民法第四百三十六條裁判彙編-權利瑕疵之效果002608

民法第436條規定：

前條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者準用之。

說明：

又按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第四百二十三條定有明文，此乃出租人之租賃物交付及保持義務。而租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。前條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者準用之，復為同法第四百三十五條及第四百三十六條所明定。而出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。因此，如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。

臺灣高等法院97年度上更(三)字第67號民事判決

按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第四百二十三條定有明文，此乃出租人之租賃物交付及保持義務。而租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。前條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者準用之，復為同法第四百三十五條及第四百三十六條所明定。又出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。因此，如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。查系爭租賃合約書前言已載明：「右開當事人協議甲方（指徐○○）同意提供左列第一條所列之『既有賣場』出租予乙方（指○○社）經營民生日用品供應業務……」，第一條復約明：「……交由乙方作為民生日用品之賣場（如附圖）。」因此該租賃標的物雖有十二戶，但○○社承租初始即為一整體賣場，其目的亦在供經營民生日用品之賣場使用。則探究系爭租賃標的物是否能達上訴人租賃之目的，當以系爭租賃標的物本身狀態是否能供賣場通常營運之整體觀之，至於上訴人為使賣場保持整體性所為之補救行為，並不足免除出租人所負之租賃物保持使達租賃目的之義務。因此，系爭租賃標的物，苟欠缺一部分空間，致影響賣場之整體性而難為通常營運時，是否不能認上訴人已不能達租賃之目的？而系爭租賃標的物實際上為一內部打通呈Ｌ型相連之建物，內分十二戶，本為一整體空間，作為賣場使用，復為原審所認定。上訴人又迭次主張自九十年四月起，系爭租賃標的物陸續為台中地院除去租賃權，並為第三人所拍定，已無法達原租賃之目的等情，是否全無可採？攸關上訴人得否依上開規定終止租約或請求減少租金或拒絕給付租金？亦與被上訴人是否得向上訴人收取該等租金及其金額若干？所關頗切。非無再詳為調查審認之必要（最高法院95年度台上字第569號民事判決）。

民法第四百三十六條規定：「前條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者準用之。」本條係承接第四百三十五條關於「租賃物一部滅失之效果」之體系設計，將其規範邏輯擴張適用於權利瑕疵之情形。所謂權利瑕疵，並非指租賃物本身物理上之毀損或滅失，而係指第三人對租賃物主張權利，例如所有權、抵押權、地上權、使用權或其他足以妨害承租人依約使用、收益之權利，使承租人無法達成租賃契約原本所預期之經濟目的。立法者以第四百三十六條明示，當承租人因第三人主張權利而不能為約定之使用、收益時，應準用第四百三十五條關於一部滅失之效果，使承租人得按不能使用之範圍請求減少租金，並於其存餘部分不能達租賃目的時，得終止契約，以平衡出租人與承租人間之風險分配，並確保租賃關係中對價均衡之維持。

出租人於租賃關係中，依民法第四百二十三條負有交付及保持義務，亦即應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。此一保持義務，並非僅限於物理狀態之完好，而係包含法律上之可支配性與排他性，使承租人於租期內得安穩、持續地使用並取得經濟利益。出租人若僅交付一形式上存在之標的物，而其上存有足以排除或重大限制承租人使用之第三人權利，即難謂已履行其交付與保持義務。第四百三十六條正是將此一理念具體化，明確指出，當第三人主張權利致承租人不能依約使用、收益時，其效果應與租賃物一部滅失相同，承租人得依第四百三十五條行使減租或終止之形成權。

租賃關係之本質，係一方以物供他方使用、收益，他方以租金為對價。出租人之保持義務與承租人之給付租金義務，具有典型之對價關係。若出租人未能使租賃物維持於合於約定使用、收益之狀態，承租人自得依同時履行抗辯權，拒絕或停止租金之給付。此一原理在實務上屢獲肯認。臺灣高等法院九十七年度上更(三)字第六十七號民事判決即指出，出租人之保持義務與承租人之給付租金義務具有對價關係，如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。此一見解，正是第四百三十六條規範精神在實務層面之具體展現。

權利瑕疵之效果，並非僅限於第三人實際占有或排除承租人使用之情形，凡第三人之權利主張已達足以妨害承租人依約使用、收益之程度，即應構成第四百三十六條所稱之情形。例如，租賃物遭法院查封、拍賣，致承租人使用空間逐步縮減，或因所有權爭議而須讓與第三人部分空間，均可能使承租人無法實現租賃契約原本之目的。最高法院九十五年度台上字第五百六十九號民事判決即指出，判斷是否已不能達租賃目的，應以租賃標的物本身是否仍能供承租人依契約約定之整體使用為準，而非僅以承租人事後自行補救之情形作為判斷基準。倘租賃標的原本係供作整體營業使用，例如賣場、工廠或倉儲空間，縱僅缺失部分區域，若已影響整體營運之可能性，即難謂仍能達租賃目的。

第四百三十六條之準用設計，實質上係將權利瑕疵視為「法律上之一部滅失」。此一立法技術，反映出租賃制度中對價危險負擔之核心理念，即承租人所支付之租金，係以出租人能持續提供合於約定之使用、收益為前提。當此一前提因第三人權利主張而動搖時，承租人即無義務繼續全額負擔租金。此與民法第二百六十六條關於雙務契約危險負擔之一般原則相互呼應，使租賃體系在特別法層面上獲得更具體而精緻之調整機制。

承租人依第四百三十六條準用第四百三十五條所得行使之權利，性質上屬於形成權，而非單純之請求權。承租人一經合法表示減租或終止，即發生法律關係之變動效果，無須經出租人同意。減租之效果，原則上應回溯至權利瑕疵實際發生之時點，使租金與實際可使用範圍相符；終止則係向將來消滅租賃關係，並不溯及既往。此一設計，使承租人得迅速調整其法律地位，避免因長期權利瑕疵而陷於不利狀態。

綜上所述，民法第四百三十六條在租賃法制中，扮演著權利瑕疵擔保之關鍵角色。其核心精神在於，出租人所負之交付與保持義務，不僅限於物理層面，更及於法律層面之完整性；承租人支付租金之義務，則以其得依約安穩使用、收益為前提。當第三人權利主張破壞此一前提時，法律即透過準用第四百三十五條之機制，使承租人得減租、終止或拒絕履行對價，以維持契約正義與風險分配之衡平。此一規範，不僅保障了承租人之交易安全，也促使出租人於出租前及租期中，負起確保權利完整之注意義務，從而使租賃制度得以在高度複雜之不動產交易環境中，仍能維持其安定與可預測性。