民法第三百八十一條裁判彙編-買賣費用之償還與買回費用之負擔002530

民法第381條規定：

買賣費用由買受人支出者，買回人應與買回價金連同償還之。

買回之費用，由買回人負擔。

說明：

謹按買回人既有買回之事，則出賣時由買受人支出之費用，買回人應與買回價金連同償還之，其買回之費用，亦應由買回人負擔。蓋買回人既享有買回原物之權利，自應盡負擔費用之義務也。故設本條以明示其旨。謹按買受人因增加標的物之價值，所支出之改良費用及其他有益費用，應使買受人償還之，方足以昭公允。但其償還之數額，應以標的物現存之增價額為限，庶於保護之中，仍寓限制之意。故設本條以明示其旨。

保留買回權利之買賣，經買回的結果，該買賣之安排，主要係為出賣人之利益，故不但「買回之費用，由買回人負擔」，而且「買賣費用，由買受人支出者，買回人應與買回價金連同償還之」（第三百八十一條）。

按出賣人於買賣契約保留買回之權利者，得返還其所受領之價金，而買回其標的物，民法第379條第1項定有明文。是買回契約效力之發生，以出賣人即買回人於買回期限內，提出買回價金，向買受人表示買回為要件。又買賣費用由買受人支出者，買回人應與買回價金連同償還之；又買受人對於買回人負交付標的物及其附屬物之義務，亦為民法第381條第1項、第383條第1項所明定。又契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，固為民法第227條之2第1項所明定。惟情事變更原則，旨在規範契約成立後有於訂約當時不可預料之情事發生時，經由法院裁量以公平分配契約當事人間之風險及不可預見之損失。倘於契約成立時，就契約履行中有發生該當情事之可能性，為當事人所能預料者，當事人本得自行風險評估以作為是否締約及其給付內容（如材料、價金等）之考量，自不得於契約成立後，始以該原可預料情事之實際發生，再依據情事變更原則，請求增加給付（最高法院97年度台上字第1794號判決參照）。經查：上訴人與訴外人吳東安間於簽訂系爭買賣契約書之同時，即已簽訂系爭協議書，約定出賣人即被上訴人得自94年4月10日起至97年4月9日止，隨時依買賣原價金即1,344萬6,000元買回系爭房地，自屬買回契約之性質。則訴外人吳東安自得於所約定之上開期間內，依所受領之買賣價金提出買回價金，並償還買賣費用，向上訴人表示買回系爭房地。茲訴外人吳東安於96年11月7日寄發存證信函，向上訴人表示買回系爭房地，並以原審法院96年度存字第6010號提存事件，將1,347萬7,698元（包含其所受領之買賣價金1,344萬6,000元及上訴人所支出之買賣契稅3萬1,698元）以上訴人為受取人辦理提存在案，自已發生買回契約之效力。雖依系爭買賣契約書第7條第4項約定：「專業代理人撰擬契約之簽約費、辦理土地登記之代辦費等，依下列約定辦理：簽約費由買賣雙方各自負擔1,000元，…。產權移轉、抵押設定代辦費1萬7,000元，由買方（指上訴人）負擔。…」；且上訴人抗辯訴外人吳東安未依民法第381條第1項規定，償還上開1萬8,000元云云。惟查上開簽約費及產權移轉、抵押設定代辦費，乃支付予代書之費用，其性質與民法第381條第1項所稱「買賣費用」有間，應非屬買回人所應償還之費用。況訴外人吳東安表示買回後，旋即將所約定之買回價金即買賣原價金1,344萬6,000元加計上訴人所支出之買賣契稅3萬1,698元，共計1,347萬7,698元辦理提存在案，若以其並未一併償還上開區區1萬8,000元（其計算式為：1,000元+17,000元=18,000元），遽認其買回契約不發生效力，亦顯有違反誠信原則（民法第148條第2項規定參照）。是上訴人所為此部分抗辯，殊不足取。準此，訴外人吳東安已買回系爭房地，上訴人對於訴外人吳東安即負有移轉登記系爭房地所有權及交付系爭房地之義務。而訴外人吳東安嗣於買回系爭房地後之96年11月20日，又將買回系爭房地後之權利讓與被上訴人，並已通知上訴人，則被上訴人自得請求上訴人移轉登記系爭房地所有權及交付系爭房地。訴外人吳東安與上訴人間系爭協議書第3條第2項既已明白約定：「甲方（指上訴人）承諾向乙方（指吳東安）買受上述不動產（指系爭房地）後，於前項約定期間（指自94年4月10日起至97年4月9日止）內，乙方得隨時向甲方依當初買賣原價（即1,344萬6,000元正）買回，甲方不得拒絕。…」，是雙方於簽訂系爭協議書時，就系爭房地於上開3年期間內可能發生價格漲跌之情事，自已予以考量。雖上訴人以：系爭土地自伊買受後，至吳東安表示買回時止，其公告土地現值之漲幅超過25%，足見系爭土地於伊買受後之價值已有顯著增加，此非訂立協議書時所得預料，爰依民法第227條之2之規定，聲請增加買回價額云云（見本院卷169頁）。惟查，政府逐年調高公告土地現值，乃眾所周知之事，顯非契約當事人所不能預料，自不得允許上訴人於嗣後再以此事實為由，主張情事變更，並請求提高買回價金。況系爭房地前曾經原執行法院強制執行，定於92年6月18日進行第一次公開拍賣，雖經核定拍賣底價為2,620萬元，無人應買，嗣經第二次減價拍賣，仍無人應買，始由上訴人以略高於再行減價拍賣底價（其計算式為：26,200,000元×80%×80%×80%=13,414,400元）之價格1,344萬6,000元，向訴外人吳東安買受系爭房地（見本院卷143頁），足見上訴人於當初買受系爭房地時，其價格本即低於市價，而吳東安於當時願以該較低價格出賣予上訴人，無非係為保留日後以原價金買回之權利，是上訴人主張應按系爭房地買回時之市價，調高買回價額云云，亦顯與誠信原則有悖。是上訴人抗辯系爭房地之買回價格，應依宏大不動產估價師聯合事務所所鑑定買回時之市價，調高為1,724萬2,728元，且在該價金未付清前，買回契約尚不生效力云云，自不足取（臺灣高等法院98年度重上字第220號判決）。

