民法第四百五十八條裁判彙編-耕地租約之終止002654

民法第458條規定：

耕作地租賃於租期屆滿前，有左列情形之一時，出租人得終止契約：

一、承租人死亡而無繼承人或繼承人無耕作能力者。

二、承租人非因不可抗力不為耕作繼續一年以上者。

三、承租人將耕作地全部或一部轉租於他人者。

四、租金積欠達兩年之總額者。

五、耕作地依法編定或變更為非耕作地使用者。

耕地三七五減租條例第十七條第二項規定之補償，與同條第一項第五款所規定之終止租約收回耕地，並非立於互為對待給付之關係，自不發生同時履行抗辯問題（最高法院判例83年台上字第2400號）。

按「耕作地租賃於租期屆滿前，有左列情形之一時，出租人得終止契約：一、承租人死亡而無繼承人或繼承人無耕作能力者。…四、租金積欠達兩年之總額者。…」民法第458條定有明文。查，上訴人依系爭契約第2條之約定，100年應交付被上訴人之夏茶、秋茶合計228斤及101年春茶71斤、夏茶，均未交付被上訴人，為上訴人自認之事實，被上訴人主張上訴人不依約交付應分配予被上訴人之茶葉，構成給付拒絕，而以107年5月16日答辯狀之送達終止系爭契約。上訴人則以被上訴人拒絕分擔每斤800元之製茶費，上訴人得為同時履行抗辯，及被上訴人已由其子代為表示不要夏茶及秋茶，上訴人不是拒絕給付等語為辯。惟查，兩造於系爭契約第2條「收益分享」約定「每年每季每次茶葉收成期（茶葉成品）以十分之八歸乙方所有。十分之二歸甲方所有。」等語，已明確約定上訴人應交付被上訴人者為「茶葉成品」，足見上訴人依系爭契約第2條之約定，乃須負責將所收成茶葉十分之二製成茶葉成品交付被上訴人…上訴人既未能舉證證明兩造有被上訴人須負擔每斤800元製茶費之約定，上訴人自不得以被上訴人拒絕支付每斤800元製茶費為由，拒絕依系爭契約第2條約定交付兩成之茶葉成品予被上訴人，則上訴人主張其得行使同時履行抗辯權，於被上訴人給付製茶費前，拒絕交付兩成之茶葉成品予被上訴人，於法洵屬無據。而按之上訴人早於本件起訴前及原審時，即以兩造未約定之製茶費為由，拒絕給付101年春茶及未來茶葉，上訴人顯已對被上訴人為給付拒絕之通知，則雖被上訴人於101年7月30日以上訴人未依約交付茶葉而以存證信函為終止系爭契約意思表示時，上訴人積欠之茶葉（租金）未逾二年，尚不符民法第458條終止租賃契約之要件，然上訴人既已為給付拒絕，被上訴人要無從期待上訴人依約履行，則被上訴人自得以上訴人給付拒絕為由，終止兩造間系爭契約。而被上訴人業以107年5月16日答辯狀之送達為終止系爭契約之意思表示，復經上訴人於該日收受上揭書狀繕本，則系爭契約自於該日發生終止之效力。兩造間系爭契約既經被上訴人合法終止，則被上訴人依系爭契約第6條約定及民法第767條第1項規定，請求上訴人將系爭土地返還被上訴人，於法即屬有據（臺灣高等法院臺中分院107年度重上更二字第13號民事判決）。

民法第四百五十八條規定：「耕作地租賃於租期屆滿前，有左列情形之一時，出租人得終止契約：一、承租人死亡而無繼承人或繼承人無耕作能力者。二、承租人非因不可抗力不為耕作繼續一年以上者。三、承租人將耕作地全部或一部轉租於他人者。四、租金積欠達兩年之總額者。五、耕作地依法編定或變更為非耕作地使用者。」此條係我國耕地租賃制度中關於「提前終止權」之核心規範，顯示在以保障佃農耕作權為主要立法目的的體系之下，仍須保留出租人於特定重大情形發生時，得提前終止契約之權利，以維持耕地利用之公益性與租賃關係之基本秩序。相較於一般租賃，耕地租賃受到耕地三七五減租條例與土地法之高度保護，原則上租期穩定、出租人難以任意收回，但立法者亦意識到，若承租人已不再具備實質耕作能力，或長期怠於耕作、破壞耕地利用目的，甚至積欠租金達重大程度，仍強制維持租約，反將導致耕地荒廢或權利義務失衡，違背「耕者有其田」與「土地有效利用」之政策目標，因此以本條列舉方式，限定出租人得於租期屆滿前終止契約之五種法定事由。

