民法第六十六條裁判彙編-不動產之定義(建物)001626

民法第66條規定：

稱不動產者，謂土地及其定著物。

不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部分。

說明：

民法第六十六條規定稱不動產者，謂土地及其定著物，而不動產之出產物尚未分離者，為該不動產之部分。此條作為民法物權編中對「物」分類的最核心規範，雖僅有二項文義，卻形塑了整個不動產法制的基礎架構。其中「建物是否屬不動產」與「建物何時成為不動產」為實務最常見、影響最重大的問題，因為建物是否屬不動產會影響所有權得喪、附合效果、抵押權效力、租賃對抗力、強制執行程序、繼承分割、買賣瑕疵、增建合法性等多項權利義務。最高法院近年判決更進一步釐清「未完工建物是否已成為不動產」、「區分所有建築物何時具備獨立性」、「增建部分是否可為單獨所有」、「鐵皮屋、鐵皮增建、平台加建、未取得使用執照之建物是否屬不動產」等爭議，使得第六十六條之建物適用形成完整的體系。

首先，建物作為不動產的基本條件在於其必須屬於土地之定著物，而定著物的要件在我國實務中已被高度具體化，包括持續性附著、具有一定經濟目的、不易移動、能獨立發揮建物功能等。最高法院多次指出，建物的「完成」並非以行政法上的「竣工」或「取得使用執照」為標準，而是依據民法體系下的「物之經濟用途」判斷。例如最高法院七十年度台上字第二二二一號判例即表示，房屋即使尚未完全完工，但若已能遮蔽風雨並具備經濟效用，即屬不動產。此判例的核心法理在於，建物是否為不動產應依實體功能認定，而不是以行政程序是否完成作為決定性的標準。此一原則奠定後續所有未完工建物之法律認定基準，也成為近年最高法院解決預售屋糾紛、建案爭議、抵押權擴張、附合爭議時的重要判斷依據。

未完工建物是否可作為區分所有權標的：

即使建物尚未完全竣工，但若其已能達到基本的經濟使用目的（如避風雨）且具有經濟價值，則該建物可被視為不動產的一部分。該判例中，雖然建物尚未完工，但主結構體已完成，具備基本功能，法院認為該建物已可作為區分所有權的標的。因此，建物不必完全竣工才能享有不動產權利，只需具備獨立經濟效用即可。

關於未完工之集合住宅是否已足以為區分所有權之客體的判斷

經濟上目的，不易移動其所在之物而言。尚未完全完工之房屋，其已足避風雨，可達經濟上使用之目的者，即屬土地之定著物，此於預定為區分所有建築物者，亦同。…查系爭建案預定興建之建物為地上6層之集合住宅，屬區分所有建築物，雖尚未全部完工，然各樓層均已具樓底板及樑柱，主結構體已興建完成，為原審認定之事實。果爾，該建案建物既為區分所有建築物，主結構體又已興建完成，各樓層均已具樓底板及屋頂板，似非不足以避風雨，且應已具相當之經濟價值。似此情形，能否謂其各層建物不得獨立作為區分所有權之標的，洵非無疑。倘該各層建物均得獨立作為區分所有權之標的，系爭建物即非動產，是否得附合於2220建號建物，而由大容公司取得所有權，非無研求之餘地。原審就此未詳加審究，徒以系爭建物尚無外牆，不足以避風雨，內部亦均無牆壁、門、窗等，即認其不得作為區分所有權之客體，已有可議。次查，大容公司於98年9月28日與上訴人簽立系爭讓渡書，將系爭建照相關建築權利讓與上訴人時，2220建號建物固經假扣押，然系爭建照與系爭建物尚未經查封，亦為原審所認定。則大容公司將系爭建照相關建築權利讓與上訴人出資興建系爭建物，並無違反查封效力之問題；又系爭執行事件之併案債權人蔡孟娟，亦為系爭土地之抵押權人，如抵押債務人之大容公司有同意上訴人在系爭土地上營造系爭建物，依民法第877條規定之立法意旨，似得將上訴人於抵押權設定後在土地上營造之建築物與抵押之土地併付拍賣，使之同歸一人所有。若此，能否謂如上訴人因出資興建而原始取得系爭建物所有權，即有降低第三人應買意願，損及執行債權人利益之情形，亦非無再予斟酌之必要。原審就此未詳加調查審認，徒以如由上訴人取得系爭建物所有權，將嚴重影響執行效果，即為上訴人不利之認定，並有未合。

