為技術性補救規定，而係整個租賃制度中，負責調節風險、平衡利益、維繫契約目的之核心樞紐。其透過「催告—選擇—終止或修繕」之程序設計，使出租人得以獲得合理履行機會，承租人則免於陷入無止境等待之困境；其與給付不能及對待給付原則相互連結，使租賃關係在不可預測之事變中，仍能維持公平結構；其與減租制度相互呼應，使租金負擔與實際使用收益保持實質對價關係。第四百三十條所展現者，乃現代契約法由靜態承諾走向動態風險分配之典型例證，使租賃不再僅是「交付與給付」的形式關係，而成為以持續可用性為核心之生活法秩序，真正體現用益契約之制度精神。