民法第七百九十六條之一裁判彙編-越界建屋之移去或變更003346

民法第796-1條規定：

土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。

前條第一項但書及第二項規定，於前項情形準用之。

說明：

按土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更，民法第796條之1第1 項定有明文。所謂土地所有人建築房屋逾越地界，係指土地所有人或其他有利用土地權利之人在其自己土地建築房屋，僅其一部分逾越疆界者而言，若所建之房屋僅約一半在自己土地之上者，與越界建築之情形不符。(最高法院 110 年度台上字第 3297 號民事判決)

越界建築免拆除，於價購前仍構成侵權行為與不當得利

按土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。前條第1項但書（土地所有人對於鄰地因此所受之損害應支付償金）及第2項（鄰地所有人得請求土地所有人價購越界部分之土地及因此形成之畸零地）規定準用之，此觀98年1月23日增訂之民法第796條之1規定自明。揆其立法意旨，在於：對不符合第796條規定，鄰地所有人得請求移去或變更逾越地界之房屋，有時對社會經濟及當事人之利益造成重大損害，乃賦予法院裁量權，斟酌社會整體經濟利益及雙方當事人之利益，免為全部或一部之移去或變更。然基於相鄰關係而受限制，係所有權內容所受之法律上限制，並非受限制者之相對人因而取得獨立的限制物權，是土地所有人免除移去越界房屋返還土地，要係法院衡酌公共利益及土地、鄰地所有人利益之結果，始要求鄰地所有人容忍不予拆除請求返還越界之土地，尚非謂土地所有人就越界之土地取得占用之正當權源。為平衡彌補鄰地所有人越界土地之權益受損，立法者賦予鄰地所有人有價購請求權及（不當得利及侵權行為之）償金請求權。(最高法院107年度台上字第1801號判決)

按土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更；惟鄰地所有人得請求土地所有人，以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地，其價額由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之，此觀民法第七百九十六條之一第一項本文、第二項，第七百九十六條第二項規定自明。且依民法物權編施行法第八條之三規定，上開規定於民法物權編修正施行前土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更其房屋時，亦適用之。上開規定，旨在維護房屋之社會經濟利益，故雖非房屋本體，但為房屋所依附，而為其建築基礎之地上物，自應視為房屋之一部。查系爭建物坐落之三一一地號土地，位處高坡度山坡，為防止其坐落基地及後方山坡崩滑，而陡直設置系爭駁崁為安全設施，如予拆除，影響系爭建物之基礎安全重大，既為原審所認定。且被上訴人陳稱：倘拆除系爭駁崁，足致系爭建物倒塌；系爭駁崁屬於系爭建物之建築執照裡面的工項云云，則上訴人主張：如考量公共安全等因素無法拆除，伊得請求被上訴人價購等節，是否全無足採，即有進一步研求之必要。原審遽以系爭駁崁為擋土營造物，即認其非系爭建物之構成部分，進而為上訴人不利之認定，尚嫌速斷。…。又被上訴人所稱：倘准予價購，有同時履行抗辯問題等語，其真意為何，案經發回，併請注意闡明之…按土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更；修正之民法第七百九十六條之一規定，於民法物權編修正施行前土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更其房屋時，亦適用之，民法第七百九十六條之一第一項本文、民法物權編施行法第八條之三分別定有明文。原判決審酌系爭建物坐落基地之地形、地質等相關使用限制狀況；系爭駁崁陡直設置，為系爭建物基地之必要安全設施；拆除系爭駁崁對於兩造及公眾利益之影響等一切情形，認定上訴人不得請求拆除系爭駁崁返還系爭土地，而為上訴人不利之判斷，經核於法並無違誤（最高法院105年度台上字第2211號民事判決）。

所建之房屋僅約一半在自己土地之上者，與越界建築之情形不符

按土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更，民法第796條之1固定有明文。所謂土地所有人建築房屋逾越地界，係指土地所有人或其他有利用土地權利之人在其自己土地建築房屋，僅其一部分逾越疆界者而言，若所建之房屋僅約一半在自己土地之上者，與越界建築之情形不符；倘建築房屋之初，尚非土地所有人或其他有利用土地權利之人，應屬單純之「無權占有」（最高法院107年度台上字第644號民事判決）。

