民法第四百四十條裁判彙編-租金支付遲延之效力002616

民法第440條規定：

承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。

租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。

說明：

按租用建築房屋之基地，承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時，出租人得終止租約，收回基地，此觀土地法第一百零三條第四款之規定甚明。又建築房屋基地之出租人，以承租人積欠租金額達二年以上為原因，終止租約，仍應依民法第四百四十條第一項規定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達二年以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約（最高法院六十八年台上字第七七七號判例參照）。次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付租金，如於其期限內不為支付者，出租人固得終止契約，惟承租人如於其終止租約之聲明到達前已為租金之支付者，出租人縱有聲明，亦不生終止之效力，最高法院亦著有四六年台上字第一五０八號判例足資參照。

出租人對於支付租金遲延之承租人所定催告支付租金之期限，以承租人於其期限內不為支付者，始得終止契約。若已於期限內支付，僅因可歸責於出租人之事由未經領受，致再支付時已逾期限而為出租人所拒收，經依法提存者，仍不發生終止契約之效力，此觀民法第四百四十條第一項之規定自明（最高法院判例44年台上字第1345號）。

民法第四百四十條第一項僅定出租人應定相當期限，催告承租人支付欠租，無須敘明不於期限內支付欠租，將發生若何效果。上訴人之催告書如其所定期限係屬相當，縱未記載苟不依限支付欠租即行終止契約，亦不能謂其不發生催告之效力（最高法院判例44年台上字第1098號）。

承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付者，出租人固得終止契約，惟承租人如於其終止租約之聲明到達前，已為租金之支付者，出租縱有聲明，亦不生終止之效力（最高法院判例44年台上字第239號）。

出租人基於土地法第一百條第三款承租人欠租之事由，並依民法第四百四十條第一項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，固得終止契約，惟承租人曾於出租人所定之期限內，依債務本旨提出支付之租金，而因出租人或其他有代為受領權限之人拒絕受領，致未能如期完成時，尚難謂與上開條項所定之情形相當。依民法第二百十九條關於行使債權，應依誠實及信用方法之規定，出租人自不得執是為終止契約之理由（最高法院判例43年台上字第1143號）。

依民法第四百四十條第一項之規定，承租人欠租於催告期限內未為支付，出租人固得終止契約。但在出租人終止契約之意思表示前，承租人依債務本旨為給付，出租人如無正當理由自不得拒絕受領，更不得再以未為給付為理由，終止租賃契約（最高法院判例43年台上字第329號）。不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達二個月以上時，依土地法第一百條第三款之規定，出租人固得收回房屋。惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第四百四十條第一項規定，對於支付租金遲延之承租人定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約。在租賃契約得為終止前，尚難謂出租人有收回房屋請求權存在（最高法院判例42年台上字第1186號）。

民法第四百四十條第一項所謂支付租金之催告，屬於意思通知之性質，其效力之發生，應準用同法關於意思表示之規定，如催告人非因自己之過失不知相對人之居所者，僅得準用同法第九十七條，依民事訴訟法公示送達之規定，向該管法院聲請以公示送達為催告之通知，始生催告之效力。被上訴人定期催告承租人某商號支付租金，僅將催告啟事標貼已被查封無人居住之某商號門首，自無催告效力之可言（最高法院判例41年台上字第490號）。

房屋出租人定期催告承租人支付租金之方式未有一定，亦非限於訴訟外為之，苟於訴訟上已有書狀或言詞，向他造表示意思者，即應認為已有催告（最高法院判例39年台上字第554號）。

耕地出租人以承租人積欠地租達兩年之總額為原因終止租約，應依民法第四百四十條第一項規定，定相當期限催告承租人支付，於往取債務，並須於催告期滿，至承租人之住所收取，承租人仍不為支付，出租人始得終止租約（最高法院判例86年台上字第3324號）。

