民法第四百五十七條規定註釋-耕地租賃之租金減免請求權002649

民法第457條規定：

耕作地之承租人，因不可抗力，致其收益減少或全無者，得請求減少或免除租金。

前項租金減免請求權，不得預先拋棄。

說明：

耕作地租賃制度通過對租金、契約終止、優先承買權、土地改良及附屬物責任的規範，為承租人與出租人之間的權利義務提供了清晰的法律框架。該制度在保護承租人耕作權益的同時，也考量了出租人的合法利益，確保土地的有效利用與耕作活動的穩定進行。

本條之立法理由略以，謹按租金減免之請求權，在保險制度完備之國，其實用甚少，然在未完備時，為保護承租人計，其請求權極為必要。故本條規定耕作地之承租人，因不可抗力致收益減少或全無者，得請求減少或免除租金。此第一項所由設也。又租金減免請求權，耕作地承租人因受出租人之壓迫，而預先拋棄減免請求權，亦事實上所難免。故為保護經濟弱者起見，特設禁止之規定。此第二項所由設也。

按，關於耕地租賃，除耕地三七五減租條例及土地法等有別規定，應先予適用外，並不排除民法規定之適用。按耕作地之承租人，因不可抗力，致其收益減少或全無者，得請求減少或免除租金，民法第457條第1項定有明文。本件132-1地號土地被告既因不可抗力緣故致不能依系爭土地從來使用目的植稻耕作而收益，除得依耕地三七五減租條例第11條規定請求鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會查勘議定免租外，並非不得依此規定請求免除租金。再按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。是如出租人未於租賃關係存續中保持其租賃物合於約定使用、收益之狀態，依民法第441條之反面解釋，於此期間內，承租人自得免除給付租金之義務。查本件系爭132-1地號土地缺乏水源憑供灌溉，且目前僅靠道路對面132地號土地中水井之水管供輸水源，有本院勘驗筆錄在卷可稽，132-1地號土地除部分土地現經被告整地後開闢為菜園使用外，其餘土地無法種植水稻，依上說明，原告為出租人，與被告約定將系爭土地供作耕稻使用，自需於租賃期間盡其租賃物保持義務；且依民法第429條第1項規定，租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。詎原告於81年間起即明知系爭132-1地號土地水路遭斷絕後造成無法耕作，卻置之不理，迄今未予以提供水源，或修復被阻斷之水路俾利被告重新植稻耕作，上開被告不能植稻耕作期間，依上說明，自無應依約給付租谷義務。故原告以被告未繳足額租金稻谷，乃因其放棄132-1地號土地耕作使然，並自103年起拒絕收受租金，意欲收回耕地，亦非有理（臺灣桃園地方法院103年度訴字第2296號民事判決）。

按耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第106條第1項定有明文。次按耕地三七五減租條例係屬保護佃農，調整業佃間權利義務，協助達成耕者有其田目的之法律，因此設有強制規定（例如第5條規定耕地租佃期間至少應為6年；第16條第1項、第2項規定承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效；第20條規定耕地租約期滿時，除出租人依本條例收回自耕外，承租人願繼續承租者，應續訂租約）。是依耕地三七五減租條例所成立之耕地租賃，其立法意旨係為保障佃農之耕作權，故有耕地租用之約定，始有耕地三七五減租條例之適用。而交換土地使用，係一方以自己所有或有權使用之土地換與他方使用為對價，而使用向他方換來之土地，其性質固屬於互為租賃關係（最高法院88年度台上字第2805號判決意旨參照），惟交換土地使用，既非約定支付地租使用他人之農地，顯與土地法所規定之耕地租用有間，其出租人與承租人間之關係，即應依民法關於租賃之規定，而無耕地三七五減租條例規定之適用。本件兩造係因各自前手之原土地所有人曾德祥與張捷爐，僅為耕作之方便，約定相互交換土地使用，並非佃農以自任耕作為目的，約定支付地租使用地主之土地而就耕地租賃達成合意，依上開說明，自與耕地租用不同，應無耕地三七五減租條例之適用，同此意旨，亦無土地法耕地租賃規定之適用（臺灣高等法院高雄分院103年度上易字第121號民事判決）。

