民法第四百三十八條規定註釋-承租人使用收益租賃物之方法及違反之效果002611

民法第438條規定：

承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。

承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約。

說明：

謹按承租人祇有依約定方法，使用收益租賃物之權利，無約定方法者，亦祇有依租賃物之性質而定之方法，為使用收益之權利，不得違反契約或物之性質而定之方法為使用或收益。故承租人不依照契約或物之性質而定之方法為使用或收益租賃物，應使出租人有阻止之權，如經阻止而繼續為之者，並使其有終止契約之權，所以保護出租人也。故設本條以明示其旨。

民法第四百三十八條所謂違反約定使用方法，係指不依約定方法使用，並積極的為約定以外方法之使用者而言，如僅消極的不為使用，應不在違反約定使用方法之列。原審以上訴人不再經營瓦窯，已棄置不用(按租約所定使用方法為經營磚瓦窯之用)，為違反約定使用方法，所持法律上之見解，不無違誤（最高法院判例64年台上字第1122號）。一般基地租賃，承租人欲建築何種房屋，固非出租人所得過問，惟如雙方當事人就租賃物之使用方法有所約定，而承租人違反約定之使用方法，經出租人阻止而仍繼續為之者，依照土地法第一百零三條第五款規定，並參照民法第四百三十八條規定，出租人非不得終止租約，請求收回其土地（最高法院判例59年台上字第4423號）。

按一般民事責任，通常須債務人有故意或過失始能成立。又民法上之過失，以債務人欠缺注意之程度為標準，可分為抽象的過失、具體的過失及重大過失三種。其中應盡善良管理人之注意而欠缺者，為抽象的過失，其責任較重。又所謂應盡善良管理人之注意，係指依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意而言（參見本院四十二年台上字第八六五號判例）。查本件上訴人係依耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項之規定，請求被上訴人返還系爭土地，而耕地租佃之性質亦屬租賃之一種，故民法第四百三十二條第一項規定：承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產力，及同法第四百三十八條第一項規定：承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益，無約定方法者，應以租賃物之性質而定之方法為之，於耕地租佃亦有適用。依此等規定，耕地租佃之承租人是否不自任耕作，其應盡之注意義務及應負之責任為抽象的過失責任，原判決認耕地之承租人須故意不自任耕作，出租人始能依耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項收回耕地，於法尚有可議。又耕地承租人對於耕地之使用，既應負善良管理人之注意義務，本件被上訴人及其被繼承人林兩全所承租之系爭第六九之一七號土地，遭人埋設墳墓三十七座，面積達一千七百三十五平方公尺，此事實既為被上訴人所不爭執，以被占用面積之廣、墳墓之多，被上訴人及其被繼承人林兩全對於系爭土地是否確已盡善良管理人之注意義務，即非無研求之餘地（最高法院88年度台上字第902號民事判決）。

民法第四百三十八條規定：「承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約。」本條係租賃制度中關於承租人「如何使用租賃物」之核心規範，其立法目的不在於過度限制承租人之使用自由，而在於確立租賃關係中使用權之邊界，使承租人得以在契約所設定之範圍內實現使用、收益之利益，同時避免因不當使用而侵害出租人之所有權利益或使租賃物價值遭受不當減損。租賃乃以時間為軸線之繼續性債，出租人於租期中讓與承租人使用、收益之權能，承租人則以支付租金為對價，雙方權利義務之平衡，正繫於「使用方法」之界定與遵守。

依本條第一項之規定，承租人使用、收益租賃物之方法，首先以當事人之約定為準。此乃契約自由原則於租賃關係中之具體展現，出租人得依其對標的物之管理構想與風險考量，與承租人約定使用目的，例如僅供住宅使用、僅供辦公、不得作為餐飲或營業場所、不得設置高噪音設備等。此類約定，一方面反映出租人對標的物性質及周邊環境之考量，另一方面亦為承租人於締約時可預見並評估之交易條件。承租人一旦接受此約定，即僅得於該範圍內行使其使用權，不得任意變更用途。

若契約未明示約定使用方法，則本條以「租賃物之性質」作為補充標準。所謂依租賃物之性質而定之方法，係指依一般交易觀念及社會通念，就該標的物通常之用途為判斷，例如住宅應供居住，農地應供耕作，工廠廠房應供生產作業，倉庫應供儲存貨物。此一標準具有彈性，得隨社會經濟結構變遷而調整，惟其核心仍在於防止承租人以顯然悖離標的物通常功能之方式加以使用，致租賃物承受異常風險或過度耗損。