尚非謂土地所有人就越界之土地取得占用之正當權源

按土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。前條第1項但書（土地所有人對於鄰地因此所受之損害應支付償金）及第2項（鄰地所有人得請求土地所有人價購越界部分之土地及因此形成之畸零地）規定準用之，此觀98年1月23日增訂之民法第796條之1規定自明。揆其立法意旨，在於：對不符合第796條規定，鄰地所有人得請求移去或變更逾越地界之房屋，有時對社會經濟及當事人之利益造成重大損害，乃賦予法院裁量權，斟酌社會整體經濟利益及雙方當事人之利益，免為全部或一部之移去或變更。然基於相鄰關係而受限制，係所有權內容所受之法律上限制，並非受限制者之相對人因而取得獨立的限制物權，是土地所有人免除移去越界房屋返還土地，要係法院衡酌公共利益及土地、鄰地所有人利益之結果，始要求鄰地所有人容忍不予拆除請求返還越界之土地，尚非謂土地所有人就越界之土地取得占用之正當權源。為平衡彌補鄰地所有人越界土地之權益受損，立法者賦予鄰地所有人有價購請求權及（不當得利及侵權行為之）償金請求權。查被上訴人以系爭地上物（均屬騎樓範圍），非因故意而越界占用鄰地所有人（上訴人）之系爭土地如附圖所示E至A部分，被上訴人未舉證證明其等有占用系爭土地之私法權源，然衡酌系爭地上物若予拆除，上訴人所獲個人經濟利益小於系爭建物、緊鄰建物結構及所在區域住民安全、財產之公共危險，以免被上訴人移去系爭地上物為允當，既為原審所認定，則被上訴人越界占用系爭土地如附圖所示E至A部分，本屬無權占有，縱法院依民法第796條之1第1項規定行使裁量權，免被上訴人移去系爭地上物之義務，俾顧全社會整體經濟利益，惟尚非謂被上訴人在價購或支付償金前，因而取得占用系爭土地之法律權源，而變為有權占用（最高法院107年度台上字第1801號判決）。

民法第七百九十六條之一係我國相鄰關係制度中極具代表性的修正規範，其核心精神並非單純維護土地界址的形式正確，而是在尊重所有權本質的前提下，正視現代社會中建築高度密集、測量誤差頻仍、拆除成本巨大等現實，將「拆或不拆」的二分法轉化為「衡量與調和」的制度。條文明定，土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更，但土地所有人故意逾越地界者，不適用之；並準用前條第一項但書及第二項，即償金與價購制度。此一設計，使越界建築不再僅以「是否拆除」作為唯一出口，而是引入司法裁量與利益衡量，將相鄰關係轉化為一種動態調整的法律關係。

從體系觀之，第七百九十六條之一乃補充第七百九十六條之不足。原第七百九十六條係以「非故意或重大過失」及「鄰地知情而不即異議」為前提，賦予越界建築人以忍受利益。然而在實務上，仍存在大量不符該條要件卻又不宜強制拆除的個案，例如鄰地所有人雖曾異議，但拆除將危及整體建築安全，或越界部分雖屬建築整體之一部，卻因地形特殊、公共安全考量，使拆除後果遠大於返還土地所能帶來的私益。立法者遂於九十八年增訂第七百九十六條之一，賦予法院在「鄰地請求拆除」的前提下，仍得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更，使相鄰關係由機械式適用轉化為比例原則導向的衡量機制。

最高法院一百一十年度台上字第三二九七號判決即明確指出，本條所稱「土地所有人建築房屋逾越地界」，係指土地所有人或其他有利用土地權利之人在其自己土地上建築房屋，僅其一部分逾越疆界者而言，若所建房屋僅約一半在自己土地之上，則與越界建築之情形不符。此一界定具有關鍵意義，因為第七百九十六條之一並非為處理「根本無權占有」而設，而是以「原本合法建築行為，僅因界址誤差而部分越界」為制度前提。倘建築之初即非土地所有人或其他有利用權人，或房屋大半坐落於他人土地，則其本質已非越界建築，而屬單純無權占有，應回歸民法第七百六十七條的所有權返還體系，而不適用本條所賦予的衡量與寬免。

