民法第六十六條裁判彙編-不動產之定義(建物)001629

民法第66條規定：

稱不動產者，謂土地及其定著物。

不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部分。

說明：

民法第六十六條所揭示的不動產定義，看似僅為法律基礎概念，但實務運作中，其影響範圍深廣，涵蓋建物所有權、物權變動、登記效力、附屬建物判斷、增建合法性、抵押權擴張、強制執行標的認定、違建處理與增建房屋的法律定位等各項核心問題。因此，建物何時成為不動產、何種建物能作為物權客體、增建部分是否獨立存在、未竣工建物能否視為不動產，都必須透過民法第六十六條與最高法院歷年裁判加以統一判準。本篇文章即以此條文為中心，透過裁判彙編方式，完整整理最高法院對建物「定著物」概念的詮釋，建立建物被認定為不動產的法律標準，讓不動產所有權、交易、執行與紛爭處理得以清楚操作。

民法第六十六條規定：稱不動產者，謂土地及其定著物，不動產出產物尚未分離者，為不動產之一部分。這兩句話建構出不動產範圍，但「定著物」究竟為何，法律並未定義，需由實務加以填補。最高法院判例逐步形成共識，認為「定著物」應具備三項條件：第一為非土地構成部分，第二為繼續附著於土地而不易移動，第三為達到一定經濟使用目的。三項要件缺一不可，而建物為最典型的定著物，因此建築物的法律性質是否為不動產，應從是否符合上述三要件判斷。

定著物的定義與構成條件： 根據《民法》第66條，不動產包括土地及其定著物。定著物指的是非土地的構成部分，但長期附著於土地，並達到一定經濟效用且不易移動的物品。最高法院70年台上字第2221號判例進一步指出，即便房屋尚未完全竣工（如門窗尚未安裝、內部裝潢未完成），只要其已足以避風雨，並能達到經濟使用目的，則該房屋就可以被認定為不動產。

所有權客體的獨立性： 所有權客體必須具備「獨立性」，這獨立性不僅限於物理上的分離，更應從社會交易的觀點來看。最高法院105年度台上字第1119號判例強調，如果一個建物在構造上具備獨立性，並能產生獨立的經濟效益，則其可被認定為獨立的不動產。這樣的建物即便附著於土地，也應視為獨立的物權客體。

增建部分的處理： 增建部分若僅在構造上具備獨立性，但使用上仍依附於原有建築物（例如共享功能或效用），則其屬於附屬建物，而不能成為物權的獨立客體。最高法院92年度台上字第998號判例指出，附屬物的使用機能和原建築物一體運作，缺乏獨立使用的經濟效用，因此不能作為獨立的不動產。但如果增建部分在構造上和使用上均具備獨立性，則可以成為獨立的建築物和物權的客體。

判定增建部分獨立性的標準： 在判斷增建部分是否具備使用上的獨立性時，應考慮其是否有獨立出入口、面積大小、隔間情況、使用機能與原有建築物的依存程度等。只有當增建部分可以獨立於原建築物作為一個完整的使用單元，且具備經濟效用，才能認定其具有獨立性。

總結來說，判斷建物或其增建部分是否屬於不動產，關鍵在於其構造與使用的獨立性。即使建物尚未完全竣工，只要能達到基本使用目的，即可成為不動產；而增建部分則需依具體情況判斷其是否具有獨立性，方可作為物權客體。

在「未完工建物是否為不動產」問題上，建物只要結構體完成，雖門窗尚未裝設、內部裝潢未完成，只要能足避風雨、達到經濟上基本使用目的，即屬民法第六十六條的定著物，是獨立不動產。此見解的立法意旨在於確保建物作為物權客體的穩定性，避免建物因施工進度而在法律上處於「既非動產、亦非不動產」的模糊地位。此判決也強調，所有權須以登記為要件，不得以行政變更起造人名義取代物權登記，鞏固了物權公示原則，使得未完工但已具基本功能之建物仍須辦理移轉登記方能取得所有權。

