民法第五百十三條裁判彙編-承攬人之法定抵押權002758

民法第513條規定：

承攬之工作為建築物或其他土地上之工作物，或為此等工作物之重大修繕者，承攬人得就承攬關係報酬額，對於其工作所附之定作人之不動產，請求定作人為抵押權之登記；或對於將來完成之定作人之不動產，請求預為抵押權之登記。

前項請求，承攬人於開始工作前亦得為之。

前二項之抵押權登記，如承攬契約已經公證者，承攬人得單獨申請之。

第一項及第二項就修繕報酬所登記之抵押權，於工作物因修繕所增加之價值限度內，優先於成立在先之抵押權。

說明：

最高法院94年度台上字第282號民事判決

修正前民法第五百十三條規定承攬人就承攬關係所生之債權，對於其工作所附之定作人之不動產有抵押權，雖在保護承攬人利益，惟究與公益無涉，自非不得由承攬人事先予以處分而為拋棄之意思表示。

按承攬之工作物為建築物或其他工作物，或為此等工作物之重大修繕者，承攬人就承攬關係所生之債權，對於其工作所附之定作人之不動產，有抵押權。民法債編修正施行前之民法第五百十三條定有明文。又承攬人之承攬之工作，既為房屋之建築，其就承攬關係所生之債權，僅對房屋部分始有法定抵押權。至房屋之基地因非屬承攬之工作物，自不包括在內（最高法院八十七年三月十日民事庭第二次會議決議參照），且按法定抵押權於其擔保之債權發生時，即同時生效（最高法院六十三年六月十四日第一次民庭庭長決定參照）。次按因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決，於登記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權。又不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。民法第七百五十九條、第七百五十八條定有明文。法定抵押權係基於法律規定而發生，固不登記即生效力，惟法定抵押權之拋棄，乃屬處分，須經登記，方得為之，且法定抵押權之拋棄，係依法律行為而喪失其不動產物權，非經登記，不生效力（最高法院八十六年度台上字第三四四三號判決參照）。

按承攬之工作為建築物或其他土地上之工作物，或為此等工作物之重大修繕者，承攬人就承攬關係所生之債權，對於其工作所附之定作人之不動產，有抵押權，民法第五百十三條定有明文。是故法定抵押權之主體須為承攬人，亦即必須有承攬人與定作人之關係，若無此項關係存在，不得主張有法定抵押權之存在。再者，法定抵押權所擔保之債權限於因承攬關係而生，此可包括報酬請求權、對定作人損害賠償請求權或墊款返還請求權，但承攬人代購材料之價款或其他勞費則不在法定抵押權擔保範圍內。臺灣臺北地方法院86年度重訴字第1178號民事判決

按民法第五百一十三條規定之法定抵押權，係指承攬人就承攬關係所生之債權，對於其工作所附之定作人之不動產，有就其賣得價金優先受償之權，倘無承攬人與定作人之關係，自不能依雙方之約定而成立法定抵押權。臺灣高等法院高雄分院89年度上字第251號民事判決

民法第五百十三條之法定抵押權，係指承攬人就承攬關係所生之債權，對於其工件所附之定作人之不動產，有就其賣得價金優先受償之權，倘無承攬人與定作人之關係，不能依雙方之約定而成立法定抵押權（最高法院判例61年台上字第1326號）。

