民法第六十六條裁判彙編-不動產之定義(建物)001627

民法第66條規定：

稱不動產者，謂土地及其定著物。

不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部分。

說明：

民法第六十六條明文稱不動產者，謂土地及其定著物，而不動產之出產物尚未分離者，為該不動產之部分。此條文看似簡潔，但其內涵在司法實務中卻具有極高的複雜度，尤其牽涉到建物是否為定著物、未完工建物是否屬不動產、動產附合於建築物後的法律效果，以及建物在強制執行、抵押權範圍、所有權移轉制度下的認定標準，均直接關係到不動產交易與權利移轉之安全。因此，最高法院的多數裁判逐步累積出一套具有高度可預見性且足以指導實務的判斷模式，形成完整的判例體系，成為理解民法第六十六條最重要的素材。

首先，民法第六十六條的核心概念是「定著物」。定著物必須具備三要件，其一為非土地本身之構成部分，其二為繼續附著於土地，其三為達到一定經濟上目的且不易移動。在此三項要件下，建築物當然屬於典型的不動產，而其他附著物如橋樑、養魚池、水井、未竣工房屋、輕便軌道等，只要具備經濟使用目的且不易移動，均有可能構成不動產。尤其在建築工程與預售制度興盛的現代，未竣工建物是否已可視為不動產，更成為法院判斷的重點。最高法院明確指出，只要建物結構體已完成，可避風雨並具經濟使用目的，即便尚未完全竣工，仍屬不動產，並須依不動產公示原則辦理登記，否則不得作為所有權得喪的依據。

動產附合於建築物的處理： 最高法院84年度台上字第1411號判決說明，當動產附加於建築物並成為其一部分時，該動產喪失獨立性，成為建築物的組成部分。這意味著，建築物所有權範圍會因此擴張到包括該附加物，且如果該建築物已供抵押，抵押權範圍亦擴及這些附加物。

未完工建物的法律地位： 在最高法院75年度台上字第2027號判決中，法院指出，雖然建物未完全完工，但如果已能達到基本的經濟使用目的（例如能避風雨），並具有獨立性作為交易和使用的客體，則該建物即視為定著物。這說明建物不需完全完工即可成為不動產。

附合原則的適用： 最高法院74年度台上字第1833號判決進一步強調，當一棟設計為多層樓的建物尚未完全建造完成時，其已建成的部分與未完工的部分在法律上視為一體。當這種建物被查封或涉及執行程序，未完成部分也因附合原則而受查封效力影響。

未完全完工房屋的所有權取得： 最高法院70年度台上字第1779號及第2221號判決進一步解釋，即使房屋尚未完全完工（如屋頂或內部裝潢未完成），只要該房屋能達到避風雨的基本經濟使用目的，仍可視為獨立的不動產。這樣的房屋所有權人在進行所有權移轉時，必須辦理移轉登記，不能僅依行政上的變更起造人名義來取得所有權。

綜合來看，判例強調，建物的獨立性和其是否達到基本的經濟使用目的，是決定其是否為不動產的重要因素。即使建物尚未完工，只要具備基本的功能和經濟效用，即可視為不動產，並須依規定辦理登記移轉所有權。

其次，針對動產附加於建築物，民法關於附合之規定與第六十六條有密切關聯。當動產附加於建築物成為一體時，該動產即喪失獨立性，成為建物之成分，既成成分後，建物所有權人的權利範圍遂因而擴張，若建物供抵押，其抵押權範圍亦擴及該附加物。此裁判意義重大，因為它不僅確認附合後所有權之集中，也影響到動產抵押、所有權保留、租賃物附加物的歸屬，以及建築物買賣後內部設備的法律定位，尤其在實務中常見承租人裝潢、攤販附加設備、冷氣機與管線附著等案例，均可據此判斷其歸屬。

按以動產附加於建築物而成為一體者，該動產即喪失獨立性，而構成建築物之部分，該建築物之所有權範圍，亦因而擴張於該附加物。又該建築物倘已供抵押權，其抵押權之支配範圍與所有權相同，自亦隨之擴張而及於附加物。

(最高法院84年度台上字第1411號判決要旨)

針對未完工建物在所有權移轉上的法律效果，建物只要能達到避風雨效果且具經濟使用目的，即具有獨立性足以成為交易及使用之客體。換言之，未完工建物並非「半成品」而無法處分，反之，只要具備基本功能，便可作為不動產進行買賣與權利設定。然而，法院仍重申，買受人必須完成移轉登記才能取得所有權，絕不可僅依書面合意或行政程序主張物權變動。此見解強化了不動產公示制度的功能，也避免未完工建物買賣引發權利爭議。

已足避風雨，可達經濟上使用目的之建物，固屬民法第六十六條第一項所指土地之定著物，但所謂可達經濟上使用之目的，係指該建物，得獨立為交易及使用之客體而言。

(最高法院75年度台上字第2027號民事判決)

在建築物尚未完工的情況下，附合原則是否適用，也成為實務爭議。如一棟尚未完全竣工的三層樓房，其中一、二樓已完成，三樓尚在施工。執行法院查封時，以未完成三層樓房為標的，法院認為只要建物設計為整體，則後續施工部分亦屬附合，查封效力及於整棟建物。此裁判再次強調建物作為不動產，其判斷標準取決於其建築設計及經濟功能，而非依是否完工決定其物權歸屬與執行效力。