第七百九十六條之一最重要的制度創新，在於將「是否拆除」從所有權的絕對命令，轉化為法院得依公共利益與當事人利益作成之裁量結果。最高法院一百零七年度台上字第一八〇一號判決即指出，本條立法意旨在於：對不符合第七百九十六條規定，鄰地得請求移去或變更逾越地界之房屋之情形，有時對社會經濟及當事人利益造成重大損害，乃賦予法院裁量權，斟酌社會整體經濟利益及雙方當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。然而，基於相鄰關係而受限制，係所有權內容所受之法律上限制，並非受限制者之相對人因而取得獨立的限制物權，是土地所有人免除移去越界房屋返還土地，乃法院衡酌公共利益與雙方利益之結果，尚非謂土地所有人因此取得占用越界土地之正當權源。

此一見解揭示了本條最關鍵的理論定位：法院免除拆除義務，並不等同於賦予越界建築人對越界土地之物權或債權基礎，其占用在價購或償金履行前，仍屬無權占有，仍構成侵權行為與不當得利。正因如此，立法者特別明文準用第七百九十六條之償金與價購制度，使鄰地所有人得以透過金錢補償與土地價購，彌補其所有權實質受限的不利益。這也意味著，第七百九十六條之一並非「免責條款」，而是「延後以經濟方式解決衝突」的制度設計。

實務中，法院行使本條裁量權時，往往圍繞數個核心因素進行衡量，包括越界面積之大小、越界部分是否為建築整體不可分割之一部、拆除是否危及建築結構安全、對鄰地所有人實際使用之影響程度、返還土地所能帶來的私益是否顯著，以及拆除所可能引發的公共危險與社會成本。最高法院一百零五年度台上字第二二一一號判決即以山坡地駁崁為例，指出該駁崁為建物基地之必要安全設施，若予拆除，將影響整體建築基礎安全，對兩造及公眾利益影響重大，法院因此免為拆除，並指示應進一步處理價購與補償問題。此類案件顯示，本條並非為保護越界者，而是為避免「拆除所造成的災難性後果」遠大於「返還土地所能帶來的正義感」。

然而，第七百九十六條之一亦設有明確界線，即「故意逾越地界者，不適用之」。此一排除條款，正是對權利濫用的制度性防堵。倘土地所有人明知界址所在，仍刻意跨界施工，企圖以既成事實迫使鄰地讓步，則不應享有任何衡量利益之餘地，其行為回歸所有權侵害的基本法則，鄰地所有人得請求拆除並返還土地。此一設計，使本條始終維持在「善意錯誤」與「非故意越界」的範圍內運作，避免演變為鼓勵違法建築的工具。

另須特別注意者在於，本條適用的前提仍以「鄰地所有人請求移去或變更」為起點，亦即法院之裁量權，係在鄰地已依法主張所有權返還時，才得啟動。換言之，越界建築人不得主動請求法院宣告免拆除，而係在面臨鄰地拆除請求時，由法院依職權斟酌是否全部或一部免除。此一程序結構，維持了所有權返還請求的優先性，使本條不致成為越界者的先發武器。

從權利結構觀之，第七百九十六條之一所形塑的相鄰關係，乃是一種「以比例原則為核心的所有權限制」。鄰地所有人雖因公共利益或重大經濟考量而須容忍越界建築暫時存在，但其權利並未消滅，而是轉化為金錢補償與價購請求權。越界建築人則因避免拆除而獲得事實利益，但其占用仍缺乏正當權源，須以經濟方式回補對方之權利損失。此種安排，使相鄰關係不再只是「誰輸誰贏」，而是將衝突導向「誰承擔多少成本」的分配問題，反映現代物權法由排他走向協調的趨勢。

綜合實務見解與立法精神可知，民法第七百九十六條之一並非削弱所有權，而是以社會化的方式重構所有權的行使界線。其價值不在於「免拆除」本身，而在於提供法院一套制度工具，使其能在個案中具體衡量拆除與不拆除所帶來的整體後果，避免法律結果與社會現實產生嚴重斷裂。對於當事人而言，該條所揭示的訊息亦十分明確：越界並非無風險的策略，縱使最終免拆，仍須面對償金與價購義務；而鄰地所有人亦非只能在「忍受」與「拆除」之間二選一，而是得透過經濟補償機制，實質維護其權益。此一制度，正是相鄰關係法制由形式正義走向實質衡平的重要里程碑。