民法第七百九十六條之二裁判彙編-等值建物之準用範圍003347

民法第796-2條規定：

前二條規定，於具有與房屋價值相當之其他建築物準用之。

說明：

房屋以外建築物之價值亦有超越房屋情事，事所恆有。如對該等建築物之越界建築一律不予保障，亦有害於社會經濟。惟建築物之種類甚多，如一律加以保障，亦將侵害鄰地所有人之權益，故權衡輕重，以具有與房屋價值相當之其他建築物，例如倉庫、立體停車場等是，始得準用前二條之規定，爰增訂本條規定，以期周延。

按土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金。前項情形，鄰地所有人得請求土地所有人，以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地，其價額由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。前條第1項但書及第2項規定，於前項情形準用之。前2條規定，於具有與房屋價值相當之其他建築物準用之。民法第796條、第796條之1、第796條之2固有明文，且依民法物權編施行法第8條之3、第8條之4規定，於民法物權編修正施行前越界建築之情形亦有適用。惟當事人以契約約定同意提供建築使用，即無民法第796條規定之適用（最高法院77年第5次民事庭決議參照）。上訴人於重測前337-8地號土地分割前已經原土地所有權人高月生同意交付系爭土地供上訴人建築使用，業如前述，當時重測前337-8地號土地為高月生1人所有，且未經分割為數筆土地，上訴人建築系爭建物之始非無權占有，亦無越界之問題，係因高月生分割錯誤造成嗣無權占有系爭占用土地，是被上訴人主張依民法第796條、第796條之1規定請求上訴人價購系爭占用土地，即無足採。惟按民法第796條、第796條之1規定，旨在維護房屋之社會經濟利益，故雖非房屋本體，但為房屋所依附，而為其建築基礎之地上物，自應視為房屋之一部。查系爭土地位在坡度44.98度之區域，屬特定水土保持區，系爭房屋坐落之311地號土地與系爭土地相緊鄰，亦位處高坡度之山坡，現地坡度陡峭，已明顯不合於現行法令規定，且基地後方岩層傾角過大，易發生落石，嚴重影響下方建築安全，故其施工順序上仍應以先施作水土保持設施並完成相關雜項工程，確保下邊坡開發建築安全後，再行申請建造執照，較為合理，且本案基地部分範圍因山腹為峭壁，岩盤裸露，下坡為崩積層，等不穩定狀態因素，且已發生過崩塌災害等節，有臺北縣政府函可憑，以此可推知系爭房屋所在之系爭土地位置，亦屬地形陡峻應先施作水土保持設施並完成相關雜項工程，確保下邊坡開發安全始得建築之情。又系爭房屋曾經臺北縣政府建設局核准發給營建執照而施作，其中設計大要載有「依圖示地點用細線先定基準標誌及水平標高須正確堅固然後依圖示尺吋開挖基槽須平坦筆直後用大卵石垂直鋪好並用小卵石填滿縫隙後以60公斤以上之木捶夯打……。」等文，以前文內容可推知該施作大要係針對房屋基礎結構之施作方法為記載，又系爭駁崁完工後亦與設計大要施作之內容相符…，堪認系爭駁崁係為達擋土功效而陡直設置，應屬系爭房屋建築基地安全設施，如予拆除勢將重大影響系爭房屋之基礎安全，基於『等者等之，不等者不等之』平等原則之類推適用，被上訴人應得類推適用依民法第796條之1第2項準用第796條第2項規定請求上訴人購買系爭占用土地（臺灣高等法院105年度上更(一)字第119號民事判決）。

民法第七百九十六條之二，係於物權編修正時，承繼第七百九十六條與第七百九十六條之一之制度精神，進一步擴張其適用範圍而設，其核心意旨在於回應現代土地利用型態之多元化現象，使越界建築制度不再僅限於「房屋」本體，而得及於具有與房屋「價值相當」之其他建築物。立法理由已明確指出，房屋以外之建築物，於現代社會中往往具有不亞於住宅本體之經濟與社會價值，例如倉庫、立體停車場、大型駁崁、擋土牆、機械設備建築物等，若一律排除於越界建築保護制度之外，則勢將導致社會經濟資源之重大浪費，亦與相鄰關係制度原欲調和土地利用衝突、兼顧公共利益與私人權益之目的相悖。然立法者亦未採取全面擴張之立場，而係以「具有與房屋價值相當之其他建築物」為限，形成人為設定之門檻，避免過度侵害鄰地所有權，從而在經濟保護與所有權完整性之間，建立一條必要之界線。

