民法第六十六條裁判彙編-不動產之定義(不動產之出產物)001630

民法第66條規定：

稱不動產者，謂土地及其定著物。

不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部分。

說明：

民法第六十六條對不動產的定義看似簡短，卻是土地法制中極具基礎且深具實務重要性的規範。條文除明確指出「土地及其定著物」為不動產外，更於第二項規定「不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部分」。這一句話表面單純，然其背後所隱含的法律效果卻極為深遠，牽涉物權法定原則、不動產附屬物之歸屬、買賣契約效力、侵權損害賠償、行政稅捐徵收、強制執行標的認定等諸多領域。

尤其在台灣高度農牧發展、山林資源與林地買賣普遍、竹木交易頻繁、農產經濟行為日常化的情況下，不動產出產物是否為不動產一部分的判斷，時常成為民刑事爭議、行政課稅與財產處分程序的重要核心。

民法第六十六條第二項透過「尚未分離者」一語，將出產物的性質完整界定，使得所有尚未從土地上脫離的天然產物，如樹木、竹林、作物、水果、未收割蔬果、原木等，均在法律上視同土地的一部分。其意義不僅止於物權界定，更直接影響買賣契約是否生效、所有權是否移轉、第三人是否得主張權利、土地所有人是否保留對出產物之支配，以及稅務機關是否得將土地與出產物價值合併計算作為不動產買賣之契價。

最高法院與最高行政法院多則裁判均支持此一立場，並排除任何將未分離出產物視為獨立動產的可能，使得不動產之出產物在法律體系中具有高度穩定性與明確性。

出產物作為土地一部分的法律效力： 

未與土地分離的樹木視為土地的構成部分，與定著物（如建築物等）不同，後者可以作為獨立的不動產。因此，土地所有人在出售土地時保留樹木的所有權，僅能向受讓人主張砍伐的權利，而不能對於更進一步的第三人主張獨立的所有權。

物之構成部分，除法律有特別規定外，不得單獨為物權之標的物。未與土地分離之樹木，依民法第六十六條第二項之規定，為土地之構成部分，與同條第一項所稱之定著物為獨立之不動產者不同。故土地所有人保留未與土地分離之樹木，而將土地所有權讓與他人時，僅對於受讓人有砍伐樹木之權利，不得對於更自受讓人受讓所有權之第三人，主張其有獨立之樹木所有權。(最高法院29年渝上字第1678號民事判例)

未分離的樹木屬於土地的構成部分，而與民法第六十六條第一項所稱定著物（如建築物）不同。建築物為獨立不動產，可為物權客體，而未分離樹木僅得被視為土地一部分，不能被獨立主張所有權。故土地所有人若於出售土地時保留樹木所有權，其法律效果僅限於對受讓人主張砍伐權，並不得對於更進一步由受讓人移轉土地所有權的第三人主張樹木所有權。換言之，未分離樹木不具獨立物權性，所有權必然隨土地一併移轉，除非樹木已被實際砍伐，否則法律上不得成立樹木與土地之分離交易。此裁判直接排除「我賣你土地，但樹木還是我的」這一常見交易模式的法律效果，避免出產物法律地位陷入不確定狀態。

侵權行為中的出產物歸屬問題：

如果他人侵權行為導致在他人土地上種植出產物，該出產物尚未分離前，屬於土地所有人所有。即便侵權行為人收割出產物，土地所有人仍可主張因侵權行為所受的損害。侵權人擅自在他人土地上種植農作物，法院認為，由於未分離的出產物依民法第六十六條第二項當然屬於土地所有人，因此侵權人收割該作物時，土地所有人即受有損害。法院特別強調，因出產物尚未分離前歸土地所有人，因此第三人即使付出勞力栽種，也不能取得所有權，而土地所有人仍得請求侵權損害賠償。這一見解反映民法物權體系的完整性，即「物之構成部分不得為獨立物權客體」，避免侵權人藉栽種行為反而獲得利益，防止在他人土地上惡意占用、擅自耕作的不法行為。

不動產之出產物尚未分離者，為該不動產之部分，民法第六十六條第二項有明文規定，某甲等在某乙所有地內侵權種植其出產物，當然屬於某乙所有，如果該項出產物經某甲等割取，即不能謂某乙未因其侵權行為而受損害。

(最高法院31年上字第952號民事判例)

