民法第四百四十九條裁判彙編-租賃之最長期限002634

民法第449條規定：

租賃契約之期限，不得逾二十年。逾二十年者，縮短為二十年。

前項期限，當事人得更新之。

租用基地建築房屋者，不適用第一項之規定。

說明：

按土地之租賃契約，以承租人自行建築房屋而使用之為其目的者，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，但應受民法第449條第1項期限不得逾20年之限制，20年期滿後，如有民法第451條規定情形，應視為不定期限繼續契約，至房屋不堪使用時始消滅。

（最高法院78年度台上字第1408號判決、84年度台上字第1870號判決參照）

最高法院102年度台上字第580號判決要旨：

按違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記，而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。而未辦保存登記建物雖因無法辦理所有權移轉登記，僅得以事實上處分權為讓與，然受讓人所取得之事實上處分權，與所有權人之權能，實屬無異。故民法第425條之1第1項規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制」，解釋上應包括違章建築之受讓人為坐落土地之所有人，嗣僅將違章建築或僅將土地出賣讓與他人之情形。

按租地建屋契約，係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約目的探求當事人之真意，應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。而現代建築技術發達，房屋之使用期限一般超過20年，如租賃雙方於租期滿20年時未達更新契約之合致，契約即行消滅，對承租人之保障欠週，且有礙社會經濟利益，故88年4月21日公布修正增訂民法第449條第3項之規定，使租用基地建築房屋者，不適用同條第1項之20年租賃期限。準此，於民法第449條第3項規定增訂前締立之租地建屋契約，締約未逾20年，房屋未至不堪使用情形，租賃契約仍然有效存續期間，民法第449條第3項規定已生效施行，除該規定之適用有侵害當事人之既得權，損害其信賴保護外，其契約期限約定之法效即應適用該規定。又按民法第833條之1所定地上權當事人請求定地上權存續期間或終止地上權，乃以形成之訴請求為處分或變更，則於共有土地之情形，倘非依土地法第34條之1第1項規定，經共有人過半數及其應有部分合計過半數，或應有部分合計逾3分之2之同意，就共有土地已取得處分權之共有人，即不得依本條為請求。

最高法院108年度台上字第2684號民事判決

民法第四百四十九條第一項之規定，不適用於不定期租賃，此觀之該條項所定「逾二十年者縮短為二十年」，可以瞭然。

（最高法院判例65年台上字第2722號）

民法第四百四十九條第一項所定租賃契約之期限不得逾二十年，係指定有期限之租賃而言。

（最高法院判例62年台上字第3128號）

按，民法第四百四十九條第二項規定，租賃期限屆滿二十年後當事人得更新之，係指當事人於租賃期限屆滿後，得以合意更新租賃契約，發生新租賃關係而言，其本質仍屬契約行為，非謂當事人之一方得以其單方之行為，使發生新租賃關係。

（最高法院85年度台上字第1222號裁判意旨參照）

按租地建屋契約，係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約目的探求當事人之真意，仍應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷之；蓋房屋如未經出租人同意而改造或更新材質結構致變更其使用期限者，若以變更後之狀態為斷，不免違背該租地建屋契約立約時當事人之真意。查陳○元等7人與建築信合社訂立之契約屬未定期限之租地建屋契約，上訴人有事實上處分權之系爭房屋，依原始房屋稅課稅資料記載均為「E雜木」或「D雜木以外」，除楊○安自承該屋破損，目前作為堆放雜物之用；其餘地上物經法院勘驗現場發現，均已變更為磚造建物，已非原雜木構造房屋，且其等未能證明曾經出租人同意而改造等情，均為原審所合法認定。系爭房屋經改造或更新材質結構部分，既未能證明曾經出租人同意，揆諸前揭說明，仍應依陳○元等7人承租時所建房屋之材質及結構通常使用判斷其租用期限，不能以變更後之狀態為斷。原審以原興建之房屋建材、結構為據，認原有房屋均已不堪使用，系爭租約已因租期屆滿而消滅，被上訴人請求其等拆屋還地，於法並無不合；亦無違背誠信原則及權利濫用禁止原則可言。上訴人指稱不應以房屋稅及資料所記載之材質為斷，而應以房屋現況判斷是否已達不堪使用，尚無可取。又上訴人所有建物既早已無占有系爭土地之權源，自無再討論有無債權物權化法理適用之必要。上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，暨其他贅述而與判決結果無涉之理由，指摘原判決關於其敗訴部分違背法令不當，聲明廢棄，不能認為有理由。

