民法第八百二十條裁判彙編-管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更003376

民法第820條規定：

共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。

依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。

前二項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之。

共有人依第一項規定為管理之決定，有故意或重大過失，致共有人受損害者，對不同意之共有人連帶負賠償責任。

共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各共有人單獨為之。

說明：

僅於共有人間依同條第1項以多數決之方式作成共有物管理之決議為前提

按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之，98年修正後之民法第820條第1項、第2項分別定有明文。而所謂共有物之管理包括共有物之保存、改良及利用；共有人以分管契約約定各自占有共有物之特定部分而為管理者，該分管契約之成立，固須經全體共有人之同意，但未能成立分管契約時，於上開規定修正，98年7月23日施行後，共有人亦得以多數決為共有物管理之決定，此項決定對於為決定時之全體共有人均有拘束力，僅不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之，俾免多數決之濫用，且為保護不同意該管理方法之少數共有人權益，明定共有物管理之決定，有故意或重大過失者，應負連帶賠償責任（同條第2項、第4項參見）。是新法修正施行後，共有人對於共有物之管理，除得經共有人全體同意以契約約定外，亦得以多數決決定，甚由法院裁定之。至於修正之同法第818條規定，各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。旨在規定共有物使用收益權能之基本分配，並肯認共有人就該分配得依契約另為約定，即共有人依契約之約定，其使用收益之範圍超過或小於應有部分，或利益分配不依應有部分定之，均無不可；此與對共有物使用收益之方法，屬民法第820條第1項共有物管理之範疇，尚有不同（最高法院106年度台上字第151號判決意旨可資參照）。由上可知，共有人約定各自占有共有物之特定部分之共有物利用，亦得以多數決之方式為共有物管理之決定，惟共有人依民法第820條第2項聲請變更共有物管理方法者，僅於共有人間依同條第1項以多數決之方式作成共有物管理之決議為前提，法院不得逕依該條項規定，裁定變更或決定共有物之管理。

(臺灣臺北地方法院 109 年度聲字第 286 號民事裁定)

按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之，98年修正後之民法第820條第1項、第2項分別定有明文。而所謂共有物之管理包括共有物之保存、改良及利用；共有人以分管契約約定各自占有共有物之特定部分而為管理者，該分管契約之成立，固須經全體共有人之同意，但未能成立分管契約時，於上開規定修正，98年7月23日施行後，共有人亦得以多數決為共有物管理之決定，此項決定對於為決定時之全體共有人均有拘束力，僅不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之，俾免多數決之濫用，且為保護不同意該管理方法之少數共有人權益，明定共有物管理之決定，有故意或重大過失者，應負連帶賠償責任（同條第2項、第4項參見）。是新法修正施行後，共有人對於共有物之管理，除得經共有人全體同意以契約約定外，亦得以多數決決定，甚由法院裁定之。至於修正之同法第818條規定，各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。旨在規定共有物使用收益權能之基本分配，並肯認共有人就該分配得依契約另為約定，即共有人依契約之約定，其使用收益之範圍超過或小於應有部分，或利益分配不依應有部分定之，均無不可；此與對共有物使用收益之方法，屬民法第820條第1項共有物管理之範疇，尚有不同（最高法院106年度台上字第151號判決意旨可資參照）。由是可知，共有人約定各自占有共有物之特定部分之共有物利用，亦得以多數決之方式為共有物管理之決定，惟共有人依民法第820條第3項所定因情事變更難以繼續等情而聲請變更共有物管理方法者，僅於共有人間依同條第1項以多數決之方式作成共有物管理之決議為前提，法院不得逕依該條項規定，裁定變更或決定共有物之管理。

(臺灣臺北地方法院 109 年度聲字第 675 號民事裁定)

各區分所有權人與管理委員會間之權利義務關係，並非民法第820條第1項所稱共有物之管理

按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算；依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之，民法第820條第1項、第2項分別定有明文。故聲請變更共有物管理之程序，僅適用於共有人依民法第820條第1項規定為管理決定之情形。公寓大廈之共有型態與一般共有物不同，是立法者始特別制訂公寓大廈管理條例以資適用。是就公寓大廈區分所有權人間之權利義務關係，公寓大廈管理條例屬於特別法，應優先適用，民法共有之規定則居於補充地位，此有臺灣高等法院臺中分院99年度抗字第490號民事裁定意旨可據。系爭決議既係依公寓大廈管理條例而成立之區分所有權人會議決議，其內容則係管理費之徵收，屬於各區分所有權人與管理委員會間之權利義務關係，具有團體法之性質，並非民法第820條第1項所稱共有物之管理，自不適用同條第2項變更共有物管理之規定，尚無由法院裁定變更之餘地。

(臺灣臺北地方法院 109 年度聲字第 744 號民事判決)

