民法第四百四十七條裁判彙編-出租人之自助權002630

民法第447條規定：

出租人有提出異議權者，得不聲請法院，逕行阻止承租人取去其留置物；如承租人離去租賃之不動產者，並得占有其物。

承租人乘出租人之不知或不顧出租人提出異議而取去其物者，出租人得終止契約。

說明：

查被告與訴外人甲○○間系爭房屋租賃契約之期限，已於95年4月15日屆滿，惟甲○○承租後供利錦公司為廠房使用屆期後並未搬遷，其內機器設備仍留置於屋內，且仍積欠95年4月分租金7萬元未付之事實，已據兩造所不爭，並為證人甲○○所證述屬實。而依系爭房屋租賃契約書第17條約定「租賃期滿遷出時，乙方所有任何傢俬雜物等，若有留置不搬者，應視作廢棄物論，任憑甲方（即被告）處理，乙方決不異議。」，被告因而主張依約逕予處理變賣抵充所積欠租金及依租賃契約書第6條約定應賠償每月按租金5倍計算之違約金。原告雖抗辯系爭房屋內動產係原告所有而出租予利錦公司，並為被告所明知，且係被告拒絕原告前往搬遷，伊並非留置不搬，被告自不得任意視作廢棄物處理等情。惟按不動產之出租人，就租賃契約所生之債權，對於承租人之物置於該不動產者，有留置權。出租人有提出異議權者，得不聲請法院，逕行阻止承租人取去其留置物；如承租人離去租賃之不動產者，並得占有其物，民法第445條第1項前段、第447條第1項定有明文。是上開留置於系爭租賃房屋內之動產，縱屬原告所有，被告亦得行使留置權，且於承租人甲○○自承於95年5、6月間即離去系爭租賃房屋時（見同前筆錄），並得占有其物，則被告拒絕原告前往取去留置屋內動產，自屬有據。是被告占有留置屋內動產，既係本於法定留置權之規定，並非因侵權行為而占有，即非無權占有。而按所有權人之物上請求權，僅能對於無權占有或侵奪其所有物者請求，若占有人對所有人而言，係正當之權利者，無論是債權如借貸、租賃，或物權如地上權、留置權，或同時履行抗辯權，或其他權源，所有人依法有忍受之義務，不得對之行使此項請求權，是原告自不得以其物之所有權及其物上請求權對抗被告法定留置權。次查留置權為法定擔保物權，以占有為要件，如債權人於其債權已屆清償期而未受清償時，即得依民法第936條規定實行換價程序，或拍賣留置物，或取得其所有權，就其留置物取償，則被告依上開房屋租賃契約書第17條約定及法定留置權之規定，逕就留置屋內動產占有取償，依法即屬正當權利行使，自難指係侵權行為。至兩造對被告取償換價程序當否及違約金債權債務金額多少，如有爭執，即應另依循其他訴訟途徑解決，尚非本件原告以侵權行為為訴訟標的之審理程序中所得審究，併予指明。

（臺灣新北地方法院97年度訴字第387號民事判決）

民法第四百四十七條規定：「出租人有提出異議權者，得不聲請法院，逕行阻止承租人取去其留置物；如承租人離去租賃之不動產者，並得占有其物。承租人乘出租人之不知或不顧出租人提出異議而取去其物者，出租人得終止契約。」此一條文在我國租賃法制中具有極為獨特的地位，其所建構者，並非單純的債權保全機制，而是一種結合留置權性質與即時私力救濟功能的法定自助權制度。其核心精神在於，使不動產出租人於承租人試圖破壞留置秩序之瞬間，不必仰賴冗長遲緩的司法程序，即得以自身之力阻止承租人取去留置物，並於承租人離去租賃不動產時，占有其物，以確保租賃債權之實質擔保功能得以落實。

租賃關係中，出租人之債權本質上屬於無擔保債權，倘承租人遲延給付租金，又迅速將屋內動產搬離，出租人往往在實務上陷入「有債權而無擔保」的結構性弱勢。民法第四百四十五條以下設計出租人留置權制度，即是為補救此一風險，而第四百四十七條則進一步將留置權由「靜態物權」轉化為「可即時行使之權能」，突破一般法理上禁止私力救濟的原則，承認出租人在特定條件下，得以不經法院即行阻止與占有，形塑一套兼顧實效與秩序的制度。

本條第一項所謂「出租人有提出異議權者」，係指依民法第四百四十六條，出租人依法得對承租人取去留置物提出異議之情形。亦即，凡非屬承租人因執行業務所需、或適於通常生活關係、或其所留之物已足以擔保租金支付者，出租人即享有異議權，並得依第四百四十七條第一項，不聲請法院，逕行阻止承租人取去留置物。此一設計，使出租人之自助權始終繫於實體法上留置權之正當性基礎，而非毫無限制之私力介入。

