民法第四百三十六條規定註釋-權利瑕疵之效果002607

民法第436條規定：

前條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者準用之。

說明：

出租人在租賃關係中具有若干法律義務，這些義務旨在保障承租人對租賃物的正常使用權和收益權，並維持租賃物的完整與功能。其中，保管與修繕、瑕疵擔保以及費用償還是出租人義務的核心內容，這些規定為租賃關係的穩定性提供法律保障。

首先，保管與修繕是出租人的基本義務。若租賃物因承租人的過失而損壞，則承租人需承擔保管責任。然而，若損壞的原因不可歸責於承租人，例如因自然災害或其他不可抗力因素，則出租人負有修繕義務。出租人需確保租賃物始終處於可供使用的狀態，否則可能導致承租人無法正常履行租賃契約。若出租人未及時進行必要的修繕，承租人得依法催告修繕，並在必要時選擇自行修繕，然後向出租人請求償還費用或從租金中扣除相關費用。

其次，瑕疵擔保是出租人在租賃物的使用過程中所承擔的重要責任之一。瑕疵擔保分為物之瑕疵與權利瑕疵兩部分。對於物之瑕疵，若租賃物因損壞或缺陷而無法正常使用，承租人可以根據瑕疵的影響程度，主張減少租金或終止租約（民法第435條）。例如，租賃物是居住用房屋，若其結構問題導致承租人無法居住，承租人可依法終止契約。對於權利瑕疵，若第三人對租賃物主張權利，導致承租人無法正常使用或收益，出租人應對此負責（民法第436條）。例如，租賃物涉及未解決的所有權爭議或抵押權，承租人得以此為由主張出租人承擔瑕疵擔保責任。

本條之立法理由略以，謹按第三人在租賃物上主張權利，則承租人不能達約定之使用或收益之目的，此時應依前條之規定。如一部可達租賃之目的，承租人有按照滅火部分請求減少租金之權，如全部不能達租賃之目的，承租人有終止契約之權。故設本條以明示其旨。

按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第四百二十三條定有明文，此乃出租人之租賃物交付及保持義務。而租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。前條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者準用之，復為同法第四百三十五條及第四百三十六條所明定。又出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。因此，如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。查系爭租賃合約書前言已載明：「右開當事人協議甲方（指徐○○）同意提供左列第一條所列之『既有賣場』出租予乙方（指○○社）經營民生日用品供應業務……」，第一條復約明：「……交由乙方作為民生日用品之賣場（如附圖）。」因此該租賃標的物雖有十二戶，但○○社承租初始即為一整體賣場，其目的亦在供經營民生日用品之賣場使用。則探究系爭租賃標的物是否能達上訴人租賃之目的，當以系爭租賃標的物本身狀態是否能供賣場通常營運之整體觀之，至於上訴人為使賣場保持整體性所為之補救行為，並不足免除出租人所負之租賃物保持使達租賃目的之義務。因此，系爭租賃標的物，苟欠缺一部分空間，致影響賣場之整體性而難為通常營運時，是否不能認上訴人已不能達租賃之目的？而系爭租賃標的物實際上為一內部打通呈Ｌ型相連之建物，內分十二戶，本為一整體空間，作為賣場使用，復為原審所認定。上訴人又迭次主張自九十年四月起，系爭租賃標的物陸續為台中地院除去租賃權，並為第三人所拍定，已無法達原租賃之目的等情，是否全無可採？攸關上訴人得否依上開規定終止租約或請求減少租金或拒絕給付租金？亦與被上訴人是否得向上訴人收取該等租金及其金額若干？所關頗切。非無再詳為調查審認之必要（最高法院95年度台上字第569號民事判決）。

民法第四百三十六條規定：「前條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者準用之。」本條係承接第四百三十五條關於租賃物一部滅失之效果，將其制度精神擴張適用於「權利瑕疵」之情形，亦即當租賃關係存續中，承租人因第三人對租賃物主張權利，而致其無法依約使用、收益時，法律視同租賃物發生一部或全部滅失，賦予承租人請求減少租金或終止契約之權利。此一規範，實際上建構了租賃關係中「權利瑕疵擔保」之核心制度，使出租人不僅須就租賃物之物理狀態負責，亦須就租賃物所應具備之「可支配性」與「可排他使用性」負責，確保承租人得於租期內不受第三人干擾地行使其使用、收益權。

出租人於租賃關係中之基本義務，依民法第四百二十三條，係以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。此一保持義務，並非僅指物理上不毀損，而係包括法律上之完整性，亦即租賃物必須處於承租人得以排他使用、收益之狀態。若出租人交付之標的，形式上雖為特定房屋或土地，但實際上存在第三人對該標的享有所有權、地上權、抵押權實行、強制執行拍賣或其他足以排除承租人使用收益之權利，致承租人無法依契約內容行使權利，即構成權利瑕疵。