未將系爭土地其他共有人全體列為相對人，即無當事人適格欠缺之問題

按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算；依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之，民法第820條第1項、第2項定有明文。尋繹其立法理由，係認共有人就共有物依多數決或應有部分超過2/3所定之管理，對少數不同意之共有人顯失公平時，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更該管理，俾免多數決之濫用，並保障全體共有人之權益，賦予法院得以裁定變更多數決所定之管理方法，以止紛爭。又共有人就多數決之同意無論是否同意、未表示意見，甚或反對之共有人，僅須為決定時之共有人均須受其拘束，此為團體法理之多數決原則所必然，凡是未參與同意之決定者，無論是積極不同意或消極未參與之共有人，均得依民法第820條第2項之規定，聲請法院變更共有人多數決所為管理決定，此係非參與多數決同意管理決定之共有人，基於法律之規定，本於法定訴訟擔當之法理，為全體不同意或未表示意見之共有人之利益，聲請法院變更多數決管理決定，以平衡不同意管理決定之少數共有人財產權保護，由國家干預私權內容之變更，導致法律關係發生變動，即具有形成力，對於全體共有人均有效力；如經登記，對於應有部分之受讓人，具屬有效（民法第826條之1第1項規定參照）。故共有人依民法第820條第2項規定聲請法院變更共有人依第1項多數決所為管理決定，僅須列參與並同意系爭管理決定之共有人為相對人即可，法院非必對全體共有人為變更管理決定之裁定，自無需將全體共有人列為變更管理決定非訟事件之當事人。則抗告人主張其為不同意系爭管理決定之共有人，將許晉嘉等10人列為相對人，未將系爭土地其他共有人全體列為相對人，即無當事人適格欠缺之問題

（臺灣高等法院108年度非抗字第65號裁定發回意旨參照）

民法第820條第2項性質應屬非訟事件

按法院管轄之非訟事件，除法律另有規定外，適用本法之規定。共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算；依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之，非訟事件法第1條、民法第820條第1項、第2項分別定有明文。又依非訟事件法第1條規定之文義解釋，所謂非訟事件，應不以該法所列舉者為限，且民法第820條第2項既規定由共有人聲請法院裁定變更之，顯見係立法者有意定性其為非訟事件，而由國家干預私權內容之變更，其性質應屬非訟事件無疑

（最高法院67年度第3次民事庭庭推總會決議、臺灣高等法院暨所屬法院101年法律座談會民事類提案第18號參照）。

民法第八百二十條所建構者，乃我國共有制度中最具現代意義的一項調整機制，其核心精神在於承認「多數決管理」的正當性，同時引入「司法矯正」的安全閥，以平衡共有關係中效率與公平之間的結構性張力。共有制度原本建立於全體共有人一致同意的理念之上，惟在實務上，共有人數眾多、利害歧異、聯繫困難，往往導致共有物陷於「無法管理、無法利用、無法改良」的僵局狀態，財產價值因而長期閒置甚至減損。九十八年修正後的第八百二十條，正是為了解決此一結構性困境而生，其一方面引入多數決原則，使共有物得以運作，另一方面又透過「顯失公平」與「情事變更」兩道門檻，賦予少數共有人以司法救濟途徑，避免多數暴力侵蝕個別財產權。

依第八百二十條第一項，共有物之管理，除契約另有約定外，原則上以「共有人過半數且其應有部分合計過半數」為同意門檻，並進一步設計「應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算」之規則，使持分高度集中的情形下，得以突破人數障礙，快速形成有效決議。此一設計，顯然以「資本多寡」作為決策權重之核心標準，使共有制度在形式上仍維持平等，實質上卻引入比例化的權力結構，反映現代財產法對經濟投入與決策權相對應的價值取向。

所謂「共有物之管理」，依實務與通說見解，係指共有物之保存、改良與利用，涵蓋範圍遠較傳統理解為廣。保存行為包括防止毀損、避免滅失之措施，改良行為則指提升共有物經濟價值或使用效能之作為，利用行為則涉及如何分配、安排共有物之使用方式。分管契約，即共有人約定各自占有共有物之特定部分，於性質上即屬共有物利用之管理方法。過往實務要求分管契約須經全體共有人同意，否則不生效力，然修法後，在無法取得全體一致時，共有人已得透過多數決方式，就分管或其他管理方式形成決議，並使其對全體共有人發生拘束力。

最高法院一百零六年度台上字第一五一號判決即明確指出，修法後之民法第八百二十條，已使共有物管理從「一致決」轉型為「多數決」，共有人除得以契約另為約定外，亦得以多數決方式決定共有物之管理方法，甚至得由法院裁定之。與此相對，民法第八百十八條所規定之「各共有人按其應有部分，對共有物之全部，有使用收益之權」，僅係規範權能之基本分配原則，並非具體管理方法之決定規範。換言之，第八百十八條解決的是「比例」問題，第八百二十條處理的則是「方法」問題，兩者層次不同，不可混同。