按民法第六十六條第一項規定，稱不動產者，謂土地及其定著物。所謂定著物，係指非土地之構成部分，繼續附著於土地，而達一定經濟上目的，不易移動其所在之物而言。如房屋之結構體業已完成，僅門窗尚未裝設及內部裝潢尚未完成，此項尚未完全竣工之房屋，已足避風雨，可達經濟上之使用目的，即成為獨立之不動產，由原始起造人取得所有權。該所有權人倘基於法律行為欲移轉予第三人所有，自須辦理移轉登記，第三人始能取得所有權。不能以行政上變更起造人名義之方式，取得系爭房屋之所有權。

(最高法院70年台上字第2221判例)

同樣涉及未完工建物的還有七十四年台上字第一八三三號判決，其指出一棟設計為三層樓之建物，雖僅完成一、二層，第三層尚在施工，但整體建物因設計上視為一體，故查封效力亦及於尚未完成部分。法院認為，建物一經設計為獨立一體，其未完成部分仍因附合而屬建物一部分，不因尚未完工而排除於強制執行範圍外。此見解延伸了附合原則於執行程序的效力，避免債務人藉由「尚未完工」理由企圖規避查封，使得強制執行得以維持完整性。

在處理建物是否具備不動產地位時，最高法院一貫主張「獨立性」為核心判斷標準，而此獨立性並非物理觀念，而是社會交易觀念。最高法院一〇五年度台上字第一一一九號判決指出，所有權之客體必須具備獨立性，而此獨立性源自其使用方式或特定目的。如果建物在構造上具獨立性，且具備獨立經濟效益，則依社會交易觀念可視其為獨立建築物，成為定著物並為不動產。反之，若建物雖附著於土地，但僅作為原建物效用延伸，缺乏獨立功能，則屬附屬物而不能成為獨立物權客體。

按基於所有權對物直接支配之特性，所有權之客體，自須具獨立性。所謂獨立性，並非物理上之觀念，而係社會交易之觀念，主要係依其使用方式或特定目的判斷之，倘具構造上之獨立性，並有獨立之經濟效益，即應認具獨立性。職是，附著於土地之工作物，如非土地之構成部分，且繼續附著於土地，而達一定經濟上目的，依社會交易觀念認其為獨立之物者，即屬民法第66條第一項所稱之定著物，而為獨立之不動產；否則，該工作物或屬動產，或為土地之一部分，或為其他定著物(例如建築物(之附屬物，而分別由該動產、土地或定著物之所有人取得所有權(最高法院105年度台上字第1119號判決要旨參照(。次按所謂建築物增建之附屬物，係指於原獨立之建築物所增建之建築，已具有構造上之獨立性，但在使用功能上，與原建築物係作一體利用，欠缺使用上之獨立性，為不具獨立性之建築，而從屬於獨立之原建築物者而言。

增建之附屬物，因不符建築物獨立性之要求，不得為物權之客體；增建之建築物，如已具構造上之獨立性，及使用上之獨立性，則屬獨立之建築物，自得為物權之客體。又所謂具有使用上之獨立性，係指該部分建築物，與一般建築物相同，可作為一建築物單獨使用，有獨立之經濟效用者而言。判斷增建部分，是否具有使用上之獨立性，須斟酌其對外通行之直接性，增建部分之面積、隔間及向來之利用狀況，暨增建部分之利用機能與原有建築物之依存程度等情形定之。(最高法院92年度台上字第998號民事判決)

增建部分是否具獨立性是民法第六十六條實務中最常見的爭議之一。最高法院九十二年度台上字第九九八號判決指出，增建部分如在構造上雖已獨立，但使用上仍依賴原有建物，其功能並非獨立運作，而是作為原建物使用之延伸，則為附屬建物，不具物權客體資格。僅當增建部分在「構造」與「使用」上均具備獨立性，即可作為不動產並成為物權客體。法院提出的具體判斷因素包含増建部分是否有獨立出入口、是否具有獨立使用空間、其面積與隔間狀況、是否具有獨立的經濟效用、是否能脫離原建物使用等。此判決奠定增建物是否獨立的雙層判斷標準，成為實務上重要依據。