建築房屋基地之出租人，以承租人積欠租金額達二年以上為原因，終止租賃契約，仍應依民法第四百四十條第一項規定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達二年以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約，對於地上權人之保護，不宜較土地承租人為薄，故土地所有人以地上權人積欠地租達二年之總額為原因，依民法第八百三十六條第一項規定，撤銷其地上權，仍應類推適用民法第四百四十條第一項之規定，踐行定期催告程序（最高法院判例68年台上字第777號）。出租人限期催告承租人支付欠租，其催告租金額超過承租人應付之金額時，僅超過部分不發生效力，並非該催告全不發生效力（最高法院判例66年台上字第124號）。

民法第四百四十條第一項所謂支付租金之催告，屬於意思通知之性質，其效力之發生，應準用同法關於意思表示之規定(見四十一年台上字第四九○號判例)，而民法第九十五條第一項規定：「非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時發生效力」，所謂達到，係僅使相對人已居可了解之地位即為已足，並非須使相對人取得占有，故通知已送達於相對人之居住所或營業所者，即為達到，不必交付相對人本人或其代理人，亦不問相對人之閱讀與否，該通知即可發生為意思表示之效力（最高法院判例54年台上字第952號）。承租人租金支付有遲延者，經出租人定相當期限催告後，承租人於期限內不為支付，出租人固得終止契約，非於催告期限屆滿時，即當然終止，出租人如欲終止者，仍須為終止之聲明。若承租人於終止租約之聲明到達前已為租金之支付者，出租人不得以租約已經終止為理由，請求交還租賃物（最高法院判例52年台上字第1289號）。出租人依民法第四百四十條第一項所定催告承租人支付租金之期限，是否相當，應依一般觀念為衡量之標準，不得僅據承租人個人之情事決之，出租人所定之期限在承租人個人雖嫌不足，但若以一般觀念衡之，其期限尚非過短者，仍應認為相當（最高法院判例49年台上字第1094號）。支付租金之催告，係意思通知之一種，其通知應向承租人為之，如承租人有數人者，應向承租人全體為之，否則對於未受催告之承租人，不發生催告之效力（最高法院判例48年台上字第1382號）。

租賃，乃特定當事人間所締之契約，出租人既不以所有人為限，則在租賃關係存續中，關於租賃上權利之行使，例如欠租之催告，終止之表示等項，概應由締結契約之名義人行之，始能生效（最高法院判例48年台上字第1258號）。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付租金，如於其期限內不為支付者，出租人固得終止契約，惟承租人如於其終止租約之聲明到達前已為租金之支付者，出租人縱有聲明，亦不生終止之效力（最高法院判例46年台上字第1508號）。

