民法第四百二十七條裁判彙編-租賃物稅捐之負擔002590

民法第427條規定：

就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔。

說明：

查民律草案第六百四十六條理由謂關於租賃物上應納之諸項租稅、均以租賃物為目的，而租賃物仍為出租人所有，故以契約無特別訂定者為限，仍使出租人任其責，以期合於事理。此本條所由設也。

民法第四百二十七條所謂就租賃物應納之稅捐由出租人負擔並非強制規定，當事人不妨為相反之約定（最高法院判例65年台上字第1119號）。

按民法第四百二十七條固規定：「就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔。」惟該條並非強制規定，當事人自不妨為相反之約定，最高法院著有六十五年台上字第一一一九號判例可資參照。是系爭租賃契約第三條約定：「租賃稅由乙方（即林兆欽）負擔」，自非法所不許。惟查上開系爭租賃契約書就租賃稅之定義及稅額之計算方式，均未明定，惟對照該契約書第十六條約定：「本件租屋之房屋稅、綜合所得稅等，若較出租前之稅額增加時，其增加部份，應由乙方負責補貼，乙方決不異議。」觀之，兩造約定租賃稅由林兆欽負擔之意義，應指蘇陳鶴梅因本件租賃契約所收取之租金總額，於減除必要損耗及費用後之餘額即為其租賃所得總額，於計入個人綜合所得總額並扣除全部免稅額及扣除額後計算出應納之稅額，如較未出租時實際應繳納之綜合所得稅額為多者，所增加之稅額部分始應由林兆欽負擔之謂。本件上訴人蘇陳鶴梅因系爭租賃契約所收取之租金，致增加之個人綜合所得稅，於八十三年度為三千七百八十二元，已據其提出財政部台灣省北區國稅局八十三年綜合所得稅稅額證明書一紙為證，且為林兆欽所不爭執，固屬可採（臺灣新北地方法院85年度簡上字第238號民事判決）。

民法第四百二十七條規定：「就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔。」此一條文在文字上極為簡潔，然其背後所建構者，乃租賃法制中關於「成本歸屬」與「風險配置」的核心原則。租賃關係之本質，在於出租人以其所有之物供承租人使用、收益，承租人則以租金作為對價，換取對租賃物之占有與利用。租賃物本身所生之一切稅捐，無論為房屋稅、地價稅或其他以物為課稅標的之公課，均係以「物之存在與權利歸屬」為基礎而發生，並非因承租人之使用行為始然。立法者因此將其原則上歸屬於出租人負擔，反映「稅捐附著於所有權」之法理，亦維持租賃制度中權利與義務之基本均衡。

民律草案第六百四十六條之立法理由明確指出，關於租賃物上應納之諸項租稅，均以租賃物為目的，而租賃物仍為出租人所有，故在契約無特別訂定者，仍使出租人任其責，以期合於事理。此一說明揭示第四百二十七條之設計邏輯，並非出於對承租人之特別保護，而是基於所有權與稅捐負擔之內在關聯，作為契約未約定時之補充規範。換言之，本條所建立者，乃「原則規則」，而非不可變動之強制規定。

最高法院六十五年台上字第一一一九號判例即明確指出，民法第四百二十七條並非強制規定，當事人不妨為相反之約定。此一判例確立本條之性質為任意規定，賦予當事人高度之意思自治空間。出租人與承租人得依交易實際需要，自行約定由承租人負擔全部或部分稅捐，法律並不禁止。此一定位，使第四百二十七條兼具「預設分配」與「彈性調整」雙重功能，一方面在契約空白時提供明確依據，避免爭議；另一方面又不拘束當事人依市場機制重新配置成本。

