民法第四百五十七條裁判彙編-耕地租賃之租金減免請求權002650

民法第457條規定：

耕作地之承租人，因不可抗力，致其收益減少或全無者，得請求減少或免除租金。

前項租金減免請求權，不得預先拋棄。

說明：

按，關於耕地租賃，除耕地三七五減租條例及土地法等有別規定，應先予適用外，並不排除民法規定之適用。按耕作地之承租人，因不可抗力，致其收益減少或全無者，得請求減少或免除租金，民法第457條第1項定有明文。本件132-1地號土地被告既因不可抗力緣故致不能依系爭土地從來使用目的植稻耕作而收益，除得依耕地三七五減租條例第11條規定請求鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會查勘議定免租外，並非不得依此規定請求免除租金。再按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。是如出租人未於租賃關係存續中保持其租賃物合於約定使用、收益之狀態，依民法第441條之反面解釋，於此期間內，承租人自得免除給付租金之義務。查本件系爭132-1地號土地缺乏水源憑供灌溉，且目前僅靠道路對面132地號土地中水井之水管供輸水源，有本院勘驗筆錄在卷可稽，132-1地號土地除部分土地現經被告整地後開闢為菜園使用外，其餘土地無法種植水稻，依上說明，原告為出租人，與被告約定將系爭土地供作耕稻使用，自需於租賃期間盡其租賃物保持義務；且依民法第429條第1項規定，租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。詎原告於81年間起即明知系爭132-1地號土地水路遭斷絕後造成無法耕作，卻置之不理，迄今未予以提供水源，或修復被阻斷之水路俾利被告重新植稻耕作，上開被告不能植稻耕作期間，依上說明，自無應依約給付租谷義務。故原告以被告未繳足額租金稻谷，乃因其放棄132-1地號土地耕作使然，並自103年起拒絕收受租金，意欲收回耕地，亦非有理。

（臺灣桃園地方法院103年度訴字第2296號民事判決）

按耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第106條第1項定有明文。次按耕地三七五減租條例係屬保護佃農，調整業佃間權利義務，協助達成耕者有其田目的之法律，因此設有強制規定（例如第5條規定耕地租佃期間至少應為6年；第16條第1項、第2項規定承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效；第20條規定耕地租約期滿時，除出租人依本條例收回自耕外，承租人願繼續承租者，應續訂租約）。是依耕地三七五減租條例所成立之耕地租賃，其立法意旨係為保障佃農之耕作權，故有耕地租用之約定，始有耕地三七五減租條例之適用。而交換土地使用，係一方以自己所有或有權使用之土地換與他方使用為對價，而使用向他方換來之土地，其性質固屬於互為租賃關係（最高法院88年度台上字第2805號判決意旨參照），惟交換土地使用，既非約定支付地租使用他人之農地，顯與土地法所規定之耕地租用有間，其出租人與承租人間之關係，即應依民法關於租賃之規定，而無耕地三七五減租條例規定之適用。本件兩造係因各自前手之原土地所有人曾德祥與張捷爐，僅為耕作之方便，約定相互交換土地使用，並非佃農以自任耕作為目的，約定支付地租使用地主之土地而就耕地租賃達成合意，依上開說明，自與耕地租用不同，應無耕地三七五減租條例之適用，同此意旨，亦無土地法耕地租賃規定之適用。

（臺灣高等法院高雄分院103年度上易字第121號民事判決）

民法第四百五十七條規定：「耕作地之承租人，因不可抗力，致其收益減少或全無者，得請求減少或免除租金。前項租金減免請求權，不得預先拋棄。」此一條文係我國租賃制度中專為耕地所設之特別規範，其立法背景與制度意旨，均深刻反映農業生產高度仰賴自然條件、風險集中於承租人一方的現實結構。耕作地之收益並非完全由承租人之勞力與經營能力所決定，尚須仰賴天候、水源、地力、病蟲害等多項自然因素，一旦發生颱風、水災、旱災、地震或其他非人力所能控制之事件，即可能導致作物歉收，甚至全然無收。若在此情形下，仍僵硬要求承租人依原約定給付全額租金，將使承租人承擔過度風險，進而影響其生存基礎與耕作意願，最終亦不利於農地的持續利用與社會整體糧食安全。因此，本條乃以不可抗力為核心要件，建立租金減免之制度，使自然風險不再完全由承租人獨自承擔，而是在出租人與承租人之間重新分配。

