民法第四百五十九條規定註釋-未定期限之耕作地租約之終止002655

民法第459條規定：

未定期限之耕作地租賃，出租人除收回自耕外，僅於有前條各款之情形或承租人違反第四百三十二條或第四百六十二條第二項之規定時，得終止契約。

說明：

謹按耕作地之出租人，除收回自己耕作及承租人租金支付遲延，經定期催告仍不支付，得終止契約外，其他須有一定之限制。即非：(１)承租人違反善良管理義務，致耕作地毀損滅失。(第四百三十二條)(２)承租人未經出租人承諾，將耕作地轉租於他人。(第四百四十三條第一項)(３)承租人因歸責於己之事由，將租賃清單所載之物滅失，而不為補充者，(第四百六十二條第二項)不得終止契約。蓋以耕作地之承租人，經濟常非充裕，故法律特予以保護也。原條文是否僅適用於未定有期限之租賃，尚有疑義。為期明確，爰參照土地法第一百十四條，修正為未定期限耕作地租賃終止契約之限制規定。

兩造係因前手間約定相互交換土地使用，而有不定期租賃關係存在，並由兩造繼受該租賃關係，此與耕地租用不同，其租賃關係，無耕地三七五減租條例及土地法規定之適用，業如前述，此項未定期限之租賃，依民法第450條第2項之規定，除有利於承租人之習慣外，上訴人自得隨時終止契約，是被上訴人辯稱：兩造間之租賃應有耕地三七五減租條例及土地法第114條規定之適用，上訴人不得任意終止云云，核不足取。上訴人業於102年11月5日向被上訴人為終止租約之意思表示，為被上訴人所不爭執，兩造間土地租賃關係自已經上訴人合法終止。至民法第459條固規定「未定期限之耕作地租賃，出租人除收回自耕外，僅於有前條各款之情形或承租人違反第432條或第462條第2項之規定時，得終止契約。」，惟依其立法理由謂「蓋以耕作地之承租人，經濟常非充裕，故法律特予以保護也。」可知此項未定期限之耕地租賃契約終止之限制規定，其立法目的在於保護經濟非充裕之承租人。兩造間之土地租賃乃相互交換土地使用，既非支付地租使用他人農地，即非屬耕地租用，自無此項限制規定之適用。被上訴人據此抗辯上訴人終止租約不合法，亦不足取（臺灣高等法院高雄分院103年度上易字第121號民事判決）。

民法第四百五十九條規定：「未定期限之耕作地租賃，出租人除收回自耕外，僅於有前條各款之情形或承租人違反第四百三十二條或第四百六十二條第二項之規定時，得終止契約。」此條係在耕作地租賃制度中，針對「未定期限」之特殊型態所設的嚴格終止限制規範，其立法核心在於進一步鞏固佃農的耕作穩定性，避免出租人利用「不定期限」之形式，隨時終止契約，實質上架空耕地三七五減租體系所欲達成之長期耕作保障目的。相較於一般不定期限租賃，民法第四百五十條第二項原則上允許任何一方隨時終止，耕作地租賃則因其高度社會政策性質，另行設計更嚴格的保護機制，使「不定期限」在耕地領域中，反而成為承租人最穩固的一種租賃形態。

從立法理由可知，本條係參照土地法第一百十四條修正而來，其背景在於，舊法體系中，耕作地租賃雖受多重保護，但對於是否僅適用於「定有期限」之租賃，尚存疑義，實務上可能出現出租人以「未定期限」為由，主張依一般規定隨時終止，從而規避耕地制度的限制。立法者因此明確宣示，凡屬「耕作地」且為「未定期限」者，出租人原則上不得任意終止，僅在列舉的有限事由發生時，始得為之。其立法理由明言：「蓋以耕作地之承租人，經濟常非充裕，故法律特予以保護也。」顯示本條係以社會弱勢保護為導向，對契約自由作出政策性修正。

