民法第四百三十七條裁判彙編-承租人之通知義務002610

民法第437條規定：

租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，或因防止危害有設備之必要，或第三人就租賃物主張權利者，承租人應即通知出租人。但為出租人所已知者，不在此限。

承租人怠於為前項通知，致出租人不能及時救濟者，應賠償出租人因此所生之損害。

說明：

按：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用，或於租金中扣除之。」民法第四百三十條定有明文，是本件即令上訴人主張之被上訴人未履行修繕義務屬實，上訴人亦僅得終止契約或自行修繕而請求出租人償還費用或於租金中扣除，其既未自行修繕而以其費用於租金中扣除，則主張停止給付租金並無理由，被上訴人依據租賃契約請求給付租金尚無不合。

（臺灣士林地方法院88年度簡上字第20號民事判決）

按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕。如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用，或於租金中扣除之，民法第四百三十條既定有明文。且出租人之修繕義務，在使承租人就租賃物能為約定之使用收益，如承租人就租賃以外有所增設時，該增設物即不在出租人修繕範圍(最高法院六十三年度臺上字第九九號判例意旨參照)。查反訴原告姜炎和雖主張其於系爭房地支付修繕費十萬五千元應由反訴被告負擔等語，並提出收款單一紙為據，惟為反訴被告否認反訴原告姜炎和曾定相當之期限催告其修繕，而反訴原告姜炎和就此既未能舉證以實其說，即難認反訴原告姜炎和得請求反訴被告償還其僱工修繕之費用，是反訴原告姜炎和請求反訴被告償還其修繕費用一萬五千元云云，尚屬無據，要難准許。

（臺灣新竹地方法院91年度訴字第271號民事判決）

按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第430條定有明文。是以如租賃物有修繕之必要時，承租人須定相當期限催告出租人修繕，如出租人於期限內不為修繕時，承租人始得自行修繕。本件原告否認被告曾定相當期限通知修繕，被告對此有利之事實自應負舉證責任。惟被告雖主張曾經於95年5月18日電話通知原告，並提出電話通聯紀錄影本、載有原告電話之名片影本為證，原告則予以否認，而單憑上開電話通聯紀錄，縱認雙方有通電話之事實，亦無從認定雙方會話內容為何，被告上開通聯紀錄尚無從作為有利於被告之認定。則被告既無法證明有依法催告原告修繕房屋之事實，被告主張依民法429條規定抵銷租金即無理由。

（臺灣花蓮地方法院95年度訴字第184號民事判決）

民法第四百三十七條規定：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，或因防止危害有設備之必要，或第三人就租賃物主張權利者，承租人應即通知出租人。但為出租人所已知者，不在此限。承租人怠於為前項通知，致出租人不能及時救濟者，應賠償出租人因此所生之損害。」本條係租賃制度中極具功能性的規範，其核心精神並非單純課予承租人形式上的義務，而是在租賃關係此一繼續性債之架構下，建立一套以「即時資訊傳遞」為中心的風險管理機制，使出租人得於最早時間掌握租賃物狀況，迅速採取修繕、設備或權利排除措施，以維持租賃物合於約定使用、收益之狀態，避免損害擴大並確保交易安全。

租賃關係之所以不同於買賣等一次性契約，在於其給付內容係以時間為軸線持續發生，出租人於整個租期中負有保持義務，承租人亦持續負有支付租金與善良管理之注意義務。於此結構下，承租人實際占有並使用租賃物，對於漏水、結構裂縫、管線老化、設備危險或第三人侵入主張權利等情形，最能第一時間察覺。若法律未課予承租人即時通知之義務，出租人即可能在毫不知情的情況下，錯失修繕或排除危險的最佳時機，致使原可輕易處理的小瑕疵演變為重大損害，甚至危及人身安全。本條即在此脈絡下，將「發現風險即通知」制度化，成為出租人履行交付及保持義務的重要輔助機制。

本條第一項所列三類通知事由，分別對應租賃制度中三種典型風險來源：其一，租賃物有修繕必要且應由出租人負擔者，對應民法第四百三十條之修繕制度；其二，因防止危害有設備之必要者，著眼於公共安全與風險預防；其三，第三人就租賃物主張權利者，涉及權利瑕疵之排除。這三類事由雖性質不同，但共通點在於，若出租人得及早介入處理，即可避免租賃物功能受損或承租人使用收益權受侵害。法律因而要求承租人於知悉時「應即通知」，使出租人得迅速行使其修繕、設備或權利排除義務。

