民法第三百四十九條裁判彙編-權利瑕疵擔保(權利無缺)002468

民法第349條規定：

出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。

說明：

次按所謂權利瑕疵擔保，依民法第349條及第350條規定，出賣人僅擔保第三人就買賣之標的物對買受人不得主張任何權利及擔保其權利確係存在，亦即出賣人應擔保買賣標的之權利完整無缺或權利存在之謂。買賣不動產之面積短少，與權利瑕疵無涉，應屬民法第354條所定物之瑕疵之範圍（最高法院96年度台上字第2617號、72年度台上字第4265號裁判意旨參照）。

關於民法第349條所稱對於買受人不得主張任何權利的闡釋

最高法院109年台上字第2601號民事判決

按依民法第349條規定，出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。所謂不得主張任何權利，係指不得對於買受人所取得之買賣標的物，主張有所有權、用役物權或抵押權等權利。此與買賣之標的物自身存有缺點，足使其價值、效用或品質有欠缺，屬物之瑕疵者有別。…查被上訴人向上訴人買受系爭房地，上訴人已將之移轉登記與被上訴人所有，為原審認定之事實。果爾，上訴人已使被上訴人取得該房地所有權，且上訴人出賣與被上訴人之標的，並未包括黃○等2人所有之313地號等2筆土地，其自不負使被上訴人取得該2筆土地所有權之義務，縱系爭房屋越界占用該2筆土地，亦僅生黃○等2人得本於其所有權受侵害，而對被上訴人請求拆除該越界之建築，致該房屋有發生物理性質變動之風險，然黃○等2人對於被上訴人所取得系爭房地所有權，並無何得為主張之權利。似此情形，能否謂上訴人所為給付有權利瑕疵，非無研求之餘地。原審就此未詳加審究，徒以上訴人無法使被上訴人取得該越界建築之土地，即認上訴人應負權利瑕疵擔保責任，進而為其不利之判斷，不無可議。

按開放空間及退縮空地，在直轄市、縣（市）政府核准範圍內，得依規約或區分所有權人會議供營業使用；約定專用部分之範圍及使用主體，非經載明於規約者，不生效力；區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件（如規約、管理委員會會議紀錄等），並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項，公寓大廈管理條例第16條第2項但書、第23條第2項第1款、第24條第1項、第35條固有明文。惟觀諸上開規定之立法理由，公寓大廈管理條例第16條旨在維護公共安全，第23條在規範住戶規約應由區分所有權人自訂，並不得違反法令，及非經載明於規約不生效力之事項，第24條則明定區分所有權之繼受人應繼受前區分所有人權利義務，以維護區分所有關係之一貫性，第35條係明定與規約及區分所有權人會議之會議紀錄權益關係之第三人得請求閱覽，管理負責人或管理委員會不得拒絕，俱非課有意購買所謂約定專用部分（即公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者）之買受人即上訴人有事先查證使用權源之義務，況出賣人即被上訴人就所謂約定專用部分之使用現況及權源本難諉為不知，其既於系爭買賣契約擔保有系爭空地之專用權，自應就不履行擔保所致上訴人之損害負全部責任，縱使上訴人可得依上開規定向惠安大樓管委會或相關人員查詢系爭空地之使用權源，卻未查詢，致未能於系爭買賣契約成立前發現被上訴人並無所謂約定專用權，亦不能逕而認定上訴人未查證即與被上訴人訂立系爭買賣契約，及之後因被上訴人不履行權利瑕疵擔保責任而受有損害，為與有過失。

（臺灣高等法院104年度重上更（二）字第109號民事判決）

所謂標的物權利瑕疵擔保責任，係指出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利所負之責任而言。至買賣不動產之面積短少，與權利瑕疵無涉，應屬民法第三百五十四條所定物之瑕疵之範圍。郭玉花主張白雲公司出賣之房屋面積短少，請求減少價金，白雲公司非不得主張郭玉花之減少價金請求權因已逾民法第三百六十五條第一項所定期間而消滅以為抗辯。原審竟謂白雲公司出賣房屋坪數之短少係屬權利瑕疵，無民法第三百六十五條之適用，所持法律上之見解，亦有違誤（最高法院72年度台上字第4265號民事判決）。

查民法第三百四十九條規定：出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。所謂不得主張任何權利，例如不得主張不動產所有權上之地役權、地上權、典權、抵押權，動產所有權上之質權、留置權等是。至於法律因土地相鄰關係對於土地所有人所加之限制（例如鄰地所有人之袋地通行權），則不在出賣人擔保之範圍（最高法院90年度台上字第2093號民事判決）。

民法第三百四十九條規定：「出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。」此一條文，構成我國買賣法制中「權利瑕疵擔保」制度的核心規範，其功能並非在於確保標的物的物理狀態或品質，而是確保買受人所取得之權利，在法律上具有完整性與排他性，使買受人得以安然實現其交易目的，不致因第三人之權利主張而陷於法律不安定狀態。買賣契約既以財產權之移轉為目的，則其核心期待即在於買受人得取得一項「不受他人權利干擾」之權利，出賣人所負之權利瑕疵擔保責任，正是為了實現此一交易信賴而存在。

所謂權利瑕疵擔保，依民法第三百四十九條及第三百五十條之體系，可知出賣人僅就「權利層面」負擔保責任，即擔保第三人不得就買賣標的對買受人主張任何權利，並擔保其所移轉之權利確實存在。此與民法第三百五十四條以下所規範之「物之瑕疵擔保」截然不同，後者所處理者乃標的物本身在物理狀態、效用或品質上之欠缺。實務一再強調，買賣不動產之面積短少，並非權利瑕疵，而屬物之瑕疵範圍，應適用民法第三百五十四條及第三百六十五條之規定，最高法院九十六年度台上字第二六一七號及七十二年度台上字第四二六五號裁判均明確採此見解，指出若誤將面積不足認定為權利瑕疵，將導致瑕疵通知期間與權利行使時效體系全面失衡。

