民法第四百六十條之一裁判彙編-耕作地之優先承買或承典權002660

民法第460-1條規定：

耕作地出租人出賣或出典耕作地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。

第四百二十六條之二第二項及第三項之規定，於前項承買或承典準用之。

說明：

按耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第一百零六條第一項定有明文，所稱農地，參照同條第二項之立法精神，應包括漁地及牧地在內。承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用。本院六十二年台上字第一六四七號及六十三年台上字第一五二九號判例應予變更，不再予援用（最高法院判例88年台上字第1號）。

土地法第三十四條之一第四項之優先購買權，係屬債權性質，此由該條項用語，與同法第一百零四條第二項及耕地三七五減租條例第十五條第三項用語不同，可以知之。被上訴人相互間就系爭土地應有部分之買賣，既經辦畢所有權移轉登記，則上訴人本於土地法第三十四條之一第四項規定之優先承購權，請求塗銷被上訴人間之所有權移轉登記及將該應有部分出賣並移轉登記於伊，即無可准許（最高法院判例66年台上字第1530號）。

耕地三七五減租條例第十五條第一項所謂賣典條件，係指出租人與他人間所訂契約條件或他人承諾之條件而言，非謂僅依出租人一方所提出之條件，即與該條項所定者相當。故承租人對出租人一方所提條件與之成立買賣，仍為普通買賣，而非行使優先權之結果，反之若未成立買賣，固無拋棄優先權之問題發生，且亦無同條第二項規定之適用（最高法院判例52年台上字第3504號）。

耕地出租人出賣耕地時，如不依耕地三七五減租條例第十五條第一、二項所定出賣條件，以書面通知承租人優先承買，而與第三人訂立契約者，依同條第三項之規定，其契約不得對抗承租人。所謂不得以其契約對抗承租人，固係指該項以買賣為原因而成立之移轉物權行為，對於承租人不生效力而言。惟優先承買權亦為權利之一種，原則上因拋棄而消滅，承租人就其優先承買權倘曾向出租人為拋棄之意思表示，自後即不得再行主張及行使。而依強制執行法所為之拍賣，仍屬買賣性質，拍定人為買受人，執行法院僅代表債務人立於出賣人地位，故拍賣前承租人向出租人所為先買權之拋棄，於拍賣時仍有效力（最高法院判例49年台上字第2385號）。

強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位。故出賣人於出賣時所應踐行之程序，例如依耕地三七五減租條例第十五條規定，應將買賣條件以書面通知有優先承買權之承租人，使其表示意願等等，固無妨由拍賣機關為之踐行，但此究非強制執行法第十二條所謂執行時應遵守之程序，縱令執行法院未經踐行或踐行不當，足以影響於承租人之權益，該承租人亦祇能以訴請救濟，要不能引用該條規定為聲請或聲明異議（最高法院判例49年台抗字第83號）。

耕地出賣時承租人有優先承買之權，出賣人應將買賣條件以面通知承租人，如違反是項規定而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗承租人，為耕地三七五減租條例第十五條第一、三項所明定。所謂不得對抗承租人者，即出租人(即出賣人)與承買人不得主張基於買賣而承租人之優先承買權為之消滅之意。故承租人如未接獲出賣條件之書面通知，仍非不得請求確認其就耕地有優先承買權之存在（最高法院判例47年台上字第151號）。

民法第四百六十條之一規定：「耕作地出租人出賣或出典耕作地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。第四百二十六條之二第二項及第三項之規定，於前項承買或承典準用之。」此一條文係我國耕地租賃制度中極具政策意涵之核心規範，其目的不僅在於保障承租人於土地交易時之程序性地位，更在於透過法律機制，使實際耕作者得有機會取得土地權利，促進「耕者有其田」之理念，避免因土地所有權變動而動搖長期耕作關係，進而引發農業經營不安定與社會紛爭。耕作地出租人縱使將土地出賣或出典於第三人，依一般租賃法理，租賃關係仍可繼續存在，然在現實運作上，所有權與使用權分離，往往導致新舊權利人對土地使用方向、投資計畫與耕作模式產生衝突，使承租人長期投入之成果處於不穩定狀態。立法者乃以優先承買或承典權之制度設計，使承租人得在「同樣條件」下優先取得土地權利，將人與地重新結合，以減少權利分離所生之摩擦，並提升農地利用之效率與穩定性。