第一款所稱承租人死亡而無繼承人或繼承人無耕作能力者，係以耕作能力為核心判斷標準。耕地租賃之本質，在於承租人以自任耕作為目的而使用土地，若承租人死亡後既無繼承人承受權利義務，或繼承人雖存在卻欠缺實際耕作能力，使土地無法繼續依原目的使用，即喪失租賃關係存在之基礎，出租人自得終止契約。此處之「無耕作能力」，不僅限於生理上不能勞動，亦包含客觀上無法從事農業生產之情形，例如完全無農業經驗、長期居住都市且無意實際耕作等，應由法院依具體事實判斷。

第二款規定承租人非因不可抗力不為耕作繼續一年以上者，強調耕地「實際耕作」之義務性。耕地租賃並非單純占有使用關係，而是承租人負有持續耕作之基本義務。若承租人非因颱風、水災、旱災等不可抗力因素，而自行怠於耕作，致土地連續一年以上閒置，即已違反耕地租賃之核心目的。立法者以「一年以上」作為門檻，兼顧承租人短期休耕、輪作或調整耕作方式之彈性，同時防止長期荒廢。此一規定，反映耕地租賃制度並非僅為保障承租人個人利益，而同時承擔維持農業生產與土地資源有效利用之公共任務。

第三款禁止承租人將耕作地全部或一部轉租於他人，亦屬耕地制度之核心精神。耕地三七五減租條例與土地法均以「自任耕作」為基本原則，防止佃農將耕地再轉為營利工具，形成中間剝削結構。承租人若將土地轉租他人，實質上已背離耕地租賃之目的，使原本受保護之佃農地位，轉化為類似次級出租人，破壞制度基礎，出租人得據以終止契約。

第四款關於租金積欠達兩年總額者，係以嚴格標準限制出租人之終止權。一般租賃中，承租人遲延給付租金，出租人多可依約或依法終止，但耕地租賃考量農業收入高度不穩定，立法者特將門檻提高至「兩年總額」，方得終止。此一設計兼顧佃農因天候、價格波動導致短期繳租困難之現實，同時在積欠達重大程度時，仍賦予出租人救濟途徑，避免租賃關係無限期失衡。

第五款則因應土地利用政策變動，當耕作地依法編定或變更為非耕作地使用時，原有耕地租賃之基礎即已消滅，出租人得終止契約。此情形並非承租人可歸責，然土地性質既已改變，繼續維持耕地租賃關係已無實益，立法者遂以法律明定終止權，並配合相關補償制度，以調整雙方利益。

實務上，民法第四百五十八條與耕地三七五減租條例第十七條形成交錯適用關係。最高法院判例即指出，耕地三七五減租條例第十七條第二項所定補償，與同條第一項第五款所規定之終止租約收回耕地，並非互為對待給付關係，出租人不因尚未給付補償而喪失終止權，亦不生同時履行抗辯問題。此一見解顯示，終止權之發生，係基於法定事由之存在，而非以補償履行為前提，補償僅屬終止後之效果安排，兩者性質不同。

臺灣高等法院臺中分院一○七年度重上更二字第十三號民事判決，則具體展現本條於實務中之運作方式。該案中，兩造約定以茶葉成品作為租金，承租人長期未依約交付應分配予出租人之茶葉，並以未經約定之製茶費為由拒絕履行。法院認為，契約已明確約定出租人得分得「茶葉成品」，承租人不得自行附加製茶費負擔，據以拒絕給付，承租人既已表明拒絕履行，構成給付拒絕。雖其積欠之茶葉尚未達兩年總額，未完全符合第四款之形式要件，然因承租人已明確拒絕履行，出租人已無從期待其依約給付，出租人自得以給付拒絕為由終止契約。法院並認定，出租人以答辯狀送達作為終止意思表示時，契約即生終止效力，承租人應返還土地。此一判決說明，第四百五十八條雖以列舉方式規範終止事由，但在具體適用時，仍須結合民法一般原則，尤其是債務不履行與給付拒絕之理論，避免形式上僅以積欠期間計算，而忽略實質履行可能性。

由此可見，民法第四百五十八條在耕地租賃制度中，扮演「例外性出口」之角色。耕地租賃以高度穩定為原則，出租人原則上不得任意終止，但當承租人已喪失耕作能力、長期不耕作、違反自任耕作原則、積欠租金達重大程度，或土地性質已依法變更時，若仍強制維持租約，反將背離制度目的。立法者透過本條，精準列舉可終止之情形，使終止權成為例外而非常態，同時確保耕地資源得以回歸有效利用，維持租賃關係之基本公平。

整體而言，民法第四百五十八條所體現的，不僅是私法上終止權之技術規範，更是農業政策與民法制度交會之結果。它在保障佃農長期耕作權的同時，仍為出租人保留必要的風險防線，使耕地租賃不致淪為僵化、失能的關係。透過列舉式要件、嚴格門檻與實務上對給付拒絕之彈性解釋，本條在「穩定」與「調整」之間取得平衡，展現民法在回應農業社會結構時，兼顧實質正義與制度功能的立法智慧。