然而，多數決原則一旦引入，即不可避免產生「多數暴力」的風險。為避免多數共有人以形式合法之決議，實質上壓迫少數共有人，立法者於第八百二十條第二項設計「顯失公平」之司法救濟機制，使不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。此一制度，乃我國物權法體系中極為罕見之設計，其性質並非事後損害賠償，而是直接賦予法院形成權，使其得介入私權內容，變更既有管理決定，重新塑造共有關係之運作方式。

實務上對於「顯失公平」之判斷，並非僅以經濟數額為準，而係綜合考量管理決定對不同共有人所造成之負擔是否顯著失衡、是否逾越合理範圍、是否欠缺正當目的或比例關係。例如，多數共有人決議將共有物長期出租予特定關係人，租金顯著低於市價，使少數共有人長期承受機會成本損失，即可能構成顯失公平；又如決議將共有土地僅供部分共有人專用，排除其他共有人合理使用空間，亦可能落入顯失公平之範疇。法院於審查時，並非重新作成管理決定，而係以憲法財產權保障之觀點，檢驗多數決結果是否逾越可容忍之界線。

臺灣臺北地方法院一百零九年度聲字第二八六號裁定即指出，民法第八百二十條第二項之適用，須以前項所定之「多數決管理決議」存在為前提，法院不得逕行決定共有物之管理，而僅得在既有多數決存在之情形下，依少數共有人之聲請，就顯失公平部分予以變更。此一見解，精確揭示法院角色之定位：法院並非共有物管理之原始決策者，而係多數決機制之監督者與修正者。

同條第三項另設「情事變更難以繼續」之裁定變更機制，進一步擴張司法介入之可能性。此處所謂情事變更，指管理決定作成後，外在環境或內部條件發生重大變化，使原有管理方式已不具合理性或可行性，例如市場環境劇烈變動、使用目的根本改變、共有人結構重大變遷等。此時，縱使原管理決定並非顯失公平，亦得因任何共有人之聲請，由法院裁定變更，以維持共有關係之實質合理性。

為避免多數決濫用，第八百二十條第四項進一步設計責任機制，規定共有人依第一項為管理決定，如有故意或重大過失，致共有人受損害者，對不同意之共有人連帶負賠償責任。此一規定，將管理決定從純粹的團體行為，轉化為帶有個人責任風險的權力行使，使多數共有人於形成決議時，必須審慎衡量其合理性與風險分配，而非僅憑人數或持分優勢強行通過對少數極為不利之方案。

此外，第八百二十條第五項所稱「簡易修繕及其他保存行為，得由各共有人單獨為之」，則構成共有制度中最低限度之自力救濟空間，使任何共有人得在緊急或必要情形下，為避免共有物滅失或損壞而單獨採取行動，免於因等待決議而坐視財產受損。此一規定，體現物權法以保存價值為優先之基本理念。

值得注意者，民法第八百二十條之適用範圍，並非涵蓋所有「多人共有」型態。實務明確指出，公寓大廈之區分所有權人與管理委員會間之權利義務關係，屬團體法性質，應優先適用公寓大廈管理條例，而非逕以民法第八百二十條作為變更依據。臺灣臺北地方法院一百零九年度聲字第七四四號判決即指出，依公寓大廈管理條例成立之區分所有權人會議決議，其內容如管理費徵收，並非民法第八百二十條所稱「共有物之管理」，自無由法院依同條第二項裁定變更之餘地。此一區別，顯示第八百二十條乃一般共有制度之調整工具，並非萬用之「團體決議救濟條款」。

在程序法層面，第八百二十條第二項之聲請，性質上屬於非訟事件。立法者明文使用「聲請法院以裁定變更」之語彙，即揭示其非屬爭訟性質，而係請求國家介入私權結構之形成程序。最高法院及高等法院之法律座談會亦一致認為，其性質應歸屬非訟事件，適用非訟事件法相關規範。此一定位，使法院於審理時，得以職權調查事實，並以形成裁定之方式，直接變更管理內容，其效力及於全體共有人，並具有對世效力。

在當事人適格上，實務亦採取彈性解釋。臺灣高等法院一百零八年度非抗字第六十五號裁定指出，聲請人僅須列參與並同意系爭管理決定之共有人為相對人即可，無須將全體共有人列為當事人。此係基於多數決具有團體拘束力，不同意或未表示意見之共有人，均屬同一利益群體，聲請人得本於法定訴訟擔當之法理，為全體不同意者之利益聲請變更，法院裁定亦將對全體發生效力。

總結而言，民法第八百二十條標誌著我國共有制度由「靜態共存」轉向「動態治理」的關鍵轉折。其一方面引入多數決，使共有物得以運作、利用與改良，避免資源長期閒置；另一方面又透過顯失公平與情事變更之司法介入機制，為少數共有人提供實質救濟，防止多數決淪為壓迫工具。此一制度設計，使共有不再只是權利重疊的被動狀態，而成為一個可被調整、可被修正、可被司法平衡的權利結構，展現現代物權法在效率與公平之間精緻調和的制度智慧。