民法第四百六十條之一規定註釋-耕作地之優先承買或承典權002659

民法第460-1條規定：

耕作地出租人出賣或出典耕作地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。

第四百二十六條之二第二項及第三項之規定，於前項承買或承典準用之。

說明：

耕作地出租人將耕作地出賣或出典於第三人時，承租人之租賃權雖繼續存在，然使用與所有仍不能合一。為促進物之利用並減少糾紛，爰參照土地法第一百零七條增設本條。

按耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第一百零六條第一項定有明文，所稱農地，參照同條第二項之立法精神，應包括漁地及牧地在內。承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用。本院六十二年台上字第一六四七號及六十三年台上字第一五二九號判例應予變更，不再予援用（最高法院判例88年台上字第1號）。

土地法第三十四條之一第四項之優先購買權，係屬債權性質，此由該條項用語，與同法第一百零四條第二項及耕地三七五減租條例第十五條第三項用語不同，可以知之。被上訴人相互間就系爭土地應有部分之買賣，既經辦畢所有權移轉登記，則上訴人本於土地法第三十四條之一第四項規定之優先承購權，請求塗銷被上訴人間之所有權移轉登記及將該應有部分出賣並移轉登記於伊，即無可准許（最高法院判例66年台上字第1530號）。

耕地三七五減租條例第十五條第一項所謂賣典條件，係指出租人與他人間所訂契約條件或他人承諾之條件而言，非謂僅依出租人一方所提出之條件，即與該條項所定者相當。故承租人對出租人一方所提條件與之成立買賣，仍為普通買賣，而非行使優先權之結果，反之若未成立買賣，固無拋棄優先權之問題發生，且亦無同條第二項規定之適用（最高法院判例52年台上字第3504號）。

耕地出租人出賣耕地時，如不依耕地三七五減租條例第十五條第一、二項所定出賣條件，以書面通知承租人優先承買，而與第三人訂立契約者，依同條第三項之規定，其契約不得對抗承租人。所謂不得以其契約對抗承租人，固係指該項以買賣為原因而成立之移轉物權行為，對於承租人不生效力而言。惟優先承買權亦為權利之一種，原則上因拋棄而消滅，承租人就其優先承買權倘曾向出租人為拋棄之意思表示，自後即不得再行主張及行使。而依強制執行法所為之拍賣，仍屬買賣性質，拍定人為買受人，執行法院僅代表債務人立於出賣人地位，故拍賣前承租人向出租人所為先買權之拋棄，於拍賣時仍有效力（最高法院判例49年台上字第2385號）。

強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位。故出賣人於出賣時所應踐行之程序，例如依耕地三七五減租條例第十五條規定，應將買賣條件以書面通知有優先承買權之承租人，使其表示意願等等，固無妨由拍賣機關為之踐行，但此究非強制執行法第十二條所謂執行時應遵守之程序，縱令執行法院未經踐行或踐行不當，足以影響於承租人之權益，該承租人亦祇能以訴請救濟，要不能引用該條規定為聲請或聲明異議（最高法院判例49年台抗字第83號）。

耕地出賣時承租人有優先承買之權，出賣人應將買賣條件以面通知承租人，如違反是項規定而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗承租人，為耕地三七五減租條例第十五條第一、三項所明定。所謂不得對抗承租人者，即出租人(即出賣人)與承買人不得主張基於買賣而承租人之優先承買權為之消滅之意。故承租人如未接獲出賣條件之書面通知，仍非不得請求確認其就耕地有優先承買權之存在（最高法院判例47年台上字第151號）。

民法第四百六十條之一規定：「耕作地出租人出賣或出典耕作地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。第四百二十六條之二第二項及第三項之規定，於前項承買或承典準用之。」本條係我國耕地租賃制度中極為關鍵之規範，其立法目的並非僅在賦予承租人一項形式上的優先權，而是透過法律制度設計，使耕作權與土地所有權得以趨於一致，藉以促進土地之有效利用、降低農業糾紛發生之機率，並進一步穩定農業經營基礎。耕作地出租人縱使將土地出賣或出典予第三人，依既有租賃法理，租賃關係仍得繼續存在，承租人並不因所有權移轉而當然喪失耕作權，然而在實務上，所有權與使用權分離，往往導致新舊權利人間對土地利用方式、投資方向及耕作模式之衝突，進而引發紛爭。立法者乃以本條建立承租人優先承買或承典之機制，使實際耕作者得有機會在同等條件下取得土地權利，將「人」與「地」結合，減少權利分離所生之摩擦，並符合農地政策所追求之長期穩定經營目標。