（最高法院107年度台上字第483號判決）

按租賃契約之期限，不得逾二十年，逾二十年者，縮短為二十年，為民法第四百四十九條第一項所明定。查上訴人與汪聖農等於五十五年八月二十二日訂立之契約書第二條約定：「租期永久使用」，可見係訂有租期逾二十年期限之定期租約，而非不定期租約。依上開法條規定，系爭土地租賃契約之期限應縮短為二十年。被上訴人學校之原始捐助人汪聖農等代表籌設中之被上訴人與上訴人簽訂契約書，其法律效果於被上訴人在六十三年七月三十日完成財團法人登記後，歸屬於被上訴人，為原審認定之事實。果係如此，則兩造間之租賃關係，至七十五年八月二十一日二十年租期屆滿後，除有契約更新，或以不定期限繼續契約之情形外，即當然歸於消滅。

（最高法院83年度台上字第1316號民事判決）

民法第四百四十九條規定：「租賃契約之期限，不得逾二十年。逾二十年者，縮短為二十年。前項期限，當事人得更新之。租用基地建築房屋者，不適用第一項之規定。」此一條文在我國租賃制度中具有關鍵地位，其核心精神並非單純限制契約自由，而是基於公益與財產流通之考量，避免私人間以契約方式長期凍結土地與房屋的使用狀態，使所有權長期失去實質運作空間，進而妨礙社會經濟活動之彈性與更新。租賃關係本質上屬於債權關係，其應以時間為核心要素，若允許以債權形式創設超長期甚至永久之使用關係，將使承租人取得近似用益物權之地位，卻欠缺物權法上應有的公示與嚴格要件，容易造成權利關係混亂，並侵蝕所有權之核心內容。二十年上限，正是在契約自由與公益維護之間所做的制度折衷，使租賃關係不致物權化，同時仍保留當事人透過更新延續關係的可能。

條文第一項所謂「不得逾二十年」，係針對「定有期限之租賃」而設。當事人若於契約中約定租期為二十五年、三十年，或以「永久使用」為名，其法律效果並非整體無效，而是依法縮短為二十年，使契約仍然有效存在，只是期間被法律強制調整。此種設計顯示立法者並未否定當事人締約之整體意思，而僅就「期間過長」之部分加以修正，以兼顧契約安定與公共利益。第二項規定當事人得更新，意指二十年並非關係存續的絕對極限，而是單一契約所能拘束當事人的最長時間；期滿後，雙方若仍有續租合意，得以更新契約，其法律效果與另行訂立新約無異，並非一方得以單方意思使關係延續。最高法院85年度台上字第1222號判決即指出，更新仍屬契約行為，須以雙方合意為前提，非任何一方得片面使新租賃關係成立。

第三項「租用基地建築房屋者，不適用第一項之規定」，則展現本條最具政策導向的例外。租地建屋型租賃，係以承租人興建並使用其房屋為目的，若無相當之期限，實難達成契約目的。現代建築技術發達，房屋使用年限普遍超過二十年，若基地租賃仍受二十年上限拘束，承租人可能尚未回收投資成本即面臨契約消滅之風險，對建築投資與土地利用極為不利，亦有礙社會經濟發展。立法者因此於八十八年增訂第三項，使租用基地建築房屋者不受二十年上限限制，並與民法第四百二十五條之一形成體系上的配合，建立對建屋型租賃高度保護之制度結構。

最高法院實務長期指出，租地建屋契約雖未明定期限，仍應依契約目的探求當事人真意，解為「定有租至房屋不堪使用時為止之期限」，惟在第三項增訂前，仍須受第一項二十年上限之拘束。最高法院78年度台上字第1408號、84年度台上字第1870號判決即明示，租地建屋契約因目的在於承租人使用其房屋，非有相當期限不能達其目的，故應解為定期租賃，但其期間仍不得逾二十年；二十年期滿後，如符合民法第451條之要件，應視為不定期限繼續契約，至房屋不堪使用時始消滅。此一見解，正反映出在第三項增訂前，實務試圖在二十年上限與建屋使用需求之間取得衡平。