按民國八十八年四月二十一日公布修正民法第五百十三條第一項明文規定：「承攬之工作為建築物或其他土地上之工作物，或為此等工作物之重大修繕者，承攬人得就承攬關係報酬額，對於其工作所附之定作人之不動產，請求定作人為抵押權之登記；或對於將來完成之定作人之不動產，請求預為抵押權之登記。」，係考量法定抵押權之發生，實務上易致與定作人有授信往來之債權人，因不明該不動產有法定抵押權之存在而受不測之損害，故將原承攬人不待登記，即有法定抵押權之規定修正為承攬人對定作人有抵押權登記請求權，並兼採「預為抵押權登記」制度，期使第三人得藉由物權登記之公示原則，明確了解法定抵押權之存否。土地登記規則乃配合修訂第一百十七條，明定「承攬人依民法第五百十三條規定申請為抵押權登記或預為抵押權登記，除應提出第三十四條及第四十條規定之文件外，並應提出建築執照或其他建築許可文件，會同定作人申請之。……承攬人就尚未完成之建物，申請預為抵押權登記時，登記機關應即暫編建號，編造建物登記簿，於他項權利部辦理登記。」。是倘承攬人就尚未完成之建物，申請預為抵押權登記時，地政機關應即暫編建號，編造建物登記簿，於他項權利部辦理登記。惟受限於目前不動產登記電腦作業，對於尚未完成建物所有權第一次登記之建物，無法於他項權利部辦理登記，內政部乃權宜函示，以一般註記方式，將承攬事實登載於建物登記簿標示部；嗣辦理建物所有權第一次登記時，應另編建號為之，並將該預為抵押權登記內容轉載於該建物他項權利部，同時刪除原編建號建物之標示部及建號，俾利第三人充分了解該建物他項權利登記情形（內政部九十二年五月一日內授中辦地第○九二○○八二八三○號函參照）。依上說明，參以土地登記規則第一百三十九條有關未登記建物限制登記之規定「法院或行政執行處囑託登記機關，就已登記土地上之未登記建物辦理查封、假扣押、假處分或破產登記時，……登記機關勘測建物完畢後，應即編列建號，編造建物登記簿，於所有權部辦理查封、假扣押、假處分或破產登記。……」，則承攬人持法院命定作人會同辦理抵押權登記之確定判決，向地政機關聲請就未登記建物為抵押權登記，經地政機關編列建號，於建物登記簿其他登記事項欄記載揭示確定判決法定抵押權登記之意旨，以為登記之公示，雖與已登記建物以他項權利為抵押權登記之方式不同，惟此差異係因前述地政機關不動產登記電腦作業限制所致，未登記不動產法定抵押權之權宜登載方式應不影響其登記之效力，始符法意（最高法院100年度台抗字第157號民事裁定）。

承攬之工作物為建築物或其他土地上之工作物，或為此等工作物之重大修繕者，承攬人得就承攬關係報酬額，對於其工作所附之定作人之不動產，請求定作人為抵押權之登記；或對於將來完成之定作人之不動產，請求預為抵押權之登記，民法第五百十三條第一項定有明文。次按承攬人依民法第五百十三條規定申請為抵押權登記或預為抵押權登記，除應提出土地登記規則第三十四條及第四十條規定之文件外，並應提出建築執照或其他建築許可文件，會同定作人申請之。但承攬契約經公證者，承攬人得單獨申請登記，登記機關於登記完畢後，應將登記結果通知定作人。承攬人就尚未完成之建物，申請預為抵押權登記時，登記機關應即暫編建號，編造建物登記簿，於他項權利部辦理登記，土地登記規則第一百十七條亦定有明文。是以土地登記實務上就未辦理保存登記之建物申請為民法第五百十三條第一項之法定抵押權登記時，係以預為法定抵押權登記之方式行之，此有桃園縣八德地政事務所九十二年五月九日德地登字第○九二○○○二六九四號函在卷可憑。原告主張其對被告所有系爭建物因重大修繕及增建而有上述承攬工程款未獲清償，已如前述，則其請求被告就系爭建物一、二樓部分辦理法定抵押權登記，就未辦理保存登記之系爭建物三、四樓部分辦理預為法定抵押權登記，於法有據．自應准許（臺灣桃園地方法院91年度訴字第1777號民事判決）。

承攬契約係以完成一定工作並於完成時取得報酬為核心內容，其典型場域即為建築工程與不動產重大修繕。此類交易具有高度資本密集與風險前置之特性，承攬人往往須先行投入材料、設備、勞務與管理成本，而工程成果之所有權則原始歸屬於定作人。倘定作人於工程進行中或完工前陷於無資力、破產或惡意拒付工程款，承攬人所承擔之財務風險極為巨大。基於此一結構性不平衡，民法於承攬編中特別設計第五百十三條，賦予承攬人就其工程報酬，對於工作所附之定作人不動產取得擔保之制度性保障，使承攬人得就該不動產之變價優先受償，藉以彌補其在交易中所處之弱勢地位。

民法第五百十三條明定，承攬之工作為建築物或其他土地上之工作物，或為此等工作物之重大修繕者，承攬人得就承攬關係報酬額，對於其工作所附之定作人之不動產，請求定作人為抵押權之登記；或對於將來完成之定作人之不動產，請求預為抵押權之登記，且此一請求於開始工作前亦得為之。承攬契約經公證者，承攬人並得單獨申請登記。就修繕工程而言，其所登記之抵押權，於工作物因修繕所增加之價值限度內，優先於成立在先之抵押權。此一規範體系，體現承攬人法定抵押權屬於費用性擔保物權之本質，其目的在於確保承攬人於喪失同時履行抗辯後，仍能就其投入之成本獲得回收機制。

