民法第三百九十八條裁判彙編-交互準用買賣之規定002547

民法第398條規定：

當事人雙方約定互相移轉金錢以外之財產權者，準用關於買賣之規定。

說明：

互易就是互相交換金錢以外的物品。關於互易，準用買賣之規定。另若約定移轉金錢以外之財產，並應交付金錢時，即為「附有補足金之互易」，其交付金錢之部分，準用關於買賣價金之規定。(民法第398、399條)

互易契約的當事人義務

交付義務：雙方應按照契約約定的時間和方式將標的物交付給對方，標的物應符合契約約定的品質、數量和狀態。

保證無瑕疵：雙方應確保其交付的標的物無瑕疵，若標的物存在權利瑕疵（如第三人擁有抵押權）或物的瑕疵，負有相應的擔保責任。

擔保責任：若一方交付的標的物出現權利瑕疵或物的瑕疵，對方可以要求解除契約、要求減價或請求損害賠償。

按土地所有人提供土地，由建築商出資合作建屋，雙方按土地價款、房屋建築費比例，以分配房屋之約定，其契約之性質如何，應依其契約之內容，並探求當事人之意思而決定之，非可一概而論。如契約當事人於訂約時言明，須俟房屋建竣後，始將應分歸地主之房屋與分歸建築商之基地互易所有權者，固屬互易契約。如契約約定建築商向地主承攬完成一定工作，而將地主應給與之報酬，充作建築商買受分歸建築商之房屋部分基地之價款，則屬買賣與承攬之混合契約。至若契約言明各就分得房屋以自己名義領取建造執照，就地主分得部分而言，認該房屋之原始所有人為地主，地主與建築商就此部分之關係則為承攬契約（最高法院91年台上字第1559號判決參照）。

按當事人雙方約定互相移轉金錢以外之財產權者，為互易契約，準用關於買賣之規定，此觀民法第三百九十八條規定即明。本件上訴人與徐振耀所簽訂之合建契約，依其第九條有關起造人名義按照雙方分配房屋申請之約定，並參酌建築法第十二條第一項前段：「本法所稱建築物之起造人，為建造該建築物之申請人」之規定，尚非房屋與土地互相移轉所有權之約定，本非互易契約。迄雙方於八十一年九月十七日另行簽訂協議書，約定建築執照申請後，屬於徐振耀應分配之房屋，雙方應立即簽訂預定房屋買賣契約書，上訴人並應代徐振耀繳交房屋款項後，雙方之合建關係，始成為徐振耀以所有之土地與上訴人所有之房屋所有權互相移轉之互易契約。是原審僅以合建契約前言、第二條、第九條之約定，認定該契約性質為互易，已嫌速斷。又徐振耀於八十一年六月二十六日出具黃興漩名義之土地使用同意書，已表明土地所有人完全同意由上訴人一人申請建照、什項執照之旨，似見徐振耀同意由上訴人為全部建物之起造名義人，核與前揭事後簽訂之協議書內容正相呼應。果爾，能否猶謂合建契約未經協議變更第十一條第二項有關徐振耀應於房屋第五樓結構體完成時辦理土地應有部分移轉予上訴人之約定，可因已由雙方協議變更之原第九條約定，致徐振耀不負先為履行之義務，實非無疑。倘徐振耀於房屋第五樓結構體完成時，負有先為履行辦理土地應有部分移轉予上訴人之義務而未履行，被上訴人是否仍得請求遲延完工之損害賠償，應有再予研求審認之必要。原審就上訴人此部分攸關其應否負遲延完工賠償責任之抗辯未置一詞，亦有判決不備理由之違法。其次，上訴人於第一審九十二年四月四日提出之答辯狀中，曾表明於被上訴人依約先為給付對待義務前，其不負遲延責任之旨，似已行使同時履行之抗辯。乃原判決認定上訴人於九十四年九月二日更審前原審準備程序期日始為同時履行之抗辯，要與卷附資料不符。又合建契約第四條約定之建築期限，係「以開工日起一千個日曆天內完成本大樓全部工程（以建照設計圖為準），並『提出申請使用執照』」，即以提出使用執照申請之日為建築期限之末日（完工日）。原審未查明上訴人何時提出使用執照之申請，遽以「八十七年十一月二十五日興建完成取得使用執照」之取得使用執照日，作為認定上訴人遲延完工之依憑，亦嫌無據。是原判決據之認定上訴人因遲延完工所應負之損害賠償金額，自非妥適。再者，上訴人於原審及第一審曾抗辯：其應分得三十八戶房屋中，預售之二十八戶因可歸責於徐振耀之事由致無法辦理產權移轉登記而遭解約，受有損害，已起訴請求被上訴人賠償，另未預售之十戶，亦受有未能出售之損害，如認被上訴人損害賠償為有理由，其亦以所受損害與其賠償責任相抵銷等語，並聲請鑑定所受損害之金額，關涉上訴人是否享有主動債權可供抵銷。原審未於理由項下記載上訴人此項防禦方法之意見，而為其敗訴之判決，仍有判決不備理由之違法（最高法院98年度台上字第601號民事判決）。

