民法第七百九十九條裁判彙編-建築物之區分所有003350

民法第799條規定：

稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。

前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。

專有部分得經其所有人之同意，依規約之約定供區分所有建築物之所有人共同使用；共有部分除法律另有規定外，得經規約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用。

區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。

專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。

說明：

要旨-大廈頂樓之屋頂平台，屬該棟建築物之共同部分

查大廈頂樓之屋頂平台，屬該棟建築物之共同部分，依民法第七百九十九條規定，應推定為該大樓各層所有人之共有，則依前開說明，如未經他共有人同意，逕行佔用該頂樓屋頂平台之全部或一部，他共有人自得本於所有權請求除去其妨害。

臺灣臺中地方法院87年度訴字第2265號民事判決

要旨-

數人區分一建築物，就其專有部分，在構造上及使用上具有獨立性，於該 專有部分固成立區分所有權，但就專有部分以外之建築物部分，即共同部 分，其與區分所有部分，在使用目的上有密不可分之關係，不得與區分所 有建物分離，而個別成為單獨所有權之客體，依民法第七百九十九條前段 規定，推定其為各區分所有人所共有。地下室如依建築藍圖及使用執照之 記載，倘係供全體區分所有人防空避難或停車之用，為區分所有建築物公 共設施之一，於構造上及使用上又無獨立性，自屬共同使用部分，該地下 室在性質上即不得單獨為所有權之客體，應屬全體區分所有人共有，縱各 區分建築物於辦理第一次所有權登記時，未辦理地下室為公共設施之登記 ，自無礙其附屬於區分建築物所有人共有之性質。(最高法院 88 年度台上字第 1553 號 民事判決)

要旨-

按民法第七百九十九條前段規定：「數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有。」，是以區分所有建築物可分為區分所有人之專有部分與區分所有人之共有部分。另最高法院八十年台上字第八０四判決揭示：「數人區分一建築物而各有其一部份者，謂之建築物之區分所有。其區分之各分為獨立之權利客體成立單獨所有權。至其區分方法或為縱的分割，或為橫的分割，或為二者交互運用，無論分間、分層抑分套在所不問。惟基於物權標的物獨立性之原則，必須在構造上及使用上均具有獨立性者，始足當之。」，可知專有部分須具有構造與使用上之獨立性，始足當之。惟依八十四年六月二十八日公寓大廈管理條例第三條第三款規定：「專有部分：指公寓大廈之全部或一部份，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。」，從而公寓大廈之專有部分是否並未以同時具有獨立性為必要，似有疑義，然仍須具有使用上之獨立性即為已足。而系爭地下室取得使用執照當時有效之土地登記規則第七十三條雖規定：「區分所有建物之地下層或屋頂突出物，如依使用執照記載非屬共同使用性質，並已編列門牌者，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記。」，惟按此一規定僅係就地下室得否單獨登記為一般區分所有建物為規範，並無推定所有權誰屬之效果，查系爭土地係原告及其他共有人所共有，被告非系爭土地之共有人，為不爭之事實，惟區分所有建物之基地，在構造上當然為區分所有人之共用部分，各區分建物所有人就基地之事實上共用關係，不因區分所有人之更易而受影響。基地既有別於建物，可為另一所有權客體，自不若區分所有建物本身共用部分之應推定為各區分所有人共有。是區分建物所使用之基地，為區分所有人之一人、數人或全體所有，或為區分所有人以外之人所有，均不影響各區分所有人就基地共用關係之存在。苟基地僅屬於區分所有人中之一人或數人所有，該一人或數人，就已存在之基地事實上共用關係，顯無從為有別於共用關係以外之使用，自可推斷為該一人或數人應默許建物區分所有人之使用基地，不得指其為無權占有。(臺灣新北地方法院87年度訴字第1889號民事判決)