本條係參照土地法第一百零七條而設，其制度精神與耕地三七五減租條例中關於佃農優先承買之規範一脈相承，但適用範圍係置於民法體系之內，使耕作地租賃關係即便未必落入耕地三七五減租條例之適用範圍，仍得透過民法獲得相當程度之保護。條文所稱「依同樣條件」，係指出租人與第三人間實際成立或欲成立之出賣或出典條件，包括價金、付款方式、交付時間及其他重要交易內容，承租人得在完全相同之條件下表示承買或承典之意思，而非僅得依出租人單方提出之概略條件為之。最高法院早已指出，所謂賣典條件，係指出租人與他人間所訂契約條件或他人承諾之條件而言，並非僅以出租人一方提出之條件即當然符合，否則將使優先權淪為形式空殼，失其實質保障意義。

民法第四百六十條之一第二項準用第四百二十六條之二第二項及第三項之規定，使本條之優先權具有完整之運作機制。準用後之制度，要求出租人在出賣或出典前，應以書面將交易條件通知承租人，並給予其合理期間表示是否行使優先權；若出租人未踐行此一程序，即與第三人逕行訂約，其契約在法律上雖仍成立，但不得對抗承租人，承租人仍得主張其優先承買或承典權，請求排除該契約對其之效力。此種「不得對抗」之效果，並非否定買賣或出典契約本身之存在，而是限制其對特定人即承租人所生之效力，體現優先權屬於一種具有對世效力色彩之權利設計。

實務上，關於優先權之性質，法院多認其為債權性質，而非物權。例如土地法第三十四條之一第四項所規定之優先購買權，即被認為屬於債權性質，僅能對出賣人主張，無法直接對抗已完成登記之第三人。然而，耕地相關法制中之優先權，因附帶「不得對抗承租人」之效果，使其在運作上具有更強之實效性。最高法院早期判例即指出，出租人違反書面通知義務而與第三人訂約者，其契約不得對抗承租人，意指出租人與承買人不得主張因買賣而使承租人之優先權消滅。承租人甚至得請求確認其優先承買權之存在，而不因買賣已發生即喪失權利。

優先承買或承典權並非不可處分之權利，承租人得以意思表示拋棄之。最高法院判例即認為，優先承買權亦屬權利之一種，原則上得因拋棄而消滅。倘承租人已向出租人明確表示拋棄其優先權，自後即不得再行主張。此一拋棄之效力，甚至及於強制執行拍賣之場合。法院認為，強制執行拍賣仍屬買賣之一種，拍定人為買受人，執行機關僅代替債務人立於出賣人之地位，因此拍賣前承租人已為拋棄優先權之意思表示者，其效力仍及於拍賣程序。惟若執行機關未依耕地相關法規踐行通知程序，致承租人權益受損，承租人仍得循訴訟途徑救濟，而不得僅以程序瑕疵向執行法院聲明異議，顯示優先權雖受法律高度重視，仍須透過適當程序加以實現。

從制度層面觀之，民法第四百六十條之一所建立者，乃是一種以「耕作者為核心」的土地流轉模式。傳統民法以所有權為中心，強調物之支配與自由處分；然於農地領域，立法者則引入社會政策考量，使實際耕作者不再僅是依附於所有權之弱勢一方，而得在土地移轉時取得優先地位。此種設計，一方面尊重出租人處分財產之自由，僅要求其於同樣條件下先給予承租人選擇機會，並未剝奪其出售或出典之權利；另一方面則使承租人得以在長期投入耕作、改善土地之基礎上，進一步取得土地權利，避免其心血因所有權移轉而化為他人資本。

總結而言，民法第四百六十條之一不僅是一條關於優先承買或承典之技術性規定，而是耕地租賃法制中承上啟下的重要節點。它連結了租賃關係的穩定與土地權利流轉的彈性，使農地不致因所有權變動而頻繁陷入衝突，同時也為實際耕作者提供由使用者邁向所有者的制度通道。透過「同樣條件」之優先權、書面通知義務及「不得對抗」之法律效果，立法者在私法自治與農業政策之間建立一套精細的平衡機制，展現我國農地法制在保障耕作者、促進土地有效利用及維持交易安全三者之間，所追求的實質正義與制度智慧。