民法第四百五十七條規定：「耕作地之承租人，因不可抗力，致其收益減少或全無者，得請求減少或免除租金。前項租金減免請求權，不得預先拋棄。」此一條文係我國租賃制度中專為「耕作地」所設的特別保護規範，其核心精神在於回應農業生產高度依賴自然環境、風險集中於承租人一方的結構性不對稱問題。相較於一般不動產租賃，耕地租賃的收益並非僅取決於承租人之經營能力，尚深受氣候、天災、水源、病蟲害等不可抗力因素左右，若仍僵硬要求承租人於收益全無或大幅減少時照額給付租金，將使農民承擔過度風險，導致耕作意願降低，最終影響農業生產與社會糧食安全。因此，立法者以本條建構一套「風險調整機制」，使不可抗力所生之損失，不再單由承租人獨自承擔，而是透過租金減免制度在出租人與承租人間重新分配風險。

本條第一項所稱「不可抗力」，係指非因承租人故意或過失，且非其所得預見、預防或避免之事由，例如颱風、水災、旱災、地震、重大疫病或政府依法限制使用等。其結果須達到「收益減少或全無」之程度，亦即對耕作成果產生實質影響，而非僅屬輕微波動。只要符合此要件，承租人即「得請求」減少或免除租金，顯示該權利具有形成性質，非當然發生，而須由承租人主張。減少或免除之程度，則應依實際受損情形衡量，兼顧公平與比例原則，使出租人不致承受超過合理範圍之損失。

本條第二項更進一步規定，前述租金減免請求權「不得預先拋棄」。此一設計，係基於耕地承租人在經濟與談判地位上多屬弱勢，實務上極易在訂約時遭出租人要求簽署「不論天災均不得減租」等條款，形同將全部風險轉嫁於承租人。立法理由即指出，耕作地承租人因受出租人之壓迫而預先拋棄減免請求權，事實上所難免，為保護經濟弱者起見，特設禁止規定。故縱使契約中約定承租人放棄此項權利，仍因違反強制規定而無效，承租人於不可抗力發生時，仍得依法請求減免。

耕地租賃並非僅受民法規範，尚與耕地三七五減租條例、土地法等特別法形成交錯體系。原則上，凡屬耕地租用者，應優先適用耕地三七五減租條例及土地法之規定，民法則為補充適用。然而，民法第四百五十七條並未因特別法存在而當然排除，反而在特別法未涵蓋或不足之處，提供承租人額外保護。實務即指出，耕作地承租人因不可抗力致收益減少或全無者，除得依耕地三七五減租條例第十一條請求耕地租佃委員會查勘議定免租外，並非不得依民法第四百五十七條請求減免租金。此一解釋，使承租人得依具體情形選擇最適切之救濟途徑，而非僅受限於行政程序。

更值得注意的是，本條與民法第四百二十三條所定「出租人保持租賃物合於約定使用收益狀態之義務」及第四百四十一條關於租金減免之一般規定，亦形成體系性連結。出租人對租賃物負有保持其合於約定使用狀態之義務，若因出租人未修繕水路、未提供必要設施，致耕地無法依約定目的耕作，則屬可歸責於出租人之事由，承租人本得依第四百四十一條反面解釋免除給付租金義務。此與第四百五十七條所規範之「不可抗力」情形不同，前者屬出租人責任風險，後者則屬自然風險。兩者雖性質不同，但均導向同一結論，即在耕作地無法產生預期收益時，承租人不應仍負完全給付租金之義務。

實務判決亦充分體現此一理念。例如臺灣桃園地方法院一○三年度訴字第二二九六號判決指出，系爭耕地因水路遭斷絕而無法植稻，出租人長期明知卻未修復，致承租人無法依約耕作，該期間內承租人自無應依約給付租金義務。該案同時指出，即使屬不可抗力或非承租人所能控制之原因，承租人亦得依民法第四百五十七條請求免除租金。此一見解顯示，法院並未僅以形式上是否為天災作為唯一判斷基準，而是從「收益是否實質減少」及「風險歸屬是否公平」兩個核心價值出發，理解本條的保護功能。

