民法第三百四十九條裁判彙編-權利瑕疵擔保(權利無缺)002469

民法第349條規定：

出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。

說明：

謹按出賣人之義務，在擔保無第三人就買賣之標的物，對於買受人主張任何權利。若有，則出賣人應負除去之義務，所謂追奪擔保是也。故買受人基於買賣關係取得標的物後，設遇有第三人對於買受人主張標的物上之任何權利時，應由出賣人負其責任，以保護買受人之利益。但第四百二十五條之情形，則為例外。此本條所由設也。

按開放空間及退縮空地，在直轄市、縣（市）政府核准範圍內，得依規約或區分所有權人會議供營業使用；約定專用部分之範圍及使用主體，非經載明於規約者，不生效力；區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件（如規約、管理委員會會議紀錄等），並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項，公寓大廈管理條例第16條第2項但書、第23條第2項第1款、第24條第1項、第35條固有明文。惟觀諸上開規定之立法理由，公寓大廈管理條例第16條旨在維護公共安全，第23條在規範住戶規約應由區分所有權人自訂，並不得違反法令，及非經載明於規約不生效力之事項，第24條則明定區分所有權之繼受人應繼受前區分所有人權利義務，以維護區分所有關係之一貫性，第35條係明定與規約及區分所有權人會議之會議紀錄權益關係之第三人得請求閱覽，管理負責人或管理委員會不得拒絕，俱非課有意購買所謂約定專用部分（即公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者）之買受人即上訴人有事先查證使用權源之義務，況出賣人即被上訴人就所謂約定專用部分之使用現況及權源本難諉為不知，其既於系爭買賣契約擔保有系爭空地之專用權，自應就不履行擔保所致上訴人之損害負全部責任，縱使上訴人可得依上開規定向惠安大樓管委會或相關人員查詢系爭空地之使用權源，卻未查詢，致未能於系爭買賣契約成立前發現被上訴人並無所謂約定專用權，亦不能逕而認定上訴人未查證即與被上訴人訂立系爭買賣契約，及之後因被上訴人不履行權利瑕疵擔保責任而受有損害，為與有過失（臺灣高等法院104年度重上更（二）字第109號民事判決）。

所謂標的物權利瑕疵擔保責任，係指出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利所負之責任而言。至買賣不動產之面積短少，與權利瑕疵無涉，應屬民法第三百五十四條所定物之瑕疵之範圍。郭玉花主張白雲公司出賣之房屋面積短少，請求減少價金，白雲公司非不得主張郭玉花之減少價金請求權因已逾民法第三百六十五條第一項所定期間而消滅以為抗辯。原審竟謂白雲公司出賣房屋坪數之短少係屬權利瑕疵，無民法第三百六十五條之適用，所持法律上之見解，亦有違誤（最高法院72年度台上字第4265號民事判決）。

查民法第三百四十九條規定：出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。所謂不得主張任何權利，例如不得主張不動產所有權上之地役權、地上權、典權、抵押權，動產所有權上之質權、留置權等是。至於法律因土地相鄰關係對於土地所有人所加之限制（例如鄰地所有人之袋地通行權），則不在出賣人擔保之範圍（

最高法院90年度台上字第2093號民事判決）。

民法第三百四十九條明定：「出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。」此一規定構成我國買賣法制中「權利瑕疵擔保」制度之核心，亦即出賣人於買賣關係中，除負有交付標的物並移轉權利之義務外，尚負有確保買受人所取得之權利在法律上具有完整性與排他性之責任，使買受人得安然實現其交易目的，而不致因第三人之權利主張而陷於法律不安定狀態。買賣既以財產權之移轉為其目的，買受人之合理期待，並非僅在於取得一個物的占有或形式上之權利外觀，而在於取得一項「不受他人權利干擾」之權利。權利瑕疵擔保制度，正是為了實現此一交易信賴而存在。

謹按出賣人之義務，在擔保無第三人就買賣之標的物，對於買受人主張任何權利。若有第三人主張，則出賣人即應負有除去該權利障礙之義務，此即所謂追奪擔保。故買受人基於買賣關係取得標的物後，倘遇有第三人對其主張標的物上之任何權利，原則上應由出賣人負其責任，以保護買受人之利益，使買受人不必自行承擔出賣人先前權利狀態所遺留之風險。惟民法第四百二十五條所定買賣不破租賃之情形，基於交易秩序與居住安定之考量，為此一制度之例外。權利瑕疵擔保制度之設，正是立基於「權利風險由出賣人承擔」之基本價值，以確保交易安全與市場信賴。

所謂權利瑕疵擔保，係指出賣人僅就「權利層面」負責，即擔保第三人不得就買賣之標的物，對買受人主張任何權利，並擔保其所移轉之權利確實存在。此與民法第三百五十四條以下所規範之「物之瑕疵擔保」迥然有別。後者所處理者，乃標的物本身在物理狀態、效用或品質上之欠缺，例如面積短少、結構瑕疵、功能不全等。實務一再強調，買賣不動產之面積短少，與權利瑕疵無涉，應屬物之瑕疵範圍。最高法院七十二年度台上字第四二六五號判決即指出，若誤將房屋坪數不足認定為權利瑕疵，而排除民法第三百六十五條所定之期間限制，將導致制度體系錯亂，破壞瑕疵擔保法制所欲建立之衡平。此一區別，非僅屬分類技術問題，而關係買受人權利行使期間、出賣人責任範圍與交易風險配置之根本設計。