要旨-

按區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物，民法第799條第1項定有明文。而區分所有建築物者，係指數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物，倘為不同建號之建物，而無共有之共同部分者，並非區分所有建築物（最高法院105年度台上字第782號判決意旨參照）。查上訴人為○○○路房屋之所有權人，被上訴人為○○街房屋之所有權人，雖○○○路公寓與○○街公寓係以坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地為基地，所建造之2棟公寓，但並未登記共同使用部分等情，有土地及建物謄本可稽。依臺北市建築管理工程處提供65使字第2035號使用執照所示，兩棟公寓為4層2棟16戶之集合住宅；依屋頂建築平面圖，兩棟公寓中間以1面共同壁相隔，中間設有1處天井，各有獨立樓梯及屋頂貯水池；再觀諸地下室平面圖，兩棟公寓之地下室各自分開，並無連通共同使用等情。再者，○○○路公寓…共用水塔及大門出入口；○○街公寓…共用水塔及大門出入口；兩棟公寓樓梯並未互通；屋頂平台設有女兒牆阻隔等情，業經原審履勘現場屬實，製有勘驗筆錄可參，且兩造亦不爭執兩棟公寓各設有獨立水表及電表，未共同分擔公共水電費。可見，依建築結構而觀，兩棟公寓屬雙併式集合住宅，在使用上亦無共有之共同部分，屬各具獨立性之兩棟區分所有建築物，並非屬於同一區分所有建築物甚明。(臺灣高等法院107年度上易字第865號民事判決)

要旨-

按區分所有之公寓大樓，所有權之客體，可分為專有部分及共有部分，其屋頂平台既屬該建物之一部，且係為維護大樓之安全與外觀所必要，性質上不許分割而成為專有部分，應由全體住戶共有使用，自屬該大樓之共同部分，依民法第七百九十九條規定，應推定為大樓各區分所有人之共有，縱未經登記，仍不失其共有之性質。則被上訴人主張其對屋頂平台有所有權（共有權）即屬可採。兩造均係前開公寓之區分所有人，亦係該屋頂平台之共有人，則依民法第八百十八條、第八百十九條第二項、第八百二十條第一項之規定，兩造均得按其應有部分，對於屋頂平台之全部，有使用收益之權；其處分、變更及設定負擔，應得共有人全體之同意；除契約另有約定外，亦應由共有人共同管理之。是各區分所有人對於屋頂平台之特定部分占有使用，須徵得區分所有人全體之同意，如未經他區分所有人之同意而就屋頂平台之全部或一部任意占有，即屬侵害他區分所有人之權利，他區分所有人得本於所有權請求除去其妨害。又公寓大樓之買賣，經由建商與各承購戶訂明屋頂平台由頂樓住戶使用管理者，固非不可認係共有物之分管約定，惟頂樓買受人於為管理及使用時，仍應注意屋頂平台之構造設計及其原有功能。被上訴人與建商冠德公司訂立之買賣契約雖約定，屋頂除公共使用之突出物外，其他部分歸由頂樓所有權住戶管理使用。但此所謂共有物之管理，應係指對共有之屋頂平台為保存、改良及使用收益等行為，並不包括加蓋建物之行為。(最高法院85年度台上字第2389號民事判決臺灣高等法院84年度上字第949號)

按所有權之標的物須具獨立性，數人區分一建築物而各有其一部分，必須該被區分之部分在構造上及使用上均具有獨立性，始得作為建築物區分所有權之客體。所謂構造上之獨立性應具有與建築物其他部分或外界明確隔離之區分存在。所謂使用上之獨立性，乃指建築物得作為一建築物單獨使用，有獨立之經濟效用者而言。判斷建築物有無使用上之獨立性，應斟酌其對外通行之直接性、面積、價值、隔間、利用狀況、機能、與其他建築物之依存程度、相關當事人之意思以及其他各種情事，依社會一般觀念為綜合考量。（最高法院110年台上字第602號民事判決）

