民法第四百五十條裁判彙編-租賃契約之消滅002636

民法第450條規定：

租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。

未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。

前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。

說明：

租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，民法第四百五十條第一項定有明文，如無同法第四百五十一條所定視為以不定期限繼續契約情事，依同法第四百五十五條規定，承租人應於租期屆滿時返還租賃物，否則，即應負給付遲延責任（最高法院判例69年台上字第4001號）。民法第四百五十條第三項所定之出租人應以曆定星期，半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知，係列舉之規定，非謂不動產之租金以一年或半年定其支付之期限者，亦得類推適用該條項之規定（最高法院判例67年台上字第2293號）。民法第四百五十條第三項所定應先期通知終止租約，係指依同條第二項規定，對於未定期限之租賃，隨時任意終止租約者而言，本件係以欠租為理由而終止租約，自無該條項之適用。

（最高法院判例60年台上字第223號）

民法第四百五十條第二項固規定租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但土地法為民法之特別法，土地法規定，租用建築房屋之基地，非有土地法第一百零三條所列各款情形之一，出租人不得收回。故縱該土地上之房屋因故滅失，而租用基地之契約，若未合法終止，契約之效力仍續存在，承租人仍得使用基地申請重建房屋（最高法院五十一年台上字第二九八七號判例參照）。故上訴人主張其依民法第四百五十條第二項規定終止兩造之不定期基地租賃契約，並謂兩造租賃契約已終止，被上訴人為無權占有系爭土地云云，容有誤會，亦無足取。再基地租賃如承租人無土地法第一百零三條所定各款之情事，出租人即不得終止基地租賃契約收回土地，尤無因房屋之老舊與土地價值不相當，而得據為終止基地租賃契約之正當事由，上訴人所謂之類推土地法第一百條第一款規定請求被上訴人拆屋還地，亦非可取。上訴人聲請鑑定被上訴人所有之房屋是否為危險建物，與本件基地租賃契約原無關係，自無必要。

（最高法院86年度台上字第2258號民事判決）

按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依民法第八百二十條第一項規定，應由共有人全體共同協議訂定之。其未定有分管期限者，因終止分管契約係關於共有物管理方法之變更，自須經共有人全體同意，始得為之，尚難認各共有人得隨時終止分管契約。原審見未及此，遽認系爭分管契約未定期限，可類推適用民法第四百五十條第二項前段之規定，由被上訴人隨時予以終止，進而為上訴人不利之判決，自有未合。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由（最高法院89年度台上字第585號民事判決）。

按租賃定有期限者，其租賃關係於租期屆滿時消滅，必租期屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，始視為以不定期限繼續租約；又耕地租約於租期屆滿時，除出租人依法收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，此觀民法第450條第1項、第451條及耕地三七五減租條例第20條之規定自明。是以耕地租約於租期屆滿時，須有承租人請求繼續承租或仍為租賃物使用收益之事實，始得認租賃關係不因租期屆滿而消滅，最高法院84年度台上字第2252號判決意旨參照。

民法第四百五十條規定：「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。」本條係我國租賃法制中關於「租賃關係如何終結」的核心規範，揭示了租賃制度在「安定性」與「流動性」之間的基本價值選擇。租賃並非永久性的法律關係，其存在本即以時間為核心要素，然租賃又深刻影響居住、營業與生計，故法律在承認關係可終結的同時，亦設計出相當的緩衝與限制，使終結不致成為突襲式剝奪。

對於定有期限之租賃，法律採取最為明確的規則，即租期屆滿時，租賃關係當然消滅，無須任何意思表示。此一設計確保契約可預測性，使當事人於締約時即可掌握關係終點，據以規劃後續行為。最高法院69年台上字第4001號判例即明示，若無民法第四百五十一條所定「視為以不定期限繼續契約」之情形，承租人於租期屆滿時即負返還租賃物之義務，否則即構成給付遲延。換言之，定期租賃的「消滅」具有當然性與自動性，承租人不得以未受通知或出租人未催告為由延續其占有權源。

然而，制度並未僵化至忽略實際交易狀態。民法第四百五十一條另設「視為不定期限繼續契約」之機制，當租期屆滿後，承租人仍為使用收益，而出租人不即表示反對時，法律推定雙方默示同意關係延續，使原本的定期租賃轉化為不定期租賃。此一設計，使定期租賃在實務運作上具有彈性，避免因單純疏忽即導致關係斷裂，也使「消滅」不致過度形式化，而能反映當事人真意。

