民法第四百五十九條裁判彙編-耕地租約之終止002656

民法第459條規定：

未定期限之耕作地租賃，出租人除收回自耕外，僅於有前條各款之情形或承租人違反第四百三十二條或第四百六十二條第二項之規定時，得終止契約。

說明：

兩造係因前手間約定相互交換土地使用，而有不定期租賃關係存在，並由兩造繼受該租賃關係，此與耕地租用不同，其租賃關係，無耕地三七五減租條例及土地法規定之適用，業如前述，此項未定期限之租賃，依民法第450條第2項之規定，除有利於承租人之習慣外，上訴人自得隨時終止契約，是被上訴人辯稱：兩造間之租賃應有耕地三七五減租條例及土地法第114條規定之適用，上訴人不得任意終止云云，核不足取。上訴人業於102年11月5日向被上訴人為終止租約之意思表示，為被上訴人所不爭執，兩造間土地租賃關係自已經上訴人合法終止。至民法第459條固規定「未定期限之耕作地租賃，出租人除收回自耕外，僅於有前條各款之情形或承租人違反第432條或第462條第2項之規定時，得終止契約。」，惟依其立法理由謂「蓋以耕作地之承租人，經濟常非充裕，故法律特予以保護也。」可知此項未定期限之耕地租賃契約終止之限制規定，其立法目的在於保護經濟非充裕之承租人。兩造間之土地租賃乃相互交換土地使用，既非支付地租使用他人農地，即非屬耕地租用，自無此項限制規定之適用。被上訴人據此抗辯上訴人終止租約不合法，亦不足取（臺灣高等法院高雄分院103年度上易字第121號民事判決）。

民法第四百五十九條規定：「未定期限之耕作地租賃，出租人除收回自耕外，僅於有前條各款之情形或承租人違反第四百三十二條或第四百六十二條第二項之規定時，得終止契約。」此一條文係耕作地租賃制度中最具政策性與保護色彩之規範，其核心目的，在於防止出租人藉由「不定期限」之形式，規避耕地租賃制度對佃農的長期保障，使承租人得以在穩定的法律關係中持續耕作，避免因地主片面終止而喪失生計基礎。相較於一般不定期限租賃，依民法第四百五十條第二項，原則上任何一方均得隨時終止，耕作地租賃卻反其道而行，透過第四百五十九條將「未定期限」轉化為高度穩定之法律關係，僅在列舉的少數重大事由發生時，始允許出租人終止契約，充分展現耕地法制「保護實際耕作者」的制度精神。

本條之立法理由明白指出：「蓋以耕作地之承租人，經濟常非充裕，故法律特予以保護也。」此語揭示本條並非單純的技術性規範，而是基於社會結構差異所作的政策選擇。農業生產具有長期性、投入高、回收慢之特質，承租人往往需投入大量勞力與資本於土地改良、灌溉設施與作物培養，若出租人得以一般不定期限租賃為由隨時終止，承租人將無法形成穩定預期，自然不敢進行長期投資，最終不僅損害佃農生計，也影響土地利用與農業生產之穩定。是以，立法者刻意將耕作地未定期限租賃之終止權限加以封閉，僅在特定事由存在時，始容許出租人片面終止。

依第四百五十九條，出租人得終止未定期限耕作地租賃的事由，主要分為三類。其一為「收回自耕」，即出租人確實有意願與能力親自耕作時，得終止契約收回土地。此一設計，兼顧「耕者有其田」的理念，避免制度僅保障佃農，而使地主永遠喪失回歸耕作的可能。惟實務上對於「自耕」之認定，向來採取嚴格態度，要求出租人須具備真實而具體的耕作計畫與能力，防止以自耕為名、行收回轉售或另行出租之實。

其二為「有前條各款之情形」，亦即民法第四百五十八條所列五款事由，包括承租人死亡而無繼承人或繼承人無耕作能力、非因不可抗力不為耕作一年以上、將耕作地全部或一部轉租於他人、租金積欠達兩年總額、耕作地依法變更為非耕作地使用。此等情形，均屬對耕作地租賃基礎產生實質動搖之重大事件，若仍強制維持租約，反將導致耕地荒廢或權利義務失衡，故立法者允許出租人在此等狀態下終止契約。

其三為承租人違反第四百三十二條或第四百六十二條第二項之規定。前者係承租人未以善良管理人注意義務使用租賃物，致耕作地毀損滅失；後者則為承租人因可歸責於己之事由，將租賃清單所載之物滅失而不為補充。此兩種情形均涉及租賃物本體的重大損害，已破壞租賃關係之信賴基礎，即使在高度保護佃農的體系下，亦不宜要求出租人繼續承受。

由此可見，第四百五十九條所建構者，乃一套高度封閉的終止機制。除上述列舉事由外，出租人不得因價格變動、投資考量、個人意願或其他主觀理由，任意終止未定期限之耕作地租賃。此一制度設計，使「不定期限」在耕地領域中，反而成為最穩固的租賃型態，確保承租人得以在長期穩定的預期下經營土地，符合農業生產的本質需求。

然而，第四百五十九條之適用，並非僅以「土地為農地」作為判斷基準，而係以是否存在「耕地租用」之法律關係為核心。土地法第一百零六條所稱耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人農地之關係。若雙方並非基於佃農與地主之典型結構，而僅為耕作便利，相互交換土地使用，未約定支付地租，雖在形式上呈現互為使用之關係，其性質仍與耕地租用有別，無從適用耕地三七五減租條例及相關強制規定。

臺灣高等法院高雄分院一○三年度上易字第一二一號民事判決，即為此一界線之代表性裁示。該案中，兩造係因前手約定相互交換土地使用而繼受該關係，形成不定期租賃關係。法院指出，此種交換土地使用，既非以支付地租使用他人農地為目的，即非土地法所稱之耕地租用，亦無耕地三七五減租條例及土地法相關規定之適用。基於此，該租賃關係應回歸民法一般規定，屬未定期限之普通租賃，依民法第四百五十條第二項，出租人得隨時終止。被上訴人主張應適用第四百五十九條限制出租人終止權，法院認為不足採信，並強調第四百五十九條之立法目的，在於保護經濟非充裕之佃農，交換土地使用之雙方並非處於佃農與地主之不對稱結構，自無適用該條之正當性。

此一判決意旨顯示，第四百五十九條並非泛指一切農地租賃，而是專為「耕地租用」這一具有高度社會政策意涵的關係所設。其適用關鍵，在於是否存在佃農以自任耕作為目的、支付地租使用他人農地之結構。唯有在此脈絡下，對出租人終止權的嚴格限制，方具有制度正當性。若將本條不加區分地擴張至交換土地使用、合作耕作或其他非佃農型態之關係，反將過度干預契約自由，破壞私法自治與社會保護之間的平衡。

綜合而言，民法第四百五十九條在耕地租賃法制中，扮演「最終防線」的角色。它將未定期限之耕作地租賃，轉化為高度穩定、近似永久性的使用關係，除非出現列舉之重大事由，否則出租人不得片面終止。此一制度徹底翻轉一般不定期限契約可隨時終止的邏輯，體現耕地法制以農民生計與土地公共性為核心的價值選擇。同時，透過實務對適用範圍的嚴格界定，避免制度被擴張至不具佃農結構的交易型態，維持契約自由與弱勢保護之間的精緻平衡，正是第四百五十九條在裁判實務中最具意義之所在。