按出賣人對於出賣之標的物不以有處分權為必要，而互易準用關於買賣之規定，故互易之當事人對於互易之標的物亦不以有處分權為必要。惟得為互易之人，對於標的物仍須有相當之權限，如管理權，或將標的物之所有權人或管理人之同意方得為之，或得其承認，該互易始能發生效力。查第二八八四部隊於五十三年十月十二日與上訴人訂立互易協議書後，於次日固曾向其上級陳報，惟被上訴人否認該次之互易已得當時系爭部分土地管理機關陸軍總司令部之同意或承認，上訴人亦無法證明該次之互易已得當時之管理機關之同意或承認，尚難認該次之互易已合法生效，上訴人得據以合法占有系爭土地。原判決認為陸軍總司令無權代表國家簽訂互易契約，亦無權代表國家同意第二八八四部隊簽訂互易契約，雖有未當，惟原判決認本件之互易契約對系爭土地所有權人之中華民國尚不發生效力，不足據以對抗被上訴人之請求，因而為上訴人敗訴之判決，其結論尚無不合，仍應維持（最高法院88年度台上字第1041號民事判決）。

民法第三百九十八條規定：「當事人雙方約定互相移轉金錢以外之財產權者，準用關於買賣之規定。」此一條文揭示我國民法對「互易」契約之基本定位。所謂互易，乃當事人彼此交換金錢以外之財產權，亦即以物易物、以權易權，而非以金錢為對價。互易在形式上有別於買賣，但在經濟機能上，同樣是以「對價交換」為核心，差異僅在於對價之內容由金錢轉換為其他財產權。正因其交易結構與買賣高度相似，立法者遂以第三百九十八條明定，互易「準用關於買賣之規定」，使買賣法制之完整體系，得以直接移植於互易關係之中，避免另行建構一套繁複而重疊之制度。

互易的基本型態，是雙方各自移轉金錢以外之財產權，例如甲以土地交換乙之房屋，或以不動產交換動產，或以不同權利彼此對換。另若約定移轉金錢以外之財產，並同時約定一方或雙方應交付金錢補足差額，即為「附有補足金之互易」，其金錢給付部分，依民法第三百九十九條準用關於買賣價金之規定。由此可見，互易並非排斥金錢元素，而是以「非金錢財產權之互相移轉」為主要構造，金錢僅居於補充或調整對價之地位。

第三百九十八條所稱「準用關於買賣之規定」，並非僅限於價金給付規則，而是整體移植買賣法制中關於契約成立、給付義務、危險移轉、瑕疵擔保、解除與損害賠償等規範。是以，互易契約之當事人，與買賣之出賣人、買受人具有對應地位，雙方均同時具有「出賣人」與「買受人」之雙重身分，各自負有交付標的物並使對方取得其權利之義務，並就自己所交付之標的，負無權利瑕疵與物之瑕疵之擔保責任。若一方交付之標的物存在權利瑕疵，例如第三人主張抵押權、地上權或其他限制，或標的物本身存在物之瑕疵，對方得準用買賣法理，請求解除契約、減少對價或請求損害賠償。

互易契約之義務結構，呈現高度對稱性。不同於買賣中一方主要負交付標的物、他方主要負給付價金之單向分工，互易中雙方均須交付標的並移轉權利，彼此互為對待給付。是以，互易關係中同時履行抗辯權之意義尤為重要。任何一方於他方未為對待給付前，原則上得拒絕自己之給付，除非契約另有先後履行之約定。此一結構，使互易更接近於「交換型契約」之原型，亦凸顯第三百九十八條準用買賣規定之必要性，使一般債法關於對待給付、遲延、解除之體系，得以完整運作於互易之上。