民法第三百四十九條所稱「第三人不得主張任何權利」，其內涵究竟為何，最高法院於一百零九年度台上字第二六○一號民事判決中作出具體闡釋，認為所謂不得主張任何權利，係指第三人不得就買受人所取得之標的物主張所有權、用益物權或擔保物權，例如地役權、地上權、典權、抵押權、質權或留置權等。此一概念係以「權利對抗性」為核心，亦即買受人所取得之權利，應具有排除第三人權利主張之效力。此與標的物自身存有缺點，使其價值或效用減損之情形有別，後者屬物之瑕疵，而非權利瑕疵。

在該判決所處理之具體案型中，被上訴人向上訴人買受房地，上訴人已完成所有權移轉登記，使被上訴人取得該房地之所有權。惟該房屋實際上越界占用他人土地，致鄰地所有人得基於其所有權請求拆除越界建築。原審認為出賣人無法使買受人取得越界建築所占用之土地，構成權利瑕疵，命出賣人負擔保責任。最高法院則指出，出賣標的並未包括鄰地土地，出賣人並無義務使買受人取得該土地之所有權，第三人亦未就買受人已取得之房地所有權主張任何權利，僅係基於其自身土地所有權，對越界部分請求拆除，該情形是否構成權利瑕疵，實有再斟酌之必要。此一見解揭示，權利瑕疵之判斷標準，並非僅以買受人使用上是否遭遇法律風險為斷，而應以第三人是否得就「買受人已取得之權利本身」為權利主張為核心。

此一區別在不動產交易實務中尤為關鍵。若凡涉及越界、違建、使用受限即一概認為權利瑕疵，將使權利瑕疵擔保之射程無限擴張，混淆權利瑕疵與物之瑕疵之界線，亦將動搖民法第三百六十五條所設之短期除斥期間體系。權利瑕疵之本質，在於買受人所取得之權利本身不完整，例如標的物上已存在未消滅之抵押權、地役權，或第三人實為真正所有權人，而出賣人無權處分，致買受人無法取得完全所有權，方屬典型。

在公寓大廈交易中，「約定專用部分」亦常成為權利瑕疵爭議之核心。臺灣高等法院一百零四年度重上更（二）字第一○九號判決即指出，開放空間及退縮空地，縱經實際使用，若未依公寓大廈管理條例載明於規約，並不生專用效力。出賣人於買賣契約中擔保買受人享有該空地之專用權，而事實上並無合法權源，即構成權利瑕疵。該判決進一步指出，相關法條並未課以買受人事先查證使用權源之義務，出賣人對於其出售標的之權利內容，反而處於最易知悉之地位，其既作出權利擔保，即應就不履行所致之損害負完全責任，縱買受人未事前查詢，亦不得認為與有過失。此一見解彰顯權利瑕疵擔保制度之核心精神，即將權利完整性之風險，原則上配置於出賣人一方，以維護交易安全與信賴保護。

實務並反覆強調，權利瑕疵擔保並不涵蓋法律基於公益或相鄰關係所設之一般性限制。最高法院九十年度台上字第二○九三號判決明示，法律因土地相鄰關係對土地所有人所加之限制，例如袋地通行權，並非第三人對標的物之「權利主張」，而屬法律直接附加於所有權之內容，不在出賣人擔保範圍。此一見解體現權利瑕疵擔保之界線，即出賣人僅需擔保其移轉之權利未負擔他人之私權，並不需擔保該權利免於一切公法或法定限制。

在體系上，權利瑕疵擔保制度係以「權利移轉」為核心，與買賣契約之債權性本質緊密相連。買賣契約之成立，僅使出賣人負有移轉權利之義務，並不當然使買受人取得權利。是以，權利瑕疵擔保之發生，並不以買受人實際遭第三人追奪為必要，只要標的物上存在足以對抗買受人之第三人權利，即已構成權利瑕疵。此種瑕疵具有潛在性，正因如此，法律以無過失責任方式課予出賣人，使買受人無須舉證出賣人有可歸責事由，即得行使解除、減價或損害賠償等權利，以確保交易之安全。

權利瑕疵與物之瑕疵之區別，除關係適用條文不同外，更牽動權利行使期間之設計。民法第三百六十五條就物之瑕疵設有短期除斥期間，目的在促使買受人迅速檢查並確定標的物狀態，以免證據滅失。權利瑕疵則往往隱而未顯，可能於多年後始因第三人主張而浮現，若亦課以短期期間，將嚴重侵蝕買受人權益。最高法院七十二年度台上字第四二六五號判決即指出，誤將面積不足認定為權利瑕疵而排除第三百六十五條適用，屬法律見解錯誤，反之亦然，若將真正之權利瑕疵誤歸於物之瑕疵，亦將不當縮短買受人權利行使期間，破壞制度均衡。

總觀民法第三百四十九條之規範意旨，其核心在於確保買受人取得之權利具有「無第三人權利負擔」之性質，使買受人得依其取得之權利自由使用、收益及處分標的物，而不致因出賣人先前之權利狀態而陷於法律紛爭。權利瑕疵擔保制度，實為交易安全之基石，其功能不在於保證標的物之完美，而在於保證權利之純淨。透過實務不斷釐清其適用界線，區分權利瑕疵與物之瑕疵、公法限制與私權負擔、實體風險與權利欠缺，方能使此一制度在維護交易信賴與避免出賣人責任無限擴張之間，取得應有之平衡。