在修正前之民法第五百十三條，立法直接承認承攬人「不待登記即有抵押權」，屬於典型之法定抵押權。最高法院九十四年度台上字第二八二號判決即指出，修正前之規定雖在保護承攬人利益，惟究與公益無涉，自非不得由承攬人事先為拋棄之意思表示。又實務見解進一步認為，法定抵押權於其擔保之債權發生時即同時生效，且其標的限於承攬工作物本身，例如建築房屋之工程，其法定抵押權僅及於房屋，不及於基地，因基地非屬承攬之工作物，此亦為最高法院民事庭會議決議所肯認。惟此種「不待登記即生效」之制度，於交易安全上產生重大疑慮，金融機構或第三人難以由登記簿辨識潛藏之優先權利，致不動產融資與交易風險難以評估，故立法者於八十八年修正時，將制度重心轉化為「抵押權登記請求權」，並導入預為抵押權登記機制，使承攬人之保障與不動產公示原則得以兼顧。

修正後之制度，雖形式上改為「請求登記」，然其規範目的與費用性擔保精神並未改變。司法實務一再強調，法定抵押權之主體須為承攬人，亦即必須存在承攬人與定作人之關係，若無此關係，即不得主張法定抵押權之存在。臺灣臺北地方法院八十六年度重訴字第一一七八號判決即指出，法定抵押權所擔保之債權限於因承攬關係而生，包括報酬請求權、對定作人之損害賠償請求權或墊款返還請求權，但承攬人代購材料之價款或其他與承攬關係無直接因果之費用，則不在擔保範圍內。臺灣高等法院高雄分院八十九年度上字第二五一號判決亦明示，若無承攬人與定作人之關係，即不得依雙方約定創設法定抵押權，最高法院判例六十一年台上字第一三二六號亦持相同見解。

關於法定抵押權之性質，修正前實務認為其基於法律而生，並不以登記為生效要件，惟其拋棄屬於處分行為，依民法第七百五十八條、第七百五十九條之體系，非經登記，不生效力。最高法院八十六年度台上字第三四四三號判決即指出，法定抵押權之拋棄，係依法律行為而喪失不動產物權，須經登記始生效力。此一見解凸顯，縱使法定抵押權源於法律，其存續與消滅仍須回歸不動產物權之公示體系，以維護交易安全。

修正後之制度，透過抵押權登記請求權與預為登記機制，使承攬人得於工程開始前即取得保障。土地登記規則配合修訂，明定承攬人申請抵押權或預為抵押權登記時，應提出建築執照或其他許可文件，會同定作人申請；承攬契約經公證者，承攬人得單獨申請。就尚未完成之建物，登記機關應暫編建號，編造建物登記簿，於他項權利部辦理登記。實務上，因登記系統限制，曾以權宜方式先於標示部註記承攬事實，待辦理第一次所有權登記時再轉載為正式抵押權。最高法院一百年度台抗字第一五七號裁定即指出，縱登記方式因技術限制而異，其公示功能既已達成，即不影響其效力，始符法意。

地方法院實務亦貫徹此一精神。臺灣桃園地方法院九十一年度訴字第一七七七號判決即認，承攬人就已完成之建物部分，得請求辦理法定抵押權登記，就尚未辦理保存登記之部分，得請求預為法定抵押權登記，均屬有據。此類裁判顯示，法院已將第五百十三條定位為承攬人對抗定作人資力風險之核心工具，而非僅為形式上之請求權。

綜觀相關裁判與制度演變，民法第五百十三條所建構者，乃一套兼顧承攬人保護與不動產交易安全之精緻機制。其一方面承認承攬人於工程交易中所承擔之高度風險，賦予其就工程標的取得優先受償地位之制度性保障；另一方面，透過登記公示與金額確定化，使第三人得以預見不動產負擔狀態，維護融資與交易秩序。實務見解反覆強調，法定抵押權必須以承攬關係為前提，其擔保範圍限於承攬關係所生之債權，其標的亦限於承攬工作所附之不動產，並不得藉由單純契約約定任意擴張。此一界線，使第五百十三條得以在保護承攬人與維護物權體系穩定之間，維持必要之平衡。

承攬人之法定抵押權，並非僅是工程糾紛中的輔助工具，而是整體承攬法制中不可或缺的核心支柱。透過歷年裁判之累積，我國實務已逐步確立其構成要件、擔保範圍、登記方式與效力界線，使該制度得以在高度複雜的工程交易環境中發揮穩定功能，避免承攬人因定作人資力風險而承擔全部不利後果，亦確保不動產市場之透明與可預測性，正體現民法在自由交易與弱勢保護之間所追求之制度平衡。