民法第三百八十一條明定：「買賣費用由買受人支出者，買回人應與買回價金連同償還之。買回之費用，由買回人負擔。」此一規定，係立基於買回制度之整體結構而設。保留買回權之買賣，在本質上乃一種特殊形態之買賣契約，標的物之所有權於契約成立並完成交付後，已實際移轉於買受人，買受人依法得自由使用、收益並負擔其危險；惟出賣人因於契約中保留買回權，而於一定期限內，得以單方意思表示再取回標的物。此一制度設計，主要係為出賣人融通資金、調節風險之需要而存在，買受人於交易中，實質上承擔了較多的不確定性與機會成本，故法律於買回階段，要求由買回人負擔回復交易狀態所生之一切必要費用，以平衡雙方利益。

第三百八十一條第一項所稱「買賣費用」，係指因原買賣契約成立及履行所生，依法應由當事人負擔之費用，如契稅、印花稅、必要登記費用等。若依民法第三百七十八條之規定，該等費用原本係由買受人支出，則於買回時，買回人應與買回價金一併償還。其制度意義在於：買回既使原買賣關係在經濟上回復為「出賣人取回標的物、買受人取回價金」之狀態，則買受人於原買賣中為履行契約而支出之必要費用，亦不應最終由其自行負擔，而應隨同價金一併返還，方能維持交易公平。至於第二項所稱「買回之費用」，則係指為行使買回權本身所生之一切費用，例如提存費、通知費、辦理返還移轉之必要手續費用等，均應由買回人自行負擔。其理由在於，買回乃出賣人單方行使形成權所生之結果，既係為其自身利益而發動，自應由其自行承擔行使權利所生之成本。

