民法第四百三十八條裁判彙編-承租人使用收益租賃物之方法及違反之效果002612

民法第438條規定：

承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。

承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約。

說明：

按謂租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約；出租人應以合於所約定使用、收益之狀態；承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益，無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍違反前項之規定者，出租人得終止契約，民法第400條、第423條、第438條第1、2項定有明文。所有人將租賃物交付於承租人後，除仍保留該物之處分權能外，其他占有、使用、收益等權能，悉為承租人享有，其所有權即因之而成為空虛所有權（參見鄭玉波著民法債編各論第五節租賃）。臺灣高等法院高雄分院108年度上易字第458號刑事判決

民法第四百三十八條所謂違反約定使用方法，係指不依約定方法使用，並積極的為約定以外方法之使用者而言，如僅消極的不為使用，應不在違反約定使用方法之列。原審以上訴人不再經營瓦窯，已棄置不用(按租約所定使用方法為經營磚瓦窯之用)，為違反約定使用方法，所持法律上之見解，不無違誤。

（最高法院判例64年台上字第1122號）

一般基地租賃，承租人欲建築何種房屋，固非出租人所得過問，惟如雙方當事人就租賃物之使用方法有所約定，而承租人違反約定之使用方法，經出租人阻止而仍繼續為之者，依照土地法第一百零三條第五款規定，並參照民法第四百三十八條規定，出租人非不得終止租約，請求收回其土地。

（最高法院判例59年台上字第4423號）

按一般民事責任，通常須債務人有故意或過失始能成立。又民法上之過失，以債務人欠缺注意之程度為標準，可分為抽象的過失、具體的過失及重大過失三種。其中應盡善良管理人之注意而欠缺者，為抽象的過失，其責任較重。又所謂應盡善良管理人之注意，係指依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意而言（參見本院四十二年台上字第八六五號判例）。查本件上訴人係依耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項之規定，請求被上訴人返還系爭土地，而耕地租佃之性質亦屬租賃之一種，故民法第四百三十二條第一項規定：承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產力，及同法第四百三十八條第一項規定：承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益，無約定方法者，應以租賃物之性質而定之方法為之，於耕地租佃亦有適用。依此等規定，耕地租佃之承租人是否不自任耕作，其應盡之注意義務及應負之責任為抽象的過失責任，原判決認耕地之承租人須故意不自任耕作，出租人始能依耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項收回耕地，於法尚有可議。又耕地承租人對於耕地之使用，既應負善良管理人之注意義務，本件被上訴人及其被繼承人林兩全所承租之系爭第六九之一七號土地，遭人埋設墳墓三十七座，面積達一千七百三十五平方公尺，此事實既為被上訴人所不爭執，以被占用面積之廣、墳墓之多，被上訴人及其被繼承人林兩全對於系爭土地是否確已盡善良管理人之注意義務，即非無研求之餘地。

（最高法院88年度台上字第902號民事判決）

民法第四百三十八條以極為精煉的文字，揭示租賃制度中一項核心原則：承租人對於租賃物所享有的使用、收益權，並非無限制的自由，而必須受到契約約定與租賃物性質的雙重拘束。條文明定，承租人應依約定方法為租賃物之使用、收益，無約定方法者，應依租賃物之性質而定之方法為之；若承租人違反前開規定，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約。此一規範結構，呈現出租賃關係中權利與義務的對價平衡：出租人以其物供他人占有、使用、收益，承租人則以支付租金作為對價，並負有依約定方式合理使用標的物之義務。租賃並非所有權移轉，而是一種在時間範圍內暫時讓渡物之效用的制度，因此，承租人取得的僅是「依約定方式」的使用收益權，而非對物本身的自由支配權。

從體系上觀察，民法第四百條對租賃的定義已揭示此一性質，出租人負有依約定交付並維持租賃物合於使用、收益狀態的義務，民法第四百二十三條亦明文規定出租人於租賃關係存續中應保持租賃物合於約定使用、收益之狀態；相對地，承租人則負有依約定方法使用租賃物的義務。學說向來指出，出租人於交付租賃物後，除仍保留處分權能外，其占有、使用、收益等權能，均暫時讓渡予承租人，所有權因而呈現「空虛化」狀態，正如鄭玉波所稱，租賃使所有權人僅保留最終回復與處分之可能性，而在租期內，其實質經濟價值已由承租人行使。正因如此，法律必須在保障承租人利用標的物之自由與維護出租人財產本體安全之間取得平衡，而第四百三十八條正是此一平衡機制的關鍵節點。