要旨-

區分所有建物之地下室得否作為單獨所有權的對象？本次修法前區分實務上雖偶有傾向於採取否定見解(如最高法院88年台上第1553號判決：「地下室如依建築藍圖及使用執照之記載，倘係供全體區分所有人防空避難或停車之用，為區分所有建築物公共設施之一，於構造上及使用上又無獨立性，自屬共同使用部分，該地下室在性質上即不得單獨為所有權之客體，應屬全體區分所有人共有」)，於修法後應以構造上以及使用上之獨立性，作為判斷標準。「須在建築構造上可與建築物之其他部分隔離，以及具有獨立之出入門戶，可作為一建築物單獨使用」(最高法院75年台上第907號判決)。若地下室雖未辦理所有權保存登記，惟其面積多達一Ｏ三．七八平方公尺、未分攤予各樓層，且有獨立之出入口可由樓梯間自由進出(最高法院93年度台上字第2063號民事判決)；或是具有獨立出入口、三處防火鐵門、水電設備、廁所及空房一間，並有編定門牌之地下室(化糞池則是設於各棟之後院)(最高法院94年度台上字第1636號民事裁定)，即具有構造上及使用上之獨立性，得為單獨所有權之標的。反之，至於依山坡地形而建築，有挑空樑柱支撐、應以泥土填實之空間即屬區分所有物(大樓)之基礎結構，並不具有獨立經濟目的(最高法院89年度台上字第1377號判決)。

要旨-

地下室(層)及停車空間是否為共有部分?最高法院基本上認地下層非共有部分，謂地下層之面積廣大，為其地上大樓之一層，其建造須挖土作成擋土牆，建造成本較諸地上層有過而無不及，倘非專為規劃投資施工闢建，不可能形成，依社會上一般交易觀念，性質上當非不得獨立為區分所有之客體(最高法院71年台上字1193號，72年台上字第1582號判決)。

要旨-

79年台上字第1147號判決：「地下室所有權之歸屬應依物權法則決定，以出資建造人為原始取得人，與其使用權誰屬係屬二事，施工圖縱然約定地下室規劃防空避難室、停車場供全棟大樓住戶使用，亦與所有權之認定無關。縱依法令或建屋之本質，地下室應供樓上各住戶作為防空避難室、停車場使用，亦屬其使用權歸屬之問題，與其所有權誰屬無關，自難以其係一樓以上區分所有建物之公共設施，而認為當然屬於一樓以上房屋所有人共有。且地下室有電梯，樓梯通往一樓大門，並有通道供汽車出入，與外面相通，自得單獨為區分所有權之標的，尚非該大廈一樓以上區分所有建物之從物」。

要旨-

最高法院88年台上字第1553號判決：「數人區分一建築物，就其專有部分，在構造上及使用上具有獨立性，於該專有部分固成立區分所有權，但就專有部分以外之建築物部分，即共同部分，其與區分有所部分，在使用目的上有密不可分之關係，不得與區分所有建物分離，而個別成為單獨所有權之客體，依（修正前）民法第799條前段規定，推定其為各區分所有人所共有。地下室如依建築藍圖及使用執照之記載，倘係供全體區分所有人防空避難或停車之用，為區分所有建築物公共設施之一，於構造上及使用上又無獨立性，自屬共同使用部分，該地下室性質即不得單獨為所有權之客體，應屬全體區分所有人共有，縱各區分建物於辦理第一次所有權登記時，未辦理地下室為公共設施之登記，自無礙其附屬於區分所有建築物共有之性質。」

要旨-屋頂平台及突出物是否為共有部分?

屋頂平台是否為共有部分，最高法院認為：屋頂平台乃所以維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係大樓之共有部分，依（修正前）民法第799條規定，應推定為大樓各區分所有人之共有，縱未登記，仍不失其共有之性質(最高法院77台上字第892號，1766號，78年台上字第2524號判決)。