第三項增訂後，關於其適用時點與既存契約之影響，最高法院亦逐步建構清晰標準。最高法院108年度台上字第2684號判決指出，於第三項增訂前締立之租地建屋契約，若締約未逾二十年且房屋尚未不堪使用，在規定施行後，原則上應適用第三項，使其不再受二十年上限拘束，除非此一適用侵害當事人既得權或違反信賴保護。此一見解顯示，立法目的在於矯正制度缺陷、促進社會經濟利益，故在不侵害既得權的前提下，應使新規範及於既存關係，避免承租人因立法時點不同而遭受不合理差別待遇。

民法第四百四十九條第一項並不適用於不定期租賃，此由「逾二十年者縮短為二十年」即可明確推知。最高法院65年台上字第2722號判例即指出，本條第一項係就定期租賃所設；62年台上字第3128號判例亦同此見解。不定期租賃既無明確終期，自無「逾二十年」之問題，其存續係依終止權規範調整，而非受固定期間拘束。此一區分，使制度邏輯更為嚴整，避免將期間上限錯置於性質迥異之租賃型態。

在具體案例中，最高法院83年度台上字第1316號民事判決，對本條之適用提供了典型示範。該案中，契約約定「租期永久使用」，法院認為此並非不定期租賃，而是定有逾二十年期限之租約，依法應縮短為二十年。兩造間之租賃關係，自締約日起算二十年期滿後，除有更新或以不定期限繼續之情形外，即當然消滅。此一見解，防止當事人以「永久」等語彙規避期間上限，維持法律秩序之可預測性。

在租地建屋關係中，「房屋不堪使用」之判斷，亦成為實務關鍵。最高法院107年度台上字第483號判決指出，是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常使用狀態判斷。若承租人未經出租人同意，自行改造或更新材質結構，致延長房屋使用年限，不應以變更後之狀態為斷，否則將違背租地建屋契約成立時當事人之真意。該案中，原為雜木構造之房屋，後經承租人自行改建為磚造建物，且未能證明經出租人同意，法院因此以原始建材與結構判斷其使用年限，認已不堪使用，租約因期限屆滿而消滅，出租人請求拆屋還地並無不合，亦不構成違反誠信原則或權利濫用。此一判決凸顯，第三項例外並非無限延長權源，而仍須回歸契約原始目的與風險分配。

另須注意的是，違章建築與基地租賃之關係。最高法院102年度台上字第580號判決指出，違章建築雖不能辦理所有權移轉登記，但其事實上處分權之讓與，與所有權之權能實質無異。民法第四百二十五條之一所推定之租賃關係，其期限不受第四百四十九條第一項之限制，解釋上應包括違章建築受讓人與土地所有權人間之關係。此一見解，使第三項例外與第四百二十五條之一相互連結，避免因建物性質不同而產生制度斷裂，維持建屋使用關係之整體保護。

綜合實務發展可知，民法第四百四十九條建構了一套層次分明的期間制度。對一般定期租賃，以二十年為上限，防止債權關係過度物權化；對不定期租賃，則回歸終止權調整；對租地建屋型租賃，則以第三項例外回應長期使用與投資回收之需求。最高法院透過判例與裁判，不斷澄清「永久使用」並非不定期租賃，更新須以合意為前提，房屋不堪使用之判斷應回歸原始建築狀態，並在第三項施行後，於不侵害既得權之前提下，使新制度適用於既存關係。

對契約實務而言，本條提供了明確風險指引。當事人若欲建立長期租賃關係，應理解單一契約最長僅能拘束二十年，除非屬於基地建屋型租賃。若於契約中約定超過二十年，其法律效果將自動縮短，並不因雙方真意而改變。期滿後，若未更新，租賃即告消滅，承租人不得再主張原約效力。反之，租地建屋關係則因第三項例外而得以長期存續，但仍須受「房屋不堪使用」及契約原始目的之限制。此種制度安排，使租賃關係在穩定與流動之間取得動態平衡，既保障交易安全，又避免財產長期凍結，正是民法第四百四十九條在我國財產法秩序中所承擔的核心功能。