另一方面，耕地租賃之適用範圍亦須嚴格界定。土地法第106條所稱「耕地租用」，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人農地之關係。若當事人僅為耕作便利而互相交換土地使用，並未約定支付地租，雖在性質上近似互為租賃，但並非土地法所稱之耕地租用，亦無耕地三七五減租條例之適用。此時，雙方關係應回歸民法一般租賃規定，而是否得適用第四百五十七條，則須視其是否符合「耕作地之承租人」之實質要件。實務見解即指出，交換土地使用，既非佃農以自任耕作為目的並支付地租使用他人農地，自與耕地租用不同，無耕地三七五減租條例之適用，亦無土地法耕地租賃規定之適用。此種區分，避免將本條過度擴張至非農業佃作關係，維持制度之精準性。

綜合而言，民法第四百五十七條不僅是一項單純的租金調整規則，而是我國農業租賃法制中極具政策色彩的條文。它以不可抗力為核心門檻，建構租金彈性調整機制，使自然風險不再單方面壓在承租人身上；又以禁止預先拋棄為強制規定，防止契約自由被經濟強勢一方濫用；並透過與土地法、耕地三七五減租條例及民法一般租賃規定的交錯運作，形成多層次保護網絡。其最終目的，在於維持農業生產的穩定性，保障實際耕作者的基本生存條件，並促進土地的持續有效利用。此一條文所體現的，正是民法在尊重私法自治之外，仍能回應社會結構差異、落實實質正義的典型範例。

民法第四百五十七條規定：「耕作地之承租人，因不可抗力，致其收益減少或全無者，得請求減少或免除租金。前項租金減免請求權，不得預先拋棄。」此一條文係我國租賃制度中特別針對「耕作地」所設之保護規範，其立法背景與制度目的，均深刻反映農業生產高度依賴自然條件、風險集中於承租人一方之結構性特徵。與一般房屋或商業不動產租賃不同，耕地租賃之收益並非單由承租人之經營能力所左右，而是深受天候、氣候變遷、水源供給、病蟲害、天然災害及政府管制措施等因素影響，這些因素多非承租人所能預見、避免或控制，卻可能在短時間內使整季收成歸零。若仍僵硬要求承租人在收益全無或顯著減少時，依原約定全額給付租金，無異將自然風險完全轉嫁於承租人，迫使農民在災後仍須負擔固定成本，極易導致資金斷裂、負債累積，最終退出耕作，影響農業生產與社會糧食安全。基於此一結構性不對稱，立法者透過第四百五十七條，建構一套「風險調整機制」，使不可抗力所生之損失，不再單由承租人獨自承擔，而是透過租金減免制度，在出租人與承租人之間重新分配風險。

本條第一項所稱之「不可抗力」，係指非因承租人故意或過失，且非其所得預見、預防或避免之事由，典型例子包括颱風、水災、旱災、地震、寒害、重大疫病，或政府依法發布之禁耕、限耕命令等。此類事件具有外在性、不可歸責性及不可避免性，其結果須達到「收益減少或全無」之程度，亦即對耕作成果產生實質影響，而非僅屬輕微波動或市場價格變動。只要符合此要件，承租人即「得請求」減少或免除租金，顯示該權利具有形成權性質，並非當然發生，而須由承租人主動主張。減少或免除之幅度，則應依實際受損程度、不可抗力之影響範圍、承租人已投入之成本與出租人可合理承擔之風險綜合衡量，兼顧公平與比例原則，使出租人不致承受超過合理範圍之損失。