依本條，出租人得終止未定期限耕作地租賃的情形，僅限於三大類型。第一類為「收回自耕」，即出租人確有意願與能力親自耕作時，得終止契約收回土地。此一設計，兼顧「耕者有其田」之理念，避免制度僅保障佃農，而反使地主永遠失去回歸農作的可能。惟實務上對於「自耕」之認定，通常採取嚴格標準，要求出租人須具備實際耕作能力與真實意圖，而非僅以名義為之，否則將淪為形式手段，破壞制度目的。

第二類為「有前條各款之情形」，即民法第四百五十八條所列五種重大事由，包括承租人死亡而無繼承人或繼承人無耕作能力、非因不可抗力不為耕作一年以上、全部或一部轉租、租金積欠達兩年總額、耕地依法變更為非耕作地。這些情形均屬對耕地租賃基礎構成實質動搖的重大事件，若仍強制維持租約，反將導致耕地荒廢或權利義務失衡。故本條直接準用前條之終止事由，使未定期限之耕作地租賃，在這些重大違反情形下，仍可被終止。

第三類為承租人違反第四百三十二條或第四百六十二條第二項之規定。第四百三十二條係關於承租人應以善良管理人注意義務使用租賃物，若因違反該義務致耕作地毀損滅失，顯然已破壞租賃關係之核心信賴基礎；第四百六十二條第二項則規定，承租人因可歸責於己之事由，將租賃清單所載之物滅失，而不為補充者，出租人得終止契約。此兩項規定，均屬對租賃物本體造成實質損害之重大違約行為，立法者認為，即使在高度保護佃農的體系下，亦不應要求出租人承受此種風險，故將其列為未定期限耕作地租賃得終止之例外。

由此可見，民法第四百五十九條所建立者，乃是一種「高度封閉」的終止體系。除「自耕」與列舉事由外，出租人不得因一般不滿意、價格變動、投資考量或其他主觀因素，任意終止租約。此一設計，使未定期限之耕作地租賃，反而比定有期限者更為穩固，確保佃農能在長期穩定的預期下投入勞力與資本，進行土地改良與耕作經營，符合農業生產的長期性特質。

然而，本條之適用前提，必須是真正意義上的「耕作地租賃」。實務判決即明確指出，若兩造僅因前手約定相互交換土地使用，並非以自任耕作為目的、約定支付地租使用他人農地，則其性質雖近似租賃，實則不屬土地法所稱之「耕地租用」，亦無耕地三七五減租條例及相關強制規定之適用。在此情形下，雙方關係應回歸民法一般租賃規定，未定期限者，仍適用民法第四百五十條第二項，任何一方均得隨時終止。

臺灣高等法院高雄分院一○三年度上易字第一二一號民事判決，即清楚說明此一界線。該案中，兩造係因前手約定相互交換土地使用而繼受該關係，並未約定支付地租使用他人農地，法院認為，此與耕地租用不同，非屬耕地三七五減租條例及土地法所規範之對象，自無民法第四百五十九條之限制規定適用。法院進一步指出，本條立法目的在於保護經濟非充裕之承租人，而交換土地使用的雙方並非處於佃農與地主之典型結構關係，若仍強制適用該條限制，反將過度干預契約自由，失其平衡。因此，出租人於該案中依一般規定終止租約，屬合法有效。

此一實務見解顯示，民法第四百五十九條並非泛指一切農地租賃，而是專為「耕地租用」這一具有高度社會政策意涵之制度所設。其適用關鍵，不在於土地是否為農業使用分區，而在於雙方是否形成「佃農以自任耕作為目的，支付地租使用地主土地」的關係。唯有在此脈絡下，本條所設的嚴格終止限制，方具有正當性與必要性。

綜合而言，民法第四百五十九條在耕作地租賃體系中，扮演「最終防線」的角色。它將未定期限之耕地租賃，轉化為一種高度穩定、近似永久性的使用關係，除非出現列舉之重大事由，否則出租人不得單方終止。此一設計，徹底翻轉一般不定期限契約「隨時終止」的邏輯，充分展現耕地法制以農民生計與土地公共性為核心的價值選擇。同時，透過嚴格界定適用範圍，避免制度被擴張至不具佃農結構的交易型態，維持私法自治與社會保護之間的精緻平衡。這正是民法第四百五十九條在我國租賃法制中最具特色，也最具政策意涵之所在。