最高法院一一〇年度台上字第一一六九號判決更進一步深化此原則，指出增建部分若具備構造和使用上的獨立性，即便尚未合法登記，其法律上即為獨立建物，屬獨立所有權客體。原審若誤認增建部分為原有建物之一部分，卻同時承認其構造與使用獨立性，即構成判決矛盾。該案中原建物已登記，但其後增建之十七戶房屋因具獨立性，法院認為應被視為新的建物，而非舊建物一部分，顯示增建物的物權歸屬不取決於原建物之存在，而取決於增建物是否具備獨立性。

在都市與鄉村皆常見的「加蓋一間房」、「屋頂搭鐵皮」、「透天加蓋四樓」等情況，是否構成獨立建築物，會直接影響所有權是否可以主張、增建部分是否可以買賣、是否需另立建號、是否可辦理抵押、是否能作為強制執行標的。只要增建部分具備構造與使用獨立性，即使未經合法程序在行政法上屬違建，仍可能在民法上構成不動產，使得其具有獨立的財產地位，得形成物權客體，這反映民事物權與行政法建築管理層次之區隔。

另一方面，動產附加於建物後是否喪失獨立性，亦須依民法第六十六條解釋。最高法院八十四年度台上字第一四一一號判決指出，動產一經附著於建築物而成為其一體，即喪失獨立性，成為建物一部分，建物所有權範圍因此擴張。如果建物已設定抵押，抵押權亦擴及附加物。此項見解在實務上對於冷氣主機、固定式隔間、電梯設備、大型裝潢、天車等是否為抵押範圍具有極大重要性。若附合成立，建物所有權人不得主張該附加物為動產，也無法主張個別抵押，反之抵押權人得主張其抵押效力擴張及附加物。

民法第六十六條與建物相關之另一重要領域為強制執行程序。建物是否屬不動產，決定其是否應以不動產執行方式進行查封及拍賣。在七十四年台上字第一八三三號判決中，法院指出若建物設計為三層樓而僅完成部分樓層，未完工部分仍屬於該建物一體，因此查封效力及於整棟建物。此見解在銀行拍賣抵押物、法院查封建物時尤為重要，避免債務人藉未完工部分主張排除查封，維持執行效力。

上述判決所共同指向的核心結論是：建物是否屬不動產，關鍵在於其是否具備「構造上獨立性」與「使用上獨立性」。兩者皆具備者，即可成為不動產；構造上獨立但使用上不獨立者，則屬附屬建物；兩者皆不具備者，則不構成不動產，也不能作為物權客體。此標準已成為民法第六十六條實務適用的核心焦點。

進一步而言，民法第六十六條所建構的定著物概念，對於不動產交易安全具有關鍵作用。若建物未達到經濟使用目的，則交易標的將陷入不確定。若建物具備獨立性但未登記，則關涉買賣效力及對抗第三人之問題。若增建部分被視為附屬建物，則其所有權不能獨立移轉，影響買賣契約、抵押設定與繼承分配。若增建部分為獨立建物，則需另立建號與辦理登記，否則無法主張所有權。

民法第六十六條也與民事物權的公示、公信、物權變動制度密切結合。建物是否為不動產，直接影響物權變動的形式要件是否需要登記；建物是否具獨立性，影響物權單獨存在的可能性；增建部分的法律地位，則影響所有權是否發生擴張。此條文亦同時連動民法附合制度，使動產附著於不動產後可能喪失獨立性，造成所有權變化。這些制度的整合，使民法第六十六條雖為基本定義條文，卻在實務上具有強大影響力。

總結而言，第一，建物是否為不動產，應以是否具備構造與使用獨立性作判斷基準；第二，未完工建物只要達到基本經濟使用目的，仍為不動產；第三，增建部分若具備構造與使用上的獨立性，即為獨立建物；第四，附屬建物不得為物權客體，所有權隨原建物擴張；第五，動產若因附合成為建物一部分，所有權及抵押範圍因此擴張；第六，設計為一體之建物未完工部分仍受查封效力；第七，物權登記仍為所有權移轉之必要要件，不得以行政程序代替。透過最高法院長期的裁判累積，民法第六十六條之不動產定義已建立完整判準，使建物法律定位清楚、物權關係得以穩定，保障交易安全與執行秩序。