民法第四百二十九條裁判彙編-出租人之修繕義務002594

民法第429條規定：

租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。

出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。

說明：

費用償還義務規範

出租人對承租人因租賃物支出的相關費用的處理。必要費用是指維持租賃物正常使用所必須支出的費用，例如防止租賃物進一步損壞的修繕費用。承租人支出必要費用後，可向出租人請求償還。有益費用則是指增加租賃物價值的非必要支出，例如改善租賃物的設施或功能。出租人知情且未反對的情況下，承租人可以在租賃關係終止時請求出租人償還這些有益費用，但償還的限度以租賃物現存的增價額為準。

第按「因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方之給付全部不能者，他方免為對待給付之義務，如僅一部不能者，應按其比例減少對待給付，民法第266條第1項所明定。又按民法第423條後段及第429條第1項固規定，出租人應於租賃關係存續中，保持租賃物合於約定使用、收益之狀態；租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔，然該二規定並未排除民法第225條第1項、第266條第1項規定之適用。是以，系爭土地部分已成為河川地，部分因河水沖刷，已成為石頭地，已無法耕作，既已全部喪失耕地之性質，其情形與租賃物全部滅失相類，雖非可歸責於承租人之事由，承租人依民法第225條第1項及第266條第1項規定得免支付租金之義務，然亦屬不可歸責於出租人之事由，出租人亦得依民法第225條第1項及第266條第1項規定，免以系爭土地供承租人使用收益之義務，其等間之耕地租賃關係即當然從此消滅」（臺灣高等法院100年度上字第1307號判決意旨參照）。