在不動產實務中，互易最具代表性之應用，即為土地與建築物之交換，尤其在都市更新、合建分屋、合建分售等類型中，互易與買賣、承攬往往交織並存，契約性質之判斷，成為權利義務配置的關鍵。最高法院九十一年台上字第一五五九號判決即指出，土地所有人提供土地，由建築商出資合作建屋，雙方按土地價款、房屋建築費比例分配房屋之約定，其契約性質應依契約內容並探求當事人真意決定，不能一概而論。若契約明言須俟房屋建竣後，始將應分歸地主之房屋與分歸建築商之基地互易所有權者，固屬互易契約；若契約約定建築商向地主承攬完成一定工作，而將地主應給付之報酬，充作建築商買受分歸建築商之房屋部分基地之價款，則屬買賣與承攬之混合契約；至若契約言明各就分得房屋以自己名義領取建造執照，就地主分得部分而言，該房屋原始所有權歸屬地主，地主與建築商就此部分之關係即為承攬。

此一判決揭示，互易並非合建契約的必然性質，而須視是否存在「雙方互相移轉所有權」之約定。若僅係以工程完成作為對價，建築商取得部分土地或房屋所有權，則可能構成買賣與承攬之混合；唯有在雙方明確約定「以土地與房屋互相交換所有權」時，始成立互易。契約性質之判斷，直接影響準用買賣規定之範圍，例如是否適用瑕疵擔保、同時履行抗辯、危險移轉與解除權等，故實務上不容速斷。

最高法院九十八年度台上字第六百零一號判決，進一步說明合建關係中互易性質之成立時點與效力轉換。該案中，原合建契約尚非房屋與土地互相移轉所有權之約定，本非互易；迄雙方另行簽訂協議書，約定建築執照申請後，屬於地主應分配之房屋，雙方應立即簽訂預定房屋買賣契約書，並由建築商代地主繳交房屋款項後，雙方之合建關係始成為地主以土地與建築商之房屋互相移轉之互易契約。最高法院即指出，原審僅以合建契約前言與部分條款，逕認其性質為互易，嫌屬速斷，並進一步指出，若地主於一定工程進度時負有先為履行移轉土地之義務而未履行，建築商是否仍應負遲延完工責任，尚須重新審認，涉及同時履行抗辯與契約性質轉換之問題。

此類判決顯示，第三百九十八條在合建實務中的意義，不僅是抽象地宣告互易準用買賣規定，而是成為判斷「何時進入互易階段」「互易關係是否成立」以及「雙方給付義務是否互為對待」的核心依據。一旦互易關係成立，雙方即同時具備出賣人與買受人之地位，彼此均得主張瑕疵擔保、解除權與同時履行抗辯。若一方尚未履行其對待給付，即難謂他方構成遲延。

在權利能力與處分權層面，最高法院八十八年度台上字第一〇四一號判決指出，互易準用買賣規定，故互易之當事人對於互易標的物，亦不以必然具有完全處分權為必要，如同買賣中出賣人不以必然具有處分權為必要，仍得成立債權契約。惟得為互易之人，對於標的物仍須具有相當權限，例如管理權，或經所有權人或管理機關之同意，否則互易契約對真正權利人不生效力。該案中，部隊與私人所為互易協議，未能證明已得土地管理機關之同意或承認，故互易對國家不生效力，私人不得據以對抗真正權利人。此一見解，將買賣法理中「債權行為與物權行為分離」之結構，完整移植至互易領域，使互易亦遵循「契約有效不等於權利移轉完成」之體系。

綜觀第三百九十八條之制度意義，其核心不在於重新定義互易，而在於透過「準用買賣規定」這一簡潔技術，使互易全面納入既有買賣法制之軌道。此一設計，避免了互易成為制度孤島，也使法院在處理互易糾紛時，得直接援引成熟之買賣理論與裁判資源，處理瑕疵擔保、給付遲延、解除與損害賠償等問題。尤其在現代不動產與合建實務中，互易往往與承攬、買賣交錯，第三百九十八條遂成為判斷契約性質轉換、義務對價關係與風險分配的關鍵支點。

從體系觀之，互易既為「無價金之買賣」，其經濟本質仍為交換價值。第三百九十八條所採取者，乃以買賣為母法、互易為變形之立法模式，使所有關於交換、對價、瑕疵、解除與救濟之法理，得以一體適用。此一設計，不僅簡化法制結構，更確保互易不因形式不同而逸出私法秩序之外。互易因此不再僅是傳統物物交換的古老契約，而成為現代交易中靈活運用的一種價值交換工具，特別適合於不動產開發、都市更新與資產重組等場域。民法第三百九十八條，正是連結傳統互易概念與現代買賣法制之關鍵樞紐，使互易得以在現代民事交易體系中，穩定而有效地運作。