在強制執行制度下，不動產範圍的認定尤其重要。未完工房屋只要具備建物基本功能，即構成查封效力範圍，執行法院在查封時將整棟建物視為一體，是基於附合原則與不動產公示原則的整合應用。建物設計之初若為三層樓，則未完工部分必然屬於建物本體，查封效力當然及於整體，避免債務人以「未完工」為由排除執行。

民法第六十六條第一項所謂定著物，係指非土地之構成部分，繼續附著於土地，而達一定經濟上目的，不易移動其所在，依社會觀念視為獨立之物而言。本件系爭二棟三層樓房，依土地登記簿之記載以觀，係每棟各自登記一所有權，執行法院於執行查封時，該房屋雖僅建築至一、二層，第三層則尚在建築中，第執行法院係以「未完成ＲＣ造三層樓房店舖住宅」為執行標的物。如果系爭房屋於設計之初，即係以「三層樓房」之型式為獨立之物而建造，則嗣後繼續完成之部分，依附合之法則，當為查封效力之所及。

(最高法院74年度台上字第1833號民事判決)

為未完全竣工之建物只要已足避風雨，即具有獨立之經濟使用目的，自屬土地之定著物，應被視為不動產。建物是否為不動產的關鍵在於其是否具備基本使用功能，而非是否已通過行政程序或建築物使用執照核發。因此，建物的物權變動仍必須透過登記完成，單純行政上變更起造人名義並不足以使買受人取得所有權。這對實務上常見的「工地主任變更」、「承包商更換」、「建築名義變更」等情形提供明確指引，避免當事人誤以為僅憑行政程序即可取得房屋所有權。

值得注意的是，在不動產範圍認定上，行政法上之建築行為與民法上之定著物判斷取向並不完全相同。行政上變更起造人名義、建照變更、工程進度報備，均屬行政管理措施，其本質不影響民法上物權歸屬。不動產所有權得喪必須透過登記完成，行政程序僅為建築管理之手段，不得取代登記制度。此判決具有重要示範效果，避免許多建築業者誤以為透過行政變更即可轉移建物所有權，確保不動產交易的透明與穩定。

民法第六十六條第一項所謂定著物，係指非土地之構成部分，繼續附著於土地而達一定經濟上目的，不易移轉其所在之物而言。雖係屋頂尚未完全完工之房屋，如其已足避風兩，可達經濟上使用之目的者，即屬土地之定著物。買受此房屋之人，乃係基於法律行為而受讓其所有權，自須辦理移轉登記，始能取得所有權。僅變更起造人名義而未辦理保存或移轉登記時，當不能因此項行政上之權宜措施，遽認該買受人為原始有人，此為本院一向所採法律上見解。

(最高法院70年度台上字第1779號民事判決)

按民法第六十六條第一項規定，稱不動產者，謂土地及其定著物。所謂定著物，係指非土地之構成部分，繼續附著於土地，而達一定經濟上目的，不易移動其所在之物而言。如房屋之結構體業已完成，僅門窗尚未裝設及內部裝潢尚未完成，此項尚未完全竣工之房屋，已足避風雨，可達經濟上之使用目的，即成為獨立之不動產，由原始起造人取得所有權。該所有權人倘基於法律行為欲移轉予第三人所有，自須辦理移轉登記，第三人始能取得所有權。不能以行政上變更起造人名義之方式，取得系爭房屋之所有權。

(最高法院70年台上字第2221判例參照)

建物是否屬不動產涉及三大判斷核心，分別為固定性、經濟使用目的，以及是否具備獨立性。首先，建物必須不易移動，且附著於土地，構成法律上獨立物。其次，建物必須具備足以從事社會生活之功能，尤其能否避風雨，是法院最常引用的判斷標準。最後，建物需能作為交易與使用之客體，即便僅完成結構體，只要有獨立性即可成立不動產。

在這些標準下，法院也進一步區分動產附合與建物成分的不同法律效果。附合後的動產喪失獨立性，成為建築物的一部分，所有權與抵押權均擴及該附加物。例如裝設於建物內之冷氣系統、水塔、固定管線、電梯設備，只要符合附合之要件，即屬建物成分。而對於建物未完工部分，法院同樣認定其屬於建物整體，而非獨立物權客體，使得查封、抵押與買賣效力得以涵蓋整棟建物。此一致性判斷確保不動產交易安全，避免因建物未完工而造成物權爭議。

因此，在實務運作中，建物是否屬不動產、何時成為不動產、何時附合、何時需辦理登記，均需依民法第六十六條與一系列最高法院判決作整體判斷。此判例體系反覆強調，建物只要具備獨立性及經濟使用目的，即可視為不動產，而未完工並非排除建物不動產性質的理由。附合原則也使建物的構成部分與增建部分可能一體化，使其在抵押、查封及買賣時亦受相關效果所拘束。

綜合而言，民法第六十六條所建立的不動產定義，不僅是一項靜態概念，更是法院在建物認定、物權移轉、強制執行、抵押權範圍以及動產附合等領域中反覆運用的基準。最高法院一系列裁判形成完整的法律脈絡，使得建物在不同階段、不同法律行為、不同程序下的性質具有高度一致性與可預見性。實務操作上，任何涉及建物買賣、預售、增建、附加設備、抵押、移轉、查封之案件，都必須回歸民法第六十六條的基本框架，結合判例標準進行判定，才能確保法律效果之正確性與交易之安全性。