民法第四百三十七條規定註釋-承租人之通知義務002609

民法第437條規定：

租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，或因防止危害有設備之必要，或第三人就租賃物主張權利者，承租人應即通知出租人。但為出租人所已知者，不在此限。

承租人怠於為前項通知，致出租人不能及時救濟者，應賠償出租人因此所生之損害。

說明：

謹按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，而其修繕費應由出租人負擔，或因防止危害有設備之必要，或有第三人就租賃物上主張權利者，承租人須負速行通知出租人之義務，使出租人得以實行修繕及設備，或排斥第三人在租賃物上主張之權利，否則不能達使用收益之目的。若出租人已知有此種情形，承租人即無須再行通知。此第一項所由設也。法律使承租人負通知之義務者，蓋欲使出租人得速施救濟之方法耳，若承租人怠於通知，致出租人不能及時救濟，則因此所生之損害，承租人自不能免費，故應使負賠償之責任。此第二項所由設也。

按：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用，或於租金中扣除之。」民法第四百三十條定有明文，是本件即令上訴人主張之被上訴人未履行修繕義務屬實，上訴人亦僅得終止契約或自行修繕而請求出租人償還費用或於租金中扣除，其既未自行修繕而以其費用於租金中扣除，則主張停止給付租金並無理由，被上訴人依據租賃契約請求給付租金尚無不合（臺灣士林地方法院88年度簡上字第20號民事判決）。

按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕。如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用，或於租金中扣除之，民法第四百三十條既定有明文。且出租人之修繕義務，在使承租人就租賃物能為約定之使用收益，如承租人就租賃以外有所增設時，該增設物即不在出租人修繕範圍(最高法院六十三年度臺上字第九九號判例意旨參照)。查反訴原告姜炎和雖主張其於系爭房地支付修繕費十萬五千元應由反訴被告負擔等語，並提出收款單一紙為據，惟為反訴被告否認反訴原告姜炎和曾定相當之期限催告其修繕，而反訴原告姜炎和就此既未能舉證以實其說，即難認反訴原告姜炎和得請求反訴被告償還其僱工修繕之費用，是反訴原告姜炎和請求反訴被告償還其修繕費用一萬五千元云云，尚屬無據，要難准許（臺灣新竹地方法院91年度訴字第271號民事判決）。

按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第430條定有明文。是以如租賃物有修繕之必要時，承租人須定相當期限催告出租人修繕，如出租人於期限內不為修繕時，承租人始得自行修繕。本件原告否認被告曾定相當期限通知修繕，被告對此有利之事實自應負舉證責任。惟被告雖主張曾經於95年5月18日電話通知原告，並提出電話通聯紀錄影本、載有原告電話之名片影本為證，原告則予以否認，而單憑上開電話通聯紀錄，縱認雙方有通電話之事實，亦無從認定雙方會話內容為何，被告上開通聯紀錄尚無從作為有利於被告之認定。則被告既無法證明有依法催告原告修繕房屋之事實，被告主張依民法429條規定抵銷租金即無理由（臺灣花蓮地方法院95年度訴字第184號民事判決）。

民法第四百三十七條規定：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，或因防止危害有設備之必要，或第三人就租賃物主張權利者，承租人應即通知出租人。但為出租人所已知者，不在此限。承租人怠於為前項通知，致出租人不能及時救濟者，應賠償出租人因此所生之損害。」本條係租賃法制中關於「資訊傳遞」與「風險控制」的重要規範，其立法目的並非單純為承租人加諸負擔，而是基於租賃關係中權利義務分工之結構，使出租人得及時掌握租賃物狀態，迅速採取修繕、設備或權利排除措施，以維持租賃物合於約定使用收益之狀態。租賃關係本質上係一種繼續性債之關係，出租人與承租人之間並非一次性給付後即告終了，而是在整個租期中反覆形成權利義務互動，因此，資訊是否即時傳遞，往往決定損害是否擴大，亦關係雙方責任歸屬之公平性。