要旨-

按區分所有建築物可分為區分所有人之專有部分與區分所有人之共有部分，其共有部分係指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物而供共同使用者（公寓大廈管理條例第三條第四款參照）。而關於區分所有建築物及其附屬物之共同部分之修繕費及其他負擔，應由各共有人按其所有部分之價值分擔之，九十八年一月二十三日修正前（下稱修正前）民法第七百九十九條規定甚明。此一規定係就區分所有建築物及其附屬物之共同部分之修繕費及其他負擔，所作之規定。至於修正前民法第八百二十二條第一項規定：「共有物之管理費及其他負擔，除契約另有規定外，應由各共有人按其應有部分分擔之。」則係對於分別共有共有物之管理費及其他負擔，所作之規定。而所謂「按其所有部分之價值分擔」與「按應有部分分擔」，意義並不相同，此觀九十八年一月二十三日修正公布之民法第七百九十九條之一之立法理由自明。因此，修正前民法第七百九十九條應係民法第八百二十二條之特別規定，關於區分所有建築物共同部分之修繕費及其他負擔，在法律之適用關係上，應優先適用民法第七百九十九條之規定，由各共有人按其所有部分之價值分擔之。本件兩造為系爭大樓之區分所有權人，被上訴人因修繕系爭大樓共有之附屬公用設備而支付系爭修繕費用，為原審所認定之事實；如果無訛，被上訴人於起訴時既已特定其訴訟標的之法律關係，表明依民法第七百九十九條、第八百二十二條之規定請求，基於法院應依職權正確適用法律，不受當事人所陳述法律意見或所表示法律見解拘束之原則（法官知法原則），則依照上開說明，本件修繕部分，因未經兩造協議按應有比例分擔，自應適用修正前民法第七百九十九條之規定（本件係於九十六年十月二日起訴，依民法物權施行法第一條後段規定，應適用修正前之規定）。原審未遑詳察，先謂依民法第七百九十九條規定，系爭修繕費及其他負擔，應由各共有人按其應有部分之價值分擔之。復認被上訴人所支付之修繕費用，依民法第八百二十二條規定，應由兩造按應有部分之比例分攤云云，而為上訴人不利之論斷，不僅前後理由矛盾，且有判決適用法規不當之違法。至兩造所有部分之價值各為若干，猶待事實審法院調查審認，本院尚無從加以判斷。(最高法院民事99年度台上字第1770號判決)

要旨-

按民法第七百九十九條所稱區分所有建築物之專有部分，各區分所有人固有其單獨之所有權，惟因與同一棟建築物之其他區分所有人專有部分間，在物理上相互連接，使用上密切相鄰，彼此休戚相關，有共同之利益，其區分所有建築物間之共同壁（或樓板）不啻具雙重或兩面性而為該區分所有人所共有，且區分所有人間就專有部分之用益、處分，亦有較強之相互制約性，是區分所有人就專有部分之使用、收益、管理或處分，自均不得違反各區分所有人之共同利益，此觀公寓大廈管理條例第五條、第十二條規定自明。查上訴人自第一審起即非僅以北歐大廈占用土地之垂直上下建物所有人為被告，並指稱：北歐大廈係一物理上不可分割之建物，若就垂直上下之建物予以拆除，對整體大廈結構均有影響等語。究竟北歐大廈占用上訴人土地之垂直上下建物與其他區分所有人專有部分間，有無上述共同壁之雙重、兩面性（共有）或處分上之相互制約性？似有不明。原審未進一步詳為調查審認，遽以被上訴人蔡光偵以次八十三人非垂直上下建物之區分所有人，逕認其無拆屋還地之義務，未免速斷（最高法院92年度台上字第1445號民事判決）。