出租人之修繕義務，在使承租人就租賃物能為約定之使用收益，如承租人就租賃物以外有所增設時，該增設物即不在出租人修繕義務範圍（最高法院判例63年台上字第99號）。

按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔，民法第429條第1項定有明文。又契約關係在發展過程中，債務人除應負契約所約定之義務（包括主給付義務與從給付義務）外，依其情事，為達成給付結果或契約目的所必要，以確保債權人之契約目的或契約利益（債權人透過債務人之給付所可能獲得之利益），得以圓滿實現或滿足；或為保護當事人之生命、身體、健康、所有權或其他財產法益遭受侵害，尚可發生附隨義務，如協力、告知、通知、保護、保管、照顧、忠實、守密等義務（最高法院104年度台上字第799號判決意旨參照）。第按，定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知，民法第453條定有明文。又解除契約，係指當事人之一方，行使其本於法律或契約所定之解除權，使契約自始歸於消滅之一方的意思表示而言。租賃契約一經合法成立，除有終止之原因外，不能以解除之意思表示使之消滅（最高法院51年台上字第2829號判例意旨參照）。依系爭租約第3條、第4條分別約定：「租金每個月新台幣柒萬伍仟元整，乙方不得藉任何理由拖延或拒繳。」、「租金應於每月20日以前繳納，每次應繳12個月份，乙方不得藉詞拖延。」等語；系爭協議約定：「甲、乙雙方同意坐落於南投市○○段000○0地號上之鐵皮屋整修費用以發票為佐證，實報實銷方式由乙方先行支付，甲方同意由乙方每月由租金抵扣，整修之物件所有權歸甲方所有。雙方拍照存證屆時乙方如不承租時，做為恢復之依據。整修項目：6座貨櫃屋及浪板移除，可用的浪板做為與鄰居間的隔間。新設兩座活動廁所及15人份化糞池，需開挖地面埋設，需在側邊另外開門以方便進出（需由甲乙雙方於施工前確認金額並取得共識再行施作）。漏水上方的屋頂浪板更新補強，屋頂上加裝抽風扇（需由甲乙雙方於施工前確認金額並取得共識再行施作）。」等語，是依上開系爭租約、系爭協議之約定，可知上訴人承租系爭房屋時，因屋頂浪板鉚釘生鏽而損壞，雨水易侵入，及鋼柱生鏽等缺失，不合於所約定使用收益之目的，兩造乃於系爭協議約定由上訴人負責修繕，被上訴人則同意以租金抵扣，並約定修繕完成後之系爭房屋所有權，仍歸屬被上訴人所有。又上訴人業已完成前揭整修項目之工程，並支付35萬7500元整修費用，此為被上訴人所不爭執，並有估價單附卷可查。據此，被上訴人業已將系爭房交予上訴人使用收益，而上訴人則支付35萬7500元租金予被上訴人，則依上開說明，系爭協議約定之內容，乃屬系爭租約之一部分，而為系爭租約所約定之義務，並非屬附隨義務，且兩造業已履行系爭租約之約定，故兩造對此繼續性之系爭租約，原則上嗣後如有債務不履行，或契約約定情事，以終止方法行使終止權，而消滅其契約關係。從而，上訴人主張被上訴人違反系爭協議之附隨義務，依解除權主張「解除」系爭租約云云，尚有誤會，委無足採。又依系爭租約第5條約定：「乙方應於訂約時，交於甲方新台幣壹拾伍萬元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，應於一個（漏載「月」）前書面通知甲方……」；第17條：「契約期間內乙方若擬提前遷離他處……」等語，於此情形，本件租賃契約顯然同意任何上訴人於租約期限屆滿前，得終止租約，蓋依該條文規定，並未明文禁止不得於期前終止租約，上訴人自得於租賃期限屆滿前，依法終止租約。又終止權之性質，係屬形成權一種，而形成權係賦予一方當事人得依其單方之意思表示，使法律關係之效力得以消滅，因此上訴人不需被上訴人之同意，即得單方終止本件租賃契約，故被上訴人另主張上訴人終止租約，未得其承諾，該終止不生終止租約效力云云，有所誤會，要無足採。於此情形，依上開約定之內容，可認兩造特約約定，上訴人如不願繼續承租系爭房屋，得不附理由隨時終止系爭租約，惟須於一個月前以書面通知被上訴人。又上訴人曾於106年9月22日以尚律茂字第0000000000號律師函，通知被上訴人於收受該律師函後三日內提供系爭協議所載上開整修項目、工程之報價、廠商；倘逾期提出，上訴人亦以此律師函代通知，解除系爭租約，請被上訴人立即返還上訴人已交付之六張租金及一張保證金支票，並支付35萬7500元整修費用等情，而被上訴人業於同年月25日收受前揭律師函，此為兩造所不爭執，並有律師函附卷可查，則上訴人催告所定期限三日雖較系爭租約約定期限一個月為短。是本院認兩造間之系爭租約，應自催告時起，經過該約定之期限一個月，方為終止（最高法院90年台上字第1231號判例意旨參照），故系爭租約於106年10月25日終止（臺灣高等法院臺中分院108年度上易字第7號民事判決）。

融資性租賃契約，出租人實質上只是「融資人」，可於契約內排除部分出租人之義務

按所謂「融資性租賃」，係指租賃公司應承租人要求，購入租賃標的物，以融資方式出租予承租者使用而言，換言之，即指需要機械設備之企業，在機械設備供給者即製造商或經銷商之處，看中機械設備，不願以籌湊資金購買或無資金，又無法籌湊資金購買，乃申請租賃公司出資向供給者買下，再出租予需用該機械設備者，而由該承租者按期給付租金，以保租賃公司收回購買該機械設備之本金、利息、利潤及其他費用之經濟活動。因出租人僅居於融資人之地位，並未擁有庫存之機器、設備，亦不瞭解機器、設備，在全部租賃交易活動中，祗負提供資金購買機器、設備供承租人使用之義務。故凡屬於所有權者之義務，例如保管、修繕、稅捐、危險責任等，皆由承租人負擔（臺灣高等法院臺中分院民事判決八十九年度上字第三一九號）。

