民法第七百九十二條裁判彙編-鄰地使用權003341

民法第792條規定：

土地所有人因鄰地所有人在其地界或近旁，營造或修繕建築物或其他工作物有使用其土地之必要，應許鄰地所有人使用其土地。但因而受損害者，得請求償金。

說明：

民法第 792 條規定簡稱為鄰地使用權 ，自本條修正及民法新增第 800 條之 1 規定後，開始有學說及實務見解主張依本條所得利用鄰地之客體應及於建築物。惟建築物畢竟與土地係屬不同之不動產，能否因上開相鄰關係之修正，有意擴張其適用範圍，即率予認為，民法第 792 條之適用客體應及於建築物，似待商榷！

查民律草案第一千零十四條理由謂各土地之所有人，在其疆界或其旁近營造修繕建築物者，應許其使用鄰地，否則應於疆界線上酌留空地，備日後修繕之用。棄地既多，於經濟上所損實大，故應於鄰地之所有權，略加制限，以防其弊。此本條所由設也。原條文規定鄰地使用權以鄰地所有人在土地所有人疆界或近旁，營造或修繕「建築物」為要件。惟事實上營造或修繕者，不以建築物為限，尚有其他工作物例如圍牆等是，於營造或修繕時，亦有使用鄰地土地之必要。為期周延，爰仿日本民法第二百零九條第一項規定，增列「或其他工作物」，以達經濟利用之目的。又為求用語一致，爰仿土地法用語，將「疆界」修正為「地界」。

按民法第七百九十二條規定「土地所有人因鄰地所有人在其地界或近旁，營造或修繕建築物或其他工作物有使用其土地之必要，應許鄰地所有人使用其土地。但因而受損害者，得請求償金」。準此，必須土地所有權人因營造或修繕建築物或其他工作物，有使用鄰地之必要時，鄰地所有權人始有容忍之義務。系爭土地曾因鄰地建案遭下包商誤認為被上訴人土地而放置板模等建材，為原判決認定之事實，則堆放建材於系爭土地上是否「必要」？堆置期間為何？下包商誤認系爭土地為被上訴人土地之原因何在？是否被上訴人何等舉措所致錯認？被上訴人是否受有利益（如解免提供其他堆置建材土地等）？上訴人何時始以圍籬圈圍系爭土地？圈圍前系爭土地使用狀況為何？在在攸關上訴人主張被上訴人占用其土地堆置建材，應返還不當得利有無理由之判斷，乃原審悉未查究，即認鄰地建案堆置建材於系爭土地上，屬民法第七百九十二條上訴人應容忍者，上訴人無損害，被上訴人無庸負責，殊嫌速斷（最高法院100年度台上字第468號民事判決）。

民法第七百九十二條所規範之「鄰地使用權」，係我國相鄰關係制度中極具現代性意義之規範，其核心目的在於調和土地所有權之排他性與都市生活中不可避免之施工互賴關係，使土地得以在高度密集利用之社會中仍能維持合理之經濟功能。條文明定，土地所有人因鄰地所有人在其地界或近旁，營造或修繕建築物或其他工作物，有使用其土地之必要時，應許鄰地所有人使用其土地，惟因而受損害者，得請求償金。此一規範並非單純對所有權加以限制，而係基於相鄰土地間之社會連帶關係，將所有權內容加以結構性調整，使土地不再只是孤立存在之物，而係嵌入於共同生活秩序之中。

從體系上觀察，民法第七百九十二條與第七百八十七條袋地通行權、第七百九十條侵入禁止之例外、第七百九十一條尋查取回物侵入權，均屬相鄰關係之具體化規範，然其性質並不相同。袋地通行權係因土地與公路無適宜聯絡而生，具有永久性與物上負擔性；侵入禁止之例外與尋查取回物，則屬偶發性、短暫性之容許；而鄰地使用權則介於兩者之間，其發生原因源於鄰地施工之必要，其期間具有暫時性，但其干預強度往往高於單純通行，甚至可能涉及建築物本體之部分使用。是以，本條所體現者，乃現代物權法由「排他支配」走向「社會功能化」之典型例證。

立法理由清楚揭示此一制度之經濟背景。民律草案第一千零十四條理由指出，若一概禁止鄰地使用，則土地所有人於建築時，勢必於地界線上酌留空地以備日後修繕之用，棄地既多，經濟上所損實大，故應於鄰地之所有權，略加制限，以防其弊。此一思維，直接反映出近代民法由個人主義走向社會本位之轉向，土地不再只是私人財產之象徵，而係都市機能之構成要素。正因如此，修法時仿日本民法第二百零九條，將適用範圍由「建築物」擴張至「其他工作物」，並將「疆界」修正為「地界」，使制度更貼近現實施工情境，涵蓋圍牆、管線、擋土設施等多樣工程。