權利瑕疵與物之瑕疵不同。物之瑕疵係指標的物本身在物理、功能或安全性上存在缺陷，影響其使用或效用；權利瑕疵則係指標的物雖在物理上完好，然其法律狀態不足以使承租人安穩、排他地使用收益，例如出租人並非真正權利人、標的物已被第三人設定優先權、或因訴訟、查封、拍賣程序而使承租人喪失實際支配可能性。民法第四百三十六條正是將第四百三十五條關於「租賃物一部滅失」之法律效果，準用於此種「權利上不能使用收益」之情形，使承租人不因瑕疵之性質屬於法律上而失去救濟。

本條立法理由即指出，第三人在租賃物上主張權利，致承租人不能達約定之使用或收益之目的時，應依前條之規定處理；如一部尚可達租賃之目的，承租人得按受影響部分請求減少租金；如全部不能達租賃之目的，承租人得終止契約。其制度核心，乃在於將「權利受阻」視同「標的滅失」，以貫徹對價均衡與風險公平分配之原則。

出租人之保持義務與承租人之租金給付義務，具有對價關係。租金所對應者，並非僅為物之存在，而係承租人得於一定期間內，依約安穩、排他地使用收益該物之可能性。若出租人未能維持此一狀態，使承租人因第三人權利主張而喪失使用收益之可能，則承租人即未實際取得其對價，自不得仍負全額租金給付義務。臺灣高等法院九十七年度上更三字第六十七號民事判決即明示，出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務互為對價，出租人未保持租賃物合於約定使用收益之狀態時，承租人得行使同時履行抗辯權而拒絕給付租金。

在權利瑕疵之情形，出租人縱非故意，亦仍負責。因出租人之義務，並非僅限於避免自身侵害，而係確保租賃物於租期內不受第三人權利干擾。最高法院九十六年度台簡上字第十八號判決即指出，租賃物於租期中受有妨害，致無法圓滿使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由第三人行為所生，出租人均負有除去之義務。此一見解，正體現第四百三十六條之精神，即承租人不應承擔第三人權利所生之風險，該風險原則上應由出租人負擔。

實務上，權利瑕疵最典型之情形，即租賃物於租期中遭第三人主張所有權、拍賣、查封或強制執行，致承租人被迫交付標的或無法繼續營業、居住。最高法院九十五年度台上字第五百六十九號判決所處理之案件，即涉及大型賣場承租人，因租賃標的物陸續遭法院除去租賃權並為第三人拍定，致原本作為整體賣場之空間逐步喪失，影響整體營運功能。該判決明確指出，判斷承租人是否仍能達租賃之目的，應從租賃標的物整體狀態觀察，而非僅就尚存部分是否尚可勉強使用為準。若欠缺部分空間即足以破壞整體性，使賣場難以通常營運，即難認承租人仍能達成租賃目的，承租人自得依第四百三十五條、第四百三十六條之規定，請求減租、終止契約或拒絕給付租金。

此一見解揭示，第四百三十六條所稱「不能為約定之使用、收益」，係以契約所欲實現之經濟目的為判斷基準，而非僅就物理可使用性作形式判斷。租賃之目的，係當事人於訂約時所共同預期之使用方式與經濟功能，例如作為整體賣場、工廠、餐廳、旅館或特定規模之營業空間。若第三人權利之介入，使此一目的無法實現，即屬本條所稱之權利瑕疵效果發生。

在適用上，承租人依第四百三十六條準用第四百三十五條，得選擇兩種主要救濟途徑。其一，若僅部分權利受阻，而存餘部分仍可達租賃目的，承租人得按受影響範圍請求減少租金；其二，若權利受阻已使承租人就存餘部分亦無法達成租賃目的，承租人得終止契約。此二者，性質上均屬形成權，承租人僅須向出租人為意思表示，即生法律效果，無須經出租人同意。

權利瑕疵所生之減租權與終止權，其制度功能，乃在於回復租賃關係之對價均衡，並避免承租人承擔原不應由其負擔之法律風險。出租人於出租時，最能掌握標的物之權利狀態，亦最有能力預防或處理第三人權利問題，故法律將此一風險配置於出租人一方，符合風險歸屬與交易公平之原則。承租人僅係基於信賴而締約，若仍須為權利瑕疵所生之不能使用收益負責，將嚴重動搖租賃制度之安定性。

綜上，民法第四百三十六條並非僅為補充性條款，而係租賃法制中關於權利瑕疵之關鍵規範。其透過準用第四百三十五條之機制，使承租人在因第三人權利介入而無法依約使用收益時，得以減租或終止，確保租賃關係在遭遇法律狀態變動時，仍能維持公平與彈性，並將權利風險合理配置於出租人一方，從而鞏固租賃制度之信賴基礎與交易安全。