第七百九十六條之二之體系定位，必須置於第七百九十六條與第七百九十六條之一所建構之「越界建築三層結構」中加以理解。第七百九十六條係以非故意或重大過失越界，且鄰地所有人知情未即異議為前提，限制其拆除請求權，並賦予價購與償金機制；第七百九十六條之一則於不符前條要件時，賦予法院裁量權，得斟酌公共利益與當事人利益，免為全部或一部之移去或變更；而第七百九十六條之二，則係在此制度框架內，將前二條所設之保護機制，準用於「等值建物」。換言之，其並未創設全新制度，而係一種「準用規範」，其存在價值，正在於回應實務中大量存在之「非房屋但實質上等同房屋之建築物」情形，避免制度僅因形式分類而失其調和功能。

所謂「具有與房屋價值相當之其他建築物」，並非僅指市場價格之絕對金額，而係涵攝其經濟功能、使用目的、社會價值及拆除後所生之資源浪費程度。實務上已逐步形成判斷脈絡，認為凡係為建築物基礎安全所必須、與主體建築物形成不可分離之功能關係，或其存在本身即具有獨立重大經濟價值者，均有可能落入本條所稱「等值建物」之範圍。臺灣高等法院一百零五年度上更(一)字第一一九號判決即為代表性例證，該案中，系爭土地位處高坡度山坡地，屬水土保持區，系爭房屋之安全，全賴於陡直設置之駁崁及擋土設施以維繫。該駁崁雖形式上非「房屋本體」，然其功能上係房屋基礎安全不可或缺之一環，若予拆除，勢將危及整體建築結構，並引發公共安全風險。法院即以「等者等之，不等者不等之」之平等原則為基礎，認該駁崁應視為與房屋具有相當價值之建築物，得類推適用第七百九十六條之一準用第七百九十六條第二項之價購制度。

此一見解揭示，第七百九十六條之二之「等值」判斷，並非抽象概念，而係須結合地形條件、建築結構關係、公共安全影響、拆除後之經濟與社會成本，進行具體衡量。其本質仍屬利益衡量之結果，而非單憑名稱或建築物類型即可機械適用。倉庫、停車場固為立法理由所明示之例示，然若僅為臨時性鐵皮棚架、簡易圍籬、可輕易拆卸之設施，即難謂具有與房屋相當之價值，亦不應納入本條之保護範圍。否則，將導致越界制度過度膨脹，使鄰地所有權淪為形式存在，反失制度原本欲維持之平衡。

尤應注意者，第七百九十六條之二並未改變越界建築在價購或償金完成前，仍屬「無權占有」之性質。即便法院依第七百九十六條之一斟酌公共利益免為拆除，或依第七百九十六條之二認其屬等值建物而準用相關規定，亦僅係限制鄰地所有人之拆除請求權，並不當然賦予越界建築人占有鄰地之正當權源。最高法院一百零七年度台上字第一八〇一號判決已明確指出，免除移去義務，係基於公共與經濟利益之衡量結果，尚非謂土地所有人就越界土地取得合法占用權源，於價購或償金未完成前，仍構成侵權行為與不當得利。此一原則於第七百九十六條之二情形下，亦應完全貫徹，以維護制度之內在一致性。

因此，第七百九十六條之二所展現者，並非單純對越界行為之寬容，而是一種高度功能導向之制度設計，其核心不在於「保護越界者」，而在於避免因形式拆除而造成社會資源之重大浪費，同時仍以價購與償金機制回復鄰地所有權之經濟價值。其所追求者，正是相鄰關係制度一貫之精神：在土地高度密集利用之現代社會中，所有權已非絕對排他之權能，而須在公共安全、經濟效率與私人權益之間，透過法律所設之調節機制，形成可長可久之平衡秩序。