實務上，租賃契約常見「租賃稅由承租人負擔」、「房屋稅由承租人負擔」或「因出租所增加之稅額由承租人補貼」等條款。此類約定是否有效，關鍵不在於是否違反第四百二十七條，而在於其內容是否具體明確，並能反映當事人之真意。臺灣新北地方法院八十五年度簡上字第二三八號民事判決，即提供一個極具代表性之解釋範例。該案租賃契約第三條約定「租賃稅由乙方負擔」，另於第十六條約定「房屋稅、綜合所得稅等，若較出租前之稅額增加時，其增加部分，由乙方補貼」。法院認為，雖第四百二十七條非強制規定，當事人得為相反約定，但仍須就契約整體文義加以解釋。所謂「租賃稅由承租人負擔」，並非指承租人須概括負擔出租人一切原本應繳納之稅捐，而應理解為「因出租行為所增加之稅額」，即出租人因收取租金，計入個人綜合所得後，較未出租前所增加之部分，始由承租人負擔。法院並以具體稅額證明，認定出租人因租金收入而增加之所得稅為三千七百八十二元，且承租人不爭執，因而判決承租人應負擔該增加額。

此一判決所展現者，正是第四百二十七條與契約自治之互動方式。法律雖允許當事人改變稅捐負擔之原則歸屬，但實務上仍透過契約解釋，避免承租人承擔超出合理範圍之成本。換言之，「相反約定」並非意味出租人得將一切與物相關或與其個人財務狀態相關之稅捐概括轉嫁，而應回歸當事人合理預期與交易目的。此種解釋方法，使第四百二十七條在尊重契約自由之同時，仍維持租賃關係之實質公平。

從體系角度觀察，第四百二十七條亦與租賃中「費用償還義務」形成內在呼應。民法對承租人支出之費用，區分為必要費用與有益費用。必要費用係為維持租賃物正常使用所必須之支出，承租人得向出租人請求償還；有益費用則係增加租賃物價值之支出，須出租人知情且未反對，方得於租賃關係終止時請求償還，且以現存增價額為限。此一制度反映「所有權人負擔物之基本維持成本」之原則，而承租人僅就其使用所生之消耗負責。稅捐負擔之配置，正與此一思維相一致。租賃物之稅捐，乃維持物權存在與合法狀態之基本成本，既屬所有權附隨負擔，原則上歸由出租人承擔，方符合租賃制度之結構。

若一概將租賃物之稅捐轉嫁予承租人，勢將使承租人實質承擔近似所有權人之經濟責任，卻未取得相應之處分權能，破壞租賃制度中「使用權換取租金」之對價結構。第四百二十七條以出租人負擔為原則，正是為避免租賃關係變質為變相之永久讓渡，維持「所有權」與「使用權」之區隔，並使租賃成為一種穩定且可預期之法律關係。

然而，現代不動產市場高度多元，尤其在商業租賃領域，交易雙方地位往往對等，並可透過契約精細配置風險與成本。商用不動產租賃中，常見由承租人負擔房屋稅、地價稅、管理費甚至保險費之約定。此類條款，係在市場競爭與談判結果下形成，法律不宜過度干預。第四百二十七條之任意性質，使其得以在住宅租賃中提供保護性預設規則，同時又在商業租賃中保留高度彈性，回應不同交易型態之需求。

實務亦顯示，當事人若欲改變第四百二十七條之原則，宜於契約中具體明確約定稅捐種類、負擔範圍及計算方式，以避免日後爭議。前述新北地院判決之所以需進行細緻解釋，正因契約僅以「租賃稅由乙方負擔」為籠統表述，未明確界定其內涵，致生爭議。法院遂須結合其他條款，限縮其意義為「因出租而增加之稅額」。此一案例凸顯，第四百二十七條雖非強制規定，但其存在，仍為契約解釋提供重要基準，使法院得以在模糊條款下，回歸租賃制度之基本結構，避免不合理之結果。

綜合而論，民法第四百二十七條在租賃法體系中，扮演「稅捐成本預設分配規則」之關鍵角色。其立法基礎，源於稅捐附著於所有權之觀念，並與租賃中費用償還制度相互呼應，形塑出「出租人負擔物之基本成本，承租人以租金換取使用收益」之基本結構。透過最高法院判例與下級法院實務，本條被明確定位為任意規定，允許當事人依交易需要作出相反約定，但同時要求此類約定須具體明確，並依整體契約文義加以解釋，以避免承租人承擔超出合理範圍之負擔。此一制度設計，在尊重契約自由與維護租賃公平之間，取得微妙而穩定的平衡，使租賃制度既能維持其保護功能，又不失因應市場多元需求之彈性，亦彰顯我國民法在傳統架構中，逐步回應現代交易現實之調適能力。