所謂「耕地租用」，依土地法第一百零六條第一項之定義，係指以自任耕作為目的，約定支付地租而使用他人農地之關係，所稱農地，並應參照同條第二項之立法精神，包括漁地與牧地在內。最高法院判例亦明確指出，承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例之適用，並宣示變更舊有判例見解，不再擴張耕地法制之適用範圍。此一界定，直接影響民法第四百六十條之一之適用前提，亦即唯有在具備「耕作地租賃」性質之關係中，承租人方得主張優先承買或承典權，避免將該制度不當擴張至一般不動產租賃，維持其農業政策性格。

關於優先權之性質，實務向來區分不同法源所生之優先權。土地法第三十四條之一第四項所規定之優先購買權，被認為屬於債權性質，僅能對出賣人主張，無法直接對抗已完成登記之第三人，因此在共有人間應有部分買賣已完成移轉登記後，主張該條所生之優先承購權，請求塗銷登記並將標的移轉於己者，原則上難以准許。然耕地相關法制所賦予之優先權，則因附帶「不得對抗承租人」之效果，而具有更為實質之保障機制。耕地三七五減租條例第十五條即明定，出租人出賣耕地時，應將買賣條件以書面通知承租人，使其行使優先權，若未踐行該程序即與第三人訂約，其契約不得對抗承租人。所謂「不得對抗」，係指該以買賣為原因而成立之移轉物權行為，對於承租人不生效力，使承租人得排除該交易對其權利之影響，展現耕地優先權制度之強度。

實務進一步指出，所謂「賣典條件」，係指出租人與他人間實際成立或承諾之契約條件而言，而非僅以出租人單方提出之條件即當然相當。若承租人僅就出租人一方所提條件與之成立買賣，仍屬普通買賣，而非行使優先權之結果；反之，若未成立買賣，亦無拋棄優先權之問題發生。此一見解揭示，優先權之核心在於「與第三人相同條件」，承租人係在既有交易架構中取代第三人之地位，而非另行與出租人協商一套全新條件。此種設計，既尊重出租人原本之處分自由，又確保承租人所行使者，確實為優先權，而非另一次獨立交易。

優先承買權亦屬權利之一種，原則上得因拋棄而消滅。承租人倘曾向出租人為拋棄之意思表示，自後即不得再行主張及行使。實務並進一步認為，強制執行法上之拍賣，仍屬買賣性質，拍定人為買受人，執行機關僅代替債務人立於出賣人地位，故拍賣前承租人已為拋棄優先權之意思表示者，其效力仍及於拍賣程序。此一見解凸顯優先權之私法性質，並使其在強制執行場域中，仍維持與一般買賣相同之法律評價。

另一方面，拍賣機關於執行拍賣時，固得代替出賣人踐行通知程序，例如將買賣條件書面通知有優先權之承租人，使其表示意願，然此並非強制執行法所稱之「執行時應遵守之程序」。縱令執行法院未經踐行或踐行不當，足以影響承租人權益，承租人亦僅能循訴訟途徑救濟，而不得逕以該程序瑕疵為由，向執行法院聲請或聲明異議。此一架構顯示，優先權之實現仍須回歸私法救濟體系，由法院透過實體審理加以保障。

最高法院亦指出，耕地出賣時承租人有優先承買之權，出賣人應將買賣條件以書面通知承租人，若違反該規定而與第三人訂立契約，其契約不得對抗承租人。所謂不得對抗，意在防止出租人與承買人主張因買賣而使承租人之優先權消滅。是以，承租人如未接獲出賣條件之書面通知，仍非不得請求確認其就耕地有優先承買權之存在，顯示該權利並不因時間經過或第三人交易完成而當然消滅，而是持續存在，直到依法行使或合法拋棄為止。

綜合而論，民法第四百六十條之一及其相關裁判所建構之制度，係以實際耕作者為中心，重新調整土地流轉秩序。它並未否定出租人處分財產之自由，而是要求在處分過程中，賦予承租人同等條件下之優先地位，使其得以在長期耕作與投資之基礎上，取得土地權利。透過「同樣條件」原則、書面通知義務、「不得對抗」效果以及拋棄與救濟機制之配套設計，法律在私法自治與農業政策之間建立一套精細平衡，使農地不致因所有權變動而頻繁陷入衝突，同時也為實際耕作者開啟由使用者邁向所有者之制度通道。此一體系，正體現我國農地法制在交易安全、權利保障與社會政策之間所追求的實質正義與制度智慧。