按建築房屋基地之出租人，以承租人積欠租金額達2年以上為原因，終止租賃契約，仍應依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達2年以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約，對於地上權人之保護，不宜較土地承租人為薄，故土地所有人以地上權人積欠地租達2年之總額為原因，依民法第836條第1項規定，撤銷其地上權，仍應類推適用民法第440條第1項之規定，踐行定期催告程序。又支付租金之催告，係意思通知之一種，其通知應向承租人為之，如承租人有數人者，應向承租人全體為之，否則對於未受催告之承租人，不發生催告之效力。另民法第440條第1項規定，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。是苟出租人催告承租人支付欠租，其所定催告之期限相當，縱未敘明承租人欠租數額，但在承租人應付之租額範圍內，似難謂不發生催告效力。最高法院分別著有68年台上字第777號、48年台上字第1382號判例、85年度台上字第2356號裁判意旨可資參照。復按終止權之行使，依民法第263條準用同法第258條之規定，應向他方當事人以意思表示為之，契約當事人之一方有數人者，該意思表示，亦應由其全體或向其全體為之。前開規定於撤銷地上權時，亦應予類推適用，合先敘明。…原告於92年1月27日所寄發之存證信函，雖其催告之欠租額超過兩造所為地租之約定，然依前開說明，在兩造約定應付地租之數額範圍內，仍應認已發生催告之效力。且依本件催告之過程，被告曾表明代理另一共有人王○○共同為催告之意旨，雖92年1月27所發之存證信函未再予詳載，但依其情事應為被告等人可得認知，其所定催告之期限亦屬相當故，應認已發生合法催告之效力。又被告等人於催告後並未於期限內繳納租金（直到93年9月14日始給付87、88年度地租計16,000元，另94年3月16日始給付89年至93年等年地租合計40,000元），原告業於92年4月18日表明代理王○○之意旨，共同通知被告等人因積欠租金額達2年以上，而依民法第836條第1項規定撤銷其地上權，該意思表示業已合法送達被告劉○○、劉○○、劉○○、劉○○、劉郭○○、林劉○○、劉○○、劉郭○、劉○○等9人（其中被告劉○○之地址嗣於93年8月間經門牌整編，並無未受合法送達之情事）；另一共有人王○○亦於92年7月2日表明代理原告之意旨，共同通知被告等人因積欠租金額達2年以上經定期催告未清繳，而依民法第836條第1項規定撤銷其地上權，該通知並於92年7月3日合法送達予被告林劉○○，故被告等人至92年7月3日時均已受原告及其共有人所為撤銷系爭地上權意思表示之送達，應認已發生撤銷地上權之效力（臺灣宜蘭地方法院94年度訴字第148號民事判決）。

民法第四百四十條係我國租賃法制中處理「欠租是否足以終止契約」之核心規範，其制度意旨不在於單純賦予出租人立即解除契約之權利，而是在保障出租人取得對價之正當利益與維護居住、營業及土地利用安定性之間，建立一套兼顧比例原則與程序正義的平衡機制。租賃關係本質上屬於繼續性契約，承租人之履行義務並非一次性完成，而是隨時間反覆發生，若僅因一時遲延即使出租人得立即終止，勢將導致居住與營業秩序高度不穩，亦不符合社會經濟現實。故第四百四十條以「定期催告」作為終止權發動之前提，並就房屋與建築房屋基地另設較高之欠租門檻，明確揭示立法者對於居住權與長期用益關係穩定性的高度重視，使終止權成為最後手段，而非即時制裁。

依第一項規定，承租人租金支付有遲延時，出租人並非當然得終止契約，而必須先定「相當期限」催告承租人支付，僅於承租人於期限內仍不為給付時，出租人始得終止契約。此一設計，使租賃關係仍保有回復正常履行狀態之可能性，給予承租人補救機會，並迫使出租人先以促履行方式解決紛爭，而非直接切斷關係。最高法院三十九年台上字第五五四號判例即指出，房屋出租人定期催告承租人支付租金之方式並無一定，亦非限於訴訟外為之，苟於訴訟上已有書狀或言詞向他造表示意思者，即應認為已有催告，顯示法律重在意思表示之到達與可認識性，而非形式。

第二項對於「租賃物為房屋」設置特別保護，規定遲付租金之總額非達二個月之租額，不得依第一項終止；若租金約定於每期開始時支付者，並須遲延給付逾二個月始得終止。最高法院一百一十年台上字第八二六號判決指出，預付租金之情形與期末支付不同，若僅欠一、二期即容許終止，對承租人未免過苛，故須遲延逾二個月始得行使終止權。此一見解彰顯房屋租賃在法秩序中享有高度穩定性，居住利益被視為重要社會法益。

第三項更進一步規定，租用建築房屋之基地者，遲付租金總額達二年之租額時，始適用第二項規定。實務並將此一體系類推適用於地上權撤銷。最高法院六十八年台上字第七七七號判例即明示，建築房屋基地之出租人，以承租人積欠租金達二年以上為原因終止租約，仍應依第四百四十條第一項定期催告，非謂一有欠租達二年之事實，出租人即得隨時終止；並強調對地上權人之保護不宜較土地承租人為薄，土地所有人依民法第八百三十六條撤銷地上權時，仍應類推適用第四百四十條第一項踐行定期催告程序。此一解釋，使第四百四十條由單純之租賃規範，提升為長期用益關係終止之一般原則。