按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔，民法第429條第1項亦定有明文。是租賃物之修繕雖原則上應由出租人為之，惟契約另有訂定或另有習慣時，自亦可約定由承租人負責為之。而上開兩造所簽訂之融資性租賃契約既係合法且向為我國司法實務所承認，如前所述，則系爭契約內關於修繕事項之記載，即可認係民法第429條所指「契約另有訂定」之情況。又綜觀上開系爭契約第伍條「保養維修」之第二項前段所載：「租金未含定期保養費用者，其費用由承租人負擔。」等語及該契約之附件租賃手冊第15頁、第16頁所載：「本合約不含保養維修」等語，可知雙方所約定之租金並不包含保養維修之費用，發生保養維修之費用時，該費用自應由承租人即陳耀東負擔。況依融資性租賃契約之性質而言，融資性租賃之出租人財盟公司主要係基於自己之計算與利益向承租人收取關於承租人終局取得租賃物之對價，系爭契約又言明系爭租金不包含保養維修，是系爭契約關於一切保養維修所生之費用，自應由承租人即陳耀東負擔，否則承租人即陳耀東終局取得系爭小客車所有權之對價異其計算之基準，其亦無由依系爭契約及系爭小客車買賣契約書所載之價款取得系爭租賃物之所有權。從而，陳耀東自不得以財盟公司未修繕系爭租賃物為由，而主張其可拒付租金（臺灣高等法院民事判決95年度上字第209號）。

查系爭租約雖名為「租賃」，惟觀諸系爭租約約定瑞龍公司應承擔系爭機器設備毀損、滅失之危險，被上訴人不負任何瑕疵擔保責任，瑞龍公司有不履行租金給付義務等違約情事時，被上訴人得終止或解除契約，請求瑞龍公司給付全部租金，瑞龍公司則無契約終止權或解除權，與民法所定「租賃」契約迴異。且被上訴人係以授信目的向瑞龍公司買受系爭機器設備後再出租予瑞龍公司。證人即被上訴人之負責人丙○○亦證述：被上訴人之授信委員會係考量風險、瑞龍公司行業、經營能力、公司跟個人信用狀況、還款能力後，認為放款回收沒有問題後始放款予瑞龍公司，系爭機器設備有1千多萬元價值，只放款5百多萬元，差額當作第一期的租金，淨授信金額5百多萬元等語。足見系爭租約實為「售後租回（saleand lease back）」性質，屬融資性租賃契約之一種，雖具有動產買賣、租賃形式，實質上以融資及債權擔保為目的，換言之，瑞龍公司形式上雖以11,000,000元將所有系爭機器設備出售予被上訴人，再向被上訴人承租系爭機器設備，但被上訴人支付予瑞龍公司之款項5,250,000元實為對瑞龍公司之融資，瑞龍公司支付予被上訴人之租金則係分期清償被上訴人貸款本息、費用及利潤等，並轉讓系爭機器設備所有權予被上訴人以為此借款債務之擔保。是瑞龍公司對被上訴人並無價金支付請求權，瑞龍公司使用系爭機器設備與所負租金給付義務（實為借款清償義務）間亦無對價關係，被上訴人因瑞龍公司未依約支付租金（實為清償借款）而終止所謂租賃關係，取回系爭機器設備，乃行使讓與擔保權利，瑞龍公司縱因此無法使用收益系爭機器設備，亦不能免除支付租金（即清償借款）之義務（臺灣高等法院民事判決94年度上更（三）字第65號）。