本條第二項則進一步規定違反使用方法之法律效果。承租人若違反前項規定為使用、收益，出租人得先行阻止，倘經阻止後仍繼續為之，出租人始得終止契約。此一設計，顯示立法者並未採取立即解約之嚴厲立場，而是給予承租人改正之機會。出租人須先以阻止之方式表達反對，承租人於知悉後仍繼續違規使用，方構成終止權發生之要件。此一機制兼顧交易安定與權利保護，使租賃關係不致因輕微或一時之偏差即陷於解消，亦防止承租人恣意變更用途而侵害出租人利益。

實務對於「違反約定使用方法」之內涵，採取相當精緻之解釋。最高法院六十四年台上字第一一二二號判例指出，所謂違反約定使用方法，係指「不依約定方法使用，並積極為約定以外方法之使用」而言，若僅消極不為使用，並不在違反之列。該案中，租約約定承租人以經營瓦窯為用，承租人停止營業而棄置不用，原審認其違反約定使用方法，最高法院則認為此僅屬消極不使用，尚非積極改以其他方式使用，難謂違反本條。此一見解揭示，本條所欲規範者，乃「用途之偏離」，而非「使用程度之不足」。承租人未充分利用租賃物，固可能構成經濟上之浪費，但若未改作其他不當用途，並不當然構成違反使用方法。

另於最高法院五十九年台上字第四四二三號判例中，法院指出，一般基地租賃中，承租人欲建築何種房屋，原則上非出租人所得過問，惟若雙方已就使用方法有所約定，而承租人違反該約定，經出租人阻止仍繼續為之者，依土地法第一百零三條第五款並參照民法第四百三十八條，出租人得終止租約請求返還土地。此一見解顯示，本條不僅適用於一般租賃，亦可作為特別法體系中處理違反用途之解釋依據，彰顯其在租賃法制中的基礎地位。

在責任層面上，承租人依本條負有依約或依物之性質使用之義務，其違反所生之責任，並非僅限於終止契約。若不當使用致租賃物毀損、減損價值，尚可能構成民法第四百三十二條所定未盡善良管理人注意義務之責任，而負損害賠償。民法第四百三十二條明定，承租人應以善良管理人之注意保管租賃物，租賃物有生產力者並應保持其生產力。此一規範與第四百三十八條相互呼應，前者著重於「保管義務」，後者著重於「使用方法」，二者共同構成承租人對租賃物之行為標準。

最高法院八十八年度台上字第九○二號民事判決即從此一角度出發，論及承租人應負之注意義務屬抽象過失責任。該案涉及耕地租佃，法院指出，耕地租佃亦屬租賃之一種，民法第四百三十二條與第四百三十八條之規定於耕地租佃亦有適用。耕地承租人應盡善良管理人之注意義務，保持耕地之生產力。若耕地遭人埋設大量墳墓，占用面積廣大，承租人對此未能防止，是否已盡善良管理人之注意義務，即非無疑。該判決進一步指出，承租人是否須以故意為要件，始構成違反義務，尚有可議，顯示承租人於租賃關係中，負有高度注意義務，其責任標準偏向抽象過失，而非僅以主觀惡意為限。

由此可見，第四百三十八條所確立者，並非僅一項形式上的使用限制，而是一整套關於「承租人行為邊界」之規範體系。承租人得以使用、收益租賃物，係以尊重契約內容及標的物性質為前提，並須以善良管理人之注意為其行為標準。當承租人逾越此一邊界，積極將租賃物改作非約定或非通常之用途時，法律賦予出租人先行阻止之權，並於承租人拒不改正時，進一步賦予終止契約之形成權，使出租人得以回復對標的物之控制，避免風險持續擴大。

此一制度設計，體現租賃關係中「使用權與所有權之動態平衡」。出租人並未因租賃而喪失對標的物用途之根本控制權，其僅在契約範圍內讓渡使用權；承租人亦非取得類似所有權之廣泛處分自由，其使用權始終受契約與物之性質所拘束。第四百三十八條正是此一平衡之具體化，使租賃制度得以在保障承租人經濟利用利益的同時，維持出租人對標的物價值與風險之基本掌控，避免租賃關係淪為所有權被動耗損之工具。

在現代社會中，租賃標的日益多樣，從住宅、商辦、廠房到農地、倉儲、設備，其使用風險與影響層面愈發複雜。第四百三十八條所建立之「依約定或依性質使用」原則，為法院在各類新型態租賃爭議中提供一項彈性而穩定的判斷基準，使個案得依契約內容、標的物性質及社會通念加以衡量。其核心精神，並非僵化限制，而是在租賃關係中建構合理的行為邊界，確保使用自由不致轉化為他人財產風險的無限擴張，從而維繫租賃制度之公平、安定與可預測性。