關於催告之性質，實務一貫認為其屬於意思通知，準用民法關於意思表示之規定。最高法院四十一年台上字第四九○號及五十四年台上字第九五二號判例指出，非對話而為意思表示者，以通知達到相對人時生效，所謂達到，僅須使相對人處於可得了解之地位即足，不以實際閱讀為必要。故催告信函送達承租人之居所或營業所，即生效力，不因其拒收或未閱而失效。若催告人非因自己之過失不知相對人居所，亦僅得依法聲請公示送達，始生效力，不能以張貼於已無人居住之處所替代，否則不發生催告效力。此一標準避免承租人以消極行為阻卻催告效果，亦防止出租人以形式手段規避到達要件。

催告並不當然導致契約終止。最高法院五十二年台上字第一二八九號、四十六年台上字第一五○八號等判例明確指出，催告期滿僅使出租人「得」終止，終止仍須另為意思表示；若承租人於終止聲明到達前已為租金之支付者，出租人即不得再以欠租為由終止契約。此一規範賦予承租人實質補救空間，使第四百四十條真正成為促履行制度，而非單向制裁工具。

至於「相當期限」之判斷，最高法院四十九年台上字第一〇九四號判例指出，應依一般觀念衡量，不得僅依承租人個人情事決定。即便對特定承租人而言略嫌急迫，只要依社會通念尚屬合理，即屬相當。此一標準確保制度具有客觀性，避免承租人以個人經濟困難無限延宕履行，亦防止出租人設定顯失合理之短期。

實務亦進一步建構多數當事人情形下之處理原則。最高法院四十八年台上字第一三八二號判例指出，承租人有數人者，催告應向全體為之，否則對未受催告者不生效力；又租賃係特定當事人間之契約，欠租之催告與終止之表示，應由締結契約之名義人為之（最高法院四十八年台上字第一二五八號）。此等見解確保意思表示在主體上之正確性，使終止效果不因程序瑕疵而生爭議。

最高法院四十四年台上字第一三四五號、四十三年台上字第一一四三號及第三二九號判例，更進一步強調誠信原則之適用。承租人於催告期限內依債務本旨提出給付，而因可歸責於出租人之事由未經領受，致再支付時逾期，經依法提存者，不生終止效力；出租人若無正當理由拒絕受領，亦不得據以終止。此等見解使第四百四十條與民法第二百十九條誠實信用原則形成連動，防止出租人藉程序設計或拒收行為製造終止事由。

臺灣宜蘭地方法院九十四年度訴字第一四八號判決，完整呈現第四百四十條在建築房屋基地與地上權案件中的運作模式。該案中，出租人於欠租達二年以上後，以存證信函定期催告，承租人仍未於期限內給付，出租人與共有人遂共同發出撤銷地上權之意思表示。法院認為，縱催告金額超過實際應付額，於約定範圍內仍生效力；催告期限亦屬相當；撤銷意思表示已合法送達全體承租人，故撤銷效力成立。此一判決具體化「欠租門檻＋定期催告＋終止或撤銷聲明」之三階段結構，展現第四百四十條兼顧實體正義與程序正當性之制度功能。

總結而言，民法第四百四十條並非單純賦權規定，而是一套以「補救優先、終止最後」為核心理念的制度設計。其透過欠租門檻、定期催告與終止聲明三重機制，防止出租人因短期違約即濫用終止權，維護居住與長期用益關係之穩定；同時亦保留出租人在承租人長期怠於履行時，得以回收標的之實質保障。歷年判例進一步細緻化催告方式、到達標準、期限相當性、多數當事人處理與誠信原則之適用，使第四百四十條成為租賃法體系中兼具彈性與秩序的關鍵節點，亦是衡量「欠租是否足以動搖契約存續」的最終準繩。