出租人之修繕義務，在使承租人就租賃物能為約定之使用收益，如承租人就租賃物以外有所增設時，該增設物即不在出租人修繕義務範圍（最高法院判例63年台上字第99號）。

按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔，民法第429條第1項定有明文。又契約關係在發展過程中，債務人除應負契約所約定之義務（包括主給付義務與從給付義務）外，依其情事，為達成給付結果或契約目的所必要，以確保債權人之契約目的或契約利益（債權人透過債務人之給付所可能獲得之利益），得以圓滿實現或滿足；或為保護當事人之生命、身體、健康、所有權或其他財產法益遭受侵害，尚可發生附隨義務，如協力、告知、通知、保護、保管、照顧、忠實、守密等義務（最高法院104年度台上字第799號判決意旨參照）。第按，定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知，民法第453條定有明文。又解除契約，係指當事人之一方，行使其本於法律或契約所定之解除權，使契約自始歸於消滅之一方的意思表示而言。租賃契約一經合法成立，除有終止之原因外，不能以解除之意思表示使之消滅（最高法院51年台上字第2829號判例意旨參照）。依系爭租約第3條、第4條分別約定：「租金每個月新台幣柒萬伍仟元整，乙方不得藉任何理由拖延或拒繳。」、「租金應於每月20日以前繳納，每次應繳12個月份，乙方不得藉詞拖延。」等語；系爭協議約定：「甲、乙雙方同意坐落於南投市○○段000○0地號上之鐵皮屋整修費用以發票為佐證，實報實銷方式由乙方先行支付，甲方同意由乙方每月由租金抵扣，整修之物件所有權歸甲方所有。雙方拍照存證屆時乙方如不承租時，做為恢復之依據。整修項目：6座貨櫃屋及浪板移除，可用的浪板做為與鄰居間的隔間。新設兩座活動廁所及15人份化糞池，需開挖地面埋設，需在側邊另外開門以方便進出（需由甲乙雙方於施工前確認金額並取得共識再行施作）。漏水上方的屋頂浪板更新補強，屋頂上加裝抽風扇（需由甲乙雙方於施工前確認金額並取得共識再行施作）。」等語，是依上開系爭租約、系爭協議之約定，可知上訴人承租系爭房屋時，因屋頂浪板鉚釘生鏽而損壞，雨水易侵入，及鋼柱生鏽等缺失，不合於所約定使用收益之目的，兩造乃於系爭協議約定由上訴人負責修繕，被上訴人則同意以租金抵扣，並約定修繕完成後之系爭房屋所有權，仍歸屬被上訴人所有。又上訴人業已完成前揭整修項目之工程，並支付35萬7500元整修費用，此為被上訴人所不爭執，並有估價單附卷可查。據此，被上訴人業已將系爭房交予上訴人使用收益，而上訴人則支付35萬7500元租金予被上訴人，則依上開說明，系爭協議約定之內容，乃屬系爭租約之一部分，而為系爭租約所約定之義務，並非屬附隨義務，且兩造業已履行系爭租約之約定，故兩造對此繼續性之系爭租約，原則上嗣後如有債務不履行，或契約約定情事，以終止方法行使終止權，而消滅其契約關係。從而，上訴人主張被上訴人違反系爭協議之附隨義務，依解除權主張「解除」系爭租約云云，尚有誤會，委無足採。又依系爭租約第5條約定：「乙方應於訂約時，交於甲方新台幣壹拾伍萬元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，應於一個（漏載「月」）前書面通知甲方……」；第17條：「契約期間內乙方若擬提前遷離他處……」等語，於此情形，本件租賃契約顯然同意任何上訴人於租約期限屆滿前，得終止租約，蓋依該條文規定，並未明文禁止不得於期前終止租約，上訴人自得於租賃期限屆滿前，依法終止租約。又終止權之性質，係屬形成權一種，而形成權係賦予一方當事人得依其單方之意思表示，使法律關係之效力得以消滅，因此上訴人不需被上訴人之同意，即得單方終止本件租賃契約，故被上訴人另主張上訴人終止租約，未得其承諾，該終止不生終止租約效力云云，有所誤會，要無足採。於此情形，依上開約定之內容，可認兩造特約約定，上訴人如不願繼續承租系爭房屋，得不附理由隨時終止系爭租約，惟須於一個月前以書面通知被上訴人。又上訴人曾於106年9月22日以尚律茂字第0000000000號律師函，通知被上訴人於收受該律師函後三日內提供系爭協議所載上開整修項目、工程之報價、廠商；倘逾期提出，上訴人亦以此律師函代通知，解除系爭租約，請被上訴人立即返還上訴人已交付之六張租金及一張保證金支票，並支付35萬7500元整修費用等情，而被上訴人業於同年月25日收受前揭律師函，此為兩造所不爭執，並有律師函附卷可查，則上訴人催告所定期限三日雖較系爭租約約定期限一個月為短。是本院認兩造間之系爭租約，應自催告時起，經過該約定之期限一個月，方為終止（最高法院90年台上字第1231號判例意旨參照），故系爭租約於106年10月25日終止（臺灣高等法院臺中分院108年度上易字第7號民事判決）。