未分離樹木的買賣問題： 

未與土地分離的樹木，依民法第66條第2項的規定，是土地的構成部分。因此，購買這些未分離樹木的買受人在未砍伐之前，不取得這些樹木的所有權，僅有砍伐的權利，且不能向更進一步購買該土地或樹木的第三人主張所有權。

物之構成部分除法律有特別規定外，不得單獨為物權之標的物，未與土地分離之樹木，依民法第六十六條第二項之規定，為土地之構成部分，與同條第一項所稱之定著物為獨立之不動產者不同，故向土地所有權人購買未與土地分離之樹木，僅對於出賣人有砍伐樹木之權利，在未砍伐以前未取得該樹木所有權，即不得對於更自出賣人或其繼承人購買該樹木而砍取之第三人，主張該樹木為其所有。

(最高法院32年上字第6232號民事判例)

購買未分離樹木者僅取得對出賣人之砍伐權，而非樹木所有權。未分離樹木仍為土地一部分，因此在未砍伐前買受人不得向第三人主張所有權。例如，若甲向土地所有人購買未分離樹木，但尚未砍伐，乙卻購買整塊土地並施行砍伐，甲不得主張乙侵犯其所有權。甲僅能向出賣人主張債務不履行責任，而不能對第三人主張物權。此裁判的重要性在於爭議減少，避免出現土地移轉之後多頭主張樹木所有權的紛擾，確保不動產交易的單純性與安全性。

不動產買賣中的出產物計價問題： 

未與土地分離的出產物是該不動產的一部分，因此在不動產買賣時，這些出產物的價值應計入不動產總價中。同樣地，該判例指出，稅務機關依不動產總價徵收契稅，包括地上尚未分離的竹木，是合法且合理的做法。

原告於四十八年十一月間向臺灣台北地方法院標購林地三筆，連同房屋一幢及地上竹木，總價為新台幣四十萬元。是該項不動產標價新台幣四十萬元，係包括地上物竹木在內，該項未與不動產(林地)分離之竹木，依法既為該不動產之部分(民法第六十六條第二項)，則該項地上物竹木之價值，自即屬該不動產價額之一部，自應以整個不動產(包括地上竹木)買賣總價，為其契價。被告官署按其得標總價新台幣四十萬元為課徵契稅之依據，不許扣除地上竹木計價課稅，實無違法之可言。(最高行政法院51年判字第293號判例)

契稅補徵的情況：

法院認為即使林地與地上林木的單價分別約定，這些未分離的林木仍應視為不動產的一部分。未將林木一併報繳契稅屬於匿報契價，稅務機關有權補徵稅款，這符合契稅的法律規定。

依民法第六十六條第二項規定，不動產之出產物未分離者，為該不動產之部分，是凡不動產之買賣，如有未分離之出產物併在出賣之範圍，自應併計契價，課徵契稅，如有匿報契價者，依契稅條例第十四條之規定，即應予以補徵。原告向南投縣農會買受林地及地上林木一批，係整個買賣，其未與林地分離之林木，既為不動產林地之一部分，則該地上物林木之價值，自屬該不動產價額之一部，應以整個不動產(包括地上林木)買賣總價，為其契價。縱令該項林地與地上林木係分別約定買賣單價，亦僅為買賣標的物價格之計算方法，要不容否認該不動產之買賣係包括尚未分離之林木在內。原告未將該項林木一併計價報繳契稅，被告官署認其有匿報契價情事，發單補徵短納稅額，於法自屬無違。契稅案件，依法無復查之程序，原告於法定訴願期間內申請復查，應認其係於法定訴願期間內已向原處分官署表示不服，而對於以後提起之訴願，認為有遵守期限之效力。

(最高行政法院51年判字第513號判例)

不動產出產物的法律地位也與行政稅務密切相關。最高行政法院五十一年判字第二九三號判例指出，土地與其上尚未分離的竹木為一不動產整體，契稅徵收自然應包含竹木價值。該案中，買受人標得林地與地上竹木，主張竹木價值應自總契價扣除，法院明確否決，認為未分離竹木依法屬土地一部分，因此土地總價即包含其價值，稅務機關依總價課徵契稅完全合法。這反映立法者避免因分割契價造成契稅逃漏的目的，也避免稅收認定上因竹木價值計算方式不同造成行政爭議。