要旨-

按建物測量辦法，僅係就建築物登記面積為測繪，就建物所有權之歸屬，尤其共有、共用及專有之歸屬，仍應依建築物之特性，依民法、管理條例等相關法令判斷之。而區分所有建築物之專有部分，係指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者；共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物，固於98年1月23日修正民法第799條第2項時始明定，然揆其立法理由揭櫫：「區分所有權客體之專有部分，除須具有使用之獨立性外，並以具有構造上之獨立性為必要，爰就此予以明定，以符物權客體獨立性之原則」等語，足見區分所有建築物專有部分之認定，原雖無規定，惟以具備構造及使用上之獨立性為其事物之本質，須符合物權客體獨立性原則，至斯時始將要件及定義予以明文化。倘未具備物權客體獨立性要件，不得獨立為所有權之客體，縱辦理區分所有權之專有登記，仍不因而認為係專有部分。是有關區分所有建築物之專有部分及共有部分之（私權）爭議，法院有調查審認之職權，不受地政機關所為專有、共有部分登記之拘束（最高法院109年度台上字第1528號判決參照）。兩造均不爭執系爭大樓為區分所有建物，有公寓大廈管理條例之適用。而系爭車道雖為221建號之一部，登記上屬專有部分，然系爭車道及相連之地下二、三層車道，為進出系爭大樓地下樓層車輛之唯一通行路徑，前述車道之存在，始能使系爭大樓地下樓層關於停車位之設置發生效用，是該等車道乃系爭大樓地下樓層停車空間，構造及效用上當然必要之成分，其本身在機能上無法獨立作為一定類型之生活或事業活動場所，顯不具使用上之獨立性，且亦無獨立之經濟效用，無從單獨作為交易之客體。從而，系爭車道欠缺物權客觀獨立性，實不得獨立為所有權之客體，無從做為區分所有建物之專有部分。此由與系爭車道使用方法、性質相同之系爭大樓地下二、三層車道，係編列為224建號，屬共有部分乙節，亦可得證。揆諸前開說明，縱使地政機關將系爭車道與221建號中關於83個增設停車位部分，併同為系爭大樓專有部分之登記，本院並不受此登記之拘束，而就系爭車道之設置之目的、用途而論，認系爭車道性質上應為系爭大樓之法定共有部分，依公寓大廈管理條例第9條第1項規定，系爭大樓地下車位所有人按其共有之應有部分比例，享有系爭車道之使用收益權，自得無償通行系爭車道。而遠東科技管委會對系爭大樓之共有部分具有管理職責…，系爭大樓地下車位使用人為系爭車道之共有人（指系爭大樓地下一層機車停車位、地下一層卸貨區、地下二層汽車停車位與地下三層汽車停車位之所有人，其等為223建號、224建號之共有人）、或經其等及遠東科技管委會授權使用系爭車道之人，均得無償通行系爭車道。準此，遠東科技管委會訴請確認系爭大樓地下車位使用人就系爭車道有無償通行權存在，國福公司、聯永公司應容忍遠東科技管委會在上開通行權範圍內之土地修繕水泥道路，且不得禁止或妨害系爭大樓地下車位使用人通行，即無不合。華航玩具公司與大都市建設公司簽署系爭車位預售契約書時，另簽署系爭分管協議書，該協議書第7條約定：「地下一層車道為該層停車位承買人所共同持分所有，惟需開放供其他地下一層及地下二、三層停車位承買人無償共同使用」。該條約定首句係揭櫫系爭車道為221建號車位承買人共有之原則，亦即倘若221建號之83個車位全部由一人單獨承買，系爭車道即為該承買者單獨所有；如該83個車位有複數承買人，系爭車道即為該複數承買者共有。後段之約定則明揭221建號之承買人應將系爭車道提供給系爭大樓地下樓層其他車位所有人無償使用之旨，系爭車道應屬公寓大廈管理條例第3條第6款所指「約定共有部分」。華航玩具公司既已簽署系爭分管協議書，足證其業已承諾將系爭車道提供他區分所有權人共用。而大都市建設公司於銷售系爭大樓之其他區分所有建物時，於契約書內與承買人約定應簽署地下室停車位分管協議書；另於承買人所簽之分管協議書內，有與系爭分管協議書第七條相同內容之條文，此有他承買人與大都市建設公司所簽署之契約書為憑。足資推論系爭大樓全部區分所有建物所有人，均已同意將系爭車道做為約定共有部分。…依公寓大廈管理條例第23條第2項第1款規定，系爭車道縱經系爭大樓全體區分所有權人同意做為約定共有部分，但未經載明於規約，對繼受華航玩具公司對221建號所有權之國福公司而言，此項約定並無規約之物權效力，自不待言（參見依同法第24條第1項規定）。又民法第799之1條第4項規定：「區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同」，是以針對華航玩具公司與系爭大樓其他區分所有權人均同意將系爭車道做為約定共有部分乙節，雖無規約之物權效力，但若華航玩具公司之繼受人國福公司對前開約定之內容明知或可得而知，亦應受此約定之拘束。而國福公司與華航玩具公司簽署系爭買賣契約書時，已可藉由該契約書附件之221建號測量成果圖，確認系爭車道係買賣標的物221建號之一部，前已詳論，堪認國福公司縱非明知，亦屬可得而知系爭車道原屬華航玩具公司所有，同為其買受之範圍。而聯永公司之法定…從而，遠東科技管委會主張國福公司對於系爭車道原為華航玩具公司所有，且向由系爭大樓地下車位使用人無償使用之事，乃明知或可得而知乙節，堪可採取。依前引規定，國福公司就系爭車道屬約定共用部分之權利義務關係，亦應受拘束。易言之，國福公司亦負有將系爭車道提供予系爭大樓地下車位使用人無償使用之義務，遠東科技管委會據此請求確認系爭大樓地下車位使用人就系爭車道有無償通行權存在，國福公司、聯永公司應容忍遠東科技管委會在上開通行權範圍內之土地修繕水泥道路，且不得禁止或妨害系爭大樓地下車位使用人通行，即屬有據。(臺灣高等法院 109 年度重上字第 946 號民事判決)