(最高法院109年台上字第2927號民事判決)

區分所有建築物的獨立性： 

構造上的獨立性：建築物的區分部分必須與其他部分或外界有明確的隔離，這表示區分部分應具備自己的結構，如外牆、隔間等。

使用上的獨立性：建築物區分部分應具備單獨使用的能力，有經濟效用，並能與外界有直接通行。評估獨立性時，應綜合考量其面積、價值、功能等因素。

增建部分是否可為單獨所有權的標的： 該判例中對於頂樓增建的部分，雖然該增建與原有建築物有所連通（如共用電梯和樓梯），但在實體上仍具有一定的獨立性，如透過不同材料隔離且有出入口與外界相通。因此，法院表示該增建部分是否能作為單獨所有權的標的，應當進一步審查其具備的獨立性和使用功能，而不能單純依據其是否附合於原有建築物來判定其性質。

區分所有建築物有無使用上之獨立性的判斷

按所有權之標的物須具獨立性，數人區分一建築物而各有其一部分，必須該被區分之部分在構造上及使用上均具有獨立性，始得作為建築物區分所有權之客體。所謂構造上之獨立性應具有與建築物其他部分或外界明確隔離之區分存在。所謂使用上之獨立性，乃指建築物得作為一建築物單獨使用，有獨立之經濟效用者而言。判斷建築物有無使用上之獨立性，應斟酌其對外通行之直接性、面積、價值、隔間、利用狀況、機能、與其他建築物之依存程度、相關當事人之意思以及其他各種情事，依社會一般觀念為綜合考量。…查頂樓平台上增建(下稱系爭頂樓增建(係由原外牆女兒牆往上搭建鐵皮牆面及鋁窗，以9支垂直鐵柱支撐鐵皮屋頂，其間以木板隔間及鐵樑區隔，經由系爭房屋與86之1號房屋共用電梯、樓梯出入等情，為原審認定之事實。而系爭頂樓增建內部連通，目前可由86之1及系爭房屋共用電梯及樓梯出入頂樓增建，且觀之系爭頂樓增建及電梯及樓梯照片，似見系爭頂樓增建內部連通使用，僅以木板區隔數區域，且可逕由電梯及樓梯與外界相通。倘系爭頂樓增建建造時即利用86之1、系爭房屋、88之2及92之2號房屋頂台平台一體建造，可與其他原有建築部分明確隔離區分，且有直接與外界相通之出入門戶，上訴人抗辯得為單獨所有權之標的，是否全然無可採，非無研求餘地。乃原審未調查審究，逕認增建部分與原有建築物間無任何可資區別之標識，且係透過系爭房屋出入方式為進出，不具構造上及使用上之獨立性，鐵皮屋頂附合為系爭房屋之部分成分，將系爭房屋上方屋頂增建物部分納入分割範圍，不無可議。

(最高法院110年台上字第602號民事判決)

法院更進一步將此原則運用於未完工之集合住宅。該案中建物預定為六層樓之集合住宅，雖未完全完工，外牆尚未完成、無窗無門、內部隔間均未施作，但每層樓板、樑柱、屋頂板已完成，屬於已達成主要結構體。原審認為因未具備完整外牆、無法避風雨，不適合視為獨立的不動產，但此一見解過度形式化違反民法第六十六條規範精神與既有判例原則。法院指出，預定作為區分所有建築物之建案，只要主要結構體完成，就已具備一定的經濟效用，尤其在集合住宅建案中，各樓層形成獨立單元的前提即在於結構體階段是否已成形。

因此，頂樓板、隔間配置與主要空間設計已足以形成「區分所有可能性」，此時不能因細部裝修未完成就否定其不動產性質。最高法院並明確指出：「其各層建物均得獨立作為區分所有權之標的，該建物即非動產，不得視為附合於土地之成分。」此一判決對建設公司、銀行抵押權、預售屋糾紛、工程承攬、假扣押效力、權利讓渡均產生深遠影響，並直接宣示：建物不必完全完工，即可成為不動產與區分所有權標的。