本條第二項進一步規定，前述租金減免請求權「不得預先拋棄」。此一設計，係基於耕地承租人在經濟實力與談判地位上，多處於弱勢地位，實務上極易在締約時遭出租人要求簽署「不論天災均不得減租」或「自負一切風險」等條款，形同將全部自然風險轉嫁於承租人。立法理由即明白指出，耕作地承租人因受出租人之壓迫，而預先拋棄減免請求權，於實務上所難免，故為保護經濟弱者，特設禁止規定。是以，即便契約中明文約定承租人放棄此項權利，該約定仍因違反強制規定而無效，承租人於不可抗力發生時，仍得依法請求減少或免除租金。此一規範，實質上對契約自由作出限制，但其目的並非否定私法自治，而是防止在結構性不對等關係中，契約自由淪為強勢一方壓迫弱勢者的工具。

耕地租賃並非僅受民法規範，尚與耕地三七五減租條例、土地法等特別法形成交錯體系。原則上，凡屬耕地租用者，應優先適用耕地三七五減租條例及土地法之規定，民法則為補充適用。然而，民法第四百五十七條並未因特別法存在而當然排除，反而在特別法未涵蓋或不足之處，提供承租人額外保護。實務見解即指出，耕作地承租人因不可抗力致收益減少或全無者，除得依耕地三七五減租條例第十一條請求鄉鎮市區公所耕地租佃委員會查勘議定免租外，並非不得依民法第四百五十七條請求減免租金。此一解釋，使承租人得依具體情形選擇最適切之救濟途徑，而非僅受限於行政程序，亦顯示民法規範在耕地租賃體系中仍具重要補充功能。

更進一步觀察，本條與民法第四百二十三條所定「出租人保持租賃物合於約定使用收益狀態之義務」及第四百四十一條關於租金減免之一般規定，形成體系性連結。出租人對租賃物負有保持其合於約定使用狀態之義務，若因出租人未修繕水路、未提供必要灌溉設施，致耕地無法依約定目的耕作，則屬可歸責於出租人之事由，承租人本得依第四百四十一條反面解釋免除給付租金義務。此與第四百五十七條所規範之「不可抗力」情形不同，前者屬出租人責任風險，後者則屬自然風險。兩者雖性質不同，但均導向同一核心價值，即在耕作地無法產生預期收益時，承租人不應仍負完全給付租金之義務，租賃關係應隨實際使用收益狀態調整。

實務判決亦充分體現此一理念。臺灣桃園地方法院一○三年度訴字第二二九六號判決即指出，系爭耕地因水路遭斷絕而無法植稻，出租人長期明知卻未修復，致承租人無法依約耕作，該期間內承租人自無應依約給付租金義務。該案並明確指出，即使承租人可依耕地三七五減租條例聲請行政機關查勘免租，仍不妨礙其依民法第四百五十七條主張租金減免。法院從出租人保持義務與承租人給付義務之對價關係出發，認為在耕地無法依約使用之期間，承租人不應承擔租金負擔，否則將使契約對價關係失衡。

另一方面，第四百五十七條之適用，仍須以「耕作地之承租人」為前提。土地法第一百零六條所稱耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人農地之關係。若當事人僅為耕作便利而互相交換土地使用，並未約定支付地租，雖在性質上近似互為租賃，但並非土地法所稱之耕地租用，亦無耕地三七五減租條例之適用。實務見解即指出，交換土地使用，既非佃農以自任耕作為目的並支付地租使用地主之土地，自與耕地租用不同，無耕地三七五減租條例之適用，亦無土地法耕地租賃規定之適用。此種區分，避免將本條過度擴張至非農業佃作關係，維持制度適用之精準性與正當性。

綜合而言，民法第四百五十七條並非僅是一項技術性的租金調整規則，而是我國農業租賃法制中極具政策色彩的條文。它以不可抗力為核心門檻，建構租金彈性調整機制，使自然風險不再單方面壓在承租人身上；又以禁止預先拋棄為強制規定，防止契約自由被經濟強勢一方濫用；並透過與土地法、耕地三七五減租條例及民法一般租賃規定的交錯運作，形成多層次保護網絡。其最終目的，在於維持農業生產的穩定性，保障實際耕作者的基本生存條件，並促進土地的持續有效利用。此一條文所體現的，正是民法在尊重私法自治之外，仍能回應社會結構差異、落實實質正義的典型範例。