民法第七百九十九條以「區分所有建築物」為核心概念，建構我國集合住宅、商辦大樓與各類複合式建築物之物權基礎。該條明定，所謂區分所有建築物，係指數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分成立單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分成立共有關係之建築物。此一制度，突破傳統「一物一權利人」之所有權模型，使同一建築物得同時容納多數獨立所有權，並以共有關係維繫其不可分割之整體性，乃現代都市社會高密度居住型態得以成立之法制基礎。

依條文第二項，專有部分係指在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權標的之部分；共有部分則為專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。此一劃分，揭示區分所有制度的核心命題：哪些空間得成為獨立權利客體，哪些空間則因其功能、結構或安全需求，必須歸屬全體所有人共同支配。專有部分與共有部分之界線，並非僅依登記或契約約定決定，而須回歸建築物之物理結構、使用機能及社會功能加以判斷，法院對此享有最終審認權。

最高法院長期見解即指出，專有部分須同時具備構造上與使用上之獨立性。構造上之獨立性，係指該部分在物理結構上得與其他部分明確區隔；使用上之獨立性，則指該部分得作為一獨立空間單獨使用，並具有獨立經濟效用。未具備此二要件者，即不得作為區分所有權之標的，縱經地政機關登記為專有部分，仍不當然具備私法上之專有性質。最高法院一再強調，物權客體須具獨立性，此為物權法之基本原則，區分所有制度亦不得例外。

正因如此，大廈屋頂平台、外牆、承重牆、樓板、管線幹道、主要通行車道、共同壁等，縱未於登記上標示為「共有」，仍因其在建築物整體安全、外觀或機能上不可分割，而應推定為共有部分。臺灣臺中地方法院早於八十七年度即指出，大廈頂樓屋頂平台屬建築物共同部分，未經全體共有人同意，任何一人不得逕自占用，其他區分所有人得本於所有權請求除去其妨害。最高法院亦反覆表示，屋頂平台性質上不許分割為專有部分，應由全體住戶共有使用，縱未辦理登記，仍不失其共有性質。

地下室是否得為專有部分，長期為實務爭議焦點。早期判決多認，若地下室依建築藍圖及使用執照記載係供全體區分所有人防空避難或停車使用，且在構造及使用上無獨立性，即屬共同部分，不得單獨為所有權客體。然而隨著建築技術與交易型態演進，實務逐漸轉向以「構造上及使用上之獨立性」為唯一判準。若地下室具備獨立出入口、獨立空間配置，並得單獨使用、交易，則縱位於地下層，仍得成立專有部分；反之，若僅為支撐建物之基礎結構或僅具通行機能，則應認屬共有部分。

此一判斷標準，並不受地政機關登記形式所拘束。最高法院明確指出，區分所有建築物之專有部分及共有部分之爭議，屬私權範疇，法院得依建築物特性及實際使用狀態自行審認，不受行政登記標示之限制。換言之，即便某一空間於登記上列為「專有」，若其性質上欠缺物權客體獨立性，仍應被認定為法定共有部分。此一見解，確立了「實質優於形式」在區分所有制度中的核心地位。