其次，「區分所有建築物之獨立性」標準，尤其適用於頂樓加建、鐵皮屋增建、平台改建、屋突增設房間等常見糾紛。本案中，頂樓增建之鐵皮屋由女兒牆往上搭建鐵皮牆面與鋁窗，以鐵柱支撐鐵皮屋頂，內部以木板隔成多個區域，並透過原建物之電梯與樓梯出入。原審認為該增建部分與原建物「沒有獨立性」，因其靠電梯與樓梯出入，並採用簡易隔間，因而屬於附合於原建物之成分；但建物是否屬於區分所有權之標的，必須從「構造上獨立性」與「使用上獨立性」雙重標準綜合評價。構造上獨立性係指是否與其他建物部分有明確隔離、具備完整區劃，而使用上獨立性則涉及是否可單獨使用、具有經濟效益、能否與外界直接通行、是否能形成獨立生活空間等。

若頂樓增建即使與電梯、樓梯共同出入，但其內部空間可區隔、可獨立使用、可與外界直接通行、具備一定價值，即不排除作為獨立所有權的可能。法院並具體指出，若增建部分於建造當時係「利用屋頂平台一體建造」，且與原建築部分具有明確界線，則其作為單獨所有權標的並非不可能。法院並未以「鐵皮屋」、「違建」作為否定獨立性的絕對理由，而是以民法物權法理為基準，強調建物獨立性的實質判斷，避免行政法定性誤導私法判斷。

建物獨立性的判斷與民法第六十六條的關聯，在於「成為不動產」的基礎條件是具備獨立的建物特性，而是否可作為區分所有建築物之客體，則進一步要求具備獨立的法律標的能力。此區別顯示民法將建物視為「物」的地位，並非源於行政許可，而是基於物理結構、使用目的與經濟功能所形成之社會生活實體。此原則使民法體系得以保持自治與一致性，不受行政法上「違章建築」、「未合法使用」、「未領使用執照」等因素干擾不動產之基本認定。

從學理上觀察，建物成為不動產的重要基礎是「附合」與「成分」之區別。德國民法將物之成分分為重要成分與非重要成分，重要成分之分離會毀損主物性質，故不可獨立為法律客體。建物通常屬於土地之重要成分，但我國採土地與建物所有權分離制度，建物可獨立成為物權客體，並不必然附合於土地所有人所有。

建物是否附合，必須以客觀經濟功能與物理結構為基準判斷，而非以法律登記與否為絕對標準。最高法院110年度台上字第602號判決即指出，若增建部分具備獨立經濟效用，則當不視為原建物成分。同樣地，最高法院109年度台上字第2927號判決亦認為未完工建物如已具有獨立用途，則不可視為動產附合於土地。在此脈絡下，民法第六十六條所定義之建物作為不動產，需以「實體性」「獨立性」「經濟性」為判準，而不以外觀完整程度或行政法登記標準為唯一裁量因素。

在實務層面，建物是否為不動產直接影響抵押權效力。依民法第877條，抵押權設定後，土地上新興建的建物在一定條件下得與土地一同拍賣，使抵押權人完整實現價值。最高法院109年度台上字第2927號判決即指出，若土地抵押權設定後，建物係經抵押權人同意興建，則該建物可併同抵押土地拍賣，使其同歸一人所有。因此，建物是否屬不動產會直接影響抵押物範圍、拍賣價值、債權保障程度。在建設公司財務出現問題時，未完工建物是否成為獨立不動產，將影響工程款債權人、預售屋買受人、銀行抵押權人之權利保障。例如若法院誤認未完工建物為動產成分，則買受人無法主張不動產物權保護，而承攬人與金融機構亦將面臨價值落差，造成多重糾紛。

未完工建物的買賣糾紛亦常涉及「瑕疵擔保」與「給付不能」問題。若建物已成為不動產，即使尚未裝修完成，買賣契約標的物仍具有可識別性，賣方應負擔瑕疵擔保責任。但若建物被認為仍是動產或未成為標的物，則買賣標的可能不存在，形成給付不能。此一區別即源於第六十六條規範之物的存在性判斷。