民法第三百四十九條所稱「第三人不得主張任何權利」，其內涵在實務上已有具體闡釋。最高法院一百零九年度台上字第二六○一號民事判決指出，所謂不得主張任何權利，係指第三人不得就買受人所取得之買賣標的物，主張所有權、用益物權或擔保物權，例如地役權、地上權、典權、抵押權，或動產上之質權、留置權等。其判斷重心，在於第三人是否得就「買受人已取得之權利本身」為權利主張，而足以動搖買受人權利之排他性。此與標的物自身存有缺點，足使其價值、效用或品質有欠缺者有別，後者屬物之瑕疵，而非權利瑕疵。

在該判決所處理之具體案型中，被上訴人向上訴人買受房地，上訴人已將之移轉登記與被上訴人所有。然該房屋實際上越界占用鄰地，致鄰地所有人得基於其土地所有權請求拆除越界建築。原審認為出賣人無法使買受人取得越界建築所占用之土地，構成權利瑕疵，命出賣人負擔保責任。最高法院則指出，出賣標的並未包括鄰地土地，出賣人本無義務使買受人取得該土地之所有權，第三人亦未就買受人已取得之房地所有權主張任何權利，僅係基於其自身土地所有權，對越界部分請求拆除。此種情形，是否構成權利瑕疵，實有再斟酌之必要。此一見解揭示，權利瑕疵之判斷，並非以買受人使用上是否遭遇風險為唯一標準，而應回歸於第三人是否得就買受人已取得之權利本身主張權利，並因此否定或削弱該權利之排他性。

此一區別，在不動產交易實務中具有決定性意義。若凡涉及越界、違建、使用受限，即一概認為權利瑕疵，將使權利瑕疵擔保之射程無限擴張，混淆權利瑕疵與物之瑕疵之界線，並動搖民法第三百六十五條所建構之期間體系。權利瑕疵之本質，在於買受人所取得之權利本身不完整，例如標的物上已存在未消滅之抵押權、地役權，或第三人實為真正所有權人，致買受人無法取得完全所有權，方屬典型。若僅係標的物使用上存在法律風險，卻未動搖買受人所取得權利之存在與排他性，原則上不宜逕歸於權利瑕疵。

在公寓大廈交易中，「約定專用部分」常成為權利瑕疵爭議之核心。臺灣高等法院一百零四年度重上更（二）字第一○九號判決即指出，開放空間及退縮空地，縱經實際使用，若未依公寓大廈管理條例載明於規約，並不生專用效力。出賣人於買賣契約中擔保買受人享有該空地之專用權，而事實上並無合法權源，即構成權利瑕疵。該判決進一步說明，公寓大廈管理條例第十六條、第廿三條、第廿四條及第三十五條之規定，立法目的在於維護公共安全、規範規約效力及確保區分所有關係之一貫性，並非課以意欲購買約定專用部分之買受人事先查證權源之義務。況出賣人對於其出售標的之權利內容，實處於最易知悉之地位，其既於契約中作出權利擔保，即應就不履行所致之損害負全部責任。縱使買受人未事前查詢，亦不得因此認其與有過失。此一見解彰顯權利瑕疵擔保制度之核心精神，即將權利完整性之風險，原則上配置於出賣人一方，以維護交易安全與信賴保護。

實務並反覆強調，權利瑕疵擔保並不涵蓋法律基於公益或相鄰關係所設之一般性限制。最高法院九十年度台上字第二○九三號判決明示，法律因土地相鄰關係對土地所有人所加之限制，例如袋地通行權，乃法律直接附加於所有權內容之一般限制，並非第三人對標的物之「權利主張」，自不在出賣人擔保之範圍。此一見解體現權利瑕疵擔保之界線，即出賣人僅需擔保其移轉之權利未負擔他人之私權，並不需擔保該權利免於一切法定限制。否則，出賣人將須對一切源自法律本身之負擔負責，顯然逾越制度本旨。

在體系上，權利瑕疵擔保制度係以「權利移轉」為核心，與買賣契約之債權性本質緊密相連。買賣契約之成立，僅使出賣人負有移轉權利之義務，並不當然使買受人取得權利。是以，權利瑕疵擔保之發生，並不以買受人實際遭第三人追奪為必要，只要標的物上存在足以對抗買受人之第三人權利，即已構成權利瑕疵。此種瑕疵具有潛在性，正因如此，法律以無過失責任方式課予出賣人，使買受人無須舉證出賣人有可歸責事由，即得行使解除、減價或損害賠償等權利，以確保交易之安全。

權利瑕疵與物之瑕疵之區別，除關係適用條文不同外，更牽動權利行使期間之設計。民法第三百六十五條就物之瑕疵設有短期期間，目的在促使買受人迅速檢查並確定標的物狀態，以免證據滅失。權利瑕疵則往往隱而未顯，可能於多年後始因第三人主張而浮現，若亦課以短期期間，將嚴重侵蝕買受人權益。實務正是基於此一考量，嚴守兩者界線，避免制度混淆。

總觀民法第三百四十九條之規範意旨，其核心在於確保買受人取得之權利具有「無第三人權利負擔」之性質，使買受人得依其取得之權利自由使用、收益及處分標的物，而不致因出賣人先前之權利狀態而陷於法律紛爭。權利瑕疵擔保制度，實為交易安全之基石，其功能不在於保證標的物之完美，而在於保證權利之純淨。透過實務不斷釐清其適用界線，區分權利瑕疵與物之瑕疵、公法限制與私權負擔、實體風險與權利欠缺，方能使此一制度在維護交易信賴與避免出賣人責任無限擴張之間，取得應有之平衡。