本條第一項所稱「不可抗力」，係指非因承租人故意或過失，且非其所得預見、避免或防止之事由，例如天災、重大疫病、突發性環境變遷，或依法不得歸責於承租人之公權力限制。其結果須達到「收益減少或全無」之程度，亦即對耕作成果產生實質影響，而非僅屬一般市場價格波動或輕微產量變化。只要符合此一要件，承租人即得請求減少或免除租金，顯示該權利具有形成性質，須由承租人主動主張，並非當然發生。至於減免幅度，則應依實際損害程度衡量，兼顧比例原則與公平原則，使出租人不致承擔超過合理範圍之負擔。

本條第二項更進一步規定，前述租金減免請求權不得預先拋棄，其目的在於防止契約自由被經濟強勢一方濫用。耕地承租人多屬經濟弱勢，在訂約時極易被迫接受「不論天災均不得減租」之條款，形同將全部自然風險轉嫁於承租人。立法理由即明言，耕作地承租人因受出租人之壓迫而預先拋棄減免請求權，事實上所難免，為保護經濟弱者起見，特設禁止規定。故縱使契約中載有承租人放棄此項權利之約定，仍因違反強制規定而無效，承租人於不可抗力發生時，仍得依法主張減免。

耕地租賃除受民法規範外，尚與耕地三七五減租條例、土地法形成交錯體系。原則上，凡屬耕地租用者，應優先適用耕地三七五減租條例及土地法之規定，民法則為補充適用。然而，民法第四百五十七條並未因特別法存在而當然排除，反而在特別法未涵蓋或不足之處，提供承租人額外保護。臺灣桃園地方法院一○三年度訴字第二二九六號判決即明確指出，關於耕地租賃，除耕地三七五減租條例及土地法等有別規定，應先予適用外，並不排除民法規定之適用。該案中，系爭一三二之一地號土地因不可抗力緣故，致不能依原使用目的植稻耕作，承租人除得依耕地三七五減租條例第十一條請求耕地租佃委員會查勘議定免租外，亦非不得依民法第四百五十七條請求免除租金。此一見解顯示，本條並非僅具補充性質，而是與特別法形成並行適用之保護網絡。

該判決並進一步結合民法第四百二十三條關於出租人保持租賃物合於約定使用收益狀態之義務，以及第四百四十一條之對價關係理論，指出出租人之保持義務與承租人之給付租金義務具有對價性。若出租人未於租賃關係存續中保持租賃物合於約定使用狀態，承租人於該期間自得免除給付租金之義務。該案事實顯示，系爭土地長期缺乏水源供灌溉，出租人自八十一年間即明知水路遭斷絕而無法耕作，卻置之不理，未提供水源亦未修復水路，致承租人無法重新植稻。法院據此認為，於無法耕作期間，承租人自無依約給付租谷之義務，出租人以承租人未繳足額租金為由意圖收回耕地，並無理由。此一判決清楚揭示，耕地租賃中租金給付義務並非絕對，而須以租賃物得依約使用收益為前提。

另一方面，耕地租賃之適用範圍亦須嚴格界定。土地法第一百零六條所稱「耕地租用」，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人農地者而言。耕地三七五減租條例係屬保護佃農、調整業佃關係之特別法，其適用前提在於存在真正的耕地租用關係。臺灣高等法院高雄分院一○三年度上易字第一二一號判決即指出，交換土地使用，係一方以自己所有或有權使用之土地換與他方使用為對價，其性質固屬互為租賃關係，但既非約定支付地租使用他人農地，顯與土地法所規定之耕地租用有間，應僅適用民法一般租賃規定，而無耕地三七五減租條例及土地法耕地租賃規定之適用。該案兩造僅為耕作便利而互換土地使用，並非佃農以自任耕作為目的並支付地租使用地主土地，自與耕地租用不同，故不適用特別法。此一見解亦提醒，本條雖為耕地承租人提供重要保護，但其適用仍須以真正之耕作地租賃關係為前提，避免制度被過度擴張。

綜合觀之，民法第四百五十七條不僅是一項單純的租金調整規則，而是我國農業租賃法制中極具政策色彩的條文。它以不可抗力為門檻，建構租金彈性調整機制，使自然風險不再單方面壓在承租人身上；又以禁止預先拋棄為強制規定，防止契約自由被經濟強勢一方濫用；並透過與土地法、耕地三七五減租條例及民法一般租賃規定的交錯運作，形成多層次保護網絡。其最終目的，在於維持農業生產的穩定性，保障實際耕作者的基本生存條件，並促進土地的持續有效利用。此一條文所體現的，正是民法在尊重私法自治之外，仍能回應社會結構差異、落實實質正義的典型範例。