第七百九十九條第三項並進一步容許，專有部分得經其所有人同意，依規約約定供全體區分所有人共同使用；共有部分亦得依規約約定供特定所有人使用。此即實務上常見之「約定專用」、「約定共用」制度基礎。然而，約定僅屬使用權之分配，並不改變其物權性質。共有部分縱約定由頂樓住戶專用，仍不因此轉化為其專有部分，頂樓住戶僅取得管理與使用權限，並未取得獨立所有權。最高法院即明確指出，建商於買賣契約中約定屋頂平台由頂樓住戶使用管理，固可視為共有物分管約定，但所謂管理使用，僅及於保存、改良及使用收益，並不包含加蓋建物之權限，亦不生專有化效果。

第七百九十九條第四項就基地及共有部分之應有部分比例設下法定推定，以專有部分面積占全體專有部分總面積之比例為準，除另有約定外，概依此計算。此一規定，使區分所有權體系具有可預測性，避免因應有部分計算不明而生紛爭。至第五項更進一步宣示，專有部分與其所屬之共有部分及基地權利不得分離移轉或設定負擔，確保建築物整體之物權結構不被破壞，避免出現「只有牆壁沒有地基」、「只有房間沒有樓梯」之荒謬權利狀態。

區分所有制度本質上係一種高度互賴的物權型態。各區分所有人雖就其專有部分享有單獨所有權，然因物理結構相互連結、使用機能彼此依存，其權利行使自受共同利益之強烈制約。最高法院即指出，區分所有人就專有部分之使用、收益、管理或處分，均不得違反全體區分所有人之共同利益，專有部分之牆壁、樓板往往同時具備「雙重或兩面性」，既屬一方之界牆，亦為他方之結構，性質上帶有共有色彩，非得完全以獨立物權視之。

此種結構性互賴，正是區分所有制度與一般單獨所有權最根本的差異所在。傳統所有權強調排他與自由處分，而區分所有權則內含高度的協調義務與容忍義務。法律藉由第七百九十九條，將建築物視為一個不可分割的物理與功能整體，個別專有權僅存在於此整體之內，而非凌駕其上。區分所有人既分享建築物帶來的居住與經濟利益，亦必須承擔因共存而生的限制與義務。

延續前文，區分所有建築物制度之所以具有高度社會性，正因其本質上是一種「共享空間中的分別所有」。每一位區分所有人，雖在其專有部分內享有排他支配權，然其生活、營業與權利行使，無可避免地與他人交織。牆壁的另一側、樓板的上下層、管線的交錯、通道的共用，皆使任何單一專有部分不可能脫離整體而獨立存在。是以，民法第七百九十九條並非僅在形式上創設「專有」與「共有」的二分法，而是在制度上要求所有權人理解並承擔「共存」的法律後果。

實務上最常引發爭議者，莫過於屋頂平台、地下室、停車空間、走道及車道之性質認定。屋頂平台，因其對建築物防水、安全及外觀具有不可替代的功能，長期被最高法院視為法定共有部分。即便建商於買賣契約中約定由頂樓住戶「管理使用」，亦僅屬共有物分管，並不因此轉化為專有部分，更不得據此加蓋建物或排除他人必要使用。法院屢次指出，所謂管理使用，係指保存、修繕、維護與合理利用，並不包含改變結構或擴張專有範圍之權限，否則即侵害其他區分所有人之共有權。

地下室與停車空間之爭議，則體現「獨立性」標準的關鍵意義。早期實務因防空避難功能與公共安全考量，傾向認地下室為共有部分，但隨著建築設計演進，地下層逐漸成為可獨立使用、交易之空間，最高法院遂轉以構造與使用獨立性為核心判準。凡具備獨立出入口、完整空間配置，並得單獨為經濟利用者，即得為專有部分；反之，若僅為通行、支撐或附屬於其他空間之必要構成要素，即應認屬共有部分。此一轉變，反映物權法對現代建築型態的調適能力，也顯示第七百九十九條並非僵化規範，而是一套可隨社會變遷而調整的制度框架。