融資性租賃契約，出租人實質上只是「融資人」，可於契約內排除部分出租人之義務

按所謂「融資性租賃」，係指租賃公司應承租人要求，購入租賃標的物，以融資方式出租予承租者使用而言，換言之，即指需要機械設備之企業，在機械設備供給者即製造商或經銷商之處，看中機械設備，不願以籌湊資金購買或無資金，又無法籌湊資金購買，乃申請租賃公司出資向供給者買下，再出租予需用該機械設備者，而由該承租者按期給付租金，以保租賃公司收回購買該機械設備之本金、利息、利潤及其他費用之經濟活動。因出租人僅居於融資人之地位，並未擁有庫存之機器、設備，亦不瞭解機器、設備，在全部租賃交易活動中，祗負提供資金購買機器、設備供承租人使用之義務。故凡屬於所有權者之義務，例如保管、修繕、稅捐、危險責任等，皆由承租人負擔（臺灣高等法院臺中分院民事判決八十九年度上字第三一九號）。

民法第四百二十九條規定：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。」此一條文，構成我國租賃法制中關於「出租人修繕義務」之核心規範，其功能不僅在於分配修繕成本，更在於確立租賃關係中風險與責任的基本結構。租賃契約之本質，在於承租人以支付租金為對價，取得租賃物之使用與收益，而出租人則負有使租賃物於契約存續期間內，持續保持合於約定使用收益狀態之義務。出租人於交付租賃物後，並非即得免責，而仍須負責其後因自然耗損、環境影響或結構老化所生之必要修繕，方能確保承租人之用益權利不致落空。此即本條第一項所由設也。至於第二項「出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕」，則係為確保修繕義務得以實際履行，避免承租人以占有優勢阻卻出租人進入或施工，而使租賃物價值持續惡化，導致權利義務失衡，故立法者乃以限制承租人拒絕權之方式，平衡雙方利益。

租賃關係中，標的物之占有與所有權分離，承租人掌握事實上支配力，而出租人仍保有物之法律上歸屬。此種結構使得「誰應負責維持租賃物可用狀態」成為制度設計之核心問題。承租人既為占有人，自負一般保管義務，應避免因自己之行為或怠於注意而造成毀損；惟租賃物本體因時間經過所生之老化、結構性缺陷或自然力侵蝕，則非承租人所能控制，亦非其租金對價所涵蓋之風險。是以，民法第429條即以「所有權歸屬」為風險配置基準，原則上由出租人負擔修繕責任，使租賃物得維持其經濟功能。此一設計，不僅回應私法上風險歸屬之合理性，更兼顧租賃制度作為生活基礎之社會功能。

在費用分配上，修繕義務與費用償還義務密切相關。承租人於租賃關係中，若因緊急或必要情形，自行支出維持租賃物正常使用所必須之費用，例如防止滲水惡化、結構崩壞之修補，即屬必要費用，得依民法規定向出租人請求償還。至於有益費用，係指非維持基本使用所必需，而係提升租賃物價值或機能之支出，例如改善設備、增設機能性構造，若出租人知情且未反對，承租人於租賃關係終止時，得請求償還其現存增價額。此一區分，使承租人不致因維護或改善租賃物而陷於不利，亦避免出租人坐享增值而不負成本。

然而，修繕義務並非無限擴張。出租人之修繕責任，係以確保承租人得為「約定之使用收益」為其界線。最高法院63年台上字第99號判例即指出，若承租人就租賃物以外自行增設設施，該增設物並非出租人原始交付之標的，自不在出租人修繕義務範圍內。此一見解，確立修繕義務之客觀界線，使出租人免於因承租人自行改裝而承擔無限責任，同時促使承租人於增設時自行評估風險。