依第四百二十三條，出租人負有交付及保持義務，應以合於約定使用、收益之租賃物交付承租人，並於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。此一保持義務，在實際運作上，往往仰賴承租人即時反映租賃物之現況，因承租人為實際占有人，最能第一時間發現漏水、結構裂縫、管線故障、設備老化、公共安全風險或第三人侵入主張權利等情形。若法律未課予承租人通知義務，出租人可能在毫不知情之下，錯失最佳修繕時機，致小瑕疵演變為重大損害，甚至危及人身安全。第四百三十七條正是在此脈絡下，要求承租人於租賃關係存續中，遇有法定三類情形時，負「即時通知」之義務。

本條所列之三種通知事由，分別為租賃物有修繕必要且應由出租人負擔者、因防止危害有設備之必要者、第三人就租賃物主張權利者。第一類情形，對應於第四百三十條之修繕制度。租賃物在正常使用過程中，難免發生損耗，凡非因承租人過失所生之修繕必要，原則上應由出租人負擔。然出租人若不知租賃物已有缺陷，自無從履行修繕義務，故承租人即負有即時告知之責。第二類情形，係基於公共安全與風險預防，例如發現建物結構有倒塌危險、電線裸露可能引發火災、瓦斯設備老舊可能爆炸等，縱尚未實際發生損害，亦應即時通知，使出租人得迅速增設必要設備或採取補強措施。第三類情形，則涉及權利瑕疵，例如第三人主張所有權、地上權、使用權或聲請查封拍賣，足以妨害承租人使用收益，此時出租人負有排除權利瑕疵之義務，而承租人作為第一線接觸者，自應即時告知。

然而，法律亦顧及承租人之負擔合理性，於第一項末段設「但為出租人所已知者，不在此限」。若出租人本已知悉修繕必要、危害風險或第三人權利主張，例如出租人親自巡視發現漏水，或已收到法院查封通知，即無再要求承租人重複通知之必要。此一但書，體現租賃關係中誠信與合理分工之原則，避免承租人承擔不必要之責任。

第二項進一步規定，承租人怠於通知，致出租人不能及時救濟者，應賠償出租人因此所生之損害。此處所謂損害，並非指租賃物原本因自然老化或不可抗力所生之損害，而係指因承租人遲延通知，使出租人喪失及時修繕或排除風險之機會，而導致損害擴大之部分。例如，屋頂初期漏水若能即時修補，僅需少額費用，承租人卻長期隱匿不報，致水氣滲入結構，造成梁柱腐蝕、天花板坍塌，則後續擴大損害，即屬承租人怠於通知所致，應由其負賠償責任。此一責任，並非基於租賃物原始瑕疵，而是基於承租人違反法定附隨義務所生之債務不履行責任。

實務對此規範之運作亦有明確見解。臺灣士林地方法院八十八年度簡上字第二十號民事判決指出，即令出租人未履行修繕義務，承租人依法亦僅得定相當期限催告修繕，於出租人未修繕時，始得終止契約或自行修繕並請求償還費用或於租金中扣除，承租人並無權逕自停止給付租金。此一判決凸顯，通知與催告乃承租人行使後續權利之前提，未依法律程序履行通知、催告義務，即主張拒付租金，難以獲得支持。

臺灣新竹地方法院九十一年度訴字第二百七十一號民事判決亦指出，承租人主張已自行修繕並請求出租人償還費用，須先證明其曾定相當期限催告出租人修繕而未果，否則難認其得逕行修繕並請求費用。此一見解再次顯示，承租人之通知與催告義務，不僅是道德上之協力行為，而是構成其後續權利行使之法律要件。

臺灣花蓮地方法院九十五年度訴字第一百八十四號民事判決則進一步說明，承租人主張已通知出租人修繕，對此有利之事實應由承租人負舉證責任，僅憑通聯紀錄尚不足證明實際通知內容。此一實務態度，促使承租人於實務操作上，應以書面、存證信函或其他可證明內容之方式為通知，以免日後陷於舉證困難。

綜合而論，民法第四百三十七條所建構者，乃一套以「即時資訊傳遞」為核心之風險控制機制。出租人負責修繕、設備與權利排除，承租人負責第一線觀察與即時回報，雙方透過此一制度合作，使租賃物得持續維持於合於約定使用收益之狀態。若承租人怠於通知，法律即以損害賠償責任加以矯正，使其不得將本可避免之損害轉嫁於出租人。此一規範，不僅保障出租人之財產利益，更維護租賃關係整體之安定與效率，使租賃制度在長期履行過程中，得以兼顧風險分配之公平與交易安全之需求。