尤須注意者，區分所有之判斷，不受地政登記形式之拘束。最高法院明白指出，建物測量與登記，僅係行政上對面積與範圍之技術處理，並不當然決定私法上所有權歸屬。某一空間縱登記為「專有」，若其在構造或使用上欠缺獨立性，仍不得成為物權客體；反之，縱未登記為專有，只要符合獨立性要件，亦不當然失其專有可能性。此一原則，確保區分所有制度回歸物權法「客體獨立性」之基本精神，避免行政登記凌駕實質權利關係。

在基地權利方面，第七百九十九條第四項以專有部分面積比例，作為共有部分及基地應有部分之計算基準，形成一套標準化模型。其立法意旨，在於避免因基地權利分配不明而生紛爭，並使各區分所有人之負擔與權利大致與其專有部分規模相當。然而，該比例並非不可變動，法律允許另有約定，顯示立法者尊重當事人自治，容許在不違反公共秩序及善良風俗之前提下，依實際需求調整權利配置。惟不論比例如何變動，第五項所宣示之「不可分離原則」始終具有核心地位，專有部分不得脫離其所屬共有部分與基地而獨立移轉，否則將破壞建築物作為整體之物權結構。

此一不可分離原則，在實務上具有深遠影響。區分所有人出售其專有部分時，必須同時移轉其於共有部分及基地之權利，受讓人亦自動承受原所有人於共有關係中之權利義務。這種「權利束」的整體移轉，使區分所有權成為一種高度結構化的物權型態，任何單一權利的剝離，皆可能導致制度失衡。正因如此，法律禁止將專有部分與其所屬共有權利分離處分，以維持建築物作為一個功能整體的存在。

區分所有制度同時也是一種「權利社會化」的具體展現。個別所有權不再是完全自由的支配權，而是嵌入於共同生活結構中的相對權利。最高法院多次強調，區分所有人就專有部分之使用、收益與處分，仍須顧及其他區分所有人之共同利益，此觀公寓大廈管理條例之規範亦可得而知。專有部分雖屬個人所有，但其牆壁、樓板、管線與鄰戶相連，其改建、增設或用途變更，均可能影響整體安全與他人權益，因此必須受到較一般所有權更嚴格之限制。

此種制度設計，並非削弱所有權，而是重新界定其內涵。在高密度都市環境中，若仍以傳統單獨所有權邏輯對待建築物，勢必導致衝突不斷。民法第七百九十九條所建構者，乃是一種「分而不離」的所有權模式：各自為主，卻又不可脫離；各有其權，卻又彼此牽連。此種模式，使區分所有權成為兼具個人利益與公共秩序的混合型物權，亦使建築物不再只是物理結構，而是法律上高度組織化的共同體。

從裁判實務觀之，法院在適用第七百九十九條時，始終圍繞三個核心問題：其一，該空間是否具備構造與使用之獨立性；其二，該空間之功能是否為整體建築所不可或缺；其三，相關約定是否僅及於使用分配，而未改變物權本質。凡欠缺獨立性或具不可替代之公共機能者，即使登記為專有，仍可能被認定為共有部分；凡僅屬使用上之分管約定者，即使長期由特定住戶使用，亦不因此取得專有權。此一審查架構，使區分所有制度得以在尊重交易安全與維護共同利益之間取得平衡。

總而言之，民法第七百九十九條所揭示的，不僅是一套建築物所有權分配規則，更是一種現代都市社會中「共存」的法律哲學。它要求個別所有權人認知自身權利乃存在於共同體之中，並以制度化方式將「相互依賴」轉化為「法律關係」。在此體系下，建築物不再只是個別財產的集合，而是一個由專有權與共有權交織而成的法律整體；區分所有權亦不再是單純的排他支配，而是一種在共享結構中行使的相對權利。正是此一制度，使現代公寓、大樓與複合式建築得以在法律上穩定運作，亦使都市生活的高度密集與複雜互動，得以在物權法框架內獲得秩序化的調整。