民法第四百五十五條裁判彙編-租賃物之返還002646

民法第455條規定：

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。

說明：

租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院判例75年台上字第801號。租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，民法第四百五十條第一項定有明文，如無同法第四百五十一條所定視為以不定期限繼續契約情事，依同法第四百五十五條規定，承租人應於租期屆滿時返還租賃物，否則，即應負給付遲延責任（最高法院69年台上字第4001號判例）。

按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第四百五十五條前段定有明文。所謂返還租賃物，係指依債務本旨，向出租人移轉租賃物之占有，而依民法第九百四十六條第一項規定，占有之移轉因占有物之交付而生效力（最高法院七十三年度台上字第四三六三號、八十七年度台上字第二五○四號判決參照）。本件上訴人辯稱：伊於九十年三月二日即自系爭房屋搬遷完畢，未繼續使用系爭房屋等語，並提出其製作內容記載其已於九十年三月二日遷移之廣告單及通知書為證，而證人王志雄於本院審理時證稱：伊是由上訴人所僱用之店員口中得知上訴人之店面在九十年三月二日要結束營業，但伊不知道上訴人何時搬遷完畢，伊只知道上訴人在九十年三月二日以前就沒有營業等語，證人李其聰亦證稱：上訴人自九十年三月一日起向伊承租房屋，但伊於九十年一月三十一日就收取押租金，故上訴人在九十年三月一日前就開始整理場地，並搬一些桌子、櫃子及古董藝品等語，其證言均附和上訴人之主張。惟查上訴人所辯其於九十年三月二日自系爭房屋搬出一節，即令屬實，因上訴人既係於九十年三月八日始將系爭房屋點交被上訴人，為兩造所是認，揆諸前開說明，自應認上訴人於九十年三月八日履行返還系爭房屋之義務，故上訴人在九十年三月八日前既仍占有系爭房屋，被上訴人自得向上訴人請求無權占有期間相當於租金之不當得利。因此，上訴人所辯自難採信（臺灣臺東地方法院91年度簡上字第12號民事判決）。

民法第四百五十五條規定：「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。」此條位於租賃消滅章節之末，乃租賃關係結束後最核心之效果規定，其功能在於使租賃契約所創設之「使用收益權」回歸於出租人，完成租賃關係一次完整的法律循環。租賃契約本質上係以出租人讓與承租人對特定標的物之使用與收益為內容，當契約終止，承租人即失其權源，自應回復出租人對標的物之完全支配狀態，返還租賃物乃屬當然之結果。是以，本條所規範者，並非單純之事實返還，而係承租人基於租賃契約所負之債務，其性質為「回復性給付」，目的在於使法律關係回復至租賃成立前之狀態。

實務上早已指出，租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求承租人返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係請求返還租賃物。最高法院七十五年台上字第八○一號判例即明示此一雙重請求權基礎，說明租賃關係消滅後，承租人占有即失其合法基礎，出租人不僅得依債權關係請求返還，亦得依物權關係排除無權占有。又最高法院六十九年台上字第四○○一號判例進一步指出，租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，除有民法第四百五十一條所定視為不定期限繼續契約之情形外，承租人應依第四百五十五條規定於租期屆滿時返還租賃物，否則即構成給付遲延，應負相應之法律責任。此等見解清楚揭示，返還義務係租賃終止後立即發生之主要義務，其履行與否，直接影響承租人是否構成違約及無權占有。

所謂「返還租賃物」，在法律上並非僅指承租人停止使用，而係依債務本旨，向出租人移轉租賃物之占有。依民法第九百四十六條第一項規定，占有之移轉因占有物之交付而生效力，亦即必須透過實際點交，使出租人取得對標的物之事實管領。最高法院七十三年度台上字第四三六三號及八十七年度台上字第二五○四號判決均指出，返還租賃物之履行，須以占有移轉為核心，僅有形式上表明不再使用，尚不足以完成返還義務。此一見解，在實務中尤具重要性，因為租賃糾紛中，承租人常辯稱已搬離或停止營業，然若未實際將標的物點交出租人，使其得以自由支配，仍難認已履行返還義務。