進一步而言，當承租人離去租賃之不動產時，出租人並得占有其物。此一規範，係回應實務上常見之情形：承租人於租期屆滿或發生糾紛後，先行離去現場，卻將大量設備、貨物或器具留置屋內，企圖於日後再取回或藉此與出租人談判。若僅賦予出租人「阻止取去」之權，而未賦予其於承租人離去後占有其物之權，則留置權在事實上仍難以維繫。立法者因此明文，使出租人得於承租人離去後，占有其物，將留置權由消極防禦轉化為積極控制，使其真正具備擔保債權的實質功能。

第二項則設置制裁機制，規定承租人乘出租人之不知或不顧出租人提出異議而取去其物者，出租人得終止契約。此一規範將承租人之違法取去行為，直接連結至租賃關係本身，使承租人須承擔「契約關係瓦解」之高度法律風險。立法者藉此宣示，留置權制度乃法律秩序之一環，承租人不得以突襲、抗拒方式加以破壞，否則不僅無法消滅留置權，反而將喪失租賃關係之存續。

實務上，臺灣新北地方法院九十七年度訴字第三八七號民事判決，即對本條制度作出極具代表性的闡釋。該案中，系爭房屋租賃契約期限已屆滿，承租人甲○○卻未搬遷，並積欠租金，其內機器設備仍留置屋內。出租人依租約約定及民法規定，主張就屋內動產行使留置權並加以處分抵充租金。原告雖抗辯該等動產實屬第三人所有，且出租人拒絕其前往搬遷，不得視為廢棄物處理，然法院明確指出，不動產出租人就租賃契約所生之債權，對於承租人之物置於該不動產者，有留置權，出租人有提出異議權者，得不聲請法院，逕行阻止承租人取去其留置物；如承租人離去租賃不動產者，並得占有其物。縱使留置於屋內之動產實際上屬於第三人所有，只要係承租人置於租賃物內，出租人仍得依法行使留置權。

法院進一步闡明，所有權人之物上請求權，僅得對無權占有或侵奪其物者行使，若占有人對所有人而言係基於正當權源，如租賃、借貸、地上權、留置權或其他法律所承認之權利，所有權人即負有忍受義務，不得對之行使物上請求權。出租人依法行使留置權並依第四百四十七條占有留置物，係本於法定權源，並非侵權行為，自不構成無權占有。是以，原告不得以其物之所有權對抗出租人之法定留置權。

該判決亦指出，留置權為法定擔保物權，以占有為要件，債權人於債權已屆清償期而未受清償時，即得依民法第九百三十六條規定實行換價程序，拍賣留置物或取得其所有權，就留置物取償。出租人依租賃契約約定及法定留置權規定，就留置屋內動產占有並取償，屬正當權利行使，難認為侵權。至於換價程序是否妥當、違約金債權數額是否正確，則屬另案爭議，並不影響其依第四百四十七條所為占有行為之正當性。

由此可見，民法第四百四十七條所建構之出租人自助權，並非僅具宣示性，而是在實務中直接改變租賃糾紛之權力結構。其使出租人於承租人企圖破壞留置秩序時，得即時介入，避免債權落空；同時，也迫使承租人在處理屋內動產時，必須正視留置權之存在，不得以突襲方式規避法律秩序。

然而，正因本條賦予出租人高度權能，其適用亦須嚴守界線。出租人僅於「有提出異議權者」之情形，始得行使自助權；對於依法不得提出異議之物，例如承租人通常生活所必需之用品或執行業務所不可或缺之設備，即使承租人欲取去，出租人亦不得阻止，更不得據以終止契約。若出租人逾越此一界線，以自助權為名實施不當扣留、封鎖出入或排除承租人對承租物本身之占有，即可能構成權利濫用，甚至轉化為侵權行為。實務亦多次強調，出租人不得以行使留置權為由，任意排除承租人對承租物之占有，此一界線正是防止自助權變質為私刑的重要防線。

總體而言，民法第四百四十七條所體現者，是一種高度制度化的自助權，其功能在於使租賃留置權不僅存在於條文之中，而能在現實衝突發生之瞬間發揮效力。透過阻止取去、占有留置物與終止契約三層手段，立法者為出租人建構一套即時而有效的保護機制，使租賃債權不致因承租人之突襲行為而落空。同時，藉由與第四百四十六條第二項之連動，嚴格限制自助權之適用範圍，使其不得侵害承租人之基本生活與營業自由。此種在債權保障、人格尊嚴與交易安全之間取得平衡的制度設計，正是我國租賃法制成熟度的重要展現。