此一規範結構，反映買回制度之核心精神：買回係為出賣人利益而設，故其行使所引發之一切費用，原則上不應轉嫁於買受人。買受人於原買賣中，已支付價金並承受標的物之危險與使用限制，若於買回時，仍須自行吸收原本為履行買賣所支出之費用，將使其處於顯失公平之地位，亦將動搖買回制度本身之正當性。

實務對於第三百八十一條之適用，尤重「買回效力發生之要件」與「費用償還義務之範圍」二者之區分。按民法第三百七十九條第一項規定，買回契約效力之發生，以出賣人即買回人於買回期限內，提出買回價金，並向買受人表示買回為要件。此一提出價金之行為，並非僅具象徵意義，而係形成買回法律效果之核心要素。第三百八十一條第一項所稱「與買回價金連同償還」，即係以買回價金之提出為基礎，要求買回人同時清償原由買受人支出之買賣費用，使買受人於經濟上完全回復其原有地位。

然而，費用之範圍並非無限制擴張。實務即指出，並非一切與交易有關之支出，均屬第三百八十一條第一項所稱之「買賣費用」。例如專業代理人撰擬契約之簽約費、代書之代辦費等，若依當事人約定，原即非屬法律所定必然由買受人負擔之費用，其性質與民法第三百七十八條體系下之「買賣費用」並不完全相同，是否納入償還範圍，仍應依契約解釋及具體情形判斷。實務並進一步以誠信原則為補充標準，避免買受人僅因極小額之未清償費用，即主張買回不生效力，致使買回權之行使遭受不當阻礙。

臺灣高等法院九十八年度重上字第二二〇號判決，即具體呈現第三百八十一條之運作邏輯。該案中，出賣人於買賣契約中保留買回權，並於期限內行使，提出原價金及買受人所支出之契稅辦理提存。買受人抗辯，出賣人尚未一併償還其所支出之簽約費與代辦費共一萬八千元，依第三百八十一條規定，買回尚未生效。法院認為，該等費用係支付予代書之服務費，其性質與法定買賣費用有間，且出賣人已提出價金及主要之買賣必要費用，若僅因區區一萬八千元即否定買回效力，顯違反誠信原則。是以，法院認定買回已生效，買受人負有返還標的物並辦理移轉登記之義務。

此一裁判意旨顯示，第三百八十一條固設有「連同償還」之要求，但其目的在於確保買受人於經濟上不受損害，而非賦予買受人一種形式上阻卻買回權行使之工具。費用是否屬於「買賣費用」，應依其性質、法律定位及當事人約定綜合判斷；即便屬於應償還之範圍，亦應在誠信原則下，避免以微不足道之欠缺，否定整體買回法律效果。

此外，實務亦拒絕將情事變更原則引入買回價金或費用負擔之調整。買回制度之本質，在於當事人於契約成立時，即已預見標的物價格可能上漲或下跌之風險，並以「原價買回」或「特約價金」之方式，將該風險預先分配。若允許買受人於嗣後以市價上漲為由，主張調高買回價金，或要求額外補償費用，將使買回制度喪失其作為資金融通工具之功能，並違反誠信原則。最高法院及高等法院相關裁判一再指出，公告土地現值調整、一般市場行情變動，均屬當事人於訂約時可得預料之情事，不得事後援引情事變更原則，請求變更買回價金或費用結構。

綜合言之，民法第三百八十一條在買回制度中，扮演「經濟回復機制」之角色。其規範重點，不在於形式上增加買回之障礙，而在於確保買回發生時，買受人不因原買賣之履行而蒙受經濟損失。買回人既享有取回標的物之利益，自應負擔回復交易狀態之一切必要成本，包括返還原價金、償還原由買受人支出之法定買賣費用，以及自行承擔買回行使所生之費用。此一制度安排，使買回既能達成出賣人資金融通之目的，又不致過度侵害買受人之經濟地位，從而在私法自治與交易公平之間，取得一項重要的平衡。