然而，立法亦顧及承租人負擔之合理性，於第一項末段設「但為出租人所已知者，不在此限」。倘出租人已實際知悉相關狀況，例如親自巡視發現漏水、已接獲法院查封通知或已由他人告知第三人主張權利，承租人即無須重複通知。此一但書體現誠信原則與合理分工精神，避免將不必要的形式義務強加於承租人。

第二項規定承租人怠於通知，致出租人不能及時救濟者，應賠償出租人因此所生之損害。此處所稱損害，並非指租賃物原本因自然老化或不可抗力所生之損害，而係指因承租人遲延或怠於通知，使出租人喪失及時修繕或排除風險之機會，致損害擴大之部分。此一責任性質，屬於承租人違反法定附隨義務所生之債務不履行責任，其功能在於促使承租人善盡告知義務，使原可避免或減輕之損害不致擴大。

司法實務對本條之適用，已形塑出穩定而一致的操作邏輯。臺灣士林地方法院八十八年度簡上字第二十號民事判決指出，即令出租人未履行修繕義務，承租人依法亦僅得依第四百三十條之機制，定相當期限催告修繕，於出租人未修繕時，始得終止契約或自行修繕並請求償還費用或於租金中扣除，承租人並無權逕自停止給付租金。該判決明確揭示，通知與催告乃承租人後續權利行使之前提，未依法律程序履行通知、催告義務，即主張拒付租金，難以獲得支持。

臺灣新竹地方法院九十一年度訴字第二百七十一號民事判決亦指出，承租人主張已自行修繕並請求出租人償還費用，須先證明其曾定相當期限催告出租人修繕而未果，否則難認其得逕行修繕並請求費用。此一見解凸顯，承租人之通知義務並非僅具告知意義，而是構成其後續權利行使之法律要件，未踐行該義務，即喪失主張相關救濟之基礎。

臺灣花蓮地方法院九十五年度訴字第一百八十四號民事判決則進一步說明，承租人主張曾通知出租人修繕，屬其有利事實，應由承租人負舉證責任。僅憑電話通聯紀錄，縱可證明雙方曾通話，亦無從證明通話內容，即不足認定已依法催告。此一實務態度，實際上要求承租人在操作上應以可證明內容之方式為通知，例如書面、存證信函或電子郵件，以免日後陷於舉證困難。

由上述判決可見，第四百三十七條在實務中的功能，並非僅限於損害賠償責任的歸屬，更深層地塑造了承租人行使各項救濟權利的程序前提。通知義務一方面是為出租人創造及時救濟的機會，另一方面亦構成承租人後續主張終止、修繕費用償還或租金扣除之門檻。換言之，通知義務在租賃體系中，兼具「風險控制」與「權利啟動條件」之雙重功能。

從體系觀察，本條與第四百三十條、第四百三十五條、第四百三十六條形成一套連動機制。承租人發現修繕必要、危害風險或第三人權利主張時，先依第四百三十七條通知出租人；出租人若怠於修繕或排除，承租人始得依第四百三十條終止或自行修繕並請求償還費用；若情形涉及租賃物一部滅失或權利瑕疵，則依第四百三十五條、第四百三十六條請求減少租金或終止契約。此一層層遞進的制度設計，使租賃關係得在資訊透明與風險可控的基礎上運作，避免因溝通斷裂而導致不必要的紛爭與損害擴大。

總結而言，民法第四百三十七條所建構者，乃一套以即時通知為核心的協力義務體系，使出租人與承租人得在租賃關係存續中形成有效分工。出租人負責修繕、設備與權利排除，承租人負責第一線觀察與即時回報。若承租人怠於通知，致出租人喪失及時救濟機會，法律即以損害賠償責任加以矯正，使其不得將本可避免之風險轉嫁於出租人。此一規範不僅保障出租人之財產利益，更維護租賃制度之安定與效率，使租賃關係得在長期履行過程中，兼顧風險分配之公平與交易安全之需求，並體現繼續性契約中誠信與協力原則之具體化。