然而，鄰地使用權並非無限制之侵入許可，其成立以「必要性」為核心要件。條文明定，必須因營造或修繕建築物或其他工作物「有使用其土地之必要」時，鄰地所有人始負容忍義務。所謂必要，並非僅以施工方便或節省成本為足，亦非施工者單方主觀認定即可成立，而須經客觀衡量，確認若不使用鄰地，即難以完成工程，或須付出顯失比例之代價。此一必要性標準，正是制度平衡之關鍵，其目的在於防止施工方藉相鄰關係之名，將自身經營風險轉嫁於鄰地所有人。

最高法院一百年度台上字第四六八號判決，正係圍繞此一「必要性」所展開之典型案例。該案中，鄰地建案之下包商誤認系爭土地為被上訴人所有，遂於其上堆置板模等建材。原審逕認此屬民法第七百九十二條之適用情形，認為土地所有人應容忍，且未受損害，被上訴人無須負責。最高法院則嚴正指出，堆放建材是否屬「必要」？堆置期間為何？誤認之原因是否可歸責於施工方？施工方是否因此受有利益？土地所有人何時設置圍籬？圍籬前土地使用狀況為何？均屬判斷是否構成鄰地使用權之前提事實，原審未詳加查明，即認應容忍，殊嫌速斷。此一見解清楚揭示，鄰地使用權之成立，必須建立於嚴格事實審查之上，否則即可能淪為侵權行為之合法化外衣。

由此可知，本條所要求者，並非對施工行為之全面讓步，而係在「必要」與「最小侵害」原則下，所形成之有限容忍義務。鄰地使用之範圍、方式與期間，均應限於達成工程目的所不可或缺之程度，並以對鄰地損害最小之方法為之。若存在替代方案，雖成本較高，但仍屬合理範圍，則不得逕以節省費用為由，強行使用鄰地。否則，將使本條由相鄰調和機制，轉化為施工者之經濟補貼工具，顯然背離立法本旨。

在法律性質上，鄰地使用權雖非典型物權，然其效果卻直接作用於所有權內容，具有準物權性質。土地所有人對其土地原本享有排他使用權，然於符合本條要件時，該排他性即被法律直接削減，形成對鄰地之容忍負擔。此一負擔並非源自契約，而係基於法律直接發生，故即使土地轉讓，其相鄰關係仍繼續存在，新的所有人亦須承受相同之限制。此種制度設計，正體現相鄰關係作為物權內部限制體系之一環之特質。

然而，為避免此一限制對土地所有權造成不當犧牲，條文同時設計「償金」機制，使損害得以補償。此處之償金，性質上並非單純損害賠償，而係對所有權受限之對價補償，其功能與袋地通行權之償金相近。凡因鄰地使用而導致土地不能自由使用、收益，或發生實質損害者，土地所有人均得請求償金。此一設計，使制度得以在公益與私益間取得平衡，避免「為公益而犧牲少數」之情形無償發生。

在實務上，鄰地使用權常見於搭設鷹架、堆放建材、設置施工便道、臨時占用空地等情境。爭點往往集中於是否真有必要、使用範圍是否過大、期間是否過長，以及施工方是否已盡最小侵害義務。若施工方未經協商即逕行占用，或使用方式顯逾必要範圍，則難以適用本條，而應回歸侵權或不當得利之處理。最高法院一百年度台上字第四六八號判決所揭示之審查標準，即要求法院不得僅憑施工存在，即推定鄰地使用之正當性，而須逐一檢驗事實要件。

在都市高度密集之今日，鄰地使用權之重要性愈加顯著。高樓林立、基地狹小，使得施工過程幾乎不可能完全自給自足，若一概以所有權排他性為由拒絕任何鄰地利用，將使都市更新、危老重建等政策難以推動。然而，若過度放寬鄰地使用，則又可能使弱勢土地所有人承受長期施工干擾，形成實質剝奪。民法第七百九十二條正是在此兩端之間，建立一套以必要性、比例原則與補償機制為核心之平衡架構，使土地利用得以在秩序中流動，而非陷於對立。

此一制度之現代意義，亦在於宣示所有權並非孤立權利，而係嵌入社會網絡之功能性權利。土地所有人於享受其支配利益之同時，亦須承擔相鄰關係所生之社會義務；而施工者於行使建築自由之際，亦不得忽視鄰地權益，必須在必要範圍內行事，並以補償回應他人之犧牲。此種互負義務之結構，正是現代物權法由「權利至上」轉向「功能調和」之縮影。

民法第七百九十二條，因而不僅是一條施工便宜條款，而是相鄰關係法中極具象徵意義之規範。它揭示，在土地資源日益稀缺之社會，法律不再僅保護靜態之所有，而必須設計動態之共存機制，使不同土地利用目的得以在衝突中尋求平衡。透過必要性審查、最小侵害原則與償金補償制度，鄰地使用權成為連結私人權利與公共利益之橋樑，使土地得以在秩序中被使用，而不致因權利絕對化而陷於停滯。