臺灣臺東地方法院九十一年度簡上字第十二號民事判決即為典型例證。該案中，承租人主張其已於特定日期搬遷完畢，並提出廣告單及通知書為證，證人亦證稱其於該日前已停止營業並開始搬遷。然而，法院查明，雙方實際完成房屋點交之日期在其後數日，並為兩造所不爭。法院遂認為，即令承租人於較早日期已實際搬離，然其於點交完成前仍占有該房屋，返還義務應以實際點交日為履行時點，故承租人在該日前仍屬無權占有，出租人自得請求無權占有期間相當於租金之不當得利。此一裁判清楚揭示，返還義務之履行標準在於「占有移轉」，而非僅以承租人主觀上是否仍使用為判斷基準。

返還之內容，原則上應以「原狀返還」為準，亦即承租人應返還租賃成立時出租人交付之狀態，扣除通常使用所生之合理耗損。學說普遍認為，第四百五十五條所稱返還，係指返還「原狀」而非僅返還「現狀」，此一理解亦可由民法第四百三十一條第二項「承租人就租賃物所增設之工作物，得取回之。但應回復租賃物之原狀」之規定加以印證。換言之，租賃制度並不要求承租人返還全新狀態，而係要求其在合理使用範圍內，回復為契約原有之樣貌，使出租人得以再次利用或處分。牆面自然褪色、地板合理磨損，均屬通常使用之結果，不在回復範圍內；然若承租人因不當使用造成結構性破壞或重大毀損，則於返還時即負有修復或賠償責任。

第四百五十五條後段另就「有生產力之租賃物」設特別規範，要求承租人於返還時並應保持其生產狀態。此處所謂有生產力之租賃物，典型如農地、果園、漁塭、林地等，其經濟價值不僅在於物之存在，更在於其持續產出生產成果之能力。立法者特別要求「保持其生產狀態」，目的在於防止承租人於租賃末期為短期利益而掠奪性使用，例如濫伐果樹、破壞灌溉設施、過度採收致土地荒廢。若僅要求形式上返還標的物，而不顧其生產能力是否仍存，將使出租人承受難以回復之損失，亦違反租賃制度原本欲平衡雙方利益之設計。是以，本條後段並非要求返還時須維持同等產量，而係要求承租人不得以非通常使用方式破壞其生產機能，使出租人於返還後仍得繼續利用。

返還義務之履行時點，原則上應於租賃關係終止時即行履行。承租人於終止後仍占有標的物，即屬無權占有，其法律效果並非僅止於債務不履行，尚可能構成侵權或不當得利。出租人除得請求返還外，並得就占有期間請求相當於租金之使用利益，並就因此所生之損害請求賠償。此一設計，使第四百五十五條成為租賃制度之「出口條款」，確保出租人於租賃關係消滅後，得迅速回復對標的物之控制，避免承租人以拖延返還方式，實質延長其使用期間而不付對價。

當事人固得於契約中就返還方式另為約定，例如約定現況返還、約定出租人補償後取得改良部分，或約定免除部分回復義務。惟此類約定仍應受誠信原則與公序良俗之限制，即便約定現況返還，亦不得解釋為承租人得恣意破壞標的物。現況返還僅係調整原狀回復之範圍，並非免除承租人於租賃期間應負之善良管理人注意義務。

總結而言，民法第四百五十五條以簡潔文字，構築租賃制度中最重要之收束機制。其前段確立「終止即返還」之基本原則，其後段則就具生產力之標的物加以強化，要求承租人維持其生產機能。配合實務關於占有移轉、無權占有及不當得利之見解，本條不僅界定租賃關係終結後之權利義務分配，更維繫租賃市場運作之秩序，使出租人得以在合理期間內重新支配其財產，而承租人亦明確知悉其返還義務之範圍與時點，體現民法在保障交易安全與財產價值上的核心精神。