同為涉及稅務的最高行政法院五十一年判字第五一三號判例更具有代表性。法院指出，即使林地與地上林木之價格在買賣契約中分別計算，仍不影響其在法律上皆屬於同一不動產。因未分離林木仍為土地構成部分，價值屬該不動產之價額，故應併計為契價。若買受人將林木價值匿報於契稅申報之外，構成契稅條例所稱匿報契價，稅務機關有權補徵。此判決為稅務機關提供清楚的稅基判斷原則，再次排除不同計價方式對於法律性質的影響。

首先，未分離出產物在民法體系中本質上即為不動產之構成部分，與建築物等定著物不同，不具獨立性，不得為獨立物權客體。

其次，土地所有權若移轉，未分離出產物亦隨同移轉，買受人不需另行取得出產物所有權，也不能另外保留其所有權。

第三，未分離出產物買賣僅能發生債權效力，而非物權效力，因此買受人僅取得砍伐權，未取得所有權。

第四，未分離出產物之價值在稅務上屬土地價額之一部分，契稅計算應包含其價值，買受人不得藉由拆分計價以規避稅務。第五，於侵權行為中，未分離出產物仍屬土地所有人所有，因此即使侵權人栽種，土地所有人仍可主張其損害。上述原則形成穩固的法制架構，使不動產出產物的歸屬與處分得以清楚透明。

進一步說來，民法第六十六條第二項的核心法律意義，在於「避免出產物成為獨立物權客體」，而破壞物權公示與不動產法制穩定性。若未分離出產物可以獨立買賣並產生物權效力，將造成物權標的混亂，使土地與出產物的所有權呈現不一致狀態，增加第三人交易風險，損及不動產公示資料的完整性。

法律透過此條文，使土地與其未分離出產物保持法律上的「不可分割性」，並在出產物分離後賦予其動產地位，實現法律對物的分類秩序。因此，未分離樹木買賣、林木標售、農作物買賣等交易，只能產生債權效力而不得形成物權效力，直到出產物自土地分離後，方能成為動產並獨立為物權標的。

從農業實務觀點而言，民法第六十六條第二項提供一個重要保障，即無論土地所有人是否參與耕作，土地對未分離出產物的所有權皆具有優先性，避免因租佃、占用或侵權種植造成土地所有人對其土地利益之剝奪。

例如，承租人栽種之作物，在租賃關係存續期間雖屬承租人所有，但該所有權的形成，實係基於租賃契約之特別規定，屬法律的例外規範。民法第六十九條明確規範承租人於租賃物上之天然孳息屬承租人所有，此例外規定與民法第六十六條第二項的原則並不矛盾，而是法律針對特定契約關係之補充，使得農作物的栽種與收成行為在契約制度下獲得完整保障。

在林業與山坡地管理上，民法第六十六條第二項更具意義。因為未分離林木必然屬於土地所有人，即便林木生長年代久遠、樹齡跨越數代，所有權仍不得因自然事由而產生變動。在農牧業與林地佔用爭議頻繁的地區，此一原則防止「誰種誰收」的不法侵佔觀念，阻止擅自占用土地後栽種樹木者藉此取得不法利益，確保土地所有權的完整性。

在行政實務中，法院亦強調契稅、土地增值稅與相關稅捐中出產物價值應併入土地總價，避免不動產買賣因拆分價格而形成稅務漏洞。買受人不論如何計價，只要出產物尚未分離，法律上就視為不動產的一部分，稅務機關據此課稅，符合法律規範與行政目的。此不僅維護稅收公平，更避免標售林地或農地時產生階段性價值分割，導致稅務爭議。

總結而言，民法第六十六條第二項透過「尚未分離者」原則，建立一套清晰的法制邏輯，使不動產出產物具有明確法律定位。未分離的樹木、竹林、作物、水果及其他天然產物一律屬於土地之一部分，不得獨立為物權標的物，且所有權隨土地移轉，不受買賣雙方任意拆分交易影響。此原則亦使相關買賣契約僅具債權效力，不得對抗第三人，確保物權公示制度與不動產交易安全。使不動產出產物歸屬在民事、刑事與行政領域中皆能保持一貫性並可預測。透過此一規範，法制得以維持不動產法律關係之完整、交易安全之穩定，以及稅務制度之公允性，使得不動產及其出產物在法律上得以合理配置與有效運作。