相對於定期租賃的「屆滿消滅」，不定期租賃則以「得隨時終止」為原則。民法第四百五十條第二項明定，各當事人得隨時終止契約，顯示不定期租賃本質上屬於高度流動的法律關係，任何一方均不應被長期拘束。然而，立法者並未賦予無限制的任意終止權，而以「有利於承租人之習慣者，從其習慣」作為修正。所謂習慣，係指特定交易領域長期形成的慣行，例如某些市場攤位、農業用地或漁業基地，往往存在較長通知期間或僅能於特定時點終止之慣例，若此類習慣有利於承租人，即應優先適用，以避免出租人濫用終止權，破壞承租人賴以維生的基礎。

第三項關於「先期通知」的規定，則將終止權由抽象的自由，轉化為具體的程序義務。凡依第二項終止不定期租賃者，原則上應依習慣先期通知，使相對人得以預作準備。對不動產租賃而言，若租金係以星期、半個月或一個月為支付單位，出租人終止契約時，必須以該期間之末日為終止期，並至少於相應期間前通知。此一設計，反映不動產租賃對居住與營業影響甚鉅，承租人往往需相當時間另覓處所，法律遂以支付週期作為最低通知標準，賦予承租人基本轉換緩衝。

實務對第三項之適用界線亦多所澄清。最高法院67年台上字第2293號判例指出，本項列舉星期、半個月或一個月，屬於明文列舉，並非可類推適用於以半年或一年支付租金之情形。最高法院60年台上字第223號判例則指出，本項所定先期通知，僅適用於依第二項「隨時任意終止」之情形，若出租人係因欠租等違約事由終止契約，則不適用該項規定。此一區分，使「任意終止」與「因違約終止」在程序上有所差異，避免將保護承租人之制度過度擴張至已明顯違約之狀態。

然而，民法第四百五十條的適用並非毫無邊界。土地法作為民法之特別法，對基地租賃設有更嚴格的限制。最高法院五十一年台上字第二九八七號判例指出，租用建築房屋之基地，非有土地法第一百零三條所列各款情形之一，出租人不得收回。縱使地上房屋因故滅失，若基地租賃契約未合法終止，其效力仍然存在，承租人仍得使用基地申請重建。最高法院86年度台上字第2258號民事判決更進一步明示，出租人不得僅依民法第四百五十條第二項，以不定期租賃為由終止基地租賃並收回土地，亦不得以房屋老舊或土地價值不相當為正當事由。此一見解凸顯，基地租賃因涉及建屋投資與居住安定，法律給予高度保護，其終止須依土地法特別規定，不得回歸民法一般原則。

此外，民法第四百五十條亦不得任意類推適用於性質迥異之法律關係。最高法院89年度台上字第585號民事判決指出，共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，未定期限者，因終止分管涉及管理方法之變更，須經共有人全體同意，尚難認各共有人得類推民法第四百五十條第二項隨時終止。此一判決清楚界定，本條係針對租賃關係之特別規範，並非一般性「未定期限契約皆得隨時終止」的普遍法則，其適用必須回歸租賃制度本身的結構與功能。

在農地與耕地租賃領域，民法第四百五十條亦與特別法形成互動。最高法院84年度台上字第2252號判決指出，耕地租約於租期屆滿時，除出租人依法收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約。是以，耕地租約於租期屆滿時，須有承租人請求繼續承租或仍為使用收益之事實，始得認租賃關係不因屆滿而消滅。此一見解結合民法第四百五十條、第四百五十一條與耕地三七五減租條例之規定，體現農業政策對耕作者安定之高度重視，使「消滅」不再只是形式上的期限問題，而必須納入政策目的與社會功能之衡量。

整體而言，民法第四百五十條所建構者，是一套分層而細緻的租賃終結機制。對定期租賃，以期限屆滿為當然消滅原則，確保契約可預測性；對不定期租賃，賦予終止自由，但以有利於承租人之習慣與先期通知制度加以節制；對不動產租賃，進一步以支付週期設定最低通知期間；對基地租賃與耕地租賃，則透過特別法限制終止權，維護居住與生產安定；對非租賃性質之契約，則排除類推適用，維持制度邊界。

本條的深層意義，在於揭示租賃關係並非單純的「可隨時開始、可隨時結束」之交換，而是一種與生活、營業與投資緊密連動的長期關係。法律既承認其可終結性，也透過程序與特別規範，要求終結行為具備正當性與可預見性，使承租人不致在毫無準備下失去居所或營業基礎。民法第四百五十條正是在這樣的價值取向下，於契約自由與社會保護之間，劃出一條精細而穩定的界線。