在不可歸責於雙方之事由致租賃物滅失或喪失使用可能時，民法關於給付不能與對待給付減免之規定仍有其適用。臺灣高等法院100年度上字第1307號判決即指出，若租賃土地因河川沖刷而完全喪失耕作可能，其情形與租賃物全部滅失相類，承租人得依民法第225條、第266條免付租金，而出租人亦免負供給使用收益之義務，租賃關係當然消滅。此顯示，民法第423條後段與第429條雖要求出租人保持租賃物可使用狀態，但並未排除給付不能體系之適用，修繕義務亦有其客觀極限。

在契約法體系中，修繕義務屬於出租人之主給付義務之一，並與現代契約法所發展之附隨義務理論相互呼應。最高法院104年度台上字第799號判決指出，契約當事人除應履行明文約定之義務外，尚應負擔為實現契約目的所必要之協力、告知、保護等附隨義務。就租賃關係而言，出租人不僅須於承租人請求時修繕，尚應於合理範圍內主動維持租賃物安全與可用性，以避免承租人之生活或營業利益遭受實質侵害。

修繕義務與契約消滅方式之區分亦極為重要。租賃契約屬繼續性契約，原則上應以終止制度處理，而非解除。最高法院51年台上字第2829號判例即明示，租賃契約一經成立，除有終止原因外，不得以解除方式使其溯及消滅。若因修繕爭議而動輒主張解除，將破壞租賃關係之安定性。實務上常見之態樣，係雙方另以協議約定修繕方式，例如由承租人先行修繕，出租人以租金抵扣，其性質屬租賃契約之一部分，而非僅屬附隨義務。臺灣高等法院臺中分院108年度上易字第7號判決即指出，此類協議既已履行，嗣後爭議應循終止制度處理，而非誤以為得解除契約。

另一方面，民法第429條所設之修繕原則，亦非強制規定。條文明示「除契約另有訂定或另有習慣外」，即承認當事人得以契約重新分配修繕風險。此一彈性，於融資性租賃關係中特別重要。所謂融資性租賃，係出租人僅居於融資人地位，依承租人之需求出資購買設備，再出租予承租人使用，其經濟本質在於資金提供，而非物之使用管理。實務見解即認為，在此類契約中，出租人並未實質掌控或了解標的物，故得於契約中排除修繕、保管、稅捐及危險責任等義務，改由承租人負擔。臺灣高等法院臺中分院八十九年度上字第三一九號判決即明確指出，融資性租賃之出租人僅負提供資金之義務，凡屬所有權者之義務，皆可由承租人負擔。此種約定，正屬民法第429條所稱「契約另有訂定」之情形。

在售後租回或其他融資性租賃態樣中，法院更進一步指出，此類契約雖名為租賃，實質上係以融資及債權擔保為目的，承租人支付之租金，實為分期清償借款本息。於此情形，出租人終止契約並取回標的物，係行使讓與擔保權利，承租人縱因而無法繼續使用標的物，亦不得免除租金給付義務。此一體系顯示，民法第429條之修繕義務，仍須回歸契約性質與經濟實質予以調整，而非一體適用。

綜上所述，民法第四百二十九條所揭示之出租人修繕義務，並非單純之費用分配規則，而係在所有權與占有分離之架構下，建構一套兼顧用益保障與風險配置之制度。其一方面以出租人為原則責任主體，確保租賃物於契約存續期間內維持可使用狀態，保障承租人之核心利益；另一方面又透過「契約另有訂定」之彈性，容許當事人依交易類型重新分配風險，特別是在融資性租賃等現代商業模式中，避免制度僵化。配合實務對於給付不能、終止與解除區分、必要費用與有益費用之處理，以及增設物界線之確立，民法第429條遂形成一個兼具公平性、彈性與經濟合理性之完整體系，使租賃關係得以在現代社會中長期、穩定地運作。