此外，在強制執行程序中，建物是否為不動產決定其查封方式。依強制執行法，不動產查封需進行調查、拍賣公告及專業評估。若建物被誤認為動產，將導致程序錯誤，甚至侵害債務人權益。最高法院多次判決指出，法院進行不動產查封時，必須先確認標的是否具有不動產性質，而判斷標準仍回到第六十六條之定著物概念。特別是在頂樓違建、平台加建、鐵皮屋、倉庫加建等案件中，法院必須逐一審查增建是否具備獨立性，而不能以「違建」作為排除不動產性的基礎。

增建部分如具「獨立經濟效用」即可成為不動產，也表示在共有建物分割程序中，相關部分是否能獨立分割亦取決於此。最高法院110年度台上字第602號判決認為，增建部分如能獨立使用、具有明確界線，則在共有物分割程序中可作為分割單位，而原審若在未充分調查之情況下逕將增建物視為原建物成分，即為違法。此見解避免了法院將所有頂樓增建一律視為不得分割的不動產成分，而是要求依個案實體功能審查。

進一步觀察，大量頂樓加建糾紛源於當事人不清楚民法與建築法之差異。民法判斷建物是否為不動產在於是否具有附著性與經濟效用，而建築法判斷其是否合法則是行政管制問題。因此，即使違章建築在行政法上可能遭拆除或拒發使用執照，但其在民法上仍可能具備不動產地位。在許多區分所有建築物案件中，違章加建部分仍可能成為共有物一部分或可為共有分割標的，實務上亦不乏法院認定違建仍為不動產之案例。此一區別對民法與行政法關係具有重要示範效果，也提醒民眾在建物買賣或繼承時，不得以行政法合法性推論其民法物權性質。

同時，不動產之出產物概念在建物領域亦具適用，例如建築材料、混凝土結構未與建物結合前為動產，但一旦附合即成建物成分，並由建物所有人取得所有權。最高法院七十五年度台抗字第一五二號判決指出，整地工程無法獨立存在，附合後即成土地一部分，工程承攬人不得主張獨立所有權。此法理亦適用於建物施工材料，如鋼筋、混凝土、隔間牆材料等，一旦施工完成即喪失獨立性，承攬人不得再對已附合之材料主張物權。此制度對建築工程付款糾紛、承攬人保留所有權條款效力、工程停工後建物權利爭議均具高度實務價值。

民法第六十六條在建物領域中的適用，已經不僅是「定義條文」，而是具有高度操作性的核心規範，影響建物權利之存續、工程法律關係、拍賣程序、抵押權效力、物權歸屬、瑕疵擔保、區分所有制度、共有物分割、違章建築法律地位等重大問題。建物何時成為不動產、未完工建物是否具備物權能力、增建部分是否能獨立存在、違建是否構成不動產、平台是否可視為主建物一部分、建築材料何時成為建物成分等，均需依第六十六條所建立的「附著性」「經濟效用」「獨立性」三項核心標準判斷。

第六十六條透過裁判累積，形成今日適用於建物之具體化原則：第一，建物成為不動產不以完工或行政法認定為必要，而以能否達到基本經濟效用為標準；第二，建物是否得作為區分所有建築物之客體，需具備構造與使用上的獨立性；第三，增建部分如具獨立性，非當然視為附合於原建物，而應個別評價；第四，違章建物在民法上可能屬於不動產，行政法上之違規不當然否定其物權性質；第五，建築材料附合後喪失獨立性，由不動產所有人取得所有權；第六，抵押權、拍賣程序需依不動產性質判斷標的物範圍；第七，強制執行中建物性質必須先依第六十六條判斷，不得以行政法標籤作替代。

在法人、自然人、建設公司、銀行、承攬人等各種角色之法律關係中，第六十六條對建物的定義是決定權利範圍的起點，而最高法院近年透過一系列判決，使得本條文在建物法制中獲得更精細、更實用且更具體的操作框架，形成完整的裁判體系。對於不動產交易、工程糾紛、建物買賣、預售屋、共同建築、頂樓加建、屋突改建、區分所有爭議、繼承分割與強制執行法制而言，此條文與裁判彙編不僅是基本理論，更是直接決定權利義務的重要核心。