民法第六十六條裁判彙編-不動產之定義(建物)001628

民法第66條規定：

稱不動產者，謂土地及其定著物。

不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部分。

說明：

民法第六十六條所稱不動產，包括土地及其定著物，而未分離之出產物亦視為不動產的一部分。立法上雖僅以精簡條文界定不動產概念，但在司法實務中，建物是否屬於定著物、增建部分是否為獨立建物、未完工建物是否具備不動產性質、附屬建物是否可成為物權客體、動產附加於建物後是否喪失獨立性等問題，均涉及物權判斷的核心原理，也深刻影響不動產交易、權利登記、強制執行、抵押權效力與所有權歸屬。

首先，民法第六十六條核心概念在於「定著物」是否具備獨立性。定著物應具備三個基本要件：其一為非土地本身之構成部分，其二為繼續附著於土地而不易移動，其三為具有一定經濟使用目的。建築物為定著物中最典型的存在，因此建物何時成為不動產、增建部分是否獨立、未完工房屋是否屬不動產，均以此三原則為判斷基礎。然而，實務在適用時更進一步發展「構造上獨立性」與「使用上獨立性」之雙軌標準，形成判斷建物是否具備獨立物權客體的重要公式。

最高法院一貫見解指出，建築物若已足以避風雨，並能達成基礎的經濟使用目的，即使尚未全部完工，仍屬土地之定著物，為獨立之不動產。七十年度台上字第一七七九號與第二二二一號判決均認為，建物只要結構體已完成並具備基本功能，即具備不動產之性質。反之，即使行政上已變更起造人名義，若未完成所有權登記，仍不得取得不動產所有權。此見解強化了物權變動必須遵循公示登記原則之理念，使得行政程序不致凌駕民法物權法定主義。

建物增建部分是否屬獨立建物，則涉及構造與使用雙重標準。最高法院九十二年度台上字第九九八號及一一〇年度台上字第一一六九號判決均指出，增建部分如具構造上獨立且具使用上獨立性，即得成為物權客體；反之，若僅具有構造上獨立，但實際使用上仍依附於原有建物，則屬附屬建物，所有權應隨原建物所有人而擴張。這是一個關鍵性的法律結論，因為增建常見於老舊聚落、違章加建、透天增層、屋突加蓋、廠房擴建等情形，若與原建物一體使用，便不具獨立性；但若具獨立功能，例如有獨立出入口、獨立水電、獨立隔間，即可能被認定為新建物。

使用獨立性的判斷指標，包含對外通行是否直接、面積配置、隔間功能、是否具備獨立生活或經濟使用目的、是否具備原建物以外之獨立效用等。亦即，建物增建是否成為不動產，取決於是否能被一般社會觀念視為獨立建築物，而非單純附加構造。此判決觀點進一步在一一〇年度台上字第一一六九號案中獲得延伸，法院再次重申，增建部分若具備構造與使用上之獨立性，即便未與原建物合併登記，也屬於獨立建物，具有獨立的物權客體地位。原審若認定增建部分具獨立性卻又將其視為原有建物之一部，即構成判決理由矛盾。

按基於所有權對物直接支配之特性，所有權之客體，自須具獨立性。所謂獨立性，並非物理上之觀念，而係社會交易之觀念，主要係依其使用方式或特定目的判斷之，倘具構造上之獨立性，並有獨立之經濟效益，即應認具獨立性。職是，附著於土地之工作物，如非土地之構成部分，且繼續附著於土地，而達一定經濟上目的，依社會交易觀念認其為獨立之物者，即屬民法第66條第一項所稱之定著物，而為獨立之不動產；否則，該工作物或屬動產，或為土地之一部分，或為其他定著物(例如建築物(之附屬物，而分別由該動產、土地或定著物之所有人取得所有權(最高法院105年度台上字第1119號判決要旨參照(。次按所謂建築物增建之附屬物，係指於原獨立之建築物所增建之建築，已具有構造上之獨立性，但在使用功能上，與原建築物係作一體利用，欠缺使用上之獨立性，為不具獨立性之建築，而從屬於獨立之原建築物者而言。增建之附屬物，因不符建築物獨立性之要求，不得為物權之客體；增建之建築物，如已具構造上之獨立性，及使用上之獨立性，則屬獨立之建築物，自得為物權之客體。又所謂具有使用上之獨立性，係指該部分建築物，與一般建築物相同，可作為一建築物單獨使用，有獨立之經濟效用者而言。判斷增建部分，是否具有使用上之獨立性，須斟酌其對外通行之直接性，增建部分之面積、隔間及向來之利用狀況，暨增建部分之利用機能與原有建築物之依存程度等情形定之。