所謂「依約定方法」使用租賃物，首先須從契約內容解釋當事人意思。若雙方於租約中明確約定使用目的，例如限定為住宅、倉儲、營業、農業耕作或特定產業用途，承租人即應受該目的拘束。若契約未為具體約定，則須回歸「租賃物之性質」判斷其合理使用方式，例如住宅應供居住使用，農地應供農業生產，店面應供商業營運。此一判斷並非抽象，而係以一般交易觀念、社會通常期待與標的物客觀功能為準。承租人不得以租賃為名，將住宅改為高風險工廠，或將農地任意變更為墳場、堆置廢棄物，否則即屬違反依性質而定之使用方法。

最高法院六十四年台上字第一一二二號判例即明確指出，第四百三十八條所謂違反約定使用方法，係指不依約定方法使用，並「積極」為約定以外方法之使用者而言，若僅消極不為使用，並不當然構成違反。該案中，租約約定承租人經營磚瓦窯，承租人停止營業並棄置不用，原審認其構成違反約定使用方法，最高法院則認為此一見解尚有違誤，因為消極的不使用，並非積極改為他種用途，尚不足以認定已違反第四百三十八條之規範意旨。此一見解凸顯本條之立法精神，並非強迫承租人「一定要使用」，而在於防止承租人以契約外之方式「變質」使用標的物，從而侵害出租人之物權利益或增加標的物之風險負擔。

然而，若承租人積極改變用途，則法律即賦予出租人介入權限。一般基地租賃中，承租人欲建築何種房屋，原則上屬其自由範圍，出租人不得過問；但若雙方已就使用方法有所約定，而承租人違反該約定，經出租人阻止仍繼續為之，依土地法第一百零三條第五款並參照民法第四百三十八條，出租人得終止租約並請求收回土地。最高法院五十九年台上字第四四二三號判例即指出，約定用途一經違反，且經阻止不止，出租人得行使終止權，此不僅是契約自治的貫徹，更是對物權本體安全的制度性保障。

值得注意的是，第四百三十八條所設之終止權，具有明顯的形成權性質。出租人並非一經發現違反即可立即解除契約，而須先「阻止」，給予承租人改正機會；只有在承租人「經阻止而仍繼續為之」時，出租人始得終止。此一程序設計，體現租賃關係作為繼續性契約的穩定性要求，避免因輕微或可修正之偏差即導致契約破裂。終止權在此並非懲罰，而是一種防衛機制，目的在於避免違約狀態擴大，導致租賃物價值減損或風險失控。

進一步觀察耕地租佃案件，第四百三十八條之規範更與善良管理人注意義務緊密結合。民法第四百三十二條明定，承租人應以善良管理人之注意保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。耕地租佃雖受特別法調整，但其性質仍屬租賃之一種，故承租人對耕地之使用，亦應受第四百三十八條之拘束。最高法院八十八年度台上字第九○二號判決即指出，耕地承租人對於土地之使用，應負抽象過失責任，其注意義務標準為善良管理人。該案中，承租之耕地遭埋設大量墳墓，面積廣達一千餘平方公尺，法院認為，在此情形下，承租人是否已盡善良管理人注意義務，顯非無疑。此一見解顯示，承租人不僅不得積極違反約定用途，亦不得放任他人侵害租賃物，使其喪失原有功能，否則即可能構成違反依性質而定之使用方法。

由此可見，第四百三十八條所建立的，不僅是一條形式上的「用途約束規定」，而是一套涵蓋使用方式、管理注意義務與契約終止機制的完整體系。其核心在於確保租賃物在租期內，仍維持於當事人所預期的經濟功能與風險結構之中。承租人享有租賃物之效用，卻不得將之轉化為出租人所未預期、亦未同意承擔之風險來源；出租人則在尊重承租人使用自由的前提下，保有最低限度的干預權與退出機制，以避免其所有權價值遭受結構性侵蝕。

在實務運作上，第四百三十八條經常與第四百二十三條、第四百三十二條、第四百三十條等規定交織適用，形成一套以「租賃目的維持」為核心的規範網絡。出租人負有交付並保持合於約定使用狀態之義務，承租人則負有依約定及物之性質使用並善良管理之義務；若任一方偏離其角色定位，法律即透過修繕請求、減租、終止等制度回復契約平衡。第四百三十八條的存在，使租賃關係不致淪為承租人單方面支配標的物的工具，而仍維持其作為「有期限之用益讓渡」的本質。

總結而言，民法第四百三十八條並非僅僅規範「用途違反即得終止」的簡單條款，而是租賃制度中確立權能界線、風險分配與契約穩定性的重要樞紐。透過要求承租人依約定或依物之性質使用租賃物，並賦予出租人在違反且經阻止不止時的終止權，法律在承租人利用自由與出租人財產保護之間建立動態平衡。此一制度設計，使租賃關係得以在長期存續中維持其經濟功能與法律秩序，亦使租賃物不致因用途失控而脫離當事人原初設定的風險範圍，從而確保租賃作為現代財產利用制度的穩定與可預期性。