(最高法院92年度台上字第998號民事判決)

在討論建物增建時，亦須處理「附屬建物」的法律地位。附屬建物係為原建物之使用效用而存在，既無法獨立作為經濟使用之客體，則不得獨立成為不動產的所有權標的。最高法院明確指出，附屬建物的所有權應由原建物所有人取得，而增建部分如果未具備使用獨立性，僅為原建物一部分，其物權歸屬當然隨原建物擴張。這對違建加蓋案件具有重大意義，因為許多屋頂加蓋或後院擴建案例，常缺乏獨立性，而無法主張獨立所有權。

在動產附加於建物的情形中，民法關於附合之規定與第六十六條互為補充。最高法院八十四年度台上字第一四一一號判決指出，動產附著於建物後若成為建物之一部分，則動產喪失獨立性，其所有權併入建物所有人名下，若建物已設定抵押，抵押權亦及於附加動產。這對實務上常見的裝潢、固定設備、水塔、冷氣、電梯系統具有深刻影響，一旦附合成立，動產便不再具備動產身份，而成為建物整體的一部分。此見解避免建物所有權人或抵押權人因附加設備的動產性質產生權利漏洞，保障物權的完整性。

建物未完全完工時，其不動產性質也常成為爭議焦點。最高法院七十四年度台上字第一八三三號判決指出，雖然建物僅完成部分樓層，其他尚在建置中，但只要整體建築設計視為一體，其未完工部分亦屬附合，查封或抵押效力均及於整體建物。此判決強調建物在設計階段即被視為一體，因此未建成部分不會因尚未物理完成而排除於法律效果之外。此判斷對強制執行具有重大意義，能避免債務人以未完工之名主張排除效力，確保執行程序完整性。

接續探討建物是否為物權客體，實務始終強調「獨立性」為核心。最高法院105年度台上字第1119號判決指出，所有權得以支配之物，必須具有獨立性，而此獨立性非單純物理觀念，而係社會交易觀念，必須依其使用方式或特定目的判斷。換言之，若一增建部分雖然在物理上看似獨立，然而其使用方式仍與原建物密不可分，缺乏經濟上使用目的，即視為附屬物，僅為原建物的一部分。

進一步觀察，最高法院一一〇年度台上字第一一六九號判決更完整說明獨立性判斷方式。法院指出，增建部分若能獨立作為建築物使用，其所有權即應獨立。例如，其具有獨立門戶、獨立隔間、功能上不依賴原建物、能供自己或他人獨立利用，則屬獨立建物。反之，若增建部分僅為擴增原建物的使用空間，例如將原本一戶增加後院、增加一層作為倉庫、以鐵皮搭建房間供延伸使用，則該增建部分將被認定為附屬建物，其所有權範圍自然隨原建物擴張，而非獨立存在。

值得注意的是，司法實務也指出，增建部分是否經合法登記亦影響權利判斷，若增建部分具備構造與使用獨立性，但未辦理登記，其仍屬獨立建物，只是所有權人是否得以對抗第三人，則必須依照登記公示制度判斷。反之，若增建部分根本不具獨立性，即使登記在案，也是附屬建物的一部分，並不會產生獨立物權客體的效果。

關於原有建物增建部分是否為獨立之建築物及其所有權的判斷

按建築物如已足避風雨，可達經濟上使用目的，且具構造上及使用上之獨立性，即屬獨立之建築物，得為物權之客體。所有人於原有建築物之外另行增建，如該增建部分不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍即因而擴張。若增建部分已具構造上之獨立性，但未具使用上之獨立性而常助原有建築物之效用者，則為附屬建物；其使用上既與原有建築物成為一體，其所有權應歸於消滅，被附屬之原有建築物所有權範圍即因而擴張。倘增建部分於構造上及使用上均具獨立性，於與原建築物依法合併登記為同一建號建築物前，即為獨立之建築物，而成為獨立之所有權客體。原審先認定457建物原為馮○山興建之已登記建物，並於52年間辦理增建登記；嗣馮○山再於54至55年間增建包含系爭房屋在內之17戶房屋，系爭房屋有獨立出入門戶，現為上訴人占有使用等情，似認定系爭房屋非屬原有登記及52年間增建登記建物之範圍，且具有構造上及使用上之獨立性。倘屬實在，系爭房屋既未經合法登記為457建物之一部，又有構造上及使用上之獨立性，依上說明，即應為獨立之所有權客體，非屬457建物之一部。惟原審繼又稱系爭房屋屬457建物之一部，上訴人無從取得事實上處分權，其判決理由前後矛盾，已有可議。又系爭房屋究係馮○山於52年間所增建，而為增建登記範圍，抑或於54至55年間所增建，攸關前者為馮○山經合法登記(含增建登記(而取得所有權之建物；後者如未經合法登記，且又有構造上及使用上獨立性，則為不同所有權客體之判斷。上訴人於原審既已爭執系爭房屋與457建物非屬同一建物，則原審未遑細究，逕以457建物並未滅失，認定馮○山增建之17戶房屋屬457建物之一部，亦有判決不備理由之違法。

(最高法院110年台上字第1169號民事判決)

更深一層來看，不動產的定義不僅影響所有權得喪，也影響抵押權的範圍。若增建部分為附屬建物，則建物抵押範圍自然涵蓋該附屬部分；若增建部分屬獨立建物，則抵押之設定需另為物權登記。此部分與民法關於附合與抵押效力的規定互相扣合，使得增建行為在實務中必須格外注意其法律定位。

此外，在違建與增建的界線模糊之情況下，法院不以行政法上是否具合法建照為判斷建物獨立性的唯一依據。司法實務強調，建物的物權歸屬必須基於民法判斷，行政法目的在於建築管理，而非物權判斷，二者不可混淆。故法院始終主張，未經使用執照或未合法建造的違建，只要具備構造與使用上獨立性，仍可能構成不動產，仍有人得以占有、處分、轉讓，亦仍可能成為侵權責任、撤除義務、返還請求的標的。

最後，民法第六十六條在建物法律判斷中的重要性，不僅在於它界定不動產的概念，更在於其形成一套完整的法律結構，使得建物在所有權、物權變動、抵押、查封、強制執行、占有保護、物上請求權等各領域中，均具有一致性的法律效果。透過最高法院的逐步詮釋，該條文延伸出三大實務法則：其一為建物是否具備構造與使用獨立性，其二為附屬建物不得成為物權客體，其三為未完工建物是否屬定著物。這些法律原則確保不動產交易安全、所有權歸屬明確，以及強制執行程序之有效性，使得民法第六十六條的應用不再僅止於定義，而成為實務中處理建物爭議時不可或缺的核心規範。

建物增建部分的獨立性判斷： 增建部分若已具構造上與使用上的獨立性，則可作為獨立的不動產，並成為物權的客體。然而，如果增建部分雖具有構造上的獨立性，但在使用上仍依賴於原有建築物，則該增建部分屬於原建築物的附屬物，其所有權應隨原有建築物而擴張。

構造與使用獨立性的重要性： 判決強調，增建部分是否能獨立成為所有權的客體，關鍵在於其構造上與使用上的獨立性。構造上獨立是指建物在物理上具備與原有建築物分離的結構；而使用上的獨立性則要求該建物在實際使用中可作為一個單獨的建築物，具有獨立的經濟效用。例如，若增建部分有獨立的出入口、功能和使用目的，則可認定其具備使用上的獨立性。

附屬建物的定義： 增建部分若未能完全具備使用上的獨立性，而僅是為了增強原建築物的效用，則屬於附屬建物。這意味著附屬建物不得獨立成為物權的客體，而是作為原有建築物的一部分，且其所有權隨原有建築物的所有權擴張。

增建部分的所有權問題： 最高法院的判決（105年度台上字第1119號、92年度台上字第998號）進一步指出，判斷增建部分是否具備使用上的獨立性，應考慮其與外界的直接通行性、增建部分的面積、隔間以及使用機能等。如果增建部分僅是為原建築物服務，缺